論如何發揮業主委員會的作用

《物業管理條例》首次確立了業主大會制度，也確立了業主委員會是業主大會的執行機構地位。但是業主委員會業主、業主大會和物業管理公司之間的關系與地位直接影響著業主委員會作用的發揮，以至出現業主委員會片面追求維權或不作為的現象。確立業主委員會的地位，開展對業主委員會的管理與引導是發揮其作用的重要環節。

業主委員會履行職責時的問題

主要體現在

1、業主委員會不按照物業管理合同辦事，濫用監督權。對物業管理企業的日常管理工作指手劃腳，任意指責，把物業管理企業當成自己家的保姆，把炒物業管理企業魷魚時常掛在嘴上。

2、業主委員會把物業管理企業當成對立面，采取偏激的行動片面維權。一見業主有不滿意就站出來維權，甚至鼓動業主拒交物業管理費或者與物業管理企業對簿公堂、官司不斷，以期達到維權的目的。

3、業主委員會隨意忘記職責，不能代表全體業主的利益。比如：不按規定定期召開業主大會會議，對違反業主公約的現象不聞不問，甚至帶頭違反業主公約等。

問題產生的原因分析

1、法律地位模糊、不具體，削弱了業主委員會應有的作用。《物業管理條例》從立法的層面上首次確立了我國的業主大會和業主委員會制度，但該制度并不完善。業主委員會既不是組織又不是法人，既不是法人社團，又不是全體業主的代表人。業主委員會只是社區決策機構----業主大會的執行機構。如此模糊的定位，決定了業主委員會的法律地位是一個爭議的焦點。從實踐的角度來看，業主委員會顯然不可能承擔確保每個業主不違約的義務。那么從理論上說，如果認為業主委員會與物業公司簽訂的合同對每個業主均具有約束力，物業公司應直接追究個別違約業主的責任，則前提是業主委員會與各個業主之間存在著某種代理關系。

2、委員會的職責模糊和行為規范缺失。《物業管理條例》規定了業主委員會的部分職責，但具體的權利義務并沒有規定。業主（代表）大會不是一種實體組織，而是業主內部的一種議事形式。只有在處理業主內部重大事宜（如選舉業主委員會、選聘物業管理公司、制定維修基金使用計劃等）時，召開業主（代表）大會形成決議，再由業主委員會貫徹執行決議。業主委員會是業主大會的執行機構和常設機構。

3、成員專業素質差，觀念落后，選舉程序沒有科學規范。業主委員會成員大部分是退休或下崗的業主，他們大多年齡偏大，精力有限，沒有接受過物業管理專業培訓，對什么是物業管理，怎樣進行物業管理知之甚少，物業管理的市場觀念還不成形。而業主委員會的成員選舉程序漏洞多，第一次業主委員會的召集，經費來源，代表資格審查、確認以及競選綱領等等均沒有明文的規定，容易產生賄選、拉票的行為。

4、物業管理公司和業主對業主委員會的認識存在誤區。許多物業管理公司簡單地認為業主委員會是監督者，其主要工作就是維權，就是以一個組織的形式出面同物業管理企業周旋。同時，當小區業主對物業管理企業的管理不滿意時，業主們首先想到的就是盡快成立業主委員會，由業主委員會出面維權。這樣一來，在業主和物業管理公司的心目中，把業主委員會簡單地定性成一個“維權機構”，從而導致了矛盾不斷，惡性循環。

業主委員會的作用

業主委員會正確行使權利，不僅事關物業管理區域內全體業主的合法權益，也關系到整個社會的公共利益，甚至關系到社會性會穩定、國家祥和。

業主委員會要正確行使權利，必須明確業主委員會在物業管理中的作用。首先從業主自治自律的角度看，維護全體業主的集體利益是業主委員會的核心作用，“集體利益”是指向全體業主而不是個別業主的。由于物業管理服務是一種類似于公共物品的“俱樂部物品”，容易產生有人會“免費搭車”，出現個別人不交物業管理費和維修資金的現象。業主委員會就是解決這一具體問題而產生的。一方面，業主委員會使得追求集體利益，實現對物業管理服務的一致支付成為可能。業主委員會的集體決定對集體成員具有一定的強制約束。每個成員必須為集體利益的改善而支付費用。另一方面，業主委員會對集體成員提供了動力機制。最主要的就是使違背集體利益或規則制度的人遭到懲罰。相反，個人可以從物業管理中獲得好處。由此可見維護集體利益是業主委員會的核心作用。另一方面，可以成為小區業主之間矛盾的調解者，成為小區業主公約、規則制度的監督者和最終執行者，作為業主共同財產的代表，擬定規則制度和建議交業主大會表決的動議者，召集組織業主大會等。

