人防工程收益權爭奪戰

周麗娜

地下人防工程產權問題處于法律真空地帶，各利益相關方難以協調

日前，北京羅馬嘉園的92名業主一紙訴狀將北京市朝陽區民防局告上了法庭，認為其未履行告知義務，把業主正在使用的人防地下車庫使用權發給不具有所有權和合法使用權的北京珠江世紀物業管理有限公司，程序違法，且侵害了業主利益。

據羅馬嘉園的業主們告訴本刊，北京珠江世紀物業管理有限公司拿到北京市朝陽區民防局頒發的《人防工程使用證》和《行政許可決定書》后，業主在小區地下車庫停車除了原來要交的120元管理費，每月還需多交300元租用費。

“讓我們多交這三百塊錢，就好像保姆變賣主人的財產，還向主人收錢。”業主林楓對本刊說，她面前一本厚厚的檔案冊都是關于本小區業主維權的各種資料。

保姆買家當?

2007年6月17日，林楓在停放車輛時，北京珠江世紀物業管理有限公司的工作人員告知，停車每月除120元管理費外要再收300元的租用費。早在4天前，車位費提價的通知就張貼在各樓道的公告欄。其中寫明地下車位的經營和使用狀況已經向相關部門備案，并且獲得了審批通過。如果過期不交納費用，視為放棄車位，將另行出租給其他業主。

羅馬嘉園小區的停車位嚴重不足。物業公司發了三千多個小區進出車輛證，但地下車位僅有592個，加上地上的臨時性車位也不到一千個。很多業主為爭搶車位迅速交費，但部分有心業主要求物業公司出示政府審批文件。該公司拿出北京市朝陽區民防局所頒發的《人防工程使用證》和《行政許可決定書》，證明他們擁有該設施的使用權。

記者從朝陽區民防局了解到，申請使用人防工程首先要跟民防局經營管理中心開發部達成使用合同。車庫使用費可以商量，按道理是每天每平米1角。簽訂合同后可以辦理相關使用手續。

“只要物業交了使用費，它向業主收多少錢，是它的盈利方式，提高價格歸物價局管，我們無權干涉。”該工作人員說。

6月25日，部分羅馬嘉園小區業主到北京市發改委和朝陽區發改委核實審批情況，得知物業并沒有獲得朝陽區發改委關于地下固定車位常年包月收費的審批通過，而是用發改委批復的臨時停車場的收費審批材料“偷換概念”，讓業主交包月的價格并簽訂協議，而后再用業主簽訂的協議去發改委審批包月的價格。每月300元是按照臨時停車場標準由物業單方制定的“優惠”包月租賃的價格。

幾天后，75名交費和一百多名未交費的業主代表分別提交了兩份聯署情況說明給發改委，表示業主受到物業欺騙和脅迫交費，已經簽署的租用協議書是無效協議書，物業不能根據此協議書報批固定車位常年包月的價格核準和審批。

隨后，在業主代表與物業方面三個半小時的談判中，物業方面主動提出將車位價格由每月420元優惠到350元，但這只是臨時性優惠，合同上仍然要寫420元/月。業主代表不同意此類“讓步”，提出了兩個方案：公開地下車位成本，車位費是成本加上部分利潤，用于逐步改善地下車庫條件；或者物業與業主協商車位費價格，所有程序合法化，地下車庫安裝應急燈、監控設備，做防漏等改善。物業表示過幾天給予答復。

其間，業主了解到，提高地下車位價格是北京合生愉景房地產開發有限公司的決定。這家開發公司與物業公司同屬合生創展集團，物業公司受開發公司領導。此次提價中每月300元的車位租金是被開發公司收走。

幾天后，在業主的追問下，物業反饋他們和合生愉景不同意業主代表的協商要求，并表示不會再就車位費和業主進行溝通。此后，物業對沒有交費的業主進行上門走訪或者電話勸說。兩周后，仍然沒有交費業主的汽車被貼上催促交費通知。這一個月內，業主代表一邊與物業溝通，一邊準備相關的法律訴訟材料。

起訴民防局

“被告在給北京珠江世紀物業有限公司頒發《人防工程使用證》時，未告知原告……被告所頒發的證書涉及原告的重大利益，其未履行告知原告的義務……被告所頒發的證書程序違法，把原告正在使用的防空工程發給不具有所有權和合法使用權的北京珠江世紀物業管理有限公司，侵害了原告的利益。”92名業主在行政起訴狀中寫道，他們要求朝陽區民防局依法撤銷被告辦發給物業的《行政許可決定書》和《人防工程使用證》，并承擔全部訴訟費。

