“小產(chǎn)權房”能否“明媒正娶”？

都說“小產(chǎn)權房”是“事實上的婚姻”，雖然是雙方情愿，但總有點“偷娶偷嫁”的味道。原因何在？還是偷娶的媳婦沒“財禮”，所以不敢見“公婆”。而“公婆”既知是兩情相悅，又能否賜個“名分”，成就一段“美滿姻緣”呢？

從實際效果上看，“小產(chǎn)權房”無疑是一樁你情我愿的“事實婚姻”。但政府這個“家長”卻只希望看到“明媒正娶”的“大產(chǎn)權”。也許是不希望壞了規(guī)矩，也許是希望能分些好處，總之，“家長”是一定要那“大財禮”的。當然，如果不花一厘一毫或少交點錢就能換得個“名分”，又有誰會不樂意呢？而現(xiàn)實的問題卻是，這“名分”到底該不該要？

“小產(chǎn)權房”的“靚麗容顏”

既然已是“事實婚姻”，那么“小產(chǎn)權房”到底有著怎樣的一副“靚麗容顏”呢？首先從時間跨度上來看，“小產(chǎn)權房”的“初長成”是在上世紀90年代初，主要是一些名人或富裕階層為度假或休閑而購買。之后，隨著房地產(chǎn)市場的持續(xù)紅火，房價日益攀升，逐漸開始有人跑來購買“小產(chǎn)權房”作為第一居所。并且隨著城里房價的持續(xù)高企，做出這種選擇的人也越來越多。但是奇怪的是10多年之后，才首先由建設部這個對“小產(chǎn)權房”沒有決定資格的部門進行風險提示：如果小產(chǎn)權房的確對購房者造成巨大風險，這之前主管部門都做什么去了？

從空間跨度上來看，在全國范圍內(nèi)，幾乎每個城市在城鄉(xiāng)一體化的發(fā)展過程中都會遇到“小產(chǎn)權房”的類似問題。其中北京、天津、深圳、廣州、武漢、濟南、西安等大城市更是面臨較多的類似問題。在北京，小產(chǎn)權房主要集中在通州、順義、懷柔、密云等遠郊區(qū)，房價多在每平方米2500元至4000元間，甚至有低至每平方米1000元以下的，僅為四環(huán)內(nèi)動輒上萬元的商品房價格的25%至30%，同一地區(qū)的小產(chǎn)權房比大產(chǎn)權房價格降低30%左右。對京城400余個在售樓盤進行的調(diào)查分析顯示：目前在售小產(chǎn)權樓盤約占市場總量的18%，絕大多數(shù)分布在遠郊區(qū)縣，占95%。低廉的價格造成了購房者對小產(chǎn)權房的熱捧。

另外，雖然國土部門已經(jīng)對小產(chǎn)權房發(fā)出了要進行整頓的信號，但是在一些遠郊區(qū)縣，小產(chǎn)權房的開發(fā)和建設仍在紅火地進行，甚至有些地方為避免工程因整頓政策的出臺而擱淺，還加大工程進度，搶建樓盤。

而在廣州的天河、白云、海珠等區(qū)，也出現(xiàn)了用農(nóng)村集體土地開發(fā)的小產(chǎn)權房。其中，最典型的例子莫過于天河前進村的龍怡苑，這個被譽為“廣州最漂亮的宅基地自建房”由9棟21層的大樓組成，當時的售價僅2000多元/平方米，兩期1000多套房子不到10天就被一搶而光。但是，龍怡苑的修建沒辦理過任何審批規(guī)劃手續(xù)，被政府定性為違章建筑，目前，該小區(qū)的業(yè)主對房屋將來的命運仍不得而知。

從“小產(chǎn)權房”的普遍質(zhì)量來看，以北京太玉園為例，普遍與擁有正式產(chǎn)權的商品房基本相當，但在價格上卻僅是后者的三分之一。作為北京通州區(qū)最大的“小產(chǎn)權”樓盤，離很遠就能看到連成一片的樓房。經(jīng)過四、五年的發(fā)展，這里已經(jīng)形成一個規(guī)模巨大的社區(qū)。據(jù)統(tǒng)計，太玉園占地共240萬平方米，生活在這里的居民超過八千戶，常住人口超過超過2萬人。

