股份有限公司土地使用權法律規范與若干問題探討

一、股份公司土地使用權取得的特點

1、股份公司一般情形下是國有土地（而非集體土地）的使用權人。在我國，國有土地使用權主體多為一般民事主體，對其身份資格一般無特別規定。境內外法人、非法人組織及自然人均可依法取得國有土地使用權。而集體土地使用權主體多為特殊民事主體，主要為農村集體經濟組織及其成員、集體經濟組織設立的企業和公益性組織。股份公司一般情形下是國有土地的使用權人，若要使用集體土地，則要按《土地管理法》規定先征為國有土地，先行辦理有關農用地轉為建設用地審批手續。

2、股份公司可通過多種方式取得土地使用權。根據《土地管理法》、《土地管理法實施條例》、《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》等有關法律、法規及政策的規定，股份公司取得土地使用權的方式是多種多樣的：國有土地所有者代表（通常是土地行政主管部門）可依法通過出讓（包括以出讓金作價出資或者入股）、租賃或在特殊情形下通過行政劃撥等方式將國有土地使用權讓與股份公司，據此股份公司可原始取得國有土地使用權；股份公司也可依法通過買賣、租賃、投資入股、贈與等方式，從其他土地使用者手中繼受取得國有土地使用權。

3、股份公司因取得土地使用權方式的不同，在權利內容方面表現出較大差異。股份公司對國有土地使用權因取得方式之不同而享有不同的收益權、處分權，導致在權利內容上具有較大的實質性差異。如股份公司以出讓方式取得土地使用權的，在出讓使用期限內依法對土地享有占有權、使用權、收益權和部分處分權，可依法將其享有的土地權利轉讓、出租、抵押或用于合資、合作經營及其它經濟活動；而在特殊情形下以行政劃撥方式取得土地使用權的，則僅對該劃撥土地享有占有權、使用權和部分收益權，不享有處分權，劃撥土地原則上不得轉讓、出租和抵押，不得直接作價出資或入股作為對企業的投資（設立中外合資、中外合作企業時除外），等等。

4、股份公司特別是擬發行上市公司，取得土地使用權必須經法定評估機構評估，在合法有效的評估基礎上，一般為有償取得土地使用權。評估應當由土地資產的使用者或持有者向土地行政主管部門提出申請，然后聘請具有Ａ級土地評估資格的土地評估機構進行評估。評估范圍一般為進入股份公司的土地資產，也可以對不進入股份公司的土地資產進行單獨評估。經土地行政管理部門確認、備案的土地評估結果，是確定土地使用權折股及土地使用權出讓金、租金數額的基礎。

二、國有土地使用權的取得程序及應注意的問題

1、國家以土地使用權直接作價入股。國家根據需要，可以一定年期的國有土地使用權作價入股；經評估作價后，界定為國家股，內土地管理部門委托國有股權持股單位統一持有。土地管理部門應與國有股權持股單位簽訂委托持股合同。

根據國土資源部有關文件的規定，只有省級以上人民政府批準實行授權經營或國家控股公司試點的企業，方可采用授權經營或國家作價出資（入股）方式配置土地。因此，采取該方式取得土地使用權的必須是省級以上人民政府批準實行授權經營或國家控股的股份公司。值得注意的是，國土資源部國土資發〔２００１〕４４號文件對土地估價確認管理制度進行了重大改革，取消了確認審批程序，而代之以土地估價報告備案制度。企業改制需要進行土地估價的，由企業自主選擇土地估價機構進行評估。土地行政主管部門不再對土地估價結果進行確認。企業改制上報的土地估價報告，只要格式規范、條件齊備，土地行政主管部門將直接給予備案。

