誰是小區的主人

2003年9月新的《物業管理條例》頒布實施，而北京朝陽法院受理的物業管理糾紛，從2002年的194件，迅速攀升到650件，2004年更猛增到1898件。北京海淀法院自新《條例》實施以來，半年時間內受理的物業糾紛案件擴大的4倍。北京崇文區法院，2005年1月至5月，涉及物業糾紛的立案數，較2004年同期上升了50%。很多存在物業糾紛的小區內各種暴力對抗事件層出不窮，有些卷入糾紛的業主在對抗事件中被打得鮮血淋漓，慘不忍睹。人們驚呼：這簡直就是一場你死我活的“物業戰爭”！

物業黑鏡頭

鏡頭一：

2005年10月30日這天正好是星期天，家住北京歐陸經典小區20號樓的許先生，在忙碌工作了一周之后，正在自己的家中悠閑地安渡周末。可誰也沒有想到的是，一場驚心動魄的遭遇會瞬間降臨到他的頭上：一大群黑壓壓的法警已經涌進了他們居住的小區。

換好衣服正打算出門的許先生，剛剛走出電梯門口，便和迎上來的那群法警不期而遇。在聽完了法警們對他宣讀的判決強制執行書后，氣憤的許先生仍舊拒絕交費，當他轉身關上房門準備將法警關在門外的時候。一名法警迅速沖上前去撞開房門，兩外兩名法警趁勢將許先生拉了出來，反翦著雙手按在了地上，然后拖起來就走。被壓制住的許先生兩臂生疼，嘴里嘟囔著\"我服了，我交錢！\"，而他的小女兒正在吃飯，看到爸爸被人抓走，嚇得手足無措，扔下飯碗跑出門哭喊著：\"你們別抓我爸爸，求求你們放了我爸爸！\" 用力拽著法警的衣服，妄圖阻止他們，但無濟于事。數名法警將許先生壓上了警車，此時才知道事情嚴重性的許先生跪在警車里不停作揖苦苦央求法警放他回去，不遠處夾雜著小女孩哀哀的哭聲，但法警們絲毫不為所動。在集中宣布拘留現場，許先生由于緊張過度無法站立，兩名法警將他攙扶到現場，宣布拘留決定后，他癱坐在地上無法起身。

鏡頭二：

位于北四環的芍藥居北里10號樓內一陣喧嘩聲不絕于耳。

\"就一百塊錢！\"面對朝陽法院執行庭副庭長胡克莉和她帶領的一對法警，業主王先生指著冰箱上的錢忿忿地說。顯然他的說辭并沒有被法官接受，\"那你和我們走吧！\"法官語氣開始變得嚴厲。因拒絕交費將被司法拘留。法官的突然造訪，對獨自一人帶著孩子在家的王先生來說多少有點意外，三歲的女兒不知道發生了什么事情，怯生生地站在父親身后。如果把他帶走孩子誰管？這的確讓法官犯難，但法律就是法律，強制執行就是強制執行，法律的尊嚴是不能破壞的。王某看著自己身后年幼無助小女兒，心里一陣發酸。\"我去借點！\"法官同意了他的請求，隨后，王某到對門家借了2000元交給了法官。\"您說說，我不是不交，幾次叫物業給我們修房子都不來，我憑什么交費啊？有這樣的物業服務嗎？\"王某談起拒交的原因時依舊氣憤不已，“對物業不滿意可以起訴，但不應不履行判決。”法官胡克莉的回答顯得異常輕松。

鏡頭三：

“誰要攔著就是暴力抗法！妨礙公務！就把誰拷走！”氣勢洶洶的法官大聲地對著堵在電梯門口阻止他們把人帶走的群眾大聲喝令著。然后數名法警押解著因拒絕交納拖欠北苑小區物業費的呂萍夫婦，趾高氣昂地在眾人的圍觀下繞著小區內游走了一圈后，把人押上了警車。而被押解著游街的呂萍僅僅穿著睡衣，他的丈夫甚至還光著腳。

10月30日清晨，北京朝陽法院98名執行法官和法警兵分6路，前往歐陸經典、芍藥居等13個小區，采取“堵被窩”的方式對57戶長年拒交物業費的業主進行強制執行，對16人進行了司法拘留。被執行人均是長時間不交納物業費，并在物業起訴、法院判決生效的情況下仍不履行的業主。此次行動共對12名拒不執行法院判決和4名妨礙公務人員處以15天司法拘留，并處1000元罰款的處罰。另有10名業主主動交納了物業費，合計1.7萬元，其中7人由于拖欠時間過長而被處以1000元罰款。