當然，由于未與市政規(guī)劃相銜接，也會給住戶帶來一些不便。例如，由于地理位置較偏，除了臨街的一些小商鋪外，附近并沒有大型超市或綜合市場。另外，離太玉園最近的醫(yī)院和學校也在十幾里之外的通州。而如果想要乘公交車進城，唯一的選擇就是門口的938路汽車。

“小產(chǎn)權房”該不該見“公婆”？

“我家里是買了小產(chǎn)權，你以為我們樂意嗎？老百姓在高房價面前是無奈的。”在通州區(qū)太玉園，王鵬（化名）談起購買“小產(chǎn)權房”的苦衷時，向記者傾訴了自己一家的心酸經(jīng)歷：“我的舅舅是建國后第一批高級工程師，畫了一輩子房子，現(xiàn)在北京三環(huán)，二環(huán)邊上那些長得差不多的大多數(shù)樓房就是我舅舅帶領團隊設計出來的，還得了國家建設部的獎，這樣的樓在北京將近3000-4000座，解決了幾十萬人的住房問題。”

他接著向記者講述：“可悲的是，現(xiàn)在老爺子退休了，3000多的退休工資還不算低，也夠花，可是全家人還住在80平的50年代老樓里，根本買不起房。我父親剛過世，一輩子的工資只留下一處小產(chǎn)權房給老媽住著。他干了一輩子，卻沒有任何‘頂事’的醫(yī)療保險，最后得了心臟病，就這么走了。前后10分鐘搶救花了8萬，加上一塊半平米的墓地2.8萬，你覺得老百姓有活頭嗎？我父親是高級教授，但只能感嘆自己老了，國家基本撒手不管。”

說到自己的情況時，王鵬談到：“我在重點大學教書，典型的知識分子月工資全加在一起3000出頭，您說我買小產(chǎn)權還是大產(chǎn)權？如果哪天政府說把我們的房子沒收，我覺得唯一的選擇就是上大街當乞丐。其實我的鄰居們基本都是這種狀態(tài)，也都是這么想的。就是這么簡單，我們要活下去，我們僅有的積蓄，要讓孩子上學，要讓父母治病，要讓老人能入土為安。”

聽完王鵬的一番講述，恐怕人們都會生出這樣的疑問：那些住在“小產(chǎn)權房”中的人們是否應當獲得合法地位呢？又該如何獲得呢？三位專家從正反兩個方面闡述了各自的不同觀點：

反方1：北京房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會理事李文杰：“小產(chǎn)權房”就是非法，不用過多討論

距離2007年6月18日建設部發(fā)布的《關于購買新建商品房的風險提示》已經(jīng)過去半個月了，對“小產(chǎn)權”的“定性”的聲討已經(jīng)接近塵埃落定。只是，現(xiàn)在市場中最關注政府究竟會對“小產(chǎn)權房”如何處理？具體包括：

1、對已經(jīng)購買“小產(chǎn)權房”的購房人如何處理？

2、對在建的“小產(chǎn)權房”項目如何處理？

3、對已經(jīng)籌備的“小產(chǎn)權房”項目如何處理？

由于所謂“小產(chǎn)權房”占用的是集體土地或“宅基地”，我國現(xiàn)行法律明確規(guī)定“這類土地只能用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)或者作為農(nóng)民的宅基地，土地使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設”，它沒有產(chǎn)權，更沒有國家的土地使用證和預售許可證，因此小產(chǎn)權就是沒產(chǎn)權。

