中國房地產業前景分析

隨著中國國民經濟的持續發展和社會主義市場經濟體制的建立完善，房地產業作為先導產業、基礎產業已經發揮出十分明顯的作用。從長遠的觀點看，房地產業將逐漸發展成為國民經濟中的支柱產業。

一、目前房地產業的狀況

1．房地產開發投資意愿持續下降。其中土地購置面積和完成開發土地面積增幅持續下降，與1998～2003年全國房地產開發購置土地面積和完成開發土地面積的平均增幅相比，2004年購置土地面積和完成開發土地面積的增幅分別下降22．8和34．9個百分點。在新開工面積方面，增幅已經降至1999年以來最低水平。同時，商品房開發投資增幅大大低于同期房地產開發投資增幅，2004年商品房開發投資的增幅為24．4％，首次低于當年房地產開發投資29．6％的增幅，幅度之差為5．2個百分點。2005年第一季度，商品房開發投資增幅為22％，已降至2000年以來最低，低于同期房地產開發投資增幅4．7個百分點。另外，地產開發投資意愿持續下降加大了房價上漲壓力。

2．房地產市場需求增長快速下降。在連續出臺的以抑制投機、調整住房供給結構為主的調控政策作用下，消費者持幣觀望態勢形成，房地產市場需求增長快速下降，同時房屋銷售價格上漲速度放緩。主要表現為商品房銷售竣工比快速下降、定金及預收款增幅快速下降、個人住房貸款增幅大幅下降、房屋銷售價格增速放緩。

3．房地產開發景氣指數下降。2005年11月份，“國房景氣指數”為101．08，比10月份回落0．02點，比2004年同期回落3．53點。從圖1中我們可以看出整個房地產業的景氣指數是不斷下降的，不過到11月這種趨勢有所平緩。

二、未來房地產業預測

在目前房地產業整體不景氣的情況下，有必要對房地產業的未來發展趨勢作一下預測。

1．未來市場需求狀況。未來房地產市場需求增長有望逐步恢復。中國房地產市場的需求當前仍以自住需求為主。雖然2004年以來，為了抑制固定資產投資過快增長以及防范銀行信貸風險，政府對土地和信貸同時實施緊縮政策，使得房地產投資增幅不斷下降，房價出現上漲，供求出現失衡。另一方面消費者對宏觀調控的理解和認識不一致，簡單地理解為要降低房價，紛紛持幣待購，加速了房地產市場需求增幅的下降。隨著中國城鎮化腳步伐的加快，人們的購房意愿越來越強，消費者對宏觀調控目標的正確理解，使得房地產市場的需求增長逐步得到恢復。

2．國家產業政策方面。房地產業受政府政策影響很大，是與法律制度緊密相關的行業。很明顯，中國房地產調控政策仍將進行下去，以抑制房地產業的投機態勢和房價的增長速度，并且規范、協調、調整各經濟主體之間的權利關系。同時為了使房地產業更好地發展下去，房地產業將會主要以市場機制調節為主，進一步加大市場配置房地產資源的力度，形成公正、公平、公開的市場環境，以增強房地產業活力和土地利用率。

3．未來投資預測分析。1998年以來，隨著城鎮住房制度改革的逐步深入和年底福利分房的停止，房地產市場開始升溫。中國房地產投資出現了一個又一個高峰。具體數據見表1、圖2。2005年1-9月份，全國固定資產投資57061億元，比去年同期增長26．1％，城鎮固定資產投資48 741億元，增長27．7％(9月當月增長29．4％)，房地產開發投資10378億元，增長22．2％。

從上述數據我們可以看出，2004年以前房地產投資額增長比率都是持續增加的，但是由于宏觀政策的實施，2005年1～9月房地產投資和各年同期相比增幅有所下降，房地產投資者的投資意愿是下降的，并且目前房地產的景氣指數也在不斷下降，由此，可以預測2006年房地產投資額增長比率下降狀況可能還會繼續持續。其次，從圖2的數據我們可以看出，每年國家的固定資產投資都是增長的，而房地產投資也和固定資產投資同步增長，并且每年的比重都在增加。另外2004年國務院發出的《國務院要求進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》要求促進房地產市場持續穩定健康發展。因此，未來房地產開發投資額將會持續增長。

