對(duì)房地產(chǎn)信托熱的思考

房地產(chǎn)信托作為一個(gè)新興的金融品種，在我國(guó)出現(xiàn)不過(guò)兩三年的時(shí)間，但發(fā)展速度卻驚人，僅2003年和2004年，全國(guó)就發(fā)行房地產(chǎn)信托計(jì)劃118個(gè)，共募集資金120.6億元。

房地產(chǎn)業(yè)被納入信托是從2003年6月央行出臺(tái)的121號(hào)文件開(kāi)始的。中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)融資渠道狹窄已是不爭(zhēng)的事實(shí)，而近期銀根收緊，121號(hào)文件允許把房地產(chǎn)業(yè)納入信托的業(yè)務(wù)范圍，為房地產(chǎn)行業(yè)拓寬了融資渠道，很快成為了開(kāi)發(fā)商的新寵。2004年，國(guó)家開(kāi)始對(duì)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行進(jìn)行宏觀調(diào)控，調(diào)控目標(biāo)集中在了包括房地產(chǎn)在內(nèi)的六大行業(yè)上，但房地產(chǎn)信托熱潮不減。

房地產(chǎn)信托是對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)融資渠道的一個(gè)補(bǔ)充，它在為信托業(yè)開(kāi)辟了一塊新的業(yè)務(wù)領(lǐng)域的同時(shí)，也為投資者開(kāi)發(fā)出一個(gè)新的投資品種。從這個(gè)角度說(shuō)，房地產(chǎn)信托的出現(xiàn)無(wú)疑是件好事。但是，房地產(chǎn)本身就是一個(gè)高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)，房地產(chǎn)信托的風(fēng)險(xiǎn)控制能力并非能強(qiáng)于商業(yè)銀行；對(duì)于個(gè)人投資者，投資于房地產(chǎn)信托并非就能得到穩(wěn)定的高收益。發(fā)展我國(guó)的房地產(chǎn)信托還存在以下瓶頸：

風(fēng)險(xiǎn)控制問(wèn)題

房地產(chǎn)信托的主要風(fēng)險(xiǎn)來(lái)自于：(1)賠償風(fēng)險(xiǎn)。央行發(fā)布的《信托投資公司資金信托管理暫行辦法》規(guī)定，只有當(dāng)信托公司違背信托合同擅自操作時(shí)，投資者所遭受的損失才由信托公司負(fù)責(zé)賠償。也就是說(shuō)，信托公司不負(fù)責(zé)運(yùn)營(yíng)過(guò)程中發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)。(2)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。單個(gè)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)往往很難評(píng)估預(yù)測(cè)，而信托公司發(fā)行信托產(chǎn)品時(shí)又往往有意無(wú)意地多介紹項(xiàng)目盈利前景，很少揭示項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，如投資者輕信信托公司推介，不審慎決策，將面臨很多潛在的風(fēng)險(xiǎn)。(3)操作風(fēng)險(xiǎn)。信托公司的實(shí)際操作難度較大。我國(guó)目前的“資金信托管理辦法”對(duì)資金信托計(jì)劃有200份的限制，普通投資者一般資金在二三十萬(wàn)、三四十萬(wàn)，但因?yàn)榉康禺a(chǎn)融資額大，有的需要一兩個(gè)億的資金，有了200份的限制，單筆金額便很大，給融資造成困難。信托計(jì)劃“合同不超過(guò)200份、認(rèn)購(gòu)起點(diǎn)不低于5萬(wàn)元”對(duì)于個(gè)人投資者而言，并不容易接受。(4)自身風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)信托本身也有缺陷。比如業(yè)務(wù)模式散亂，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)偏高，利潤(rùn)較低等；在運(yùn)營(yíng)模式上，多數(shù)產(chǎn)品采取的是貸款形式，形式比較單一；資金和產(chǎn)品僅限于信托憑證轉(zhuǎn)讓，流動(dòng)性差。