2、以出讓方式取得土地使用權。出讓土地便用權的取得應當履行下列程序：（１）事先向市、縣人民政府土地管理部門申請預約，預約期內可優先獲得指定地塊的土地使用權。申請預約用地，須持有有關部門批復投資建設立了的文件資料，與國有土地主管部門簽訂預約用地協議，交付預約金。（２）正式申請用地并與市、縣人民政府土地管理部門簽訂土地使用權出讓合同，約定出讓年限、權利內容及權利處分（包括轉讓、出租、抵押、用于合資、合作經營及其它經濟活動）條件。（３）土地使用權出讓可采用招標、協議、拍賣的方式。以協議、招標方式出讓土地使用權的土地使用者應按出讓合同規定的期限和方式向國土部門繳付地價款；拍賣方式出讓土地使用權的，土地使用者應在出讓合同生效之日向國有土地主管部門繳付地價款１０％的定金，余額應在出讓合同生效之日起６０日內全部付清。（４）土地使用者在付清全部地價款后３０日內到國有土地主管部門辦理土地使用權出讓登記，領取土地使用證，取得土地使用權。（５）依雙方約定采取分期付款方式取得出讓土地使用權的，在未付清全部出讓金前，土地使用者領取臨時土地使用權證。（６）土地使用者需要改變出讓合同規定的土地用途和規劃要求的，必須事先向原辦理土地使用權出讓的國有土地主管部門提出申請，經國有土地主管部門和城市規劃管理部門審核批準后，重新簽訂出讓合同，調整地價，并應在合同簽訂之日起３０日內到原登記機關辦理變更登記。

3、以國有土地租賃方式取得土地使用權。根據《規范國有土地租賃若干意見》（國土資發〔１９９９〕２２２號）規定，國有土地租賃是指國家將國有土地出租給使用者使用，由使用者與縣級以上人民政府土地行政主管部門簽訂一定年期的土地租賃合同并支付租金的行為。國有土地租賃是國有土地有償使用的一種形式，是出讓方式的補充。

國有土地租賃中應注意如下問題：（１）對于經營性房地產開發用地，無論是利用原有建設用地，還是利用新增建設用地，都必須實行出讓，不實行租賃。（２）國有土地租賃，可以采用招標、拍賣或者雙方協議的方式，有條件的，必須采取招標、拍賣方式。（３）采用雙方協議方式出租國有土地的租金，不得低于出租底價和按國家規定的最低地價折算的最低租金標準，協議出租結果要報上級土地行政主管部門備案，并向社會公開披露，接受上級土地行政主管部門和社會監督。（４）國有土地租賃的租金標準應與地價標準相均衡。承租人取得土地使用權時未支付其他土地費用的，租金標準應按全額地價折算承租人取得土地使用權時支付了征地、拆遷等土地費用的，租金標準應按扣除有關費用后的地價余額折算。

4、自其他土地使用者繼受取得土地使用權。股份公司繼受取得土地使用權主要包括發起人將自已通過出讓或轉讓方式取得的土地使用權折價入股、通過轉讓方式從其他土地使用者手中取得土地使用權；向公司的發起人租賃、向國家和發起人以外的第三人租賃等情形。股份公司繼受取得土地使用權應履行如下程序：（１）原土地使用者應合法取得土地使用權證書；（２）根據需要或有關規定，經向土地行政主管部門申請，聘請具備相應資格的土地評估機構對土地進行評估；（３）股份公司與原土地使用者應就繼受取得土地使用權問題簽訂有關協議，該協議需經土地行政主管部門同意并備案；（４）股份公司在雙方履行協議后應通過土地行政主管部門辦理有關變更登記；（５）股份公司需向土地行政主管部門取得土地使用權有關權利證書。

三、與土地使用權相關的地上建筑物問題

1、地上建筑物在未取得土地使用權證書前不得用于作價出資。根據《城市房地產管理法》第三十八條的規定，以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當符合下列條件：（１）按照出讓合同約定已經支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書；（２）按照出讓合同約定并進行投資開發，屬于房屋建設工程的，完成開發投資總額的２５％以上，屬于成片開發土地的，形成工業用地或者其他建設用地條件；（３）轉讓房地產時房屋已經建成的，還應當持有房屋所有權證書。

