理順產權才能抑制“圈地熱”

“批租”與“租賃”之爭

改革開放以來，為適應市場經濟發展的需要，土地使用制度從無償變有償使用，這是社會的一大進步，對地方經濟發展起了很大的推動作用，其積極作用是不應該否定的。但是，隨著改革的深入，土地出讓（批租）制度就暴露出很多問題，已成為地方政府“聚財的法寶”，經過個別地方領導的大量圈地批租，一方面導致大量農民失去土地，成為社會游民；另一方面使耕地保護制度受到極大的沖擊，使國家的糧食安全受到威脅。在沿海地區有不少省份，把子孫后代的土地都賣了，目前已無地可賣。

在這種背景下，有些學者對“土地出讓制”（批租），提出質疑，主張由“出讓制”改為“租賃制”觀點。改革開放以來，我國實行了三次土地政策調整，為何一次比一次嚴厲，但占地情況卻一次比一次多？似乎我們的土地管理又落入計劃經濟時代的“一管就死，一放就亂”的惡性循環。跳出這個怪圈，必須改變就管理談管理的思維方式，從土地使用制度、體制、機制、稅費體系，以及產權制度上，探索出解決的途徑。

地方政府為什么拼命地去出讓土地？因為地方要發展，城市要現代化，中央又沒有錢給地方，那么地方政府只有大辦開發區，以出讓土地獲得資金，“圈地熱”雖然不能說完全是批租制帶來的問題，但也不能說“出讓”土地不是地方政府資金來源的重要推動力。因此，為了適應市場經濟體制的需要，理順產權關系，土地應實行租賃制（土地產權不進入交換），把“出讓金”改為“補償金”。這樣，土地所有權與房屋所有權分離，既可以使產權關系清晰，又可以體現社會主義市場經濟特色。

反對取消“出讓制”實行租賃制的觀點認為，“取消土地出讓，工業化、城市化將失去土地資產的支撐，錯失經濟發展的機遇”，并認為“沒有土地出讓就沒有土地市場，也就沒有了房地產市場”。還有的認為，“資本主義國家有的也實行批租制，為什么中國就不能實行”，更有人主張土地私有化，等等。

土地產權私有化不現實

應當指出，對土地使用制度進行改革這一問題的學術爭論，對進一步深化土地使用制度改革的認識，探索改革途徑，是有好處的。在資本主義國家，土地是私有的，購買了房屋就購買了土地，就成為完全的個人財產，開征物業稅就沒有產權問題。從事經濟研究的人都知道：商品經濟，就是市場經濟，而“商品”就是一種買賣，“一種物品連同所有權發生讓渡，則是買賣；物品不隨所有權發生讓渡，則為租賃”。這是商品經濟運作的基本原則。那么我國的商品房的土地只有70年的使用權，“經濟適用房”更不用說，這能說是“所有權的讓渡”嗎？又怎么和商品經濟接軌呢？

2004年，筆者提出取消出讓制，改為租賃制觀點，是有三個前提的，即：一是以執行社會主義市場經濟體制為前提；二是土地管理工作實行垂直管理為前提；三是中央提出的條件成熟時開征物業稅為前提。物業稅開征要具備四個條件：1.產權清晰；2.產權關系明確；3.有公平、公正的評估機構；4.有比較完善的房地產稅費體系。在這些前提條件下，進行土地使用制度的改革，將“出讓金”改為“土地補償金”，還可以實行招拍掛，只是“土地補償金”不體現地價的性質，因此不影響房地產市場的存在和發展。

應當說，在中國實行土地產權私有化，是不現實的，也不符合中國的實際情況。一方面，中國是一個人口大國，人地矛盾十分尖銳，農業用地又過分分散，人均耕地全國平均只有1.4畝，沿海地區的8個省份人均耕地不足0.8畝，私有化的前景是不可想象的，如果土地私有化，耕地保護制度就會受到極大的沖擊，糧食安全就無法保障；另一方面，城市國有土地實行私有化就會帶來更大的社會動蕩和不穩定。貧富懸殊就會更加擴大化，貧富差距的繼續加大，社會公平、和諧社會就是一句空話。由此可見，在中國實行土地私有化是行不通的，也是不可行的，那會背離大多數人民的利益。

如何找到產權上的結合點

客觀地講，關于“土地使用制度”改革的爭論，其實質是：在堅持社會主義制度的條件下，既堅持社會主義性質和方向，又要實行市場經濟運作，如何找到適合的產權上的“結合點”的一場爭論。目前，這場爭論尚未結束，說明還沒有找到符合中國國情的“融合點”，找不到“融合點”，現實中的一些問題從理論上就說不通。

我國現行的憲法規定，我國土地實行的是一種公有制度，這種公有制有兩種形式：即“國家所有（城市土地）”和“集體所有（農村）”。筆者認為，目前大量的圈地，都發生在“集體土地”上，鄉長、村長與開發商一結合，縣長一下令（有的就是鄉長村長與開發商就定了），承包土地的農民沒有發言權。其實，農民最關心的不是土地所有權是“國家的”或是“集體的”，而是承包權能否保住及自身利益。在土地實行垂直管理（省級）的前提下，實行公有歸一（即歸為國有）后，耕地承包權不變，這就消除了鄉長、村長在土地產權上的決定權。目前農業土地承包時分得太零散，私有化既不符合社會主義市場經濟的特色要求，也不利于生產力的發展。

社會主義國家傳統的經濟運作模式，是排斥“商品經濟”的，改革開放以后，中國既堅持社會主義制度的方向，又要實行市場經濟運作模式，這本身就是創新，既然是創新，就難免產生不同的看法，出現各種各樣的觀點，從而產生爭議，這是不奇怪的，對提高大家理論水平和對社會主義本質的認識是件好事，因此，不能武斷地否定某種觀點。只要堅持社會主義制度的方向，又要運用市場機制對整體經濟發展有好處，通過實踐的反復探索，總會找到符合中國國情的結合點的，真理只有一個，認識早晚會統一起來的。