根據房地產投資波動大的特點，筆者可以利用可行性項目研究中定量分析的方法簡單的預測2006年的固定資產投資額和房地產投資額(過程略)。預測結合基本符合筆者對房地產投資額仍將增加的分析結果。

三、房地產業的規范和完善

在以前的房地產業前景分析中我們比較關注的是房地產業在國民經濟中的地位及住房制度的改革等方面，近幾年隨著國家相關政策的出臺，這些方面都得到了較大的關注，并且都在逐步的完善。然而影響房地產業健康發展的往往是房地產業自身的一些方面，因此我們要對房地產業自身進行規范和改善。

1．規范和建立合理的房地產稅制。由萬科提供的2004年房企納稅榜前十名單和“2004年利潤富豪榜前十名單”，受到大家的普遍關注。房地產業號稱“暴利”，可中國納稅500強中的前300名里，沒有一家房地產企業入選，成為納稅“侏儒”。有人據此斷言房地產企業是“偷漏稅大戶”，是不無道理的。北京、上海、廣州、深圳等城市地稅部門公布的企業欠稅名單，越來越多的房地產開發企業占據其中，而且，房地產業涉稅違法行為表現多樣，包括隱瞞銷售收入，少報稅款或逃避納稅，不按配比原則進行會計核算，偽造或高估開發成本，不及時結轉售房款，長期拖欠稅款，甚至以惡意失蹤破產來逃稅。

中國房地產行業剛起步，規則和行業秩序還不完善，我們必須加強對房地產企業的納稅監管，規范一些條例，建立合理的房地產稅制。這樣有助于行業內優勝劣汰，讓規范講誠信的企業獲得更公平的競爭環境，最終得到實惠的是購房者。對于那些因違背國家稅法而少征的稅款，稅務機關必須全額補征入庫。

2．建立完善的金融支持系統。房地產資金來源渠道主要有：政府資金、商業銀行和信托機構融資、住房儲蓄或住房合作社融資、住房公積金融資、發行股票和證券融資、房地產基金或住房基金、房地產企業的其他融資活動、外來資金。目前中國房地產金融體系還不夠健全，集中的表現就是渠道少和形式少，房地產開發經營所需貸款主要來自商業銀行。房地產貸款過分集中于銀行，使銀行承擔了過大的風險。因此，必須要完善中國房地產業的金融市場。首先，要加大允許外國金融機構進入中國金融市場的力度，使整個金融市場優勝劣態，推動中國金融業加快前進，拓寬房地產業的融資渠道。其次，建立規范的銀行貸款系統，個人信貸制度必須完善，貸款程序和合同的簽訂必須周密，以盡可能地降低銀行的貸款風險。

3．做好房地產經紀市場。近年來，隨著中國房地產市場發展和住房制度改革的進一步深化，市場總量不斷增長，二手房交易比例不斷上升。房地產投資的增加、中國城市化進程的加快、住房制度改革的深化，都激活了整個房地產存量市場，二手房交易在整個房地產交易中所占比例已經接近1／3，一些城市，如上海，二手房已經取代新房成為交易市場的主力軍。二手房買賣、租賃市場的發展，刺激了市場對房地產經紀的需求。

在市場中，房地產經紀業的作用在于提供信息和相關的服務，其核心競爭力在于能夠快速地收集、整理信息，形成大量的有效信息，并以信息為基礎，全方位服務于市場。因此，盡量完善房地產經紀市場相關的法律，加強對房地產經紀企業的管理，以防止欺詐等事件的發生，提高消費者對房地產經紀企業的信任，從而保證中國房地產市場持續、健康地發展。