房地產商們過得好不好？

這么多年來，無數人說房地產有泡沫，可房地產還是在高歌猛進。但現在，每個人都表情嚴肅

熱鬧的論壇和“不健康”的市場

在“中國地產十年論壇”上，地產界當下的風流人物云集，房地產業的官方態度一如所料，自然是評價贊賞這一“支撐中國經濟高速發展的行業”。而與會的地產商代表華新國際集團總裁盧鏗、萬科董事長王石、萬通董事會主席馮侖，也都是態度基本一致，一邊反復解釋說房價不會跌，另一方面，對后市的展望依然比較樂觀。

不過，在實際的經營之中，地產商們的笑容絕對沒有在論壇上那么甜蜜。8月底，建設部聯合國家計委等六部委下發《關于加強房地產市場宏觀調控，促進房地產市場健康發展的若干意見》，要求各地加強房地產市場宏觀調控，促進房地產市場健康發展。而其潛臺詞就是目前的房地產業“不夠健康”，而“不健康”的具體表現就是房價過高。

近期《人民日報》等官方報章多次刊登有關北京、上海房價太高、高價房太多的報道。例如，8月上海市統計局現代統計產業中心發表調查結果顯示，八成多上海市民認為當前房價偏高。據悉，上海將調控高價樓盤開發，引導發展商開發中低價商品房。

上海中原物業總經理譚百強表示，雖然上海樓市的熱度已較北京、廣州、深圳為低，但無可否認，近期的確有一點過熱。其實，上海市政府已取消較早時鼓勵市民買樓的優惠，為樓市降溫。例如，把原來0.75%的印花稅，上調至1.5%；而買樓退稅的政策，估計明年到期后，便不會延續。譚認為，住房關乎百姓民生，政府調控實屬正常。事實上，“由于房價敏感，直接關系到公眾的情緒和利益，因此，即使是那些國內一貫主張自由市場的經濟學家，對于房價過高都不敢出來說不應該干預，因此我們開發商只有自己出來澄清一些觀念上的誤讀。”一位已經在北京站穩腳跟的浙江地產開發商負責人這樣對筆者介紹他們現在的狀況。

六部委聯合發布的意見指出，個別地區出現地產投資增幅過大、土地供應過量、市場結構不合理、價格增長過快等問題，要求各地政府加強房地產市場宏觀調控，平衡供求、平衡開發規模和各類商品房的供應比例。“這些都是很對的措施，但是在實際執行之中，就怕各地為了壓抑房價而壓抑房價，造成一窩蜂地打壓市場。”這位地產商的擔憂似乎不是無來由的，他指出：在一些城市，土地和房屋供給突然加速，已經傷害了原來的市場平衡。“房地產有泡沫固然是一個問題，但是現在很多城市一下子把公房、經濟適用房以及其他集資房等全部流通推向市場，這樣無疑是矯枉過正，房價一旦大幅下滑，會對當地的消費市場和信貸市場等都帶來沖擊，這樣下來，真正會讓一個地區的地產市場徹底跨了，就不是兩三年能夠恢復元氣的。”

或許有一個更加具體的例子，某大房地產商在武漢初登陸拓展業務時候，2000多元一平方米的房子，工地圍墻一建，預售許可證一到手即發售，一周就有2000套賣出去。不過好日子不多，武漢推出1000多元一平方米的經濟適用房后，不僅銷售進度放緩，連付了訂金的都有退房，因此，地產商對于形形色色的公房都恨得牙癢癢。

經濟適用房帶來超前消費

萬科的掌門人王石對于經濟適用房持很大的保留意見，他接受《商務周刊》采訪時，為此專門提出了長篇大論的疑問。“什么是經濟適用房？是指專為中低收人，尤其低收入消費群體提供的住宅。微利房，福利房是不同階段不同的提法而已。”王石8月初考察德國建筑，參觀了位于柏林附近波斯坦的一個住宅小區，居民屬于低收入。一家住戶居住面積80平方米，支付租金500歐元/每月，但發展商獲得的租金卻是800歐元/每月。“相差的300歐元哪兒來？政府的補貼。”王石說，“很明顯，解決城市低收入消費群體的住宅是廉租屋。亞洲香港、新加坡、日本都是如此，只是叫法不同。”

說到這里，他才破題，“而在中國，相當于國外廉租屋性質的經濟用房卻是通過市場銷售的。由于在開發經濟適用房方面，政府減免土地出讓金，減免各種稅費，其開發的成本比一般商品房低。但真正的消費者是誰呢？”

王石看到的德國廉租屋一套兩房一廳的面積是80平方米，而在中國，八大城市的微利房平均面積上限已經超過120平方米。按北京回龍觀微利房的價格算，人民幣2500元/平方米，120平方米房價30萬元，顯然遠遠超過低收入消費群體的購買力。

