我國景區(qū)經(jīng)營權(quán)價值評估途徑的選擇

[摘要]近年來，隨著我國景區(qū)的快速發(fā)展，出現(xiàn)了景區(qū)經(jīng)營、所有權(quán)和管理權(quán)三權(quán)分離的實踐探索。在景區(qū)經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓中，由于景區(qū)經(jīng)營權(quán)價值評估環(huán)節(jié)的缺失，造成了國有資產(chǎn)流失和保護(hù)開發(fā)資金不均衡等嚴(yán)重后果。專家和經(jīng)營者都認(rèn)識到景區(qū)經(jīng)營權(quán)價值轉(zhuǎn)讓的重要性，但目前主要還停留在景區(qū)經(jīng)營權(quán)價值評估的呼吁階段。本文認(rèn)為景區(qū)經(jīng)營權(quán)價值評估屬于資產(chǎn)評估領(lǐng)域，并通過對資產(chǎn)評估基本途徑的主要測算價值類型、途徑的前提條件滿足程度及方法本身的科學(xué)性分析，本文認(rèn)為收益法(途徑)是目前適合我國景區(qū)經(jīng)營權(quán)價值評估的途徑。對土地使用權(quán)和公路使用權(quán)等其他領(lǐng)域評估方法的梳理也進(jìn)一步佐證了收益途徑用于景區(qū)經(jīng)營權(quán)評估的適宜性。因此，本文認(rèn)為現(xiàn)階段我國景區(qū)經(jīng)營權(quán)價值評估途徑首選收益途徑。收益途徑的確定不僅辨清了景區(qū)經(jīng)營權(quán)價值評估的總體思路，而且有助于具體方法的選擇和具體評估的開展。

[關(guān)鍵詞]景區(qū)經(jīng)營權(quán)價值；評估途徑；收益途徑

[中圖分類號]F59

[文獻(xiàn)標(biāo)識碼]A

[文章編號]1002—5006(2007)09—0045—05

景區(qū)是旅游活動的核心和空間載體，是旅游系統(tǒng)中最重要的組成部分，也是旅游業(yè)的核心要素和發(fā)展點。近年來隨著我國旅游業(yè)的快速發(fā)展，景區(qū)也獲得極大發(fā)展，截至2005年底，我國景區(qū)已超過2萬個。政府對景區(qū)資金的支持嚴(yán)重不足和景區(qū)已有的高度集中壟斷管理體制的弊病日益凸現(xiàn)。在這種情況下，從20世紀(jì)90年代以來我國出現(xiàn)了部分景區(qū)轉(zhuǎn)讓景區(qū)經(jīng)營權(quán)的改革試驗。據(jù)本文的不完全統(tǒng)計，已有涉及22個省(市、區(qū))的100余家景區(qū)以不同的形式進(jìn)行經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)試驗，并有安徽、四川、湖北等11個省(市)以法律條文的形式在旅游發(fā)展條例中允許旅游資源經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓。但目前經(jīng)營權(quán)價值評估這一環(huán)節(jié)缺失造成了經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)難以實現(xiàn)或盲目轉(zhuǎn)讓，國有資產(chǎn)流失，保護(hù)開發(fā)資金不均衡等不良后果。景區(qū)經(jīng)營權(quán)價值評估已經(jīng)成為實現(xiàn)我國景區(qū)經(jīng)營權(quán)合理流轉(zhuǎn)基礎(chǔ)性的關(guān)鍵問題之一，也是旅游研究領(lǐng)域的重要前沿課題(有學(xué)者曾將旅游資源的價值評估問題列為我國旅游研究前沿10大問題之一)。

