焦點

舌頭的長度與泡沫的厚度

近幾年來，房地產(chǎn)投資對GDP的貢獻可謂\"居功至偉\"。國家統(tǒng)計局最新公告顯示：三季度我國GDP增長8.1%。其中房地產(chǎn)投資拉動2%以上，而包括青藏鐵路、京滬高速公路等在內(nèi)的\"五大工程\"貢獻率僅占1.5%左右。房地產(chǎn)投資的增加帶來的是房價的水漲船高。于是我們看到，在開發(fā)商和購房者的節(jié)節(jié)推動下，房地產(chǎn)這鍋\"水\"越\"燒\"越熱……

空置率的泡沫

懷著對類似1992年前后那種\"房地產(chǎn)熱\"的深深戒備，今年下半年以來，越來越多的人開始關(guān)注房地產(chǎn)業(yè)的泡沫問題。提出問題的人們主要從技術(shù)角度表達了憂慮，他們最主要的一個技術(shù)指標就是房屋的空置率。據(jù)統(tǒng)計，目前全國空置房面積達到1.25億平方米，空置率為19%，超過了國際\"警戒線\"（10%-15%的空置率）。這些空置的商品房所占壓的資金已超過2500億元，居各行業(yè)不良資產(chǎn)之首。而目前房地產(chǎn)開發(fā)投資卻仍繼續(xù)保持快速增長，空置住宅的壓力在進一步加大。這種觀點被提出以后，受到人們廣泛關(guān)注，各地媒體紛紛以空置率來衡量本地的房地產(chǎn)開發(fā)情況。有廣州本地媒體稱，廣州房地產(chǎn)空置率甚至達到了驚人的40%。

官方、業(yè)界給出說法

在維護房地產(chǎn)市場的\"繁榮昌盛\"這個問題上，官方和房地產(chǎn)業(yè)界的立場是一致的。管理層不希望因為房地產(chǎn)市場的\"變涼\"而給內(nèi)需帶來影響，業(yè)界更不希望眼看著剛剛被吊起胃口的購房者從眼前溜走。11月中旬，在打壓房地產(chǎn)泡沫的聲音越來越強的時候，社科院經(jīng)濟研究所發(fā)表了汪利娜的署名文章《中國房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀與問題》，為人們擔心的\"房地產(chǎn)泡沫\"給出了說法。文章的基本觀點是: 近幾年房地產(chǎn)經(jīng)濟增長率確實較快，但尚在可控制的范圍之內(nèi)，談不上是地產(chǎn)泡沫。隨后，各房地產(chǎn)公司老總及各級員工接受采訪的報道頻頻見諸媒體，他們的看法是: 內(nèi)地樓市的泡沫現(xiàn)象只屬個別地區(qū)問題，可經(jīng)由市場自行調(diào)節(jié)，不能一概而論或以一刀切的方式看待。\"空置率\"固然應(yīng)當關(guān)心，但不希望一棍子打死。

春江水暖誰先知

關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)是否有泡沫的爭論，盡管在業(yè)界和媒體間已經(jīng)非常熱鬧，但對于成千上萬要購房的百姓來說，聽各位高人的闊論，遠沒有自己的親身感受來得實在。

\"我每天晚上都到咱北京那些待售的樓盤附近轉(zhuǎn)悠，嗬！哪兒哪兒都是燈火通明呀。賣得真好，搬進去的人那么多了！是這么回事嗎？后來經(jīng)人指點才恍然大悟，絕大多數(shù)亮燈樓盤的燈光怎么都是一個色兒的？要真都是住戶，能這么整齊嗎？嘿，其實那是人家開發(fā)商在造勢，燈越亮，恰恰說明空置率越高。這幫XX……\"\"買個房真不容易，黃浦區(qū)XX新樓開盤，我們家雇人排了7天6夜的隊，恐怕也破紀錄了吧？7天6夜還只是花2萬元領(lǐng)到了一張VIP卡，有卡者才有資格買房。后來打聽才知道，這次推出的2幢26層樓房共有200套，公開發(fā)售的只有106套，而近100套樓層好朝向佳的房源已經(jīng)沒有了。看來不是房源短缺，房產(chǎn)商故意減少房源才是真的。\"\"7天6夜的長隊，他們的知名度倒是提高了不少。\"\"去年年底，西郊的XX樓盤開盤時均價6100元/平方米。今年5月我再去探盤時，均價漲到了6600元/平方米；8月份決定買的時候又漲到了7200元/平方米。算了，還是先別買了，等等再說吧。\"

