２００６年房地產市場價格分析及２００７年價格走勢判斷

　　2006年，隨著國家穩定房價調控政策的貫徹落實，房價調控效果初步顯現，房價快速上漲的勢頭得到初步遏制，住房投資結構出現積極變化，房地產投機因素明顯減少。預計2007年房價走勢將進一步趨于穩定，全年房價漲幅將低于上年。
　　
　　一、2006年房地產市場基本情況
　　
　　2006年，全國完成房地產開發投資19382億元，同比增長21.8%，其中完成商品住宅投資同比增長25.3%。經濟適用住房投資出現回升，同比由上年下降14.4%轉為增長32.7%。
　　在國家宏觀調控政策作用下，房地產市場運行平穩，價格漲勢趨緩，2006年全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲5.5%，漲幅比上年同期下降2.1個百分點；新建商品住房價格同比上漲6.4%，漲幅比上年同期下降2.0個百分點。從我中心監測的36個大中城市房價情況看，全年房價走勢呈現以下特點：
　　
　　（一）新建商品房價格高位運行，下半年漲勢趨緩；存量房價格漲幅較低，漲幅回落
　　2006年，新建商品房集中成交價同比上漲10.44%，漲幅比上年增加2.04個百分點。全年4個季度環比漲幅分別為4.17%、2.71%、1.51%和3.83%，呈“兩頭高，中間低”態勢；下半年走勢趨緩，環比累計上漲5.34%，比上半年下降1.54個百分點。存量房集中成交價同比上漲1.40%，比上年同期下降1.42個百分點。
　　
　　（二）新建商品房住宅價格漲幅普遍較高，高檔住宅價格高于普通住宅價格
　　2006年，商品房住宅價格同比上漲11.04%，其中高檔商品住宅同比上漲13.36%；一、二、三類地段普通商品住宅價格同比分別上漲10%、11.26%、10.11%；經濟適用房價格同比上漲10.90%。高檔商品住宅價格漲幅高于普通商品住宅2個多百分點。
　　
　　（三）不同地區房價漲幅不一，大中城市漲幅較高
　　2006年，東、中、西部地區商品房價格同比分別上漲11.14%、10.95%、7.44%。其中，北京、天津、呼和浩特、長春、哈爾濱、杭州、寧波、鄭州、廣州、西寧房價漲幅較高，同比分別上漲14.81%、15%、16.36%、11.34%、15.71%、19.65%、12.62%、11.23%、13.53%、13.89%。
　　
　　二、對2007年房價走勢的判斷
　　
　　綜合2006年情況及各方面因素判斷，2007年房地產市場供給結構矛盾將得到較大程度緩解，房價進一步趨穩，住房價格尤其是中低價商品住宅價格漲幅可能進一步回落，預計全年房價漲幅將低于去年。
　　
　　（一）房價持續較快上漲的動力減弱
　　近年，我國房價尤其是住房價格上漲較快，1998年以來，全國商品住房銷售價格年均上漲6.5%，比居民消費價格年均0.6%的漲幅高5.9個百分點，目前房價高位運行，在居民購房需求有所下降的情況下，持續快速上漲的動力也有所減弱。央行2006年第4季度全國城鎮儲戶問卷調查顯示，居民購買住房意愿平均值從2005年的19.7%，下降到2006年的17.8%，降幅近2個百分點；近期房價上漲較快的北京、上海、天津和重慶出現連續2個季度的小幅下降。此外，從我中心去年4季度對35個大中城市住房價格調查的情況看，以短期轉手為目的和用于長期出租的購房需求分別為1.07%和5.53%，也比前期有較大幅度下降。
　　
　　（二）國家宏觀調控政策效應將進一步顯現，住房供給結構變化將促進房價穩定
　　2006年，國家針對部分地區房價過快上漲，住房供應結構不合理矛盾突出，房地產市場秩序比較混亂的問題，出臺了一系列宏觀調控政策。全國部分大中城市相繼出臺了貫徹落實國家調控政策的措施，制定規劃調整住房結構，增加中低價、中小套型普通商品住房供應；完善住房保障體系，擴大保障覆蓋面；加強市場管理，規范房地產市場秩序，取得了初步成效。由于政策效應的顯現存在一定的滯后期，房地產開發也存在一定的周期性，今年、尤其是下半年政策效應將更為明顯，住房供應結構性矛盾有望得到較大程度的緩解，這將會促進房價保持穩定。