事件發生后社會各界一片嘩然，各方媒體爭相報道此事。專家、學者、市民、百姓紛紛在不同的媒介上對此時發表評論抒發感慨。譴責聲，質疑聲，怒罵聲此起彼伏。北京市憶通律師事務所主任李勁松律師事后第二天便在網上發表了那封激起軒然大波的《建議朝陽區人民法院院長李新生引咎辭職》的公開信，幾天之內，網上針對此事的網友評論就達數十萬條之多。朝陽法院對物業糾紛的強制執行一事，與前不久著名演員朱明瑛拒交拖欠物業費一案敗訴，共同將物業糾紛這一話題又一次推到了當前社會輿論的峰頂浪尖之上，引起了人們廣泛而強烈的關注。

事件雖然過去將近一個月了，但有關物業糾紛的話題，卻始終沒有降溫。各方關于國內物業現狀的論爭仍然在如火如荼的進行著。對于這樣一件關系到人民生活切實利益的話題，人們一直期盼著能早日發現一條可行的解決之路。為此，我們走訪了幾位執不同觀點的人事，圍繞這個話題進行了一場有益的交談。

《條例》究竟保護誰

“在法律地位上物業管理公司就是業主聘請的一個大管家。” 北京市漢卓律師事務所的畢文強曾在接受某刊物記者采訪時曾這樣說到。北京中和家園監事會負責人李石巖也表示：“他們就是一個管家，應該按照約定的合同為我們服務。”

正是這些掛名的“管家”在這些年來的各種物業糾紛中，紛紛將“主人”拉下馬來。而強權維系的背景，更令“主人們”四處奔走無門。而這一次，“管家們”成功地將“主人”關進了拘留所。

多年來一直為業主維權奔走不息的北京市漢卓律師事務所秦兵律師，在記者談到此次強制執行事件時，不無感慨的說：“法律一定要維護公民的人格和尊嚴，在有未成年家屬的時候，執行人應該體現出一種人文關懷。堅決不能當著未成年人來執行他們的父母，那樣不但會給孩子幼小的心靈留下很深的傷害，而這些傷害很難通過今后的措施來進行彌補的，這些場面會給孩子一生都留下不可磨滅的殘酷記憶。”

他說：暴力執行肯定不能解決問題。要想從根本上解決物業管理公司和業主之間矛盾的前提，首先要知道現在兩者之間存在著太多的不平等，這種不平等體現在業主在簽定訂金合同、房屋買賣合同、物業服務合同等很多環節當中。業主不但弱小，而且他無法逃離這個弱小的局面。當兩者強弱差距引發的矛盾不平衡達到一種白熱化的程度時必然產生更為激烈的暴力沖突。從人的本性來講當人面對不滿時，他一定要設法解決這個問題。所以法律一定要注意不要挑戰人的本性。當人面對不滿時，我們的法律一定要給他一個通道來釋放他的不滿。現在不但沒有這個通道，而且把僅有的一點也堵上了。所以今后的物業糾紛會越來越激烈，執行的難度也會越來越大。

向來敢于直言的秦兵對記者說道：“《物業管理條例》其實質就是《物業企業保護條例》，《條例》里面凡是涉及到物業管理公司的條款都非常具體，而涉及到業主的部分都比較含糊。比如業主享有知情權，怎么知情？如果對方不讓你知情時該怎么辦？這在條例里沒有規定。而比如物業管理公司征收物業費，如果拒繳的可以通過法律渠道起訴業主。條例本身并沒有保護作為弱勢群體的業主，而是保護強勢群體的物業管理公司，所以《條例》自2003年頒布以來，物業糾紛并沒有越來越少，而是越來越多，近年甚至達到了最高峰。所以說《物業管理條例》是社區治理的毒藥，哪個社區依靠這個條例哪個社區就會出現各種各樣的糾紛問題。”

秦兵認為，要想真正保障和維護業主的權益，必須要落實三件事：

第一，要消費者積極參與立法，目前的法律很多都不是站在消費者這邊的。消費者沒有立法權，所以才沒有獲得能切實保護自己利益的法律。所以必須鼓勵消費者參選人大代表，才能掌握立法權來有效的表達自己的權利訴求，才能真正制訂出保護弱者的法律。而且從維權的成本來說，走人大代表的道路成本最低，最有效果。積極鼓勵每個人參選人大代表，真正行使自己的權力，這也是中國改革最為便捷的道路。

