十種“死法”威脅開發商

每一家開發企業都夢想著成為“百年老店”，但是不必奢望百年，目前開發商身上還有著種種硬傷，可能現在病癥表現還不明顯，但是不出兩年，硬傷就有可能變成死穴。他們可能等不到地產行業下一個大發展的浪潮便會因為自身的缺陷而不得不提前退場。

據統計，包括道瓊斯指數的這些企業，只有1/4的企業生命超過了50年，大部分企業在創辦的一兩年內、兩三年內都會死亡，能活過二三十年的企業很少。企業消逝可能是破產，也可能是被兼并，但是能夠以同樣的名字、做同樣事情的企業非常少。

以上觀點似乎更適合這樣一種企業——中國地產商。目前，中國還在運轉的地產商大約有5萬家。完成這個龐大的數字，只用了20多年時間。不過，兩年后的2008年，如果還有心情統計的話，可能會發現這個數字至少減少了一半。

他們“死亡”的原因跟恐龍一樣，適應不了生態環境的變化；而他們死亡的方式，可能正是他們當年存在的理由。

1死于關系中國地產商的形象可能是最差的，網民對地產商的指責如長江之水滔滔不絕。除了對房價高昂的不滿，很大程度上是因為，大家普遍認為大部分地產商是“關系運營商”，靠關系拿地、靠關系融資，甚至靠關系修改容積率。

就像吸食鴉片上癮一樣，“關系運營商”一旦離開了“關系”，就玩不下去了。而中國地產面臨的最大的改變，就是“關系”正在消褪，市場環境走向規范化和充分競爭時代。“關系運營商”正以加速度死亡。

2死于概念我們所見到的每個地產老板幾乎都是“營銷奇才”。大家津津樂道的，是一個概念、一個點子如何令房產起死回生、點石成金。“概念”的神奇功效，是買賣雙方信息不對稱的表現，正因為購房者擁有的信息太少，地產商才有足夠的空間去“忽悠”，讓信息在傳播中變形、放大。

大部分企業對“營銷概念”的重視，削弱了他們對行業及產品本身的關注。但在2008這個大概念誕生后，所有的地產“概念”恐怕都將灰飛煙滅。

3死于融資這個好像不用解釋了，沒錢誰都得玩完。新政策規定，地產商開發項目自有資金比例從30%提高到35%，光是這5%，就逼得不少地產商賣地改行。

4 死于拿地 “8·31”大限兩年，再加上宏觀調控一系列政策的實施，中國土地市場的招標、拍賣和公開化、限量化，正在成為地產開發的“背景圖”。到2008年，如果一家地產商沒有足夠實力去競拍土地，恐怕真要“退場”了。王志綱的預言更為可怕：“今后兩三年，至少70%的房地產公司會由于拿不到土地而歇業或者轉行。”

5 死于速度2002年，14億；2003年，40億；2004年，120億。順馳是中國房地產最大的黑馬，孫宏斌多次公開叫板王石。可是2005、2006年，面臨資金鏈斷裂的孫宏斌開演“退位”、“復出”連環戲，今年8月更傳出香港秘密融資的新聞。沒有比順馳更生動的例子，說明盲目追求速度就等于追逐“死亡”。

6死于產品單一90平米、70%比例——似乎在說明，以住宅開發為主導的中國地產黃金時代將成為歷史。住宅地產之外，商業地產、旅游地產、休閑地產、教育地產、體育地產、工業地產等全面興起。在如此背景下，只開發單一產品特別是單一住宅產品的地產商，可能會失去新的發展機遇而被淘汰。

7死于多元化可能任何一個企業家都有“多元化沖動”。在房地產越來越規范，越來越不好玩的今天，不少地產商會以多元化作為出路。“如果你想做企業多元化，你必須找到業務能夠互相互補，分享風險的項目。達到什么目的呢？多元化企業一定要做到穩定現金流，如果做不到這一步，你的資金鏈隨時可能斷裂。”郎咸平如是說。

8 死于研發侍弄點“花花草草”，偽裝些“西洋風景”似乎是中國地產商最大的研發成果。在節能、戶型、新材料、施工方式等方方面面，絕大多數地產商不但沒有研發機構，沒有研發投入，甚至沒有研發意識。這是一件可怕的事情，對于行業長遠發展來說，“研發”的價值絲毫不亞于“土地”、“金融”。沒有研發能力，可能不會讓一個企業死亡，但很可能讓一個行業死亡。

9死于漠視未來大部分地產商的生命周期就是一個項目的拿地、立項、設計、施工、銷售周期。售樓處撤銷之日，就是企業死亡之時。地產商們只盯著兩三年間的事情，對更遠的未來極為漠視。而影響中國地產的，恰恰就是那些未來的東西。

10 死于價值觀說了這么多“死法”，其實惟一的病癥可能就是“價值觀”。地產商其實并不缺錢、也不缺地，跟其他行業相比，日子過得很舒坦。在規范化、市場化，注重企業效率兼顧社會公平的中國地產市場，企業以及企業家的理念以及做事的方式，是決定企業的“生”與“死”的關鍵。

最后要說明的是，之所以冒險羅列這么多“死法”，絕非“惡作劇”心態，是基于這樣的認識：誰對“死亡”問題想的越多，誰就能“活”得更好。人猶如此，企業亦然。

（摘自《北京晚報》2006.9.7）