杭州樓市，“不買就后悔”？

高地價和高房價會給一個城市的房產市場帶來什么？

瘋了?

非典一役之后，浙江省第十屆房地產交易會規模空前，參加的人數也是空前的。6月19日開幕當日，參觀人數超過13萬人。本屆房交會所傳遞的信息眾多，筆者最強烈的感受是樓價節節攀升，房子基本上賣光，不管是新開盤的，還是未開盤的。

對于那些迫切想改善居住條件，但手中鈔票不多的購房產來講，面對這樣的房價，不單是無奈和后悔，有的購房產簡直要“中風疾走”了!購房者的心態是——如果今天不買，那么明天的房價會漲到什么價位都不知道，所以只要有房子，房價差得不是太多，一定要買!這是一種幾近瘋狂的購物心態了，類似于1987年的商品搶購風。

房產市場像被無形的手操控著，使得房產商們“瘋”了，購房者也“瘋”了，整個市場“瘋”了。如果以往的幾屆房交會最多以火爆來形容的話，那么本屆房交會以“瘋”來形容，并不過分——前幾屆房交會上購房者看到房價高了，有繼續等待的想法。可到了這一屆，很多購房者覺得已無法等待了，非得立即行動不可。

“不買就后悔”是本次房交會上聽到的最多的語言。所以一些人不管三七二十一，見了樓盤就要樓書，見了表格就登記，看看還可以的房子就下訂單，戶型，配套，樓層，綠化等等只好將就了。在他們心目中，怎么買都不會虧，因為房價在不停地漲。

再看看房產商們是怎么“瘋”的。樓盤尚未開工，也更談不上開盤了，便興沖沖地趕來展出。房交會展臺布置得越來越漂亮，大氣；有的樓盤把小區今后的園林實景都搬到房交會，如果不考慮人多擁擠的因素，那簡直是一種風景，是種享受。面對蜂擁而來的購房者，不少房產商對樓盤如何定價心里沒數，便拿購房者來試水。說是市場調查和信息登記，，實際上在摸購房者的底，看看有多少預訂者，他們所能承受的價位。房產商可以根據訂房產的多少和他們心目中的綜合價格來給樓盤定個所謂開盤價。這里，玩的是一套所謂的讓消費者定價的把戲，訂房者越多，房價自然越高。

郊區大盤時代?

大多老百姓喜歡市區房，生活方便，交通便利。可是市區土地要拍賣，成本高，風險大，所以本屆房交會上市區樓盤寥寥可數，有的幾個樓盤其房價已高得驚人。大規模開發郊區樓盤成了眾多房產商的共識，因為開發風險小、土地成本低、利潤高；交通、配套、入住條件對于高房價帶來的利潤而言是次要的。銷售則可以通過廣告、樓書、房交會等形式來解決，有大批消費者買不起市區高價房，但想要住房，會乖乖來買郊區房，因為沒其他選擇。

其實去年北京房產大亨潘石屹先生來杭演講時講到這一問題，他說城市的擴展與人的發育一樣，得慢慢來。在郊區市政配套沒解決好之前，生活是很不方便的，甚至可能很痛苦。消費者容易被房產商的誤導所迷惑，其后果只能自己去品嘗。

難道這么多房產商不懂這些道理嗎?其實他們最明白不過，但利字當頭，其余可以緩顧。這幾年杭州房產市場在全國是出了名的，人說杭州房產有“三快”：房子賣得快，房子造得快，攢錢來得快。筆者有個同學在某大型房產公司，他說：杭州房產市場那么好，以至于他們的老板認為沒有必要花大價錢去造房子，即使最差的材料，最差的戶型，最差的配套，也能把房子賣光。這話聽起來挺可怕，卻是大實話。在高房價形勢下，房產商拿到土地后急于開發。無論是小區規劃，還是建筑設計，都是匆忙行事，施工要趕時間，而且要節省投資，這就難保房子質量上乘。往往是一個樓盤剛開工，另一地塊在爭取；這個樓盤進行到一半，另一樓盤要開工了。只要拿到土地，抓緊時間，財富會滾滾而來。

誰在買房?

這幾年杭州建的商品房、經濟適用房、拆遷房，加起來有幾千萬平方米。看看房交會的熱鬧陣勢，好像建再多房子也滿足不了市場需求。那么到底建成的房子中誰在住?誰在買?

這是個大課題。杭州老百姓真有這么大的購買力嗎?市區一套120平方米的房子連裝修好至少要1 0 0萬元。在人均GDP3400美元的經濟條件下，正常的消費水平是支撐不了這樣的高房價的。都說老板階層有錢，可現在老板們該買的都早已買了，剩余購買力已不大了，市民中大多是工薪階層，這是消費主流；另外一個購房階層是高收入的工薪階層，但給高薪階層算算賬：夫妻兩人工作十年，現有10萬元年收入，如有一半剩余，存款30萬元，按揭買這高價房也是很吃力的。

但市區已開發的和正要開發的高價房統統賣光也是不爭事實，誰買走了?外地購房產。浙江省建設廳業內人土透露，近幾年外地購房產買走了本地房的近2／3。他們買杭州房干什么?炒房!去年筆者一個在浙江江山工作的同學湊了300萬元來杭州買房子，要我幫他挑選挑選，結果買了六套房子。我問他買來干什么，他說是投資，錢放著沒用，反正杭州房價在不停地漲，這錢是穩賺的，風險很小。

評判一個房產市場是否有泡沫，很重要的指標是房子空置率。房產商手上的房子賣光了，說明前置空置率為零；如客戶買了房子都不去住，房子空著，那么后置空置率為1。空房的原因有很多種：儲備，出租，投資，炒房等等。現在不少房產商認為前置空置率為0，就說明杭州房產沒有泡沫。筆者卻認為像杭州這樣的情況，前置空置率為零只能說明杭州房產火爆，房產商生意很好做。后置空置率節節攀升，危害才是巨大的，它會造成市場崩盤，發展停頓。

其實要了解房產后置空置率辦法很簡單，晚上到新建一兩年的小區數一數亮燈多少，或到各小區物業管理公司查一查人住情況，就可以得出大概數字。不過很多房產商對這個數字很忌諱，幾乎沒有公開數字可供參考。

不過精明的溫外1人現在在杭州投資房子的少了，而要到上海投資，他們認為與購房市場對應的是租房市場，杭州的房租與上海比起來要低多了。這也說明杭州房價炒得太高，風險也大了。因為與租房有關的兩個因素是：人和房子。杭州流動人口不算少，但炒房客要出租的房子多了，租金自然下降。綜合上海、廣州、北京、深圳等地與杭州房價相近的城市，杭州房租最便宜，與上海的差一半左右。房價與房租的嚴重偏離，已經相當說明問題。 住在杭州還是炒在杭州?

去年年底，著名經濟學家茅于軾先生來杭州給杭丹，的房地產市場把脈，他說如果房子是買來住的話，房主不太關心房價的漲與跌；如果買來炒的，自然希望房價漲上去。茅老先生的話真是一針見血!杭州的房價不停地漲啊漲，炒房起的作用是否太大了點?

“上帝若讓誰滅亡，首先讓其瘋狂!”筆者并不希望杭州的房產崩盤，但在如此高的房價之下，“住在杭州”能成為一句名符其實的口號嗎?固

(作者為杭州房地產業界人士)