現(xiàn)在來看這是典型的中國式的問題，從產(chǎn)生到浮出水面到面臨解決，不但體現(xiàn)出存在多個政府部門的灰色管理地帶，是監(jiān)管不到位產(chǎn)生的邊緣問題，也同時至政府部門于尷尬境地。“小產(chǎn)權”房的性質(zhì)很清楚－－就是非法。違法的問題是不能討論的。勿容置疑，任何“小產(chǎn)權房”項目的開發(fā)建設，一定和當?shù)卣谋O(jiān)管有關。而目前政府部門顯然需要處理此類事件的智慧。

承認“小產(chǎn)權房”合法化，等于承認違法的事實，等于認同違法，政府官員誰敢違法？就好像有人已經(jīng)貪污，現(xiàn)在為了解決問題，大赦天下，貪污的錢財均可以認同為合法收入一樣。這不僅是對法律的褻瀆，也是對守法人的侮辱。更何況已經(jīng)有些區(qū)的“小產(chǎn)權房”項目已經(jīng)被拆掉了，涉案人員已經(jīng)被羈押，如果承認“小產(chǎn)權房”合法化，那他們的損失怎么辦？所以：

1、已經(jīng)購買的或者入住的，開發(fā)商應該堅決退款賠償；

2、已經(jīng)在建的不應以建成所謂“保障性用房”來瞞天過海，應該堅決拆除；

3、籌備中的更不應該實施；

反方2：隆安律師事務所合伙人陳旭律師：小產(chǎn)權房隱含巨大風險和危害

陳律師認為：“小產(chǎn)權房”隱含五大風險和危害：

其一，因為法律規(guī)定“不允許在集體土地上進行房地產(chǎn)開發(fā)，不允許集體土地上建設的房屋向本集體經(jīng)濟組織以外成員銷售”，所以購買了小產(chǎn)權房的人沒有產(chǎn)權證，一旦國家要征用土地，沒有權屬證明保護自己的權益；

其二，這類房子不能上市交易；

其三，如果是占用耕地建設，違反了國策；

其四，是擾亂房地產(chǎn)秩序的建立；

其五，別墅產(chǎn)品類型居多的小產(chǎn)權房，業(yè)主和當?shù)卮迕褚驗樯鐣敻坏炔煌菀仔纬尚碌纳鐣堋?/p>

正方1：著名獨立學者秋風：“小產(chǎn)權房”本身有產(chǎn)權，就應當合法

說“小產(chǎn)權房”違法，這個不能成立。我認為可以從幾個方面反駁這種看法，第一需要從政治的角度理解中國的法律。中國的改革，從來都是“破舊”的事情，不管是從老百姓還是從政府，所有的改革措施沒有一件是“守舊”的。為什么叫改革？因為舊體制是荒唐不合理的，本身是違反人性，沒有效率的，并且在現(xiàn)實中是不能運轉的，所以才需要有一個改革。

改革有好幾個層面，可以是民眾自發(fā)進行創(chuàng)新，最典型的是小崗村，農(nóng)民自己把土地分了，這也是和土地有關系的，原來集體經(jīng)營土地，我們私下把土地的使用權歸自己了。當然這是違法的，按照他們的講話都是要掉腦袋的事情。包括國有企業(yè)的改革，政府在出臺這些政策的時候，包括安徽省萬里他們這些人承認聯(lián)產(chǎn)承包制的時候，其實整個國家的法律是禁止這樣的做法，包括憲法其實都是禁止這種做法的。

而回過頭來看這段歷史的時候，我們會稱贊這些人有高瞻遠矚，有改革的決心，有改革的前瞻性，我們也可以承認，舊制度和舊的法律確實需要改變。我們通過什么樣的方式改變？中國采取的是摸著石頭過河，摸著石頭過河如果說是一種模式的話，這種模式給了民眾一種權利，你去突破大家公認為不合理的，沒有效率的制度權利，其實民眾是有這樣權利的。因為整個這套社會變革采取這樣的模式，這個模式里邊，可以說隱含著這么一種自由。

