房屋租賃權(quán)轉(zhuǎn)讓不同于房屋轉(zhuǎn)租

案例：甲是商鋪的產(chǎn)權(quán)人，乙與甲簽訂房屋租賃協(xié)議，租期二年。一年后，乙想解除租約，經(jīng)協(xié)商，甲不同意解除合同但同意乙另找新的租客來頂替他。丙看好該房，愿意代替乙繼續(xù)租用該房。于是在取得了甲的書面同意的情況下，乙和丙簽訂了一份房屋租賃權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，并將房屋交給了丙使用。后來，丙對該房屋進(jìn)行了必要的修繕，根據(jù)甲與乙的原租賃合同，修繕費應(yīng)由出租方甲承擔(dān)，但此時甲已出國，于是丙找到乙，要求乙支付修繕費。乙則認(rèn)為他已退出了該租賃關(guān)系，不應(yīng)該承擔(dān)任何費用。到底這筆費用該由誰承擔(dān)呢？

分析：分析本案最關(guān)鍵之處在于區(qū)分房屋租賃權(quán)轉(zhuǎn)讓和房屋轉(zhuǎn)租的概念。房屋租賃權(quán)轉(zhuǎn)讓與轉(zhuǎn)租在形式上有很多相似之處，例如都表現(xiàn)為由第三人取代承租人現(xiàn)實的占有和使用房屋，都要經(jīng)過出租人的同意等。但兩者是性質(zhì)完全不同的法律關(guān)系，兩者的不同之處表現(xiàn)以下兩個方面：

1.兩者性質(zhì)不同。房屋租賃權(quán)的轉(zhuǎn)讓屬于合同權(quán)利義務(wù)的轉(zhuǎn)移，是承租人法律地位的轉(zhuǎn)讓。轉(zhuǎn)租是承租人與次承租人之間成立新的租賃關(guān)系。

2.法律后果不同。租賃權(quán)轉(zhuǎn)讓是轉(zhuǎn)讓了原租賃合同的權(quán)利義務(wù)，退出了租賃關(guān)系，不再對原租賃合同承擔(dān)責(zé)任。而轉(zhuǎn)租是原租賃合同的權(quán)利義務(wù)并沒有解除，原承租人并未退出原租賃合同，所以轉(zhuǎn)租人（原承租人）應(yīng)繼續(xù)承擔(dān)相應(yīng)義務(wù)。

根據(jù)以上分析，因乙與丙簽訂的是房屋租賃權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，因此乙已經(jīng)退出了原租賃合同，也就不再對原租賃合同承擔(dān)責(zé)任，不應(yīng)該支付修繕費。其必要的修繕費用應(yīng)當(dāng)按照租賃合同要求出租人即甲承擔(dān)。

提示：經(jīng)營活動中經(jīng)常有房屋的租賃，了解房屋租賃權(quán)轉(zhuǎn)讓與房屋轉(zhuǎn)租的區(qū)別，有助于當(dāng)事人正確選擇轉(zhuǎn)讓模式，有效控制相關(guān)法律風(fēng)險，避免不必要的糾紛。

(摘自《大眾投資指南》2006.8)