禹晉永：思路決定出路

張希靜

在緊鑼密鼓的地產宏觀調控之下，禹晉永一口氣在北京拿下了上萬畝土地。他認為，任何成功最初就是一個思路，任何失敗最初也是一個思路。

[人物檔案·禹晉永]

1982年，從部隊轉業，被分配到公安局做秘書；

1992年，出任土地開發公司總經理；

2000年，收購凱愛，成立凱愛置業有限公司并任董事長兼首席執行官；

2004年12月，與黃光裕共同組建“國美置業”；

2006年5月，任中國世代投資有限公司總裁。

有這樣一個故事，甲乙丙三個推銷員到廟里賣梳子。甲推銷員到廟里一看，都是光頭的和尚，誰也用不著梳頭，只好無功而返。乙推銷員到廟里對和尚們說，用梳子刮頭皮可以促進血液循環，健腦益智，對研習佛法有強記博覽之效。于是，他賣掉了十幾把梳子。丙推銷員到了廟里，對主持說，善男信女們磕頭之后頭發會亂，如果每個香案上都擺上幾把梳子，讓他們磕頭之后能夠梳理好頭發，既體現了和尚的關心，又使善男信女們不會蓬頭垢面，對佛不敬，豈不善哉?于是他賣掉了上百把梳子。

任何成功最初就是一個思路，任何失敗最初也是一個思路。上面故事中，甲乙丙三人去做的是同樣一件事情，但為什么會得到截然不同的結果，就是因為不同的人有不同的思路。

“思路”是指一個人做事情的思維和發展的眼光，它決定了個人成就的大小。所以，思路決定出路，創新推動發展。在逆境和困境中，有思路就有出路；在順境中，有思路才有更大的發展。

國美置業初試拳腳

2005年，禹晉永使其“資本地產”概念在與黃光裕共同打造的“國美置業”這個平臺上得到了充分的演繹。在禹晉永把“資本地產概念”引進“國美”的同時，也把他的管理理念帶進了“國美”。

“國美置業”在成立短短兩個月的時間里，就斥巨資8億元競得豐臺園科技總部核心商務區兩塊公建地，面積達35萬平方米。一個月之后，又在“摘牌新聞發布會”上宣布，將“斥資30億，打造全球最大的高科技體驗中心”其雄厚的資金實力和吸引眼球的“高科技體驗中心”震撼京城。“國美置業”以8億元摘牌豐臺地塊，成為業界的黑馬。也正是在這一年，在胡潤的財富排行榜上，國美集團的黃光裕蟬聯了2005年的中國首富，理由是他在北京房地產業務上取得了不俗的進展。

“國美集團在資本運營上頻頻出手，收購中關村股份、控股中關村建設，無不與“資本地產”的思路有著密不可分的關聯。”業內人士認為，這種思路還將延續在國美集團的步伐中。

我們不去議論禹晉永撤出國美的原因，我們關注更多的是事實。現在一個無可爭議的事實是：“國美”確實在走“資本地產”運作的道路。從這點上說，禹晉永倡導的“資本地產”已經開始見效。

目前，除了“國美”和禹晉永所帶領的“中國世代”舞動著“資本地產”大旗外，禹晉永告訴記者，“萬達”、“順馳”、“富力”、“合生創展”、“珠江”等地產公司，都是采用“資本地產”的概念做大的，而不是靠地產本身做大的。但禹晉永非常堅定地強調：“無論他們怎么做，‘資本地產的源頭還是在我這里。”

“資本地產”獨特思路

“人最大的敵人是自己，事業上最大的敵人是思路。”禹晉永這樣對記者說。

關于“資本地產”的思路，不少媒體有這樣的報道：“資本地產是指將資產權益化，將權益資本化，再將資本市場化，資產權益化——資本化——市場化，最后增加了資產。”這樣的說法讓人一頭霧水。

到底“資本地產”是一個什么樣的獨特思路?禹晉永十分耐心地解釋。他指出，那些報道只是說了“資本地產”思路的一部分，完整的“資本地產”循環模式包括了六個環節。第一環節是項目資產化，項目只是一個概念，項目要資產化即把項目物理化。換言之，把概念中的項目變成實實在在看得見摸得著的東西，第二個環節是資產權益化，就是要把資產部分盡可能地變成完全由自己支配的權益即資產權益化，第三個環節是權益資本化，即把自己的權益用來進行投資而不是消費，或在原有基礎上擴大投資規模，這種投資不是拿別人的錢，也不是向銀行借錢，而是用自己的權益去投資。這種投資的過程就是權益資本化的過程，第四個環節是資本市場化，這里所說的市場是個大市場和初級市場的概念，資本市場化的過程就是用原始資本吸引其他資本的過程，比如：甲用1千萬注冊成立了A公司，后來乙向A公司入股500萬元或者從甲處受讓500萬股份。經過資本市場化過程后，甲在A公司的權益雖然沒有增加，但A公司的總資本擴大了；第五個環節是市場證券化，第六個環節是循環后的項目資產化，此時，看似和第一環節類似，但實質上已由最初的項目資產化變為一個升級版的項目資產化過程了。

