“小產權房”的另類生路

如果繞開“小產權房”合法化的問題，是否能夠找尋到另外一種較為理想的解決方法，將龐大的購買群體進行分流疏導呢？

早在2005年8月，當時備受關注的北京合作建房者就已經開始競標北京市土地整理儲備中心掛牌的朝陽區芍藥居甲2號。雖然從運動發起至今，全國各地的合作建房運動都不理想，但正如北京合作建房發起人于凌罡所言：“在我國，合作建房作為新生事物，不可避免的存在有不足之處，但合作建房的操作模式能夠有效降低房價，滿足廣大群眾居者有其屋的基本愿望，在當前國民經濟建設發展環境下，是非常必要和具有積極意義的一種房地產建設補充手段。”

兩年后的今天，當“小產權房”代替漸行漸遠的“合作建房”成為關注焦點的時候，記者再次采訪了于凌罡。他所提出的大力發展“合作建房”與“廉租房”的建議，也許不失為疏導“小產權房”購買群體的方法，揚湯止沸不如釜底抽薪。

中國市場：對于當前的高房價，“小產權房”能發揮什么作用？

于凌罡：近幾年房地產市場在快速發展的同時，也造成國內房價的居高不下，在個別大城市，房價已經接近甚至超過人均年收入是當地十幾倍的國際大都市。對房地產的過熱，政府相關部門雖然先后出臺多項措施，進行了宏觀調控，但對房地產市場的調控效果仍不理想。

從其他國家的經驗來看，政策調控和市場手段不是遏制房地產發展過熱的唯一措施，有其他方式可以有效幫助抑止高房價，經驗證實，像合作建房一樣“小產權房”也是房地產開發的一種有益模式，能有效的避免土地囤積和房屋空置，提高土地資源利用效率，在政府、金融機構、企業、消費者之間建立良好的循環互動。

中國市場：您呼吁政府大力發展廉租房的原因又在哪里呢？

于凌罡：這是政府以補貼形式幫助社會最貧窮的10%-20%家庭實現居者有其屋的一種福利補貼政策，是政府不可推卸的責任和義務。根據紡錘型社會原理，10%的富人住豪宅，80%的中等收入和中低收入人群購買商品房或限價商品房。剩余的10%家庭，則需要通過廉租房或目前出現的“小產權房”解決居住問題。以北京為例，經過測算，家庭月收入不到2500元就無力購買經濟適用房(2650元x 80平米=21.2萬，需首付4.24萬，月供1064.75元，超過40%理性線)，他們構成了廉租房和“小產權房”共同的消費群體。

中國市場：對于發展以廉租房為代表的此類住房，具體操作您是如何考慮的？

于凌罡：以廉租房為代表的此類住房用地應作為市政配套的代征用地，對于城中村或涉及舊城改造的項目，應準許被拆遷居民申請自建廉租房，政府和居民各出50%建設成本。自建廉租房同樣屬于國家，但建設人可優先居住，且租金減半。

此外，廉租房類住房不能銷售，也不可以辦理產權，是政府的固定資產。對需要廉租房類住房的低收入家庭出租，或供破產家庭居住。政府應根據土地供應計劃每年審批廉租房專項預算，用于廉租樓建設、養護和租金借貸。

根據國外經驗，廉租房是疏導中低收入購買群體的有效途徑，但在國內廉租房發展尚不充分的情況下，“小產權房”應運而生。可否設想，“小產權房”的合法化路徑能否與“廉租房”的發展路徑相融合，例如以“小產權房變為長期廉租房”等類似方式，探索出“小產權房”的另類生路。這樣可能會兼顧與平衡地方政府、鎮政府、村民委員會、房產商與購房者等多方的利益。