1 已有相關(guān)研究的評述

很多學(xué)者關(guān)注到景區(qū)經(jīng)營權(quán)價值評估，但總體而言該領(lǐng)域研究尚處于探索階段(表1)。從研究內(nèi)容上可分為旅游地全部資產(chǎn)評估和資產(chǎn)經(jīng)營價值評估，前者涉及資源全部用途的收益，后者側(cè)重于旅游經(jīng)營的收益。其中，呼吁旅游資源/景區(qū)資產(chǎn)經(jīng)營價值評估重要性的研究最多，這也顯示該領(lǐng)域研究還處于探索階段。具體評估方法與因素研究較少，一些學(xué)者構(gòu)建基本評估思路，名稱還停留在旅游資源經(jīng)營權(quán)評估，實際為景區(qū)評估。關(guān)于旅游資源經(jīng)營權(quán)價值評估因素的研究中，除了吳楚材等人的研究與實際案例結(jié)合外，其他研究都僅是理論構(gòu)建。葉浪的研究構(gòu)建了影響經(jīng)營權(quán)價值的框架性因素，李向明和雷蓉等人對部分因素深入細(xì)化，吳楚材和雷蓉等提供了更多可選擇的評估方法。雖然部分方法和因素應(yīng)用并不適宜，但已是旅游資源經(jīng)營權(quán)價值評估的可貴探索。實證研究主要集中在森林旅游地評估，主要采用收益現(xiàn)值法，涉及因素較簡單。案例研究對資產(chǎn)經(jīng)營價值的涵蓋范圍也不盡相同，如王炳貴等著眼于森林公園的純收益，程紹文從景區(qū)地值入手。總體而言，已有研究對于旅游資源，景區(qū)經(jīng)營權(quán)價值認(rèn)識雖不統(tǒng)一，但都從資產(chǎn)評估角度人手，方法應(yīng)用中其他領(lǐng)域評估方法的借鑒與景區(qū)經(jīng)營權(quán)的特殊性還沒有很好結(jié)合。

2 景區(qū)經(jīng)營權(quán)價值評估的基本途徑對比

顯然，景區(qū)經(jīng)營權(quán)價值評估屬于資產(chǎn)評估。當(dāng)交易的是物的非完整的所有權(quán)，或物的產(chǎn)權(quán)邊界不清晰，“外在性”顯著時，資產(chǎn)評估的客體更精確的表述顯然應(yīng)該是“被評估資產(chǎn)的權(quán)利”。景區(qū)經(jīng)營權(quán)價值是景區(qū)經(jīng)營性資產(chǎn)的獲利能力，因此景區(qū)資產(chǎn)經(jīng)營價值評估需要認(rèn)識資產(chǎn)評估的基本思路。公認(rèn)的資產(chǎn)評估方法(途徑)有3種，即市場法、收益法和成本法(圖1)。從宏觀上看，這3種總體思路著眼點不同：成本法主要關(guān)注資產(chǎn)的過去而不是未來，市場法的理論依據(jù)是市場價格反映資產(chǎn)價值，而收益法考慮的是未來現(xiàn)金流量。

具體對比成本法、收益法和市場法3種途徑(表2)，進(jìn)一步明晰成本法、收益法和市場法3種思路的總體評估思想。市場途徑依據(jù)替代原則，與近期出售的同類資產(chǎn)比較并調(diào)整后得到被評估資產(chǎn)的價值，適用范圍較廣，但對可比參照物的要求較嚴(yán)。成本途徑通過資產(chǎn)現(xiàn)時重置成本扣除各種損耗價值確定，主要基于賣方。收益途徑將資產(chǎn)未來的獲利折算到現(xiàn)在，需要預(yù)測資產(chǎn)在可預(yù)測獲利年限內(nèi)的預(yù)期收益和面臨風(fēng)險。

3 景區(qū)經(jīng)營權(quán)價值評估途徑的適宜性分析

成本法、市場法和收益法3種途徑給予不同的出發(fā)點，并有各自的優(yōu)缺點。在對景區(qū)經(jīng)營權(quán)價值評估中，評估途徑的適宜性分析成為評估工作的首要問題和基礎(chǔ)性問題。通過對資產(chǎn)評估途徑的對比與其他領(lǐng)域資產(chǎn)評估的梳理，景區(qū)資產(chǎn)經(jīng)營價值評估首選的評估途徑是收益法(途徑)、其次是市場法(途徑)，成本法不適合作為總體基本評估思想。

