淺析杭州房地產未來的走勢

摘 要:隨著房地產近年來的迅猛發展，房地產業成了國民經濟的支柱產業，也與民眾的生活息息相關#65377;在杭州的房地產界，上半年樓市空前火爆，幾年前那種排隊買房的現象又重現杭城#65377;同時高房價的現象在近期進一步加劇#65377;如何出現這樣的現象，以及其產生的根源，是探討的焦點#65377;對目前普遍存在的高空置與高房價的關系提出看法#65377;

關鍵詞:杭州;房地產;供求關系;房屋空置率;房價

1 2007杭州樓市新特點

2007上半年，杭州人花在買房上的錢超過300億元#65377;根據透明售房網數據的統計，今年1—6月，杭州市區成交一手商品住宅24355套，總銷售額達231.8億元，每套總價大約為95.2萬元;其中主城區成交18284套，總金額190.8億元，套均總價達104.4萬元;余杭區套均總價為67.4萬元#65377;此外，二手房成交9806套，總值達71.9億元#65377;

2 杭州樓市需求分析

2.1 樓市需求大于供給

(1)從需求方面看#65377;

近期杭城樓市又重現幾年前那種排隊買房的現象引發了杭州房地產市場房價有飆升之勢#65377;難道真有那么多人在排隊買房?答案是肯定的，的確有那么多人在排隊買房#65377;

房地產的本地需求:杭州2004年市區人口為651.68萬人，城市化水平為43.36%，以多項式三次擬合估計，2010年杭州城市化水平將超過60%，未來5年內將有至少新增108.42萬人成為杭州城市居民，即使以現有的人均17.8平米住房估計，這部分新增需求的數量至少在1930萬平米以上#65377;改善居住水平的需求總量將達到2815萬平米，兩項需求合計為4745萬平米#65377;

房地產的國際需求:每一個經濟快速發展的國家都經歷過貨幣升值的過程，對人民幣升值的預期會吸引國際資金以各種方式進入中國，其中相當一部分將必然投向房地產市場，從而形成中國房地產的國際需求#65377;央行發布的《2004中國房地產金融報告》中指出，2004年已有222億元的資金進入了中國房地產市場，而其主要目標是針對人民幣的升值#65377;其資金主要流向長三角及北京等地，其中也會包括杭州#65377;經過將近一年時間的政策消化，市場對調控的回應日趨理性，很多觀望了一兩年的二次置業者終于按捺不住，從年初開始就頻頻活躍于市場上，加上剛性需求的暴發，使得今年以來杭州住宅市場需求的主導地位進一步鞏固#65377;

排隊現象的出現說明房源數量相對購買人來說要少，開發商為了平衡各方，就只能采用排隊這一最公平的方法#65377;需求的集中爆發，有以下幾點原因#65377;

①去年股市暴漲，部分投資者獲利頗豐，這些人在這次股市回調中撤出股市，再次投資房產，達到升值保值的目的#65377;

②杭州的公務員#65380;商人想分散手頭資金，提高資產組合中房產比例，加大房產投資#65377;

③杭州本地的一些剛性需求，在各種壓力之下，最后只得買房#65377;

④浙江其他地區的商人在杭州置業投資，多是為他們子女考慮，遲買不如早買，房價再這些漲下去，這些富人也擔心他們的小孩會買不起房，還是趁現在老子建在的時候，給子女買好房吧#65377;

⑤最近杭州住宅用地地價拍賣的不斷創新高，加大了人們預期房價還要漲的信念，現在不買，一年白干，就是一個字“買”#65377;對于投資客來說，早投資就意味著少些成本，多些收益#65377;

⑥杭州房地產商在2006年政策宏觀調控下，紛紛推出更滿足需求條件的戶型和軟件設備，提高性價比#65377;如上面提到的套均面積低于120平方米等更人性化的房產#65377;

(2)從供給方面看#65377;

房產市場是一個相對充分競爭的市場，其供給量的限制條件不在于房產市場，而在于土地供應量#65377;土地供應的限制條件有兩個:一個是自然條件的限制#65377;杭州市國家基建占用耕地由1995年的630公頃增至2003年的3149公頃#65377;據測算，1995-2003年，全市GDP每增加100億元，平均建設用地增加193公頃#65377;2003年末，全市人均占有耕地僅為0.42畝，建設用地需求與耕地后備資源不足的矛盾日益凸顯#65377;另一個則是相應國家法規制度的限制#65377;根據我國現行的有關規定，土地供應實行的是“招拍掛”制度，土地的一級市場是由政府所壟斷的#65377;對于相當多的地方政府而言，政府不可能大量和無限制增加土地供給，而在制度上缺乏提高土地供應量的動力#65377;