第二，降低業主成立業主委員會的成本，成立備案制度。在目前的情況下，要想維護業主的權益不受侵犯，或者遇到不公后有途徑解決問題，成立業主委員會是一條比較有效的辦法。沒有業主委員會，松散的業主就無法團結起來與強大的物業管理公司對抗。所以業主的弱勢地位始終得不到改善。從實際的案例來看，雖然有業主委員會參與的物業糾紛不一定都成功，但是沒有業主委員會參與的維權行動基本上都失敗了，而且質量比較高的業主委員會還是能夠代表廣大業主的利益的。現實存在的問題是，成立業主委員會非常困難，受到各個方面的壓力也很大。根據北京市建委公布的數據，截至2005年4月底，北京市有物業管理的居住小區有2911個，而其中成立了業主委員會的只有241家。而在這些小區里，因為物業糾紛而由業主委員會成功地更換了物業管理公司的還不到10個。而在這241家業委會中有一些甚至連自己的辦公經費都沒有，一個連通知都發不起的業主委員會又怎么能把大家組織起來打好官司呢？所以一定要降低業主委員會的成本，不要讓成立一個業主委員會比成立一家銀行還難。

第三，法院一定要開通集團訴訟渠道。在沒有業主委員會的情況下，業主要通過什么樣的方式來維護自己的尊嚴呢？只能是訴訟。而訴訟分為集團訴訟，和單個訴訟。但在北京要通過集團訴訟立案幾乎不可能。北京某小區300多個業主集體去立案，之所以要300多個業主去立案，是因為集團訴訟立案根本不被受理。必須每個人都去，由批發改為零售，批發的成本最低而零售的成本最高，而批發現在被禁止，只能通過零售。自己單個去立案，自己去提供證據，自己去找部門鑒定，支付訴訟和鑒定費用，成本讓個人無法承擔。由此在中國會出現維權破產，要維護兩千元的權益，要花費五千元的成本。不要說失敗，即便勝訴自己也要虧三千元錢。在這種情況下，業主所選擇的最便捷的途徑成本最低的途徑就是“拖”字。一審敗訴，拖二審，二審敗訴，在不執行判決。在拖的過程中加大對方的訴訟成本，來達到平衡。這是目前消費者所采取的成本最低的消極抵抗的辦法。是可以理解的。所以只有開通集團訴訟的渠道才真正能把弱勢的消費者組織起來，與強大的物業管理公司相抗衡。業主一定要充分利用自己的權力，保護自己的居住權。不要隨便達成妥協，妥協的結果非常不好，而且成本往往是最高的。

呼喚寬容理性的天空

作為著名的“陽光憲政”發起人之一，北京市京鼎律師事務所張星水律師和杜兆勇先生，對物業問題則提出了他們自己的看法。

張星水律師說，物業糾紛需要從兩方面來看，在業主和物業管理公司兩者間存在利益沖突，物業管理公司本身希望在提供了完備的物業服務后得到應有的報酬。而業主希望能在得到好的物業服務同時降低自己的支出成本。人都是精明的，人的私心存在在任何的利益沖突中，當每一個人每一個利益集團，在過多的考慮自己的利益的同時，有可能就忽視了對方的利益。

業主委員會的好處在于，個體業主維權的成本高，而業主委員會則把每個業主的成本降低了。

業主委員會的出現是時代發展的需要，在業主比較分散的狀態下，是相對比較好的一種模式。業主委員會作為小區業主的維權機構，其發展也是值得探索的，它的分工和機構構成，它的監督機制怎樣，都是值得探索的。另外在于其他利益團體進行搏弈的時候，業主委員會會不會為了出賣業主的利益？這也需要建立起一個機制，包括罷免的機制，以及對一年的工作的評判機制和鼓勵機制。

杜兆勇強調，在業主與物業管理公司之間的義務和權利劃分一定要有一個基本的法律框架，現在雙方談話的基礎是不同的。業主會認為物業管理公司應該提供什么樣的服務，而物業管理公司則認為哪些服務本身就是應該收費的。在這兩種意見之間，沒有一個明確的共同的基點。一個市民社會必然是精打細算的，是一個成熟的商業社會，一個以利益為計算標尺的社會。但獲得利益的前提是不能侵犯了他人的利益。物業管理公司存在著各種成本，雖然大多數的物業管理公司還是希望能夠提供良好服務，因為只有通過提供良好的服務才能樹立自己的品牌，才能獲取更大的利潤。而目前不少物業管理公司在管理上也確實存在很大漏洞，不少從業人員沒有受過專業化的訓練，所提供的服務也比較粗糙。在這種情況下，物業管理公司在沒有提高自己的服務質量的前提下，又急于收取物業費用，很容易使業主的抵觸情緒進而產生對抗，出現拒交或拖欠物業管理費現象。同時我們也應看到目前很多物業糾紛究其原因往往始于開發商。他們為了能盡快地將房屋銷售出去，他們進行了很多夸大事實的廣告宣傳，在前期承諾了很多不負責任的物業宣傳。造成業主的選擇權利受到了削弱，也引發了日后糾紛發生的隱患。

