“小產權房”動了誰的奶酪？

　　6月18日和25日，建設部和北京市建委分別明確做出風險提示：購買小產權房將不受法律保護。
　　然而與此同時，一家網站做了一項關于“你會購買小產權房嗎”的調查，在2.5萬多名參與投票的網友中，近75％的人表示認同“如果價格合適，可以接受”的選項。
　　一邊是政府部門嚴肅的風險警示，一邊是普通市民高漲的購買熱情，再加上媒體的介入，讓這種價格低廉的房子受到明星般的“禮遇”。
　　
　　小產權房受追捧
　　
　　事實上，小產權房在我國已存在十多年歷史，它最初起源于民間，即農民將自家宅基地上的房屋出售或出租給他人。雖然這種農房一直沒有合法的產權保護，但因為在這些買賣或租賃的契約上一般蓋有當地“鄉政府”的印章，在絕大多數情況下，小產權房在實際的交易、出租、繼承等方面并不存在任何障礙。近年，一些開發商打著建設社會主義新農村的名義，在集體土地上進行違規開發建設，對外銷售則打著“鄉產權”、“小產權”的幌子，小產權房由此而來。
　　小產權房一般位于城市周邊郊區，以往因為地理位置比較偏僻，一般人不太容易接受。近年，隨著房地產開發步伐的加快，以及軌道交通的發展，小產權房與一般商品房已經連成片，交通條件也大大改善，商品房和小產權房地理位置上的差異已經縮減甚至消失。
　　同時，城市以及城市周邊房價的整體上漲趨勢放大了小產權房的價格優勢。以北京為例，一年前，北京的房地產價格增長還未波及市郊，北京郊區證件齊全的商品房的價格也不過每平方米二三千元，而那時小產權房屋的價格也在每平米一千六七百元左右，價格差異不是很大。小產權房作為一種“擦邊”產品，過去沒有受到人們的廣泛關注，其市場供應量也很小。
　　今天，由于商品房整體價格的急劇攀升，再加上隨著國家各項稅費的不斷補充，二手房的價格與一手房相比也幾乎沒有什么明顯的優勢。所以，一部分因為房價高漲而無法釋放的住房需求，自然流向小產權房。雖然現在小產權房屋的價格也提升至每平米二三千元左右，但是絕對漲幅不大。兩相比較，小產權房的絕對價格優勢受到了人們的熱情關注。
　　
　　小產權房為何能如此低價?
　　
　　據報道，小產權房的低價源于這類房產在開發時就省去了兩項主要費用：一是土地出讓金；二是各種稅費。事實證明，刨去這些費用，住房價格可以壓低70％左右。這些稅費包括：從30％到60％的稅率為四級累進稅率的土地增值稅；稅率為3％的契稅；稅率為5％的營業稅(單位和個人轉讓房屋按“銷售不動產”稅目計征營業稅)；稅率為營業稅7％的城市維護建設稅；稅率為3％的教育費附加稅；稅率為0.5‰的印花稅等等。名目繁多的稅費，必然造成房價居高不下。
　　另外，房地產開發產品比例的“90／70”政策發布后，不僅使得許多房產項目因為調整規劃而推遲了入市時間，造成了一定的產品供應空檔，而且再加上房價高企等因素，使得人們把住大房子的夢想寄托在小產權項目上。二三十萬就能買到100平方米以上房子的誘惑，使得許多人甘愿冒險一試。所以，房地產宏觀調控為小產權房提供了入市時機和市場空間。
　　資料顯示，今年上半年，北京住宅房產交易中，小產權房已占到20％的驚人比例；在河南鄭州，小產權房的銷售量占到全市新房銷售量的15％。
　　
　　法律提示產權風險
　　
　　《合同法》規定：“合同無效或被撤銷后，因該合同取得的財產，應當予以返還，不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。”因此，鄉產權房子有被政府收回地皮或無法出售的可能性。
