“國六條”出臺后對我國房地產市場的走勢分析

　　進入21世紀，房地產業已成為我國國民經濟發展的一個重要支柱產業。我國房地產業發展和住房建設，必須充分考慮是我國人口眾多和土地缺乏的基本國情和建設資源節約型社會的要求，合理引導廣大人民群眾的住房消費需求和房產消費模式。但很長一段時間以來，我國房地產的市場建設和消費方式是扭曲和非理性的，部分省市和房地產開發商為了各自的既得利益，更是給日益火爆的房地產市場和日益飆升的房地產價格“火上加油”，這就促使我國政府在建立和健全中央政府宏觀調控政策體系的同時適時推出“國六條”，更多地通過運用經濟手段和法律手段來調節和規范各種經濟活動，從而達到穩定房價，標本兼治和規范秩序的作用。
　　
　　一、“國六條”出臺前我國房地產業面臨的主要問題
　　
　　（一）房地產金融風險加大
　　越來越多的數據表明：我國房地產今年以來的再度升溫與銀行房地產信貸猛增之間的關系越來越明顯，由此給整個金融體系帶來的系統性風險越來越大。今年一季度我國的收貸規模就達到了央行全年收貸規模的一半，而上年同期僅為三分之一，這些新增貸款中有相當大的比例流向了房地產開發商。自2005年一系列調控政策出臺后，房地產開發商通過收取“定金”和“預付款”方式獲取的資金大為減少，僅今年一季度這類資金與去年同期相比就減少了23％，而與此形成對比的是，用于房地產開發的銀行收貸則大幅增長，這類貸款占今年第一季度貸款增長的約50％左右。商業銀行僅向房地產開發商的貸款和按揭貸款這兩項，去年對房地產的平均敞口為貸款總額的15％左右，國有大銀行的敞口則更大，這些國有大銀行與房地產相關的貸款所占貸款總額的比例最高達到30％。同時，今年還有相當大比例的短期票據流向了房地產業，根據央行數據統計：今年一季度末金融機構票據融資的新增規模占到了新增貸款1.26萬億元中的24.5％，而去年全年票據融資僅增加4194億元。房地產金融在我國金融總量中所占的比例越來越導致了我國金融風險的增大，2005年底我國房地產貸款達到3.07萬億元，占貸款余額的14.84％，與GDP的比例為16.75％，商業性個人住房貸款余額的8.9％，占GDP的10％，均大大地高于國際警戒水平。因此，在潛在的中國經濟過熱結構中，政府對房地產業的金融風險需要特別關注和采取特別措施。
　　
　　（二）房地產消費需求扭曲
　　盡管我國的城市化建設和城鎮發展的巨額投入和我國城鎮居民收入的快速增長給房地產發展帶來了一定的基本面的支撐，但近年來新建住宅的大量開發已經超出了正常住房需求的增長，今年一季度我國房地產固定資產投資依然保持了20％的高速增長。供需之間的關系從國家統計局最新發布的數據可以看出端倪，截至今年3月末，全國商品房空置面積為1.23億平方米，同比增長23.8％，而今年一季度，全國房地產開發企業累計完成房屋施工面積10.3億平方米，同比增長23.3％，同時完成開發土地面積5284萬平方米，同比增長53.3％。這組數字表明：我國住宅空置率與新建住房開發增速同時居高不下，這說明很多地方的房價上漲并不是由市場供求決定的，而時包含了很大的炒作成分。根據權威機構最新統計：目前70％的城市居民沒有購買新房的打算，支撐當前住房消費的主力主要來自投資性需求和被市場驅使的改善性需求。在房地產業健康和持續發展的過程中，政府對房地產市場的適當介入是應該和必須的，當然這種介入必須立足于市場發展的自然規律，并以尊重市場為出發點，這樣的介入和導向對穩定房價具有十分重要的意義。
　　
　　（三）房地產行業壟斷嚴重