這樣的議論，現(xiàn)在是隨處都可以聽到。

銀行的嗅覺

審慎的參與者不僅僅是購房者群體，還有銀行。部分商業(yè)銀行對于房地產(chǎn)開發(fā)項目已經(jīng)開始謹慎放貸。光大銀行在規(guī)避房地產(chǎn)開發(fā)風險方面走在前面，他們已經(jīng)采取了一系列措施來規(guī)避房貸風險。目前，他們已經(jīng)停止了所有樓堂館所、寫字樓的項目；壓縮對房地產(chǎn)開發(fā)的投資，主要把資金集中在配合市政建設(shè)的項目以及商品房加按揭的項目。他們還對中小房地產(chǎn)開發(fā)商的貸款提高了門檻，利率有的上浮高達30%; 對于總資產(chǎn)和銷售收入在5000萬元以下的開發(fā)商，光大銀行已不提供房地產(chǎn)開發(fā)貸款。此外，建行、工行等相關(guān)人士也在公開場合發(fā)出過提高警惕，防范房地產(chǎn)泡沫的言論。

銀行向來\"無利不起早\"。如今他們對回報甚高的房地產(chǎn)貸款都開始猶豫了，不能不讓人多想。在視資金為生命線的房地產(chǎn)業(yè)，開發(fā)商向來清楚，一旦惹翻了銀行，還有好果子吃？

地產(chǎn)\"消炎\"

業(yè)內(nèi)權(quán)威人士指出：房地產(chǎn)的風險防范的確應(yīng)該引起注意了。這種問題不僅表現(xiàn)在逐步提升的空置率上，在更深的層面也已經(jīng)有所體現(xiàn)了。例如，房地產(chǎn)信貸質(zhì)量已經(jīng)有所降低。目前房地產(chǎn)企業(yè)平均資產(chǎn)負債率是72%，最高達到94%。一旦某一環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，傾家蕩產(chǎn)是最輕的結(jié)果。其次，房價上漲隱含不正常的因素。漲價起初的動因是今年地價的猛漲，而后來一些企業(yè)盲目地高價買地，開發(fā)出來的產(chǎn)品超過了消費者的經(jīng)濟承受能力。再有，購房者的購買目的也有變化，很多居民開始投資房地產(chǎn)。投資本身無可非議，但是有風險。這個問題如果發(fā)作，也會給房地產(chǎn)的發(fā)展帶來負面影響。

總理之憂

11月19日，國務(wù)院總理朱 基在香港對房地產(chǎn)過熱表達了自己的擔憂。他指出：\"有些城市，不是全部，房地產(chǎn)有一點熱，空置率太高，而且還在增長。\"他解釋，內(nèi)地20%至30%的房地產(chǎn)公司，二至三成的資金來源是向銀行貸款，而30%以上的購房者也是向銀行貸款，具備自付能力的購房者占少數(shù)。很大一部分房地產(chǎn)是高級房地產(chǎn)，而且價格漲得很快，和市場購買力不相適應(yīng)，靠臺灣、香港和外國投資者來買房子，價格越推越高，房子越蓋越多。朱镕基重申，要拉動經(jīng)濟增長，應(yīng)該是消費與投資雙向拉動。在大好形勢下，一定要看到問題，不要被大好形勢沖昏頭腦。

這是關(guān)于這個問題的最新說法。

編后 在房地產(chǎn)是否有泡沫這個問題上，同意也罷，搖頭也罷，我們誰都不能被別人的意見所左右了。但現(xiàn)在這個節(jié)骨眼上，您購房不論是要投資還是想自己住，還是多個心眼的好。