“央產(chǎn)房”啟航

樂　之

終于上市

2003年10月8日，中央在京單位職工的已購(gòu)公房(俗稱“央產(chǎn)房”)可以正式上市了，坐落在朝外大街藍(lán)島大廈西區(qū)甲10號(hào)的“央產(chǎn)房交易大廳”在舉行一個(gè)簡(jiǎn)短儀式后，正式開業(yè)。在“央產(chǎn)房交易大廳”新掛了三塊牌子：“在京中央和國(guó)家機(jī)關(guān)住房交易辦公室”、“國(guó)務(wù)院機(jī)關(guān)事務(wù)管理局中央國(guó)家機(jī)關(guān)住房資產(chǎn)管理中心”、“北京住房公積金管理中心中央國(guó)家機(jī)關(guān)分中心”。

央產(chǎn)房全稱為“中央在京單位已購(gòu)公有住房”，本次允許上市的“中央在京單位已購(gòu)公有住房”是指職工按房改成本價(jià)或標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買的央產(chǎn)房。職工根據(jù)國(guó)家政策，按照房改成本價(jià)或者標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買的由中央在京單位建設(shè)的安居工程住房和集資合建住房，也視為已購(gòu)公房。所指“中央在京單位”主要包括：黨中央各部門、全國(guó)人大機(jī)關(guān)、全國(guó)政協(xié)機(jī)關(guān)、最高人民法院、最高人民檢察院、國(guó)務(wù)院各部委、各直屬機(jī)構(gòu)、各人民團(tuán)體，及其所屬單位。

幾家經(jīng)紀(jì)公司認(rèn)為，央產(chǎn)房上市短期內(nèi)不會(huì)對(duì)二手房市場(chǎng)價(jià)格造成沖擊。央產(chǎn)房多集中于東、西、北二、三環(huán)一線的大中型社區(qū)，價(jià)位不會(huì)太低。

從整個(gè)市場(chǎng)環(huán)境看，北京的二手房市場(chǎng)開放3年多以來，成交總量只有3萬套，供需極度失衡。鏈家寶業(yè)的市場(chǎng)專家分析，央產(chǎn)權(quán)房放開后，會(huì)大大緩解供需失衡，但短期內(nèi)不會(huì)緩解供應(yīng)小于需求的局面。

沖擊期望？

央產(chǎn)房大量上市有力地促進(jìn)了北京房地產(chǎn)一二三級(jí)市場(chǎng)的全面繁榮，為廣大中低收入階層購(gòu)房提供了更廣闊的選擇空間，真正實(shí)現(xiàn)了北京房地產(chǎn)一二三級(jí)市場(chǎng)連動(dòng)，以及房地產(chǎn)梯級(jí)消費(fèi)格局的形成。北京存量房總計(jì)2.2億平方米，230萬套，其中商品房8000萬平方米，80萬套；公房1.4億平米，其中央產(chǎn)(未上市)5000萬平方米-60多萬套。預(yù)計(jì)七成的央產(chǎn)業(yè)主有上市意向。2001年北京全市二手房交易量?jī)H5000套，2002年達(dá)9000多套，2003年上半年雖然有SARS的影響，已經(jīng)突破1萬套。目前，北京交易的二手房中，二手已購(gòu)公房占70%多，二手商品房占20%左右，二手經(jīng)濟(jì)適用房不足10%。

“央產(chǎn)房”對(duì)一級(jí)市場(chǎng)的影響：第一，據(jù)我愛我家統(tǒng)計(jì)，超過50%的人賣掉二手房是為了購(gòu)買新房，所以“央產(chǎn)權(quán)房”大量上市后，二級(jí)市場(chǎng)交易量的增加，會(huì)直接促進(jìn)一級(jí)市場(chǎng)交易量的上升。如果二級(jí)市場(chǎng)上增加2萬套的交易量，那么一級(jí)市場(chǎng)上就可以增加1次的交易量。第二，二級(jí)市場(chǎng)房屋價(jià)格的下降也會(huì)相應(yīng)打壓一級(jí)市場(chǎng)新房的價(jià)格，促使一手房?jī)r(jià)格進(jìn)一步下降。

央產(chǎn)房上市對(duì)北京市二級(jí)市場(chǎng)格局的影響：第一，二手房交易量將會(huì)大幅上升。2001年全市二手房交易量?jī)H5000套，2002年達(dá)9000多套，2003年上半年雖然有SARS的影響，已經(jīng)突破1萬套，如果今年沒有央產(chǎn)上市，全年交易量應(yīng)該在2萬套以上；央產(chǎn)房上市后，今年二手房交易量可能會(huì)達(dá)到3-4萬套。當(dāng)然，北京的二手房交易量還有很大的上升空間。2002年北京二手房交易量9000多套，上海2002年的二手房交易量超過16萬套，已經(jīng)超過了一手房交易量；北京二級(jí)市場(chǎng)如果市場(chǎng)準(zhǔn)入、金融服務(wù)、消費(fèi)心理、市場(chǎng)環(huán)境等各方面問題都得到完滿的解決，理想條件下，一年的二手房交易量應(yīng)該在18萬套以上。第二，央產(chǎn)上市后，隨著二手房房源的增加，二級(jí)市場(chǎng)房屋供不應(yīng)求的局面會(huì)大大緩解，二手房?jī)r(jià)格會(huì)逐步下降。

央產(chǎn)房上市對(duì)三級(jí)市場(chǎng)的影響不很明顯，央產(chǎn)房未上市時(shí)，一部分央產(chǎn)就已經(jīng)進(jìn)入了租賃市場(chǎng)，央產(chǎn)房的上市會(huì)使三級(jí)市場(chǎng)的房源有所增加，交易價(jià)格小幅度下降。