　　我國房地產業和國內其他壟斷行業并沒有多大的不同，多數的房地產開發商和房地產集團利用自身的優勢，取得了對國家資源的占有權和使用權，在市場上擁有絕對的優勢。當務之急是通過減少壟斷形成有序競爭的房地產市場是當前降低房價，提高房地產業商品質量和服務質量的重要措施。我國各省市經濟發展狀況不同，各地應當根據自身的經濟發展具體情況而對房地產市場進行調控。由于我國房地產市場發育時間不長，還沒有形成有效的市場定價機制，一部分房地產開發企業通過操縱市場來提高房價，這種市場壟斷的直接后果是使消費者的支出增多和剩余減少。政府應當提倡增加競爭，或者對房地產業制定相關的反壟斷法，以此從根本上消除高房價的隱患。房地產商還通過土地的壟斷和價格的控制來侵害消費者的利益，據統計，2005年，我國購置土地面積總量為38210萬平方米，完成開發面積僅占同期土地購置面積的54％，大量的土地被開發商掌握，加大了土地調控的矛盾，增加了房地產開發商壟斷房價的空間。部分房地產開發商為了追求高利潤，通過提高住房檔次，囤積居奇等方式提高房價，利用信息不充分的市場缺陷，通過各種形式抬高房價，致使一些大城市的房價大大超過了它實際具有的價值。
　　
　　（四）房地產市場外資涌入
　　在預期人民幣升值和美元大幅度貶值的情況下，國際著名投資銀行、房地產資金和房地產開發商紛紛涌入中國，大量資本的進入無疑加快了我國房價的上漲和扭曲。據相關統計資料統計，去年外資僅投在中國內地房地產市場中的收租物業金額總數就超過40億美元。由于這些外資來自于市場化程度較高的國家和具有房地產炒作經驗的國家及地區，因此他們操作的手法更兇猛。不論是國外資本以投資為主還是以自住需要為主，其雄厚的資金實力都會對我國居民的正常消費帶來較大沖擊。特別是以一定規模資金運作來炒房，更會擾亂市場正常秩序，拉動消費市場出現非理性投資與消費浪潮。
　　
　　（五）房地產企業囤積土地
　　一年前，開始實施的房地產宏觀調控措施中，將囤積土地和炒買炒賣等投機行為，作為重點打擊和整治的對象。然而統計表明：我國相當部分的房地產開發商在宏觀調控過程中，仍在繼續加大土地儲備力度。土地價格與房地產商的土地儲備數量是影響住房消費心理的兩個重要因素，但長期以來，開發商獲取土地的價格和擁有土地的數量，在房地產開發行業被視為“秘密”，消費者要得到這些關鍵數據是一件天大的難事，目前我國各大城市公布的土地價格數據都只有基準地價，消費者要知道具體樓盤的地價是很難做到的。至于各房地產商的土地儲備量甚至連相關的政府部門都很難掌握到準確的數據。房地產商大肆囤積土地的原因只有一個，就是在他們的算盤上，土地成本于開發收益相比實在微不足道。房地產商之所以敢于和能夠大量囤積土地的原因比較復雜，但主要不外乎三點：其一是部分地方領導過分倚重房地產業對經濟增長的拉動作用，在指導思想上存在著偏差。其二是政府部門中少數手中握有土地審批大權的人以權謀私，為獲取個人利益而損害國家利益。其三是銀行信貸的管理不善，使得房地產開發商很容易的就可以將短缺的資金通過貸款來換得大量的土地儲備。如果房地產開發商囤積土地的行為不從根本上得到解決，房地產的宏觀調控和房價的理性回歸就將前功盡棄，因此政府各有關部門的責任人，應切實負起責任，真正做到嚴把土地、信貸和人情這三道閘門。抑制房地產商通過囤積土地和炒買炒賣的投機行為來進一步提高住房的價格和吹大房地產的泡沫。
　　
　　二、“國六條”出臺后我國房地產業的發展趨勢
　　
　　這次國務院的再次重拳出擊，有針對性地提出促進我國房地產市場健康發展的“國六條”，將進一步搞好房地產市場的引導和調控，堅持落實和完善住房改革的配套政策，積極調整住房結構，努力引導合理消費，促進和確保房地產市場的健康和有序發展。
　　
　　
