房價與租金的關系

　　 住宅的市場流通存在住宅出售(房屋買賣市場)與住宅服務(租賃市場)兩種形式。住宅出售是一次性實現其價值，所有者轉移消費行為或收回其投資，獲取利潤。房價就是在住宅買賣市場中產生，本文中所提的房價主要指開發商出售新房形成的房價。出租則是在住宅服務市場或者租賃市場上所有者暫時轉移消費分期逐步實現房屋價值，獲得消費轉移的補償或投資收益，此即租金。
　　目前，對于房價與租金的關系研究的較少，大多數人理所當然地認為它們之間存在著一種正相關關系。房價確實與房租存在一定的相關，但是否是正相關關系，我們通過本文來進一步分析。
　　
　　一、房價與租金的一般關系
　　
　　馬克思的地租理論認為房價和房租都是房屋價值的貨幣表現形式，都應該反映房屋的價值。馬克思通過含地租(地價)的租售比價概念來考察房價和租金的關系，租售比價就是指同一時間、同一區位、同類型房屋租金與房價的比例關系，即租售比價=住宅市場租金/住宅買賣市場價格。馬克思的地租理論的前提條件是房價與租金處于同一個成熟市場環境下，雙方聯系緊密，沒有相互區隔，從而得出兩者存在正相關關系的結論。
　　在市場經濟的國家，特別是發達國家中，住房是一個自由供給的市場，除社會保障體系之外，買與租是完全充分的市場調節。住房的私有化率水平較低。相當一部分住房(除私人自有住房之外)由基金、機構或私人組織(包括個人)所擁有。由于大量的房屋是用于出租獲取收益，因此租金的多少與房價直接掛鉤，影響著購買與建設。當租金回報率高時，人們會購進更多的住房用于出租，房價會在購買需求增加時上升。如果由于房價的上升使租金回報率過度下降時，購買行為就會減少，使房價上升的幅度降低或下降。當房價下降到租金回報率提升到增加購買需求時，租金又影響著房價的上升，并靠市場中的供求關系保持上升中的相對平衡。租金影響著房價，房價影響著租金，相互制約。但是總體的房租和房價都是在一個較長的周期中保持上升的趨勢，因為人均GDP和人均收入水平是始終保持著上升而非下降的趨勢的，人們對生活享受的追求是只會上升而不會下降的。
　　
　　二、我國房地產的市場情況
　　
　　我國是從1998年正式開始推動商品房的改革，這時房價逐步進入市場化的階段，房價從1999年底逐步上漲，至2002年平均每年緩慢增長1%。但是從2003年開始進入高速增長階段。
　　對于租金而言，自公房租金改革的1998年開始出現租金上揚，到2000年市場租金總漲幅達到近6%，但自2001年以后租金漲幅一直在2%以下，波動很小，與房價市場連年上漲的趨勢并沒有呈現出線性相關。尤其是2002年開始，房價與租金有背道而馳的跡象，房價上漲迅速，而租金則呈現下降趨勢，出現了與馬克思經典理論的背離。由于經典理論的前提假定條件是兩者應處于同一緊密聯系的成熟市場內，而這與當前中國的房屋買賣市場和租賃市場的情況并不相同，重要的原因在于我國長達50年的住房福利性實物分配制度和以限定租金標準的公房出租為主導的非市場化供給制度的基礎。
　　(一)中國是一個人均GDP較低的發展中國家，但長期的住房實物分配制度和房改價售房制度讓中國城鎮的住房私有化率高達80%以上，私有化住房中80%是用房改購房方式取得產權的。如果按國際上不分城市對農村的住房合并計算的住房私有化率大約會高達94%。如果在扣除大量城市中的標準租金的公房出租之后，嚴格意義上說中國根本就沒有一個市場化的租務市場，其租房市場的總量是極低的(不超過總量中的5%)。這種租金對市場中的房價的影響也是極低的。
　　(二)中國城鎮中市場化租金的稅務市場大部分面對流動性人口和臨時性家庭，完全是一種過渡性的租務市場，而不像大多數發達國家中許多家庭幾輩子都是租房。因此過渡性租房的標準則與完全市場化中的常態是有差別的。
　　(三)中國的商品房市場是以期房銷售為主的市場(期房銷售約占64%)，因此租金對購房的反映是一種相對滯后的信息，而非當期的信息。
