解讀地產新政

陸　建

房地產業的宏觀調控很有必要，但在政策上應該區別對待，不應該上海感冒，全國吃藥，更不應該將穩定房價提高到政治的高度

近期，中央關于遏制高房價的一系列政策組合拳相繼出臺，先是調高了住房信貸，接著，部分地區銀行又相繼停止了住房轉按揭業務，提高了貸款賣房的首付比例。而效力一直比較明顯的國務院一紙通知，讓中國的房地產市場變得更加復雜。《新財經》特邀國信證券地產分析師方焱和中地不動產評估有限公司經理王軍艷兩位業內專家，對中國地產政策的焦點問題進行了深層次解讀。

到底需不需要調控

王軍艷：并不是說房地產市場不需要調控，但應該根據房地產市場的特點，重點放在政府該做什么，能做什么，怎么做上面。政府可以規范房地產市場秩序，規范透明開發銷售環節；可以健全銀行管理體制，加強風險防范能力；可以放棄與民爭利，降低房地產相關稅費；可以加大“廉租房”和經濟適用房建設解決低收入群體住房問題，等等。但惟獨人為地干預市場不需要做，也做不好。政府去年“托市”的失敗可謂前車之鑒。人為干預的主觀性和隨意性只會使剛剛起步的房地產市場重新籠罩濃厚的計劃陰影，蹣跚學步的國有商業銀行失去了在市場風浪中鍛煉的機會；而弱勢的購房者在撲朔迷離的房地產市場中更是找不著北。

方焱：當前調控地產當然很有必要。政府出臺房地產宏觀調控政策的基調，自然是希望房地產業健康、平穩發展，從而帶動中國經濟的持續增長。房地產的產業鏈非常長，上下游產業關聯度非常大，這些年中國經濟的快速增長，主要是靠房地產帶動起來的。未來十年，中國房地產業的增速會保持在25%左右，從長期看，保持GDP兩倍的地產投資速度問題不大，但是，短期出現過熱，自然需要調控。很多人認為目前的政策有些矛盾，既要遏制住房價格，又抬高土地成本，我不這樣認為，比如當前的“招拍掛”政策，其實是模仿香港的成熟模式。而且，提高獲得土地的成本，并不意味著房價就一定上漲。現在開發商囤積很多土地，這些土地的開發要兩三年，但現在價格就上來了，這和土地政策的調整關系不大。短期看，政策的主要目的是給投機者以心理壓力。

“一刀切”不妥當

方焱：可以說，這種“一刀切”的行政命令其實也是最有效的手段，效果十分明顯。但我認為，政策應該區別對待，不應該上海感冒，全國吃藥，更不應該將穩定房價提高到政治的高度，采用統一的文件方式不妥當。住宅是一種十分特殊的商品，從成熟市場的經驗看，非市場化的手段很難達到預期效果。我們知道，海外也有很多房地產調控措施，但大都采用市場手段。比如韓國，主要是征收所得稅，采取累進的方法，數額很大，能夠直接打擊投機，上海目前采取的是征收營業稅的方法，由于額度太小，等于隔靴撓癢。

王軍艷：如果政府非要以非市場化的手段來打壓房地產價格，在價格被限制以后，房地產開發商還是要賺錢的。怎么辦？肯定會在房屋的成本上做文章，比如提高住宅容積率，降低建材使用標準、降低小區配套標準等一系列隱蔽的手段達到預期利潤。結果將會造就了大批“價低但質更次”的房地產。很顯然，這種“價低但質更次”的市場風險和高房價的市場風險沒什么區別。所以，即使政府調控的本意是降低房地產泡沫，但最終的結果只能是將房地產系統的大泡沫分散為各個房地產項目的小泡沫，在此之后政府再也沒有精力將這些小泡沫逐個擊破，市場風險仍然存在。

中央政策不再自相矛盾

方焱：2003年，為遏制房地產泡沫加劇金融風險，央行出臺了121號文件，可是不久，國務院就出了一個與之矛盾的18號文件。可見，當時國務院各個部委都和央行不在一個立場上。而且，地方政府當時也有很強的抵觸情緒，因為對地方政府來說，無論從經濟發展還是從政績的角度來說，都存在房地產投資沖動。所以，那時地方官員幾乎沒有人承認自己城市的房地產市場有泡沫。現在則不同，他們都用一個聲音說話。因為國務院這一次同央行的意見十分一致，國務院的通知又將地方政府的意志統一起來。

本輪地產新政效果存疑

王軍艷：應該說，政府在本年度的各項宏觀調控成績是相當顯著的，但成績最顯著的，往往是那些尚未市場化或市場化很低的國家壟斷行業，如“煤電油運”等。政府在這些行業的調控中，簡單地通過控制產業鏈最終產品的價格來實現對整個產業鏈的調控，盡管投資和漲價仍然蠢蠢欲動，供求市場被人為扭曲，但畢竟價格沒漲，政府以較低的成本達到較好的調控效果。

可是，目前的中國房地產市場遠不同于“煤電油運”等行業，經過二十年的發展，市場理念已經滲透到房地產開發的各個環節，房地產投資經營主體已由政府變成經濟獨立核算的開發商。對于當前房地產行業的利潤、風險、成本，房地產開發商的認識比任何人都清楚。市場的競爭性和資本的趨利性導致開發商不會去做無利可圖的項目。同時房地產的不可移動性、不可復制性使得房價和電價、水價、糧價的本質涵義有很大不同，政府可以限定一元錢買幾度電、幾升水、幾斤大米，但由于政府卻無法限定1萬元能買幾平方米的房子。

方焱：本輪房地產宏觀調控政策的效果到底如何，還需要看一看再說。其實，上海買房資金主要來自外地和海外。在全國范圍內，外資投資地產比例最高的就是上海，溫州炒房團的很多資金還在上海，當前還沒有出現恐慌性拋盤，房價也沒有下跌！值得一提的是，現在上海有很多外資，買房子根本不需要按揭，他們在賭人民幣升值。這樣，當前的轉按揭政策對他們也就失去了效用。

不會引發嚴重后果

方焱：很多人認為，如果這一次房地產宏觀調控出現失誤，引起上海房價大跌，會導致銀行產生巨大的爛賬，又因為長三角地區占中國經濟整體比重中很大，可能引發連鎖反應，給中國經濟帶來傷害。歷史上是有這樣教訓的。1993年，海南、北海等地存在大量地產投機資本，催生了巨大的房地產泡沫，后來政府來了一個急剎車，很多壞賬由此而生，銀行由此背上了沉重的包袱，很多爛尾樓到現在還在。不過，這一次調控不會引發這樣的惡果，因為這一次調控的主要是住宅樓，不可能產生那么大的問題。而1993年的情況則截然相反，當時泡沫最大的商品是大量樓堂館所，市場無力消化。