　　（一）“國六條”的相關“實施細則”已經出臺
　　為了認真貫徹國務院調控房地產的專題會議精神，將“國六條”的各項政策措施落到實處，國務院出臺了《關于調整住房供應結構穩定住房價格的意見》作為“國六條”的實施保證。這次為“國六條”頒布的相關“實施細則”：其一是要求各級城市近期經濟適用房建設目標9月底前公布;其二是今后新建的單套面積90平方米以下住房必須占項目總面積七成以上；其三是消費者購房不足5年轉讓需交全額營業稅；其四是房地產開發商控制3年以上商品房不得作為貸款抵押物；其五是消費者購房90平方米以下自住房首付仍為20％；其六是各級城市規劃的居住用地供應量七成用于中低價位中小套型；其七是房地產開發商獲取的土地若閑置2年將被收回使用權；其八是各地城市年內須為低收入居民建立廉租住房制度；其九是捂盤惜售囤積房源的房地產開發商可能被吊銷執照；其十是積極發展住房二級市場和房屋租賃市場；其十一是政府職能部門要定期公布市場供求和房價情況；其十二是政府監管部門將嚴肅處理誤導消費預期行為等。
　　
　　 （二）“國六條”調控不采取一刀切的方法
　　“國六條”與以往的調控政策相比，目標更明確，措施更細致，針對性更強化，而調節方法也從過去的土地和金融兩個領域擴大到運用更多綜合手段。對于房地產開發商而言，新的調控政策的影響將會作用于兩大方面：其一是有區別地適度調整信貸政策，這既有可能是在部分房地產市場過熱地區提高個人貸款首付比例，從而影響開發商的資金回籠速度，也更可能進一步迫使開發商盡快加大市場供應，謀求資金鏈的安全。其二是打擊囤積土地、房源和抑制哄抬房價，迫使開發商加快開發，已囤積的土地從囤積變成建房來增加市場供應。同時，再通過房地產市場信息的透明化調控，令部分房地產開發商哄抬房價的伎倆無法實施。“國六條”在調整住房結構方面，除再次強調“切實調整供應結構”以外，更要求各地政府“提出具體比例要求”使調控方案從工作建議逐漸演變成實施措施。土地方面，也從去年的“制止炒賣土地行為”擴充為“制止囤積土地行為”充分顯示對于土地調控重點的轉變，擴大土地利用率，增加房屋供應量，將成為平抑房價的重要手段，金融方面，根據不同地區和不同房價進行分類的房貸風險控制，對投資購房和購買第二套住房實行高比例的住房貸款發放，并努力通過控制動拆遷規模，鼓勵二手房市場建設等各種途徑來解決住房的供需矛盾和控制房價的非理性上漲。
　　
　　（三）“國六條”的各項配套政策適時推出
　　“國六條”推出后，各省市和各部門還將根據國務院會議精神，結合各自的實際情況，出臺相應的配套政策，這正是“國六條”能否充分發揮調控作用的關鍵。“國六條”提出了要加快城鎮廉租住房、經濟適用住房等中低檔住房的供應，并從信貸、控制城市房屋拆遷規模和進度等方面抑制需求，這些對癥下藥的政策與措施必然會影響地方政府的政績，因此，必須將穩定房價與政府部門的年度政績考核相結合，同時要調整中央于地方的事權與財權，給地方各級政府行使事權提供相應的財力保障。但是這些涉及到政府職能的界定，行政體制的轉變和稅收制度以及轉移支付等問題，必須通過相關政府部門制定配套政策來規范。
　　
　　（四）“國六條”實施后金融業提高風險權重有保有壓
　　銀監會在“國六條”推出后，針對確保我國房地產業的健康和持續發展提出了有針對性的“提高風險權重有保有壓”的“銀六條”。對于個人抵押房地產信貸的風險權重維持50%不變，對于其他類較高風險的房地產貸款，可由目前的100％提高到150％至200％，以提高風險貸款的資本占用，通過資本的管理，限制銀行房地產開發信貸業務發展。監管層和銀行尤為看重的是“嚴格區分房地產開發貸款和個人住宅消費