依《城市房地產轉讓管理規定》第三條之規定，以房地產作價入股也是房地產轉讓的一種重要方式。因此，股份公司的發起人在未按照出讓合同約定支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書之前，不僅不能以土地使用權作價出資入股，而且其地上建筑物也同樣不能用于作價出資入股。實踐中有的股份公司發起人在此情形下，先將地上建筑物經評估作價投入到股份公司，是不符合法律規定的。

2、地上建筑物與土地使用權權利人應相一致。根據《土地管理法》、《城市房地產管理法》、《城市房屋產權產籍管理暫行辦法》及其他有關法律、法規、部門規章的規定，我國城市房屋的產權與該房屋占用土地的使用權實行權利人一致的原則，除法律、法規另有規定的外，不得分離。因此，股份公司在通過作價入股、轉讓等方式繼受取得土地使用權時，其地上建筑物、其他附著物產權應同時轉移至股份公司；在通過租賃方式繼受取得土地使用權時，應同時簽訂地上建筑物、其他附著物租賃合同，并依法辦理租賃登記備案。實踐中有的股份公司發起人將地上建筑物經評估作價投入到股份公司，而仍然保留地上建筑物占用范圍內的土地使用權。是不符合法律規定的，正確的做法應是公司發起人通過作價入股、租賃、轉讓等方式，將地上建筑物占用范圍內的土地使用權同時讓與股份公司。

根據國土資源部《關于企業改制中土地資產處置有關問題的通知》，在下述情況下股份公司土地使用權與地上建筑物產權可分離：（１）股份公司取得土地使用權后再興建地上建筑物；（２）地上只有機器設備而沒有房屋等建筑物，投資者將相應機器設備作價投入（即地上物作為動產投入）到股份公司而又不愿放棄土地使用權。

四、股份公司使用集體土地問題

集體土地主要包括農用地、宅基地，非農經營用地、非農公益用地，其使用權可分別通過承包、分配、投資、撥付等方式取得。根據《土地管理法》第四十三條規定：“任何單位和個人進行建設，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地；但是，興辦鄉鎮企業和村民建設住宅經依法批準使用本集體經濟組織農民集體所有的土地的，或者鄉（鎮）村公共設施和公益事業建設經依法批準使用農民集體所有的土地除外”可見，集體土地中非農經營用地使用權的原始取得者只能是鄉鎮企業，股份公司不能成為集體土地使用權的原始取得者。

為保護耕地及壟斷土地一級市場，我國限制集體土地使用權交易。根據《土地管理法》第六十三條規定，集體土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設，但是，符合土地利用總體規劃并依法取得建設用地的企業，因破產，兼并等情形致使土地使用權依法發生轉移的除外。

因此，股份公司使用集體土地可以有兩種途徑：一是經辦理農用地轉為建設用地審批手續和國有土地出讓手續，原始取得經征用后的集體土地；二是通過兼并等方式致使集體土地使用權依法轉移至股份公司，在辦理國家土地征用和國有土地出讓手續，向國家上繳上地使用權出讓金后，繼受取得經征用后的集體土地。

由于目前國家對集體土地的折價入股、出讓、轉讓、出租缺乏規范，而作為國家土地管理部門的國家土地局頒布的《股份有限公司土地使用權管理暫行規定》又明確規定，改建或新設公司使用集體土地的，必須持公司審批機關的批準文件，向縣級以上人民政府土地管理部門提出申請，按國家規定，經批準征為國有土地后，方可按本規定辦理土地使用權評估、處置和變更登記手續。因此，股份有限公司若要使用集體土地，必須首先向土地管理部門提出申請，在國家同意征為國有土地后，方可折價入股、出讓、轉讓或進行出租。

（作者單位：西北政法學院）