　　(四)市場中用于出租的住房本來并不多，租房難是全國各城市的普遍現象，但嚴厲的宏觀調控措施，特別是一系列稅收征管規定讓未來用于轉讓的住房被突然抬高的門檻擋在了交易市場之外，被動的轉化成了用于出租的產品。市場中用于出租的房源迅速增加了，但短時間內的需求卻基本不變，租金降低成為必然。
　　
　　三、當前我國房價和租金分別處于壟斷競爭和完全競爭市場的理論解釋
　　
　　(一)壟斷競爭下的房屋買賣市場
　　1.大量開發商提供有差別的房屋商品，彼此為接近的替代品。開發商所提供的房產都是有差異的，甚至同一開發商開發的房產也存在差異。
　　2.開發商數量多而且相對規模較小，單個開發商行為影響較小，不會引起競爭對手的報復性措施。
　　3.進出房地產一級市場壁壘較低。目前許多開發商大量的土地儲備都是前幾年通過計劃性手段獲得的廉價資源，低成本就可進入房地產市場。
　　4.房地產買賣市場信息不對稱。開發商往往具有專業知識和隊伍，對政策信息的把握也更為全面。一般居民則明顯處于信息劣勢地位。
　　5.政府作用。政府利用法律法規、財政和貨幣政策以及道義勸導等，對住宅市場的發展起到實際調控作用。
　　上面總結的五個因素是房屋買賣市場條件的真實反映，也與經濟學中的壟斷競爭的市場條件完全相符。現實中，開發商也正是對同一小區不同地塊逐步開發，分別定價，從而盡可能地獲取超額壟斷利潤。從開發商建造的房屋檔次來看，開發商出于利潤最大化的考慮，所建高中檔的房屋開發量要遠大于低檔公寓的開發量，造成實際房屋買賣市場上的結構性供求失衡。
　　(二)接近與完全競爭的房屋租賃市場
　　⑴市場上有大量的買者和賣者，雙方力量都比較分散；⑵市場上可供租賃的同類住房是同質的；⑶租賃房屋資源具有完全的流動性；⑷信息充分和市場交易成本低；⑸租賃市場政府直接調控力量微弱。
　　從上面的分析中，可以大致判斷出房屋租賃市場接近完全競爭市場的基本條件，由于完全競爭模型的條件非常苛刻，現實中基本上不存在完全相同的市場條件。因此，只能說租賃市場比較接近于完全競爭的市場狀態。
　　綜上所述，由于我國的房屋買賣與租賃分別屬于不同的市場，導致了與經典理論相脫離的現象，但現代經濟學還有一個重要假設是任何人的經濟行為都可看做是投資與消費的組合，通過資產組合達到效用最大化。任何一個擬進入房地產市場的人也是為追求其效用最大化，不管他是自住者還是純投資者。從資產組合的角度看，購買了一套房子自住，實際上就相當于自己將房子租給自己。不管您買房是為了賣出獲利還是自住，如果有一個社會的房租標準為依據，每個買房者就能大致估算出該交易是不是合理。理性購房者會比較房價、房租和存、貸款利率來做購房決策。由此可知，房租是長期房價變動的決定因素，這就是經濟規律。
　　
　　四、政策建議
　　
　　第一，政府應為平衡市場供需作出更大努力。當前大多數地區的房價上漲過快，與住房有效供給相對不足有關。其一，宏觀調控緊縮了銀根和土地供應，新建商品房的供應量難以滿足需求；其二，住房升級的居民家庭由于各種主觀性和制度性因素缺乏出售舊房的積極性。在增加市場有效供給方面，政府宜盡早制定長遠規劃，明晰相應的金融扶持政策與土地供應政策，并清除二手房上市的有關障礙，鼓勵其上市，同時增加持有第二套住房的成本，形成分層次的、供給充分的住房市場。
　　第二，政府在解決中低收入者住房問題時宜加大力度。目前的問題在于經濟適用房政策沒有找對幫助的對象，而廉租房的覆蓋面太小。我們建議政府既要加大投入，包括公共財政預算投入，來擴大住房保障的覆蓋面(特別是政府廉租房的覆蓋面)，也要進一步完善中低收入者住房保障制度(特別是受益人的資格)。第三，政府應加強對房屋租賃市場的管理，保護租房者利益。目前，租房者租賃期限未滿而被房東驅趕、頻繁搬家的案例屢見不鮮。如果政府一方面通過增加廉租房的供應緩解租賃市場的供需矛盾，另一方面加強對租房者利益的保護，租房者即會更平和地看待是否買房的問題，減少買房的急切和盲目行為，最終有利于房價租金比合理回歸。
　　第三，政府應改革戶籍等制度，使住房不承載過多其他利益相關因素，避免政策性強制購房。目前，買房為孩子落戶、上學，已經形成了一股相當強的驅動力，造成的不良后果應引起警惕。
　　 (河北經貿大學研究生學院)