就目前所謂物業服務標準的制訂一項，杜兆勇說：“這個標準究竟應該由誰來認定？是由法院來認定？還是由業主委員會來認定？還是由物業管理公司認定？或者由兩者之外在走入司法程序之前的第三方認定？這存在著大的探討的空間。業主和物業之間的隔閡需要一種中間的力量。能平衡雙方的需求，并且能夠把一個物業管理的標準形成一個體系。這便需要一個雙方都能認可的權威性機構，它不僅僅是法院或某一個權力單位，它必須是可以參與雙方互動的。我認為應該有經算師，律師，物業管理專家類似這樣的群體來構成一個“第三方”，在沒有進行訴訟之前，制訂一個認定標準，對他們提供的服務提供一個評判和仲裁。這應該是一個特殊的行業，在功能上類似于仲裁委員會。但直到目前還沒有這樣一個行業。”

在一些媒體對于物業糾紛做過一些調查中顯示，其中在物業糾紛責任方一項，有46%的人認為責任方在物業管理公司，42%的人認為責任方是開發商。無疑物業管理公司成為了眾人心目中引發糾紛的重要因素。對于物業管理公司的資質問題，和對物業管理公司在法律法規上的管理問題，杜兆勇說：“直到目前我國還沒有針對物業管理公司成文的法律規定，這也使得我國物業管理公司的規模、效益、以及資質和商業素養，都是參差不齊的。而物業管理本身是存在很大利潤的，包括國內國外的一些物業公司都在進行爭競。不少國內的物業公司都具有一定的背景因素。中國的市場經濟在南方試點，中國的物業市場現在基本上還處于一個戰國時期，比較混亂。還沒有一個大家公認的遵守的規則。國內的一些物業公司把一些高層管理人員派到國外去學習，可目前還沒有形成一個比較好的辦法和激勵機制來引導這個市場。北京容納了全國各個流派，有南方的物業公司，也有溫州炒房團的，都在北京的平臺上競爭。在這個局面中，一方面應當近早制訂出針對物業管理公司資質審核及日常管理的法律法規，同時業主作為一支力量來參與其中對其進行選擇、競爭和淘汰，也會慢慢改善現在的現狀。”

張星水認為：法律不是萬能的，社會的制度和社會的自然狀態不是單單靠法律來完成的，它有很多道德的約束。市民社會里一些傳統樸素的道德，行為準則的維系，包括宗教。一般來說有宗教信仰的人的精神境界和素質確實要高一些。道德和信仰的力量使得他們的行為更規范，更能克制他們的私欲。使他們的內心更為寬容和包容。

對于鼓勵業主參選人大代表，參與立法決策的提議，張星水認為法律不是萬能的，社會的制度和社會的自然狀態不是單單靠法律來完成的，它有很多道德的約束。市民社會里一些傳統樸素的道德，行為準則的維系，包括宗教。一般來說有宗教信仰的人的精神境界和素質確實要高一些。道德和信仰的力量使得他們的行為更規范，更能克制他們的私欲。使他們的內心更為寬容和包容。

他說，現在的一些法律，包括《物業管理條例》的確也存在很多的不公平的內容。在計劃經濟社會往往單純強調供給，房地產往往是由建筑口來負責。他們專注的是將蓋好的房子賣掉，至于購房的消費者的立場，他們考慮的比較欠缺。立法上，應該是土地權和拍賣權分開。中國不少部門通過對立法權的掌控來獲得自己部門的利益。這種管制的意識還是非常濃重的。如果一個法規不具備相當的可操作性和透明性，它只會停留在紙上。但法律的修改應該用什么方式？是用實際的案例來推進演化，演繹？還是單純的成立立法起草小組，和組織一些教授專家閉門造車？這個問題涉及到中國法系和英美法系的區別。中國的法律都是成文法。成文法的弊端在于一刀切，它只考慮到共性，而沒有考慮到個性。也許這種方式適合大多數的人群，但對于一些特殊性的群體，則不適用。從一些局部的角度看也有它不人道的一面。物業糾紛中各種特殊的例子非常多，不使用一刀切的法律條文有可能會傷害到相當一部分人的利益。物業糾紛的案件有它的特殊性，它每個案件都不一樣。物業管理公司和物業管理公司之間有差別，業主與業主之間也存在不同的差別。我們有成文法固然好，但也要法官能突破成文法的限制，掌握一定的靈活度。只要法官本著公正的原則，去做出一些修正。這樣才能彌補成文法的不足和缺陷。使得一些特案能得到特殊的處理。否則我們對成文法的解決效果不是抱太大的希望。