信托公司在控制信托投資即貸款的風(fēng)險(xiǎn)方面也缺乏有效的手段，一般依賴于銀行后續(xù)資金介入，或由銀行資金替代而順利退出，或在銀行資金確保項(xiàng)目建成銷售后實(shí)現(xiàn)資金退出，能否順利退出往往取決于銀行的支持程度。因此，房產(chǎn)信托在我國(guó)當(dāng)前環(huán)境下，必須與銀行緊密配合，單獨(dú)運(yùn)作的風(fēng)險(xiǎn)非常大。但銀行后續(xù)放款與否受政策因素及環(huán)境變化因素的影響非常大，在信托公司做出投資（或貸款）決策時(shí)，難以把握這些潛在影響因素，因此，信托公司的決策總是存在一定的風(fēng)險(xiǎn)，無(wú)法規(guī)避。

流動(dòng)性問(wèn)題

房地產(chǎn)信托的信托財(cái)產(chǎn)多以土地、房屋、股權(quán)等形態(tài)表現(xiàn)，擔(dān)保措施主要為土地、房屋等固定資產(chǎn)抵押。如果融資方未能按期償還本息，受托人又無(wú)法及時(shí)變現(xiàn)信托財(cái)產(chǎn)或行使抵押權(quán)，則可能產(chǎn)生流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。

根據(jù)我國(guó)的《信托法》規(guī)定，信托產(chǎn)品不能通過(guò)公共媒體進(jìn)行營(yíng)銷宣傳，從而導(dǎo)致信托產(chǎn)品的公認(rèn)程度比銀行儲(chǔ)蓄、國(guó)債、證券投資資金基金都要差很多，如果要轉(zhuǎn)讓，成本會(huì)非常高。其次，目前信托公司發(fā)行信托產(chǎn)品通常采取與投資者分別簽訂信托合同的形式，因?yàn)楝F(xiàn)行法律規(guī)定信托公司發(fā)行資金信托產(chǎn)品不得采取委托投資憑證、代理投資憑證、受益憑證等形式，其本身流動(dòng)性較差。再次，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的二級(jí)市場(chǎng)尚未建立，沒(méi)有有形的集中競(jìng)價(jià)交易場(chǎng)所，缺少轉(zhuǎn)讓平臺(tái)，投資者欲轉(zhuǎn)讓所持信托產(chǎn)品，只能私下協(xié)商轉(zhuǎn)讓價(jià)格，交易成本高，且不安全。

法律框架的搭建問(wèn)題

房地產(chǎn)投資信托孕育于成熟的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制，只有具備了規(guī)范的市場(chǎng)運(yùn)作機(jī)制和完善的法律、法規(guī)，才能確保這一金融工具的順暢運(yùn)行。而我國(guó)現(xiàn)在仍然處于計(jì)劃經(jīng)濟(jì)向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的過(guò)渡階段，法律制度還不夠健全。就房地產(chǎn)信托業(yè)而言，盡管有了“一法兩規(guī)”，但其只是一個(gè)框架性的法律文件，缺乏真正針對(duì)信托業(yè)務(wù)操作層面配套制度。另一方面，當(dāng)前法律體系的法律實(shí)施是短期行為，而且，機(jī)構(gòu)立法責(zé)任與執(zhí)法責(zé)任是分開(kāi)的，這導(dǎo)致了監(jiān)管者與金融機(jī)構(gòu)對(duì)法律解釋的困難，在很大程度上導(dǎo)致了違法亂紀(jì)、違法違規(guī)的出現(xiàn)，不同的法規(guī)如何相互補(bǔ)充或替代，通常也不夠清晰，致使透明性很低。

稅收問(wèn)題

房地產(chǎn)投資信托雖然有一個(gè)集中的經(jīng)營(yíng)管理組織，但它不具備自我積累、自主發(fā)展的能力，按企業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)納稅，顯然不合情理。我國(guó)目前對(duì)于信托稅收問(wèn)題尚沒(méi)有文件明確規(guī)范。

作者單位：西南財(cái)經(jīng)大學(xué)研究生部