發揮業主委員會的作用

1、明確業主委員會的法律主體地位。對外是全體業主的集中代表，對內是業主大會常設的執行機構。

2、物業管理立法要規定業主委員會的選舉程序；細化業主委員會的職責；確定業主委員會日常經費的來源。物業管理法規要第一次業主大會的召集，大會費用，業主委員會成員資格審查，選舉程序，競選綱領等作出詳細的規定，從源頭上杜絕選舉舞弊，使選舉公平公正，業主委員會發揮其應有的作用。

業主是整個物業管理活動的核心，在物業管理活動中，業主委員會只有正確履行職責，行使權利，才能真正代表全體業主的利益，維護全體業主的利益，發揮其應有的作用。《物業管理條例》規定了業主委員會成員必須從業主中選舉產生，所以，業主委員會成員也是業主之一，其行為應當是在維護包括其自己權益在內的全體業主的權益，在進行任何民事法律行為時，都應該更謹慎、更忠實地行使職權；監督和協助物業管理企業履行物業管理服務合同，監督的內容主要的管理事項、管理質量是否達到了合同中約定的標準以及物業管理費有的收支情況，在監督的同時，還應當積極協助配合物業管理企業依約履行義務、享受權利。監督全體業主對業主公約的實施情況，對于業主違反公約的行為，業主委員會有權責令其改正，并可在公約規定的權利范圍內進行處理，對嚴重違反公約并違反了相關行政法律、法規的，有權法院起訴。此外，業主委員會職責還包括：維修資金的歸集、使用和管理，協助督促業主交納物業服務費，調節業主內部糾紛，配合、協助公安機關和居民委員會開展小區內的社會治安工作，提出動議供業主大會討論等。

3、要強化業主公約的作用，明確單個業主、業主委員會、全體業主三者之間的關系，確立業主委員會在三者之間的地位。

確立三者之間關系的關鍵是業主公約。業主公約應定位為業主內部各成員間的多邊合同、契約，其內容主要是各業主在物業管理中的權利義務、在物業使用和維護中的行為規范以及相關的法律責任，確定業主委員會的代表人地位等。業主公約經一定比例業主簽字后即可生效，并對全體業主均具有同等約束力，是社區內部業主自治自律的“憲法”，不得隨意破壞或修改。個別業主違反業主公約的規定時，由業主委員會以業主代表的名義直接追究其違約責任，直到訴至法院。

4、建立業主委員會及成員的行為規范，開展對業主委員的培訓與管理，通過程序性的規定約束業主委員會濫用權力。只有進一步完善立法，行政主管部門按照法定的程序對業主委員會的活動進行監督。那么，業主委員會只能依據法定的程序進行活動，不符合法定程序的行為是違法的、無效的，行政主管部門可以依法予以撤銷。政府相應職能部門定期對業主委員進行物業經營管理，物業法規等專業培訓，采取講座、辦培訓班、放電視錄相及樹立正面典型等方式定期或不定期地對業主委員進行教育，讓其懂得如何正確行使權利，又要自覺接受監督，改變其落后的觀念，提高業主委員的專業素質。此外政府職能部門要組織成立業主委員會協會，負責信息交流、培訓和業主委員的登記，考核和獎勵。

5、增加全體業主的監督意識，直接、有效地監督業主委員會。業主具有選舉業主委員的權利，并享有被選舉業主委員的權利，并享有被選舉權。業主大會具有選舉、更換業主委員的權力，當業主委員不履行職責或濫用職權時，可依法提議召開業主大會，由業主大會決定相關業主委員對超越職權的民事行為承擔法律責任，對濫用職權的業主委員由大會罷免其業主委員資格。由于業主委員大部分是業余義務從事這項工作，所以適度的懲罰加上充分信任、尊重和授權是他們最好的工作動力。

6、物業管理公司，尤其是開發商下屬的物業管理公司，要充分認識到業主委員會的作用，支持其工作，避免走向對立面，利用業主委員會的有利地位，開展物業管理服務，營造一個業主和物業管理公司雙贏的和諧局面。

結束語

業主委員會介于物業管理企業和業主之間，在物業管理活動中起著極其重要的作用，但由于立法相對滯后、業委員會的地位、職責模糊不清等原因，造成業主委員會很難發揮其應有的作用，如何充分發揮業主委員會的作用已經成了目前有待解決的問題。

作者單位：湖南財經高等專科學校