八問八答

問：該辦法適用中央在京單位哪些已購(gòu)公房？

答：本辦法適用于中央在京單位已購(gòu)公房首次進(jìn)入市場(chǎng)出售的管理。

本辦法所稱已購(gòu)公房，是指職工按房改成本價(jià)或標(biāo)準(zhǔn)價(jià)(含標(biāo)準(zhǔn)價(jià)優(yōu)惠辦法，下同)購(gòu)買的原產(chǎn)權(quán)屬于中央在京單位的公有住房。職工根據(jù)國(guó)家政策，按照房改成本價(jià)或者標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買的由中央在京單位建設(shè)的安居工程住房和集資合作建設(shè)的住房，也視為已購(gòu)公房。

本辦法不含部級(jí)干部住房上市出售。

問：中央在京單位已購(gòu)公房上市出售的主管部門是哪？

答：國(guó)務(wù)院機(jī)關(guān)事務(wù)管理局(以下簡(jiǎn)稱國(guó)管局)和中共中央直屬機(jī)關(guān)事務(wù)管理局(以下簡(jiǎn)稱中直管理局)是中央在京單位已購(gòu)公房上市出售的主管部門，負(fù)責(zé)本辦法的組織實(shí)施和監(jiān)督檢查。

國(guó)管局和中直管理局成立在京中央和國(guó)家機(jī)關(guān)住房交易辦公室(以下簡(jiǎn)稱交易辦公室)，負(fù)責(zé)為中央在京單位已購(gòu)公房上市出售提供住房檔案等信息服務(wù)和政策咨詢，監(jiān)管交易活動(dòng)，收集、記錄交易結(jié)果并向原產(chǎn)權(quán)單位及職工所在單位反饋。

問：中央在京單位已購(gòu)公房房主上哪去交易已購(gòu)公房？

答：交易辦公室選擇三家以上符合條件的房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)，作為中央在京單位已購(gòu)公房上市出售的定點(diǎn)交易代理服務(wù)機(jī)構(gòu)(以下簡(jiǎn)稱定點(diǎn)交易機(jī)構(gòu))，承擔(dān)中央在京單位已購(gòu)公房上市交易的代理服務(wù)工作。

問：中央在京單位的哪些已購(gòu)公房不能上市出售？

答：按房改政策規(guī)定屬不可售住房但已向職工出售的，不得上市出售。

涉及國(guó)家安全、保密的特殊部門的住房，黨政機(jī)關(guān)、科研部門及大專院校等單位在機(jī)關(guān)辦公、教學(xué)、科研區(qū)內(nèi)的住房，原產(chǎn)權(quán)單位認(rèn)為不宜公開上市出售的，應(yīng)報(bào)交易辦公室備案，并在職工住房檔案中注記。該類住房可按規(guī)定向原產(chǎn)權(quán)單位騰退，也可在原產(chǎn)權(quán)單位職工范圍內(nèi)進(jìn)行交易。

法律、法規(guī)規(guī)定的其他不得上市出售的已購(gòu)公房或與原產(chǎn)權(quán)單位有特殊約定的已購(gòu)公房。

問：上市出售的已購(gòu)公房由誰交土地出讓金？補(bǔ)交土地出讓金的比例是多少？

答：上市出售的已購(gòu)公房，由買受人在辦理房屋權(quán)屬登記手續(xù)時(shí)按當(dāng)年房改成本價(jià)的1%補(bǔ)交土地出讓金或相當(dāng)于土地出讓金的價(jià)款。

問：中央在京單位已購(gòu)公房上市，收入用與原單位分成嗎？

答：凡以房改成本價(jià)購(gòu)買的住房上市出售的，在按規(guī)定交納稅費(fèi)后，收入全部歸產(chǎn)權(quán)人個(gè)人所有，不再與原產(chǎn)權(quán)單位進(jìn)行收益分成。

凡以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買的住房，出售人可按購(gòu)房當(dāng)年房改成本價(jià)向原產(chǎn)權(quán)單位補(bǔ)交房?jī)r(jià)款，取得全部產(chǎn)權(quán)后上市出售；也可在交易過程中按購(gòu)房當(dāng)年房改成本價(jià)的6%計(jì)算應(yīng)扣除的價(jià)款，劃轉(zhuǎn)到原產(chǎn)權(quán)單位售房款專戶，在按規(guī)定交納稅費(fèi)后，收入全部歸產(chǎn)權(quán)人個(gè)人所有。遠(yuǎn)郊區(qū)縣另有規(guī)定的按其規(guī)定辦理。

問：中央在京單位已購(gòu)公房上市出售后，物業(yè)管理費(fèi)和供暖費(fèi)由誰交？

答：已購(gòu)公房上市出售后，買受人應(yīng)與該房屋的供暖、物業(yè)部門簽訂新的協(xié)議，新發(fā)生的供暖、物業(yè)管理等費(fèi)用由買受人承擔(dān)，原產(chǎn)權(quán)單位及出售人所在單位不再承擔(dān)該房屋的上述費(fèi)用。房屋的公共維修基金按有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

問：中央在京單位已購(gòu)公房上市，過戶、稅費(fèi)等手續(xù)如何辦理？

答：凡涉及交易過戶、權(quán)屬登記以及稅費(fèi)交納等事宜，按《北京市人民政府關(guān)于印發(fā)＜北京市已購(gòu)公有住房上市出售實(shí)施辦法＞的通知＝(京政發(fā)[2003]3號(hào))及相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。(余美英)