3.1從評估目的與價值類型而言，收益法(途徑)符合景區(qū)經(jīng)營權(quán)價值類型

收益法、市場法、成本法3種途徑從時間上是體現(xiàn)資產(chǎn)未來、現(xiàn)在和過去的3種維度。收益法(途徑)是將未來的利益折算到現(xiàn)在得到資產(chǎn)價值，主要注重對未來收益的測算；市場法(途徑)是與已交易資產(chǎn)價格進(jìn)行對比調(diào)整后得到資產(chǎn)的價值，主要關(guān)注現(xiàn)在資產(chǎn)；成本法(途徑)則是還原資產(chǎn)現(xiàn)在的重置成本扣減其各項損耗價值來確定資產(chǎn)的價值的方法，所以資產(chǎn)的原始成本價值在成本法中有決定因素，原始價值主要表征的是資產(chǎn)過去的價值(圖2)。所以收益法(途徑)是測度景區(qū)資產(chǎn)經(jīng)營價值合適的方法，市場法(途徑)次之，成本法(途徑)對未來收益很難測度。即使應(yīng)用成本法進(jìn)行加和計算，也不能體現(xiàn)景區(qū)經(jīng)營性資產(chǎn)的整體獲利能力。

3.2從市場狀況與方法應(yīng)用的前提條件而言，收益法(途徑)是最合適的途徑

評估有一定的前提條件，如果不能滿足這些前提條件，就難以應(yīng)用方法或需部分改進(jìn)。通過景區(qū)經(jīng)營權(quán)評估的現(xiàn)實狀況與評估途徑前提條件的滿足程度分析，目前我國的現(xiàn)實狀況可以全部滿足評估途徑的前提的僅有收益法(途徑)(表3)。

我國大多數(shù)景區(qū)在開發(fā)前都需要進(jìn)行景區(qū)規(guī)劃，景區(qū)所在的區(qū)域一般也有區(qū)域旅游規(guī)劃，所以基于規(guī)劃與行業(yè)平均情況對景區(qū)未來的收益狀況與風(fēng)險狀況可以預(yù)測并可貨幣化。旅游資源屬于可再生資源，景區(qū)的獲利年限根據(jù)經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓年限可以測算。所以，景區(qū)經(jīng)營權(quán)價值評估使用收益法(途徑)的前提條件基本可滿足。現(xiàn)階段我國景區(qū)經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓時通過一段時間的網(wǎng)絡(luò)公示、招商會等形式基本實現(xiàn)公開市場的前提條件，但是已交易的景區(qū)經(jīng)營權(quán)中選取具有可比性的參照物較為困難。一方面由于已交易景區(qū)經(jīng)營權(quán)的具體金額與交易合約具體情況及當(dāng)時供需雙方關(guān)系狀況難以獲取，另一方面由于我國景區(qū)較多，景區(qū)的類型較多，參照景區(qū)與被評估景區(qū)可比性不足，所以市場法(途徑)前提中最核心的條件——找到可比參照物(最好3個以上)很難滿足。隨著景區(qū)經(jīng)營權(quán)交易市場的成熟與活躍，市場法(途徑)的前提條件將可滿足。但目前市場法(途徑)的應(yīng)用有一定困難，即使應(yīng)用也難以保證其科學(xué)性。成本法(途徑)顯然適合景區(qū)內(nèi)一些固定資產(chǎn)的評估，但景區(qū)內(nèi)的土地與旅游資源由于不存在旅游用途的使用對其帶來必然的價值損耗，所以整體上不適宜。

3.3從方法科學(xué)性角度，收益途徑相對較科學(xué)

從收益途徑的支撐理論來看，龐巴維克(Bohm-Bawerk)在《資本實證論》中首先創(chuàng)立了資本價值理論，認(rèn)為成本并不把價值給予產(chǎn)品，而是從產(chǎn)品中取得價值，并且明確提出“凡給予我們相當(dāng)永久性收益的物品，我們就根據(jù)這種收益給它們某種‘資本價值’。我們估計它們的價值相等于能按當(dāng)時的利率在同樣長的時期內(nèi)產(chǎn)生同量的收益的貨幣資本”。此后，耶魯大學(xué)的費雪(Fisher)進(jìn)一步為收益法奠定了基礎(chǔ)，他指出，“資本價值必須由其估計的將來凈收人來計算，而不是相反”。費雪并對成本決定持否定觀點：“我們必須記住，在一特定時間計算價值時，只有將來成本才能進(jìn)入財貨的估價。過去的成本對價值并沒有直接的影響。過去的成本在這里只能起一種間接的作用。因為過去的成本決定了財貨的現(xiàn)有供給量，從而也就提高或降低這些財貨所提供的服務(wù)的價值”。凱恩斯也提出預(yù)期收益進(jìn)行折現(xiàn)的觀點，再次強(qiáng)調(diào)資本價值與歷史成本無關(guān)，說明了收益法的科學(xué)性。根據(jù)景區(qū)經(jīng)營性資產(chǎn)的預(yù)期收益來評估其經(jīng)營權(quán)價值，也容易被出讓者與購買者接受。