“一些經濟適用房購買者還將兩套打通來使用，面積就更大了。”王石不以為然，“顯然，不應該享受經濟適用房的消費者在購買經濟適用房！”

王石承認，中國的住宅消費存在超前問題。他的計算是，目前中國城市的理論合理居住面積在70平方米/套，這是使用面積，再乘以1.2，可得出建筑面積84平方米/套，“而實際市場的戶型又是如何呢？上海主力戶型是98平方米到115平方米，北京的主力戶型大的達到120平方米至130平方米，與合理狀況差得就更大了。”

在王石看來，各個城市的經濟適用房對超前消費起到了推波助瀾的作用，也對房地產商的實際利益帶來不同程度的分流。據統計，上海、北京、天津、沈陽、深圳、成都和武漢等8個地產活躍城市的平均土地成本占開發總成本的31%，而城市之間的土地成本差異比較大，比如北京的土地成本占到開發成本的37%，而武漢只有12%。凡土地成本占比重大的，房價就高，比如北京。現在，8個城市的經濟適用房占總建筑面積比例不超過15%，深圳只占10%，只有天津達到30%。但是北京、武漢等地今年推出經濟適用房的步驟也在加快，成為地產商在當地開展業務的一個重要顧忌。有意思的是，上海1998年以后沒有再推出經濟適用房的政策，最近上海采取的調整稅費等微調政策，也被地產業界認為是按照市場規則行事。“至少不會對市場產生太密集的壓力。”王石說。

面對泡沫的地產商

據記者采訪所得，對于未來市道擔心的地產商并非僅僅是小部分，問題只在于他們如何應對可能出現的調整而已。萬科集團董事總經理郁亮回顧這次房產熱潮，一方面承認這兩年應該是地產商們能過得很好的階段，旺盛的需求和良好的銷售，能夠讓很多地產商獲得利潤和積累。但是另一方面，郁亮認為，在整體市場長期向好的同時，“種種跡象顯示，房產市場有可能短期進入一定的調整期。”應對可能的調整，萬科的態度更加傾向于手持現金。

另外北京一家不愿意透露姓名的地產商同樣認為房價“在政府明確認為過高的時候一定會調整的，最多是幅度大小而已”，但是，他們的策略則是“抓緊擴張，積極圈地”。這家公司的財務總監對記者稱，“地產開發離不開銀行，而銀行都是錦上添花下雨收傘的，一旦房市不好，到時候要貸款反而不易。現在先行囤積土地，已經可以找銀行借一筆錢。等到市道不好的時候，我們再上馬項目，就能夠繼續與銀行合作，繼續融資開工，拋離競爭對手。”

像這樣爭先恐后地借錢圈地的公司不是一家兩家。3月14日，廣州起家的富力地產擊退競爭對手，以31.5889億元人民幣投得北京有史以來最大一塊公開招標的商業地塊（48.78公頃），一時震動京城地產界。2001年，廣州地產公司合生創展與珠江投資在北京同時開征6個大地塊，總開發用地超過230公頃，總開發面積達到270萬平方米，早已高居全年北京房地產市場之首。不過，也有業界人士認為，發展商需要考慮其中的運營風險。因為一家公司凈資產只有8億元，要操作一塊光是地價就是30多億元的項目，對其資本運作能力是很大考驗。如果盲目擴張，一旦無法獲得銀行的支持，或者是融資成本過高的話，對于其本身將是一大劫難。

事實是，中國房地產公司的資產負債率普遍偏高，平均在85%以上。“現在，投資住宅項目的增長速度大大快于消費的增長，在負債率已經普遍偏高的情況下，發展商大規模的圈地活動不是泡沫又是什么？”王石問道。另一種擔心是，房地產的資金如此大量依靠銀行貸款，那么中國會不會出現幾年前剛剛在日本和香港發生過的一幕：房地產泡沫的破滅導致金融出現危機，并像導火索一樣引發一系列問題？

這不是王石表達出來的擔憂，他甚至可能認為后一種擔心屬于危言聳聽。這么多年來，無數人說房地產有泡沫，可房地產還是在高歌猛進。但很明顯，記者采訪的幾位多年打拼出來的地產大腕表情都很嚴肅。

按照馮侖形象的說法，這是中國企業的原罪。既然身負原罪，如何能夠在一個地產商和業主關系普遍不融洽的大環境下，洗刷色彩濃厚的暴發戶形象，特別是如何能夠積累實力，保持資金流通暢，成為能夠存活到市場更熱階段的贏家，這些都是地產商在2002年夏天需要多做的功課。