社區商業投資成“新寵”

長期以來，繁華商業街上的臨街商鋪，一直都是許多人的追逐目標，而近年來，一種在新開發的居民因設立的、為居民就近提供各種生活服務的社區商鋪，以其良好的升值潛力和巨大的投資潛力而受到愈來愈多人的青睞。

“社區商業”成投資“新寵”

一段時間以來，包括社區商鋪在內的社區商業配套設施的市場反應強烈。據了解，在此前上海舉行的一次商業房產交易會上，提供商鋪資源80多萬平方米，吸引了浙江、港臺等地的客戶上萬人參會；北京一個社區招商的40余個商鋪，吸引了680個投資者競爭，半個多小時就售出40個，在武漢，位于漢口后湖的“綠色新都”其30—40平方米的十余套商鋪剛剛開盤銷售便告罄，而位于武漢經濟開發區的泰合百花園中心廣場，其推出的沿街商鋪兩日內便被搶購一空；在南昌，社區商鋪已成為其風格獨具的業態形式之一，在數十個大型社區中，幾乎每一個社區都有新商鋪在租售。如南昌恒茂城市花園，社區商鋪一推出30多間店鋪即被搶購一空，就在距離深圳不遠的城市廣州從1999年至今，一些大型成熟社區商鋪的租金已經從60元～70元／平方米漲到250元／平方米，不到五年就漲了四倍。不難看到“社區商業”這塊誘人的大蛋糕，正在吸引著越來越多的人去分割。

與此同時，投資者的追捧也使得社區商鋪的價格持續走高。在武漢，兩年前社區商鋪的價格不到同一區域住宅價格的1.5倍，目前已漲至2.5倍以上，有的甚至高達5倍。

“社區商業”具備獨特優勢

據了解，社區商業之所以得到如此的青睞，主要源于其與生俱來的諸多優勢：社區商鋪多以一個大型社區或數個中小型社區形成的“商圈”為依托區內人口為5萬至10萬人甚至更多商業輻射能力強居民潛在購買力巨大。同時社區商鋪購物具有外在購物場所不具備的便捷性這就使繁榮的社區商業街和商鋪的知名度和租價并不遜于城區商業街。而且隨著社區人住率的提高和居民購買力的增強商鋪的價值會逐漸得以體現和提高。社區商鋪還大多用于銷售生活必需的日用品，營業收入穩定。投資回報或租金也比較穩定。

專家分析認為，社區商鋪的熱銷同時也是在住宅郊區化發展趨勢下，要求住宅區為居民提供相對完善的生活服務配套的結果。目前，各大城市由于城區“地價”居高不下，住宅區不斷向次中心區以及城市邊緣地區發展。由于這些地區的原有配套設施往往并不是特別完善，因此也就必然促成了開發商對社區商業配套建設的重視，商業發展的熱點也隨之由中心區向次中心逐漸轉移。

此外，商鋪的熱銷也是人們投資意識不斷增強的結果。投資商鋪的經濟回報要遠大于普通住宅，一些有遠見的投資置業人士開始越來越清晰地意識到商業用房的價值。業內人士認為，社區商鋪具有良好的成長型，初始投資商鋪時價格往往較低，又可以辦理抵押貸款。正因如此，國內一些大城市已經出現一些熱衷于購買社區商鋪的投資群體。他們往往是哪里有商鋪賣，就追隨到哪里，甚至于項目前期手續尚未辦完，就對商鋪予以預定，而這也使得開發商資金回籠大大加快。

成熟社區臨街鋪最熱

一位專職商鋪投資者指出，社區商鋪投資總額低、風險小，是中小型投資者的理想選擇，其中，位于大型成熟小區內的商鋪更是有長線投資的價值。他指出，近年來，社區尤其是成熟社區的商鋪無論售價還是租金，都翻了幾番。

有業內人士分析，隨著社區業主對居住小區的商業配套的依靠和要求愈來愈高，社區商鋪積聚了一大批長期穩定的消費群，消費市場潛力可觀。但與臨街商鋪不同，社區商商鋪的消費者主要來自于小區內部，因此對整個小區居住氛圍的依賴非常強：這也就是大型成熟社區的商鋪成為搶手貨的原因。

從目前一些地區的商鋪的銷售狀況來看，有意購買商鋪的普遍為社區內的業主或者是商鋪原本的租客。某評估機構業內人士認為，小區商鋪投資總額小、風險低，而且對于大型成熟社區而言，其投資回報率多在6％以上，是長線投資的理想選擇。對業主而言，由于對小區的情形相當熟悉，了解其中的商機，也方便打理。其中，鄰街，價格又不高也是社區商鋪深受歡迎的一大原因。他認為，在小區商鋪中，臨城市街道的商鋪是一個引人關注的投資點，消費對象除了社區內的固定客戶群以外，還可以面對小區外的城市居民，這些臨街鋪位，依靠交通的獨特優勢，早已成為投資者追捧的目標。

不過，也有專業人士，建議認為，投資機會最多的就是在新建的社區中尋覓商鋪。因為新建社區的商鋪面積將迅速增長，居民數量固定，而且這部分社區居民往往工作固定，有穩定的收入，大都是工薪階層和個體私營主。從某種程度上說。這部分人的消費水平也較高，目標客戶較為固定，從而給商鋪的升值創造了有利的條件。

科學規劃“社區商業”

專家建議，鑒于社區商業的良好的成長性和巨大的投資價值，作為房產開發中不可或缺的重要組成部分，開發商更應對社區商業做好科學、認真的規劃設計和仔細的謀劃經營，在面積、布局等方面，從投資者的適用性角度等多方切入。在具體操作過程中，應注意以下幾個方面：

1.應對社區商業進行科學的建筑規劃和經營布局

目前，國內一些社區商業缺乏統一規劃，布局凌亂，對經營功能分區的合理性欠考慮。成熟的社區商業，一方面應兼具購物與休閑娛樂功能；另一方面，也要講究景觀設計，使之成為小區的視覺亮點。

2.應充分考慮社區特點，以中小商鋪為主，同時配以一定的大面積商鋪

一些開發商反映，面積在20平方米左右的小商鋪格外受到歡迎，其他100平方米內的中小面積商鋪市場反響也不錯。因此，規劃設計時要充分考慮市場對商鋪面積的要求，便于客戶根據自己資金狀況和投資計劃確定所需購買的面積，為業主提供更多選擇。不過，針對大投資商的大面積商鋪也有發展空間。

3.對商鋪的設計與銷售應貼近市場需求，采取更加靈活的方式。

雖然商鋪的售價遠高于住宅樓的售價，但由于商鋪層高大都高于普通住宅，有的甚至超出5米，這就有利于業主在其中隔一層，作為倉庫或休息場所使用。在規劃設計時，應考慮方便業主自由分割。

某商鋪專業營銷人士也表示，就社區商業來說，作為小區的基礎配套之一，是為其住宅產品提供支撐和服務的，應當進行合理的功能分區，充分考慮其均衡性和便利性，使投資者得到保障，業主得到便利，從而營建成一個良好的社區氛圍。