收益法(途徑)作為景區(qū)經(jīng)營權(quán)價值的基本評估思路，并不排斥在評估過程中也會用到成本途徑和市場途徑的思路，如機(jī)器設(shè)備可采取重置成本法評估。但需強(qiáng)調(diào)整體景區(qū)經(jīng)營權(quán)價值基本評估思路是收益途徑。

4 相關(guān)資產(chǎn)評估領(lǐng)域的評估方法選擇

與景區(qū)經(jīng)營權(quán)價值評估相同，已有的公路收費權(quán)、礦業(yè)權(quán)估、加油站收費權(quán)等的評估也是伴隨著我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展出現(xiàn)的。在這些經(jīng)營權(quán)價值評估中，最常用的評估途徑是收益法(途徑)，如公路經(jīng)營權(quán)、采礦權(quán)、房地產(chǎn)的使用權(quán)等都首選收益途徑，顯示收益途徑在評估經(jīng)營權(quán)價值的廣泛適用性(表4)。我國已有的旅游資源經(jīng)營權(quán)評估研究中3種途徑學(xué)者都提出過，有學(xué)者認(rèn)為收益法不適宜，應(yīng)采取重置成本法，有學(xué)者認(rèn)為成本法不能反映出價值，實例中采用收益法較多，總體上對評估途徑選擇還較模糊。結(jié)合其他領(lǐng)域和景區(qū)經(jīng)營權(quán)特點，本文認(rèn)為收益法是我國景區(qū)經(jīng)營權(quán)價值評估的首選途徑。

5 結(jié)語

我國景區(qū)經(jīng)營權(quán)是伴隨著旅游業(yè)發(fā)展逐漸受到關(guān)注的。目前，我國已有百余家景區(qū)進(jìn)行經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的改革探索，顯然并非個別現(xiàn)象。越來越多的省市對旅游資源與景區(qū)的經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)改革持肯定態(tài)度，已有11個省市在其旅游條例中以法律條文形式規(guī)定可依法轉(zhuǎn)讓旅游資源經(jīng)營權(quán)。本文認(rèn)為，除了一些高級別的自然與文化遺產(chǎn)、自然保護(hù)區(qū)、國家級風(fēng)景名勝區(qū)等應(yīng)由國家全額財政支持并加以全面管理外，相當(dāng)多的旅游景區(qū)的開發(fā)與管理需要引入新的管理體制，加快以三權(quán)分離(所有權(quán)、管理權(quán)和經(jīng)營權(quán))為核心的景區(qū)政企分離的改革，促進(jìn)管理部門職能轉(zhuǎn)變，并通過完善保障旅游資源可持續(xù)利用的政策、法規(guī)體系，建立高效運作的綜合決策和協(xié)調(diào)管理機(jī)制，促進(jìn)景區(qū)的健康發(fā)展。

實現(xiàn)我國景區(qū)三權(quán)分離及經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的基礎(chǔ)性關(guān)鍵問題之一便是景區(qū)經(jīng)營權(quán)價值評估。景區(qū)經(jīng)營權(quán)價值評估中方法選擇是其基礎(chǔ)問題。本文通過對資產(chǎn)評估途徑方法本身的分析與評估對象——景區(qū)經(jīng)營權(quán)的特殊性分析，明確了收益法(途徑)是目前我國景區(qū)經(jīng)營權(quán)評估的首選途徑。通過其他領(lǐng)域經(jīng)營權(quán)評估的方法選擇也進(jìn)一步顯示了收益法的廣泛適宜性。景區(qū)經(jīng)營權(quán)價值評估途徑的選擇為具體評估工作確定了基本評估思路。

責(zé)任編輯 廉月娟

責(zé)任校對 宋子千