處理房地產糾紛有竅門

從普通購房者的角度來說，多了解一些法律知識對保護自己的合法權益是非常有益的。當然，最好還是能找位專業律師，由他來代理進行從選房到入住后的全程服務，這樣可以更全面地從法律上保證購房者的利益。

2002年以來，北京的房地產項目一直糾紛不斷。1月份，“鵬潤家園”業主在家中被小區保安和一群來歷不明的人毆打；緊接著，“銀楓家園”業主對物業停車收費不滿，近百名業主用汽車堵住社區大門長達20多個小時。

以銀楓家園小區的業主與物業因停車費而起的沖突為例，業主們說，原來入住時車位租金是350元/月，而現在物業卻單方面將月租改為450元，這是讓人無法接受的。但物業方面則表示，這個收費標準是開發商經過科學的成本核算得出的，業主應當予以接受。另外，收費標準是開發商制定的，物業公司無權變動。

這還只是近幾年來眾多房地產糾紛中微不足道的一幕。隨著人民生活水平逐漸提高，居民手里都開始有了點積蓄，怎樣買一套合適的住房就成了擺在老百姓面前一個很現實的問題。特別是近幾年，買房的人越來越多，房地產商為了更多、更快地搶占市場，不惜以夸大宣傳、虛假承諾等手段欺騙消費者，這些行為直接導致了無數不斷升級的房地產糾紛的出現。

據全國消費者協會統計顯示，該協會受理房屋建材方面的投訴連年上升，2001年為25116件，比上年增長11.32%，其中質量問題16221件、計量問題1432件、虛假廣告320件；今年上半年關于房屋建材的投訴達到16848件，其中房屋投訴為6727件，比去年同期上升了38.3%。

投訴反映的主要問題，一是房屋質量問題；二是廣告夸大、虛假，誤導消費者；三是合同違約，承諾不兌現；四是面積任意“縮水”、“漲水”；五是產權證難辦理；六是物業管理問題嚴重。

有哪些解決方式

由于房地產糾紛一般在雙方交易后，甚至在入住一段時間以后發生，不少買房者在碰到這種情況時都不知道如何處理。其實，對于這樣的糾紛可以采取以下幾種方式解決：

1、協商。當事人之間的房地產糾紛，可以由當事人雙方協商解決，雙方應本著互諒互讓的精神解決糾紛，這樣既便于當事人進行更好的溝通，又減少了訴訟的勞累，既省錢又省力，可以說是一個好的解決糾紛的方式。雙方對此簽訂的協議等書面文件合法有效，理應按此履行。這是大多數人的首選方式。

2、仲裁。如果當事人進行了協商之后仍不能解決，那么可以采取仲裁的方式，這不是說協商解決是仲裁的前提。采取仲裁方式的一個前提，就是雙方必須在簽訂合同或發生糾紛時訂立仲裁條款或協議，自愿把他們之間的糾紛提交給仲裁機構裁決。當事人對生效的仲裁裁決必須履行，否則另一方當事人可以向人民法院申請強制執行。

當然，向人民法院提起民事訴訟也是解決糾紛的一種方式。不過筆者認為，若買房者不是迫于無奈是不會通過訴訟的手段來解決問題的，并且進行訴訟的程序和過程都較為復雜，如果確實通過提起訴訟來解決糾紛，建議向專業律師具體咨詢。

如何用仲裁方式解決

買賣雙方如果決定用仲裁方式解決彼此間的糾紛，應當在簽訂購房合同時訂立有關仲裁的條款，明確仲裁機構和仲裁地點；或是在發生糾紛時，訂立仲裁協議，表明上述內容。如果雙方沒有訂立仲裁條款或協議，而一方直接向仲裁機構提起仲裁后，另一方并未提出異議，并且應訴時，也視為雙方同意進行仲裁，仲裁機構有權受理此糾紛。

申請仲裁有哪些條件

1、房地產糾紛案件屬于房地產仲裁管轄的范圍。

2、申請人是與本案有直接利害關系的當事人。

3、有明確的被訴人、具體的申請請求和事實根據。

4、房地產糾紛既未向法院起訴，也未經仲裁機關做出仲裁裁決。

5、未超過仲裁時效。房地產糾紛案件的仲裁時效為1年。

6、申請人向仲裁機關申請仲裁，應當遞交申請書，并按照申請人數提交副本。

其中仲裁申請書應當注明以下事項：

1、申請人的名稱、住所、法定代表人的姓名和職務。

2、被申請人的名稱、住所、法定代表人的姓名和職務。

3、申請的事實和理由。

可以申請仲裁的房地產糾紛

房地產仲裁是指房地產仲裁機關根據公民或法人的申請，依法對其發生的有關房地產所有權、使用權、買賣、贈與、交換、租賃以及宅基地院落的使用等方面的爭議或糾紛，做出具有約束力的調解或仲裁。

仲裁機構受理以下幾類房地產爭議案件：

1、房屋買賣的爭議。其中包括房產買賣合同、價格、優先購買權等。

2、房屋所有權的爭議。含所有權歸屬、份額、變更、析產、交換等。

3、房屋使用權的爭議。包括租賃、租金、強占、返還、占有、交換、轉租、轉讓、轉倒等方面的爭議。

4、他項權利與相臨關系。包括通行、典當及與相鄰房屋發生的權利和義務。如：影響房屋的安全、完好通風、采光、滴漏水和上下水的正常使用等方面。

5、房屋修繕的爭議。包括房屋修繕的工程項目及安全檢查的鑒定，各項工程費用的承擔等。

不能申請仲裁的房地產糾紛

1、人民法院已經受理或審理辦結的房地產糾紛；

2、涉及離婚、收養、監護、繼承、析產、贈與的房地產糾紛；

3、涉及落實政策問題的房地產行政訴訟；

4、經過公證機關公證后發生爭議的房地產糾紛；

5、依法應當由行政機關處理的房地產糾紛；

6、機關、團體、企業、事業單位內部分房的房屋糾紛；

7、駐軍內部的房屋糾紛。

說了這么多，其實最好也是最省事的方法就是簽訂一份好的購房合同，做到未雨綢繆。現在國家有關部門為了讓老百姓買好房，也在不停地通過廣大媒體傳播各種相關的法律知識，以求化解購房者與售房者之間的矛盾。從普通購房者的角度來說，多了解這些法律知識對保護自己的合法權益是非常有益的。當然，最好還是能找位專業律師，由他來代理進行從選房到入住后的全程服務，這樣可以更全面的從法律上保證購房者的利益。

(作者任鋼單位：北京市海淀區人民法院。本欄目由北京東元律師事務所提供智慧支持)