2004年杭州市竣工住宅面積為512.85萬平米，以此速度估計5年內可以竣工2564萬平米，從這個角度上來看，杭州住宅供應的缺口為2181萬平米，但這只能是理論上的估計，由于受市民可支配收入水平以及高企房價的限制，潛在需求有相當大的一部分無法轉化為實際需求#65377;在供給的住宅產品中，由于戶型偏大而產生的結構性供應不足導致總體供應缺口進一步擴大，這個供應缺口的存在必然阻止了中低價位住宅價格的下跌可能，房產價格的上漲將抑制這部分需求，而價格一旦下跌，這部分需求將轉為實際有效需求，從而形成對住宅價格的支持#65377;

2.2 房屋空置加劇供求不平衡#65377;

目前杭州市場空置率與開發空置率有所提升#65377;目前政府加強宏觀調控，投資客擔心房價即將達到臨界點，因此將前幾年購進的房源拋售#65377;銀行加息后，客戶的還款額隨著利息的提高而增加，在一定程度上抑制了投資行為，一些性價比不合理樓盤的開發空置率將進一步提升#65377;

由于政府控制建房用地，開發商為了賺錢，就一窩蜂地建高端住宅#65377;結果，高端房老百姓買不起，而買得起的又沒得賣，所以整體上，國內房市還是供不應求#65377; 

要追問的是，高端房過剩，為何價格也不降?原因有三:一是普通住房短缺;因為中低檔房供不應求，需求則拉動房價上漲，于是高端房也就水漲船高;二是消費者買漲不賣跌#65377;開發商清楚，若讓房價下跌，消費者必會持幣觀望，這對原本過剩的高端房，是雪上加霜，所以開發商寧愿空置，也不肯降價;三是人們對買房有樂觀預期#65377;幾乎是普遍看法，認為房產將來會增值#65377;既然收益看漲，房價被高估也就在情理之中#65377;

3 結論

(1)杭州房產不能確認為一定是泡沫#65377;

統計結果表明，杭州市區房產平均掛牌售價為8988.9元/平方米，租金掛牌價格平均為21.23元/平米/月#65377;這只是一個杭州樓市價格現狀的表達，并不能由此來判斷樓價的高低和是否存在泡沫#65377;對于是否存在泡沫的判斷，按通行標準要從三個方面來判斷:收入與房價比#65380;租售比#65380;空置率#65377;

收入與房價比主要是衡量本地居民對于當前房價的承受能力#65377;世界銀行認為，合理的房價與收入比的標準是5∶1，聯合國的標準是3∶1;在美國，這個比例是3∶1，日本是4∶1#65377;1997年房地產泡沫破裂前的香港，房價收入比是11∶1#65377;從當前的數據來看，杭州的房價與收入比(11.15以上)，已超出了本地居民的承受能力#65377;但客觀地講，房價是受諸多因素所影響的，單一的指標并不能就確認產生泡沫#65377;

租售比是房屋租金與售價之比，相當于股票中市盈率的概念#65377;租售比的國際標準被認為是1%，低于這個標準被認為是存在房產泡沫，而國內在租售比等于1.43%時，租房收益等于折舊額，即無收益，低于1.43%意味投資的虧損#65377;從租售比的數據來看，無論以國際標準還是國內的實際標準來衡量，都可以說杭州樓市還沒有產生過大的泡沫#65377;

(2)期待杭州房產價格大幅度下跌是不現實的#65377;

市場經濟下商品的價格是由供求雙方所決定的#65377;判斷杭州樓市的價格走向，必須要對供需雙方的力量進行分析，才有可能得出相對正確的判斷#65377;從需求來看，影響需求最主要因素有兩個:一是城市化過程人口增加所帶來的需求;第二是外資流入所帶來的需求#65377;而這兩個需求所帶來的影響各不相同，在其它影響因素不變(主要是供應因素)的情況下，內需將阻止價格的下跌，而外需一旦大規模出現將拉動房產價格迅速上漲#65377;杭州房產的內需和潛在外需都極為強烈，而對這種強烈的需求形成抑制的只有供給量#65377;但是基于土地供應的兩個限制條件:自然條件的限制和國家法規制度的限制#65377;土地供給是不可能大量和無限制增加的#65377;

從上可以得出一個基本的結論:盡管杭州房產價格處于較高水平，并較大程度地超出了普通市民的承受能力，但由于城市化進程所帶來的需求#65380;人民生活水準的提高而導致的對住宅產品的需求#65380;人民幣升值預期所帶來的對于杭州房產的潛在國際需求所構成的需求和潛在需求量巨大，而供應量卻受到諸多自然條件與制度限制無法大幅度相應提升，供需之間存在著巨大的潛在缺口#65377;因此，期待杭州房產價格大幅度下跌是不現實的，而政府更需要對房產價格上漲做好應對的政策思考與準備#65377;房地產價格問題帶給政府的挑戰并不是已經結束，而很可能才剛剛開始#65377;

參考文獻

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[2]陳晨. 怎樣看當前杭州房產價格. [J]浙江經濟. 2005，(23)

[3]虞曉芬#65380;陳多長. 論政府調控杭州房地產市場的理論依據與現實必要性. [J]中國房地產. 2004，(7)