業主參選人大代表從積極的意義上是可以理解的，公民都有參選的權利。但我不應突出某一行業去參選人大代表。尤其是強調業主來參選，因為業主實際上是很模糊的概念，只有當他居家時他的身份才是業主。而他們同樣有自己的不同的職業，他們的社會身份是多重的。業主只是他們身份的一部分。如果適度的引導業主中一部分有憲政理念或懂得什么是法制，懂得人大代表是做什么的，具有法律精神的人去參選是可行的。如果單純是為了維護業主的利益去參選人大代表，這種動機并不純粹。因為人大代表不僅僅是負責物業糾紛，小區內不僅僅只有業主的糾紛問題，而且就算物業管理公司找到人大代表，也同樣應該得到幫助。人大代表必須要公平公正。不能走到另外一個極端去，即為了維權而參選人大代表，從程序正義角度來說，一旦功利目的太濃厚的化，這和人大代表所要求的職業規范就有出入了。

張星水在說到糾紛雙方的心態問題時特別強調：“我們最應警惕的是，一方利益集團或個體把對方進行‘妖魔化’，非此即彼，不是對的就是錯的，這是非常可怕的表現。在中國這樣的例子非常多，當年北洋政府便把國民政府妖魔化了，國民政府時代又把共產黨妖魔化了；文革期間把封建帝王全妖魔化了，把農民起義給美化了；把地主階級妖魔化了，把暴動起義的農民美化了。但還原了歷史的真相時我們看到并非是那么回事。為了自己的利益訴求把別人‘妖魔化’，這是很不理性的一種行為，它往往只能加大解決問題的矛盾，而忽視了平等對話的立場。雖然在法院裁決中有勝訴的一方，實際上都沒有勝。因為可能通過法律的硬性裁決后，雙方的矛盾更加劇了。我們的社會需要的，應該是物業愉快地提供服務，業主愉快地交納費用，這才是比較正常情況。”

恢復大國國民心態

回到朝陽法院強制執行一事上來，在朝陽法院的審判廳上，從12位衣著不整的被拘業主聆聽法官判決時茫然的神情中，我們多少讀到了他們內心的憤慨與無奈。在他們當中有不少人只穿著貼身的秋衣秋褲，有的人還穿著拖鞋，甚至還光著腳。現在已是初冬時節，很難想象他們穿著這身單薄的衣裳在拘留所里被凍上一晚后，心中究竟會有怎樣的一番滋味。這樣的制裁和懲罰究竟能為徹底解決物業糾紛帶來多少有效的幫助？

法律的目的是維護公民的人格與尊嚴，并對弱勢群體提供司法救濟。但在這次執行中所體現出來的違背人道主義的專橫與強權，卻讓人們失掉了對司法機構的尊重與信任。

衣食住行是人類生存的重要需求，衣食住行質量的好壞也直接反映到人們生存的質量當中。物業糾紛無非是眾多社會轉型期間的一個矛盾事例而已。但它直接關系到人民生活的根本要害。也只有真正地從人民利益的角度去審視，才能真正端正解決問題的根本立場。如果只著眼于某集團的得失或某利益團體的收益情況來看待事物，那么只能導致問題最終被擴大化，引發更為惡劣的后果。

物業糾紛里存在的問題非常多，其中很多都牽扯到了雙方的利益糾葛。而這些問題的解決應當在一種對等平和的框架內才能得到有效的解決。過度突出某一方的利益，這并不是一種大國的國民所應具有的心態。健康的理性的國民心態應該具有更多的大國的國民風范，更多的包容性。中國社會是轉型期中，原來的道德譜系有些失衡，有些人為了謀取私利，會出賣他原則性的東西，造成世風日下的局面。所以需要建立一種新的道德體系，這種新體系應具有寬容平等的心態和立場。體現在物業方面，則應該是物業愉快地提供服務，業主愉快地交納費用。出現矛盾后大家應在一種平等互諒的基礎上盡力溝通和解。而防止一種極端仇視心態的產生。各種極端地行為首先不利于矛盾最終的化截，其次也很不利于和諧社會的建立，更不利于我黨實現“構建民主和諧社會”的目標。