“小產(chǎn)權房”其實也是類似的，我認為這和小崗村農(nóng)民制度創(chuàng)新的活動性質(zhì)是完全一樣的，意義和小崗村農(nóng)民分田地意義是一樣的。小崗村農(nóng)民改變農(nóng)地所有權權利的配置模式，配置的格局，“小產(chǎn)權房”事實上打破城鄉(xiāng)土地分割的制度，使得兩種地權走向平等、走向統(tǒng)一，形成一個真正統(tǒng)一的中國的土地市場和房地產(chǎn)市場。

至于先有法律后有產(chǎn)權，還是先有產(chǎn)權后有法律的問題，我的看法是先有產(chǎn)權然后才有法律。比如我生一個孩子，這個孩子就是我的，這個東西不需要國家開一個證明才證明是我的孩子。同樣的道理，農(nóng)民根據(jù)自己集體所有權把房子賣給你了，這是農(nóng)民作為所有權人行使自己的權利，只要他簽了這么一個文書給你，你可以在他的地上蓋房子住五十年，這個權利就已經(jīng)成立了，“小產(chǎn)權房”現(xiàn)在很多人呼吁合法化，在我看來不需要合法化，之所以叫“小產(chǎn)權”，已經(jīng)有產(chǎn)權了。與大產(chǎn)權類比一下，就很清楚，大產(chǎn)權是什么呢？大產(chǎn)權就是政府作為你所在的房子上面的土地的所有權人向你開了一個證書，證明我把土地七十年建設使用權給你了，這就是大產(chǎn)權證。集體土地所有權人也是，小產(chǎn)權只要村集體開一個證明就夠了，這個產(chǎn)權就已經(jīng)成立了。

正方2：北京理工大學經(jīng)濟學教授胡星斗：“小產(chǎn)權房”關系到中國現(xiàn)代化的發(fā)展戰(zhàn)略

小產(chǎn)權房的合法化關系到中國現(xiàn)代化的發(fā)展戰(zhàn)略問題，也就是說中國是繼續(xù)過去的城鄉(xiāng)分治、二元結構，還是應該走城鄉(xiāng)一體化、城鄉(xiāng)互動、城鄉(xiāng)均衡的發(fā)展道路？小產(chǎn)權房問題看起來很小，其實是一個重大的問題，中國是繼續(xù)過去的征地制度，集體土地由政府征用，土地由政府壟斷供應，大部分利益由政府獲得，同時產(chǎn)生嚴重的土地腐敗問題，還是應當改革土地制度，允許集體土地的流轉、自主的使用和建設？我認為中國的確需要如胡錦濤最近在黨校所說的“堅定不移地解放思想”。

小產(chǎn)權房合法化能夠達到三贏的目的，第一，農(nóng)民能夠贏。通過集體土地上的建設，吸引城里人來居住、投資，農(nóng)村的第二產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè)都能夠帶動起來，醫(yī)院、幼兒園、小學都能夠建設起來，最終能夠推動農(nóng)村的城鎮(zhèn)化，農(nóng)民也能夠致富；

第二，城市居民也能夠達到贏的目的。大量的人到農(nóng)村居住、創(chuàng)業(yè)，城市的擁擠能夠緩解下來，房價也能夠降下來。即使未來集體土地也要交一定的集體土地出讓金，出讓金的大部分歸村民所有，小部分交給政府，但集體土地出讓金占房價的比例不能太高，最多占10%，不能像國有土地占30—40%。所以，小產(chǎn)權房合法化不會像任志強所說的起不到降低城市房價的作用。

第三，小產(chǎn)權房合法化，政府也能夠贏。政府可以獲得集體土地出讓金的一部分。如果政府一點收入都沒有，那么他當然要去禁止；不但如此，而且如果允許集體土地的自主使用、建設，就等于剝奪了地方政府征地的巨大收益，那官員能夠容忍嗎？所以，以后要征收一定的集體土地出讓金，其中的一部分交給政府作為規(guī)劃、管理、頒證的費用，這樣政府就有了積極性。而且，小產(chǎn)權房合法化了之后，未來政府的物業(yè)稅、不動產(chǎn)稅、某些建設稅費的收入渠道將更加廣闊，長遠的利益將是巨大的。