　　業內人士表示，購買使用權、小產權、鄉產權等房屋沒有產權保障，不具有房屋的所有、轉讓、處分、收益等權利，且不能辦理房屋的產權過戶手續。其中最為關鍵的是，沒有房產證，這就意味著購房人不是合法產權人，不能以法律為武器來維護自身的權益。有些項目雖然通過補交相應費用可變更為合法的產權房，連同補辦費用，購房者并沒有得到真正的實惠，因此選擇購買此類項目具有較大風險。
　　6月18日，建設部新聞發言人發布《關于購買新建商品房的風險提示》，明確表示“城市居民不要購買在集體土地上建設的房屋”。因為“非集體經濟組織成員購買此類房屋，將無法辦理房屋產權登記，合法權益難以得到保護。”
　　6月25日，第17個全國土地日，在國土資源部與北京市政府聯合舉辦的宣傳活動中，北京市國土資源局局長安家盛就近期社會關注的“小產權”、“鄉產權”住宅問題表示，北京已經部署開展在全市范圍內調查“鄉產權”、“小產權”等違規土地開發建設，違規開發建設的要停工停售。
　　
　　小產權房的是與非
　　
　　盡管官方相關部門已經做出對小產權房的“查禁”處理，但是在民間，對小產權房聲援的、聲討的聲音仍此起彼伏，不絕于耳。
　　
　　正方：一場自發性的土地革命
　　有人認為，小產權房是現實情況下老百姓尋找自救的一種辦法。“政府應該鼓勵小產權房走向合法化。”北京理工大學經濟學教授胡星斗說。在他看來，小產權房可以通過政府的合理規劃、有效管理，避免占用大量的集體土地而走向合法化。
　　小產權房的出現，是公共利益和個人利益的帕累托改進，參與其中的人都得到了凈收益。政府雖然損失了部分賣地收益，但是它同樣因此減輕了為民眾提供廉租房廉價房的責任，人們通過小產權房這一自發、自覺的市場行為，神奇有效地自行解決了住房問題!這樣一來，政府的財政負擔、尤其是福利責任將大幅減輕，只需投入少量財力解決收入最低的極少數民眾的住房問題。
　　從這個意義上說，小產權房是一場土地和房屋供應的革命。它打破了政府壟斷土地一級市場的格局，從而使地價和房價大幅度回落。它也是農民自我城市化的一場革命。以往，農村的城市化必須由政府規劃先行，政府以很低的價格從農民手中強行收購土地，然后以幾十甚至幾百倍的高價轉讓給開發商，城市化完全是在政府的計劃之下推進。如今，農民通過小產權房的模式將城里人吸引過來，形成城鄉居民你中有我我中有你的新城格局，農民通過建設小產權房即可獲得數倍、數十倍甚至上百倍于征地的土地增值收益；通過出售、出租這些房屋，獲得持續穩定的收入。即使無地可種，政府也不用操心他們的再就業問題。城市人口則把城市文明帶入鄉村，人口的聚集效應創造出大量服務業就業機會，農民不用離開自己的家鄉就可以實現城市化和市民化。
　　
　　反方：飲鴆止渴，擾亂房產市場
　　另一種聲音說，小產權房市場的猖獗現象，已經嚴重影響了正常的房地產市場發展秩序，為我國土地管理規范化造成了很大的困難。北京市決定進行全面叫停小產權房是一項非常及時的舉措，對于規范北京房地產市場行為和維護房地產市場交易秩序將會起到重要作用。
　　帶有這種觀點的人認為，通過違法、違規行為來抑制房價，本身就是錯誤的，這種做法只能帶來更加嚴重的問題。有人認為，短時間內價格的快速上漲是可以抑制的，因為價格不可能長期持續上漲。但是，在一個扭曲、不規范的市場中，價格的任何變化代表的都是一種不合理的信號。
　　眾所周知，我國實行的是城鄉“二元”戶籍管理制度。通俗地講，就是城里人上班拿工資，并享受著各種社會福利保障，農民則主要靠種田吃飯。如果說工資收入和福利保障是城里人的“生命線”，那么土地(耕地)就是農民的“生命線”。現在，一些農村集體經濟組織將耕地變成宅基地，然后在宅基地上建房，繼而向城里人出售，從眼前看確實獲利多多，讓農民們喜不自禁，但如果這種做法被明確允許，城里人蜂擁去農村購房，那么在眼前經濟利益的驅使下，農村集體經濟組織必會將更多耕地變成宅基地，建更多“小產權房”供城里人享用，其后果可能是：若干年之后，一些城市郊區的農民將無田可種，他們將失去賴以生存的“生命線”。