這樣，從第一個環節到第六個環節再回到第一個環節，如此形成一個經濟循環，后一個循環是前一個循環的一次升級。當然，從其中第二、第三、第四、第五個環節中的任何一個環節都可以直接回到第一環節，從時間上是快些，但層級上和規模上遠遠不如經過六個環節循環所帶來的利益。

“資本地產”思路與傳統的地產公司思路又有什么不同?記者追問禹晉永。他這樣回答，絕大部分傳統的地產公司的經營模式主要走了上面的前三個環節就回到第一個環節了，后面的三個環節他們幾乎沒有涉及。

是傳統地產公司沒有認識到“資本地產”的理念?記者繼續追問禹晉永。他搖了搖頭，做了這樣一個估計，有五分之三的人是沒有認識到這個理念，只有五分之二的人對這個理念有所認識，可認識到這個理念的五分之二中又有二分之一的人不敢去做，敢去做的二分之一中又有失敗的，所以成功的就少之又少了!“金字塔的塔底永遠也高不過塔尖，能做塔尖的畢竟是稀少的”，禹晉永淡淡地笑了笑。

“資本地產”魔方

業界有這樣的言論，認為“中國世代”只是“國美置業”的翻版。記者問及禹晉永是否贊成這個觀點時，他這樣的回答，“國美置業”本來就是他一手打造的，不存在翻不翻版的問題，何況“國美置業”只是他“資本地產”理念最初的練兵，而現在的“中國世代”已是“資本地產”理念的升級版了。具體升級內容，他說會像國美置業一樣，等他用“升級版的資本地產”理念試驗的項目成功以后才會公之于眾。一方面原因是不想說得太多，先做出實事再說，一方面原因是避免有些人一邊通過媒體免費學習他的理念還一邊罵他。

當記者和禹晉永談起業界對他“資本地產”理念的質疑時，他反倒顯得神情自若，沒有絲毫的憤怒。他微笑著對記者說：“對我來講，無論別人怎么說甚至謾罵，我都不會生氣，我不會浪費精力來在乎這些。我只管我們做的事情一件比一件好，我只管我們做的項目一個比一個成功，我只管我們的業務越做越大。”因為，禹晉永深深明白把說過的話落到實處，比無謂的辯白來得更實際和更有說服力。

拿了上萬畝的土地，是自己開發還是轉售?禹晉永的回答是自己開發。要開發這樣大規模的土地，是否有資金壓力?他表示，他的資金不是從銀行貸款來的而是來自于資本市場，對他來說算不上壓力。

他進一步解釋道，“中國世代”是要在二級市場進行大規模的低端住宅開發，并且以小戶型、低價格、高品質的住宅為主要開發路線。將來在二級市場的開發構想是，售價不高于政府限價，實行微利的開發模式。

為了使廣大居民能夠買到物超所值的房子，也為了在低端市場把“中國世代”打造成知名品牌。禹晉永提出了一個驚人的構想，就是以開發商做擔保，引進商業銀行來為老百姓買房支付10％的首付，解決現在政策關于90平米以上的住房其首付要交30％的問題。這就意味著，老百姓仍可以只首付20％就能買到稱心如意的房子。

禹晉永把低端住宅開發稱之為“低端產品”，而把資本市場稱之為“高端產品”。他的如意算盤是，通過低端市場塑造一個強勢品牌，然后用這種強勢品牌刺激高端的資本市場，最后在資本市場上獲取最大的利潤，將來也可能利用高端市場的利潤來補充低端市場的住宅開發，禹晉永把整個運作過程稱之為“大經濟循環”。

積沙成塔，集腋成裘。哪一座金字塔能用—塊石頭砌成?但思路可以決定出路，布局可以決定結局。“中國世代”的布局才剛剛開始!他們的夢想并沒有被莫名質疑的狂沙覆蓋。禹晉永正從容不迫、氣定神閑地帶領著他的團隊續寫著外人一知半解的“資本地產”夢想。