　　
　　（三）人民幣匯率機制的逐步完善和資本市場的發展有利于減輕房價壓力
　　一是我國人民幣匯率機制改革以來，人民幣升值速度逐漸加快，截止到今年1月19日，人民幣兌美元匯率累計升值已超過6%，隨著人民幣匯率逐步靠近升值目標，國外熱錢通過購買房地產等人民幣資產進行獲取升值利益的空間將越來越小，其對房地產資產的追逐熱情也將逐漸減弱。二是2006年國內資本市場得到了一定程度的規范和較快的發展，國內A股市場總市值已超過10萬億元，其對國內民間資本的吸納能力大大增強。央行去年第4季度全國城鎮儲戶調查顯示，在“如何支出”的選項中，選擇“購買股票和基金”的人數占比達18.5%，躍升至歷史最高；選擇“基金”為家庭最主要金融資產的人數占比從上季度的6.7%猛升至10%，上升了3.3個百分點。鑒于資本市場和房地產投資市場存在短期此消彼長關系，在一定時期內，資本市場的發展也將有利于減輕房價的壓力。
　　雖然國家對房地產市場的宏觀調控政策取得了初步成效，房價漲勢趨緩，但也應該注意到，影響房地產市場穩定的因素仍然存在。一是調控政策還沒有完全落實到位，截至2006年9月份，還有65%的地級城市和91.1%的縣級城市未按國家規定公布住房規劃；二是貨幣流動性過剩時刻威脅著房價的穩定，在資本市場價格持續攀升或出現波動的情況下，可能出現股票和房地產雙膨脹，也可能投資資金從股票市場回流房地產市場，推動房地產價格上漲；三是全國不同地區城市房價還有出現“輪漲”的可能，央行2006年第4季度調查顯示一些省會級城市，如長春、鄭州、南昌、西安、杭州、貴陽、昆明和西寧等城市居民購房意愿出現了不同程度的上升。
　　
　　三、幾點建議
　　
　　房地產業既是國民經濟發展的重要產業，更是支持民生的重要產業；房地產安全直接關系著金融安全和宏觀經濟的安全。2007年是宏觀政策抓落實、見成效，促進社會和諧的一年，也是決定房地產業能否保持穩定發展的關鍵一年。因此，各地區、各部門應深刻領會中央關于穩定住房價格政策的精神，繼續貫徹落實好各項政策措施，努力保持房地產市場價格基本穩定。
　　一是加大政策落實力度，健全住房供應體系建設，切實調整好住房供給結構。要從居民收入結構和住房需求結構出發，以滿足中低收入群體購房需要為目標，健全住房供應體系建設，調整廉租房、經濟適用房、“雙限雙競”房、商品房等各種住房供應結構，加大廉租房建設和社會租賃補貼力度，適當提高經濟適用房和“雙限雙競”房占住房建筑面積的比重。價格部門要科學合理制定經濟適用房指導價格，積極參與“雙限雙競”房限價、競價標準的制定，并加強政策實施過程的監督。要加強地方政府落實政策的責任制，做好政策規范運作工作，明確政策的長期性，公布住房供應規劃，穩定市場預期。
　　二是要繼續做好土地市場的清理整頓工作。要在嚴格執行土地利用總體規劃和土地利用計劃的前提下，根據房地產市場變化情況，適時調整土地供應總量、結構、供應方式、供應節奏及供應時間。加大對城市存量土地的清理力度，盤活存量土地。嚴格土地開發年限規定，加大征收土地增值稅政策的執行力度，加快土地開發建設速度，打擊土地囤積；對逾期沒有開發的土地要堅決收回。同時，也應合理調控地價總水平，保證普通商品住房的適價供應。
　　三是要繼續加強房價構成的清理和市場秩序的規范工作。各級政府要按照讓利于民的原則，進一步清理規范房地產建設、交易環節的各種稅費，努力減輕購房者的負擔。同時應對房地產開發商利潤過高問題進行研究，利用經濟、法律的手段加以調節。要規范市場秩序，制止宣傳欺詐、虛假銷售、炒買炒賣等行為，進一步加強住房網上交易管理和監督工作，嚴格實行住房銷售明碼標價制度。
　　四是做好房地產價格信息發布工作，正確引導社會輿論和市場預期。要進一步完善房地產價格相關信息的發布工作，制定合理的信息發布制度，從發布內容、發布程序、發布范圍、發布時間等各方面進行明確規定，適時準確披露房價變動信息，尤其是要加強調控政策出臺目的的宣傳和加強對房價走勢的影響分析，掌握好輿論導向，確立政府信息公布的權威性，正確引導住房消費和市場預期，促進房地產市場持續、較快、健康發展。
　　（執筆：楊東）