　　“小產權房”交易，從表面上看你情我愿，公平合理，但從長遠看，其實質是城里人侵占農民賴以生存的“生命線”，將農村變成城里人的“后花園”。這種公平交易其實暗含著掠奪的成分，與一些房地產開發商在農h08Z5Foxk/MYdcidhMSjctZh5SeBOFwhEecQ7J8bEh8=村搞“圈地運動”本質相同。如果政策上對這種“小產權房”交易大開綠燈，那就意味著一些城里人不僅占據著城市的經濟資源，而且占據了農村的經濟資源；對于農民而言，他們不僅沒有能力去享有城市的經濟資源，而且失去了作為“生命線”的土地。如此一來，原本就存在的城鄉差距將會進一步拉大，農民和城里人所享有的社會資源將更加不均等——這就是在“小產權房”背后，我們應該正視的一個“大問題”。據此，我們有必要問：城里人住房難問題為何不能在城里解決?為何要以犧牲農民的長遠利益為代價，去滿足城里人的眼前利益?寄希望以“小產權房”來平抑房價、緩解住房難，這與飲鴆止渴何異?
　　
　　多方共商善后處理
　　
　　對叫停“鄉產權”房的善后政策的預期，多數人持一致觀點。“項目開發尚未完成，在不會造成更大損失的前提下，無條件拆除的可能性最大。但對成熟小區而言，通過變更土地使用性質，補交土地出讓金和相關稅費，將房屋產權合法化，則是相對可行的辦法。”北京律師協會房地產專業委員會委員陳旭說。
　　盡管購房人當初購買“鄉產權房”屬明知故意，但政府在制定善后政策上仍會權衡多方面的問題，如怎樣保護買房人利益，開發商退房時是否還應承擔民事賠償責任等。同時，雖然產權合法化的預期可能最貼近未來的政策，但在操作層面上，這種解決辦法仍然存在多方面的難題，例如，買房人能否補繳出土地出讓金，流失的稅款能否從開發商處追繳回來等等。
　　正是由于“法與理”之間的矛盾交錯，使得各項針對“小產權房”問題的處理措施，都要力求實現兩者之間的平衡。北京市國土局目前給出“停工停售”的處理方案，針對的是增量房市場，由于“小產權房”涉嫌違法違規，因此果斷地采取措施避免問題進一步擴大，當屬執法者的必然之舉。但是，在限制了增量市場供給之后，更為棘手的問題在于如何處理既有已經買賣到戶、甚至已入住了的存量“小產權房”問題。
　　對待“小產權房”不能以叫停了之，政府在叫停的同時還有很多后續工作需要做。譬如，如何處罰非法介入的開發商，如何保障買房人的利益，如何避免死而復生、重蹈覆轍等。最主要的是，叫停“小產權房”后，民眾對低價房的巨大需求政府如何調節，如果處理不好，不但會刺激商品房價繼續上漲，還會增加保障型住房的分配壓力。總之，如何處理“小產權房”身后的問題考驗著政府的智慧。
　　盡管全面叫停“小產權房”是對當前房地產市場的一次凈化和優化，預期也將會起到很好作用，但是，前面的分析都是在現行土地制度情況下進行的，從“小產權房”現象中，我們還可以窺探和領悟到一絲絲苦楚和深思，因為我國現行的城鄉土地制度本身就存在著很多問題和矛盾，這可能才是導致這些問題產生的根源。
　　所以，有人建議，以更多的樓盤降低房地產的利潤空間；以低息暢通的融資渠道盡可能地擴大中低收入購房者的貸款之路；減少低價房的稅費，還利于民；阻止國際資本大規模購買房產，緩解供需壓力；建立賦權于購房者的質量監管體系，以培育房屋審核質量的獨立中介機構，使民眾住上安全房等等，才是解決“小產權房”存在的最終途