7月12目，此案在北京市朝陽區法院正式立案。北京珠江世紀物業管理有限公司被列為第三人。

北京市朝陽區民防局在《答辯意見書》中表示，根據北京市相關文件規定：凡建設費用列入商品房綜合開發成本，按規劃統一開發建設的防空地下室，均列入北京市公共人防工程，作為國家的人防設備設施。開發建設單位不得隨地而建設出售，一律由所在區、縣政府實行統一管理和開發利用。而根據朝陽區政府規定，轄區內公共人防工程一律由區人防辦公室實行統一管理和開發。

據此，民防局稱業主在起訴書中說“小區內的地下防空工程屬于原告共用”的說法沒有依據。并認為，人防工程屬國家秘密，北京珠江世紀物業管理有限公司營業執照經營范圍中有一項為“停車場管理”，民防局發放行政許可程序合法有效，且無需告知業主。

“業主必須在小區內停車，是利益關系人。業主出錢買房，是直接投資人。業主是地下車庫的直接使用者，物業把價格抬高，業主應該被告知并參加聽證。開放商、物業公司都不是理所當然的收益人!”業主劉琳語速飛快地說。

“涉案人防工程是由北京合生愉景房地產開發有限公司投資建設的，由被告依法對涉案人防工程使用進行管理，原告沒有使用管理權，也沒有收益權。因此，原告與涉案人防工程沒有任何利益關系。”北京珠江世紀物業管理有限公司在《行政答辯狀》中表示，民防局頒發《人防工程使用證》時不需要通知業主，業主也無權申請聽證，更不能否認民防局行政許可行為的合法性。

“物業拿不出產權證明和產權人授權，屬于非法使用和從中獲利。”業主萬明說：“按照國家相關建設、規劃部門的規定，人防工程是必須配件的設施。我們認為新建社區的人防工程與社區內的道路、綠地、水、電、煤氣、公建配套設施一樣，應屬全體業主共有，業主享有產權、處置和收益權。”

業主代表張良希望通過訴訟促使物業和業主協商，公平、公開、合法地定價，而不是使用脅迫和欺騙的手段。

誰的人防工程?

本刊接觸到的多位法律界人士指出，近年來，小區地下室使用多次引發業主和物業、房地產開發公司的糾紛，主要原因是地下人防工程產權問題處于法律真空地帶，各利益相關方難以協調。作為現在我國城市地下室建造主要依據的《人民防空法》并不涉及產權。只有民法通則中的原則性規定和建設部一些部門規章中涉及相當于建筑物區分所有權的問題，但是對地下車位沒有作出專門的規定。即將于今年10月1日實施的《物權法》也沒有明確規定地下防空設施的產權歸屬和使用者的權利義務等。

朝陽區民防局在接受咨詢時表示，房地產開發商建設的人防工程產權屬于國家，由民防局管理。只要是有民事責任能力的法人都有資格申請使用人防工程，業主委員會沒有資格。最常見的情況是開發商申請，獲批后交給物業使用和管理。車庫不屬于物業，物業只有管理權，可以使用它。

《物權法》規定，在建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業主共有。

中國人民大學法學院房地產法專家周珂指出，如果地下車位已經包括在購房人的房款中，而其他人對地下車位的產權沒有任何投入，從物權法的角度，應當可以認定由購房者擁有。

92名業主的代理人、北京市義派律師事務所律師樊建利翻出《北京市城市房屋管理辦法》第13條，其中規定：“按照國家和本市規定可以單獨轉讓的地下停車庫等附屬建筑物、構筑物不隨同轉讓的，應當在房地產轉讓合同中載明；沒有載明的，視為一并轉讓。”

樊建利說，現在人防工程的所有權是有爭議的。按照《人防法》規定，投資者收益，但物業公司并不是投資者，朝陽區民防局把二十年使用證頒發給物業公司是不合適。且事先沒有征求利益關系人意見，程序也是違法的。

他表示：“我們希望這個案件能促使地下人防工程確權，讓立法和司法解釋部門出一個明確的規定。”(文中業主皆為化名)