住宅小區擴建項目管理的研究與實踐

某社區建于九十年代初，很多戶型已不適應居民當前的生活需要，為改善現狀，我們在原有社區內進行擴建。建設內容主要為：新建700套六層磚混結構住宅樓，建筑面積約9萬平方米，總投資7000萬元，總工期500天。項目業主在工程建設過程中，對在大型居民小區內進行改造和擴建的工程項目管理的方法，進行了有益的探索、研究與實踐。筆者寫作本文以期為眾多居民小區的可持續發展方向提供借鑒。

一、以組織為核心，建立高效率的項目管理組織模式

項目的管理組織在建設大型工程中起著決定性的作用。特別是社區經濟適用房擴建項目分五片在原有的居民小區內施工，而且五個片區之間的距離較遠，難以實現集中管理。同時，社區建房前期投資費用總體由兩個公司分攤又決定了項目投資的多元化，這必然涉及到工程項目的管理組織問題。按照傳統的工程建設的管理組織方式，業主班子將是一個龐大而又復雜的組織機構。而我們在設計這個項目管理組織時，想充分利用項目業主作為大型企業自身技術力量雄厚的優勢，又以監理公司為載體，引入社會上較優秀的專業人才分片管理，形成運用市場經濟的運作機制，內外相結合的管理組織模式為總體，各管理環節在統一的規范和規則下，既分工明確又協調一致，有效確保各個片區施工管理時刻受控，高效率完成相應專業工程的具體實施工作，確保小區生活秩序正常和工程建設進展“雙正常”目標的實現。同時，社會化管理使業主的工程事務管理工作量大大減少，業主人員規模可以降低至最低點，項目管理工作的效率和效果提高，大大節省有限的建設資金。

二、以投資為主線，控制項目建設投資貫穿項目建設各項工作

投資控制，就是在優化建設方案、設計方案的基礎上，在建設程序的各個階段，采用一定的方法和措施把工程造價的發生控制在合理的范圍及合理的造價限額內，因此決定了投資控制必然要貫穿于項目建設各個階段和各項工作的主要線路。

1.以設計階段為投資控制關鍵

設計階段是控制項目建設投資的最關鍵階段。項目業主堅持以規劃設計為重點進行項目的投資控制，以極大的精力投入于工程的規劃和設計工作，進行設計方案的比較和改進。通過優化方案、優化設計、優化施工，防止“質量過剩”造成的資源浪費，項目規劃設計的優化節約了大量的投資。

2.以工程招標為投資控制的先導

小區擴建建設項目的單體項目眾多且復雜，工程的招標和采購是面臨的一項非常嚴肅和艱巨的重要工作。通過對大量工程招標經驗的總結和思考，項目業主從管理制度上、管理方法上采取措施，鏟除腐敗的溫床，徹底消除工程招標中的負面影響因素，真正地實行公開、公平、公正的工程招標與采購。在有關部門的支持下設計出一系列有關工程招標采購的組織方法、管理辦法和規章制度，具體包括:無標底工程招標的方法;科學公正的評標辦法;承包商資質信用的預審控制方法;招標采購的組織機制;工程招標文件的編制方法;工程招標中的技術處理方法;此外，充分依靠和發揮財務顧問、財務監理的專業作用等一系列控制措施和方法，使實際投資被控制在計劃的目標投資值以內。

3.以工程合同管理為投資控制的核心

項目建設必須實行嚴格的合同管理制，必須以合同為核心實施工程項目管理。

3.1樹立建設管理中的一切行為均以合同作為惟一依據的意識。從組織上采取措施，實施規范化、制度化、標準化的合同管理，制定一整套合同管理的有關工作制度和規定，對合同管理的組織、合同管理的程序以及合同的起草、談判、審查、簽訂、履行、檢查、清理等每一個工作環節均作出明確規定。

3.2根據工程的具體情況和現實的社會經濟環境條件，大部分主要工程上均實行閉口總價合同，鎖定建設成本。強化合同準備工作，堅持以施工圖進行工程招標，最大限度地避免和減少工程實施過程中的不確定因素和隨意性，從技術上和經濟上采取措施，創造和建立實施閉口總價合同的前提條件。

4.加強現場簽證管理和工程預結管理，是控制投資的事中和事后關鍵

項目施工過程中，規范現場施工簽證行為，建立“四方”簽證制度，即由監理、施工單位、設計院、項目經理部四方共同確認工作量；項目完工結算時，對工程結算實行“三審”制度，初審、復審、終審分別由三個環節把關，強化內部控制，堅決堵塞預決算的漏洞，努力降低工程費用。

三、現場抓落實，各項工作圍繞現場管理作文章

“安全、質量、工期”是項目實施過程中的三大控制目標，只有落實各項現場管理工作，才能確保這三大控制目標的實現，這是建設項目最終完成并實現投資效益的必要條件。

1.工期合理安排

小區擴建項目在原有小區中以“見縫插針”的形式實施，既要確保工程建設順利進展，又要確保小區居民的安全和正常生活環境不受影響，關鍵問題是牢固樹立“安全就是最大的效益”這一觀點，確定安全生產目標，達到“五無”目標：“無死亡事故，無重大傷人事故，無重大機械事故，無火災，無中毒事故。”安排合理的進度，項目業主以嚴謹的科學態度，分析論證進度目標實現的可能性以及存在的主要影響因素，確定500天時間的建設工期。在工程的建設過程中，集中力量做好項目前期的各項準備工作，抓緊工程的規劃和設計，為后期項目實施階段工程的順利展開積極創造條件。在進度控制工作中，以進度大節點作為控制的關鍵，保證落實大節點目標;建立工程協調制度，定期或不定期地協調各參建單位之間的進度關系;實施工程進度的動態控制，及時調整進度計劃。科學的進度規劃和有效的進度控制，確保了目標的提前實現。

2.質量控制

質量不僅關系到建設資金的有效使用，而且關系到公眾利益、生命和財產的安全。項目業主以制度建設作為抓好工程質量的根本保證，以工程招標、工程監理、合同管理作為工程質量管理的基礎，建立層層負責的質量責任制，形成全過程、全方位的質量保證體系。

3.信息管理

為加強項目檔案管理，建立健全項目檔案。制定了有關工程文檔資料、工程竣工資料等的管理制度和規定，實行文檔資料的制度化、規范化管理。其中，采取的一個有效管理方法是賦予檔案資料室在檔案管理中的一項特殊權力:工程合同尾留款的支付簽發權。項目業主在每一份工程合同中均約定，預留合同價款5%的工程尾留價款，其中2%作為工程保證金，另3%則作為工程竣工資料、項目檔案的保證金。合同規定，工程參建單位必須嚴格按照要求收集、整理、歸檔工程各環節的文件資料;工程竣工資料、項目檔案經檔案資料室認可接收，簽發歸檔交接單之后，才能獲得最終尾留款的支付。通過經濟制約手段，有效、及時、規范地健全了項目檔案。

運用上述這些管理思想與方法組織與實施工程項目管理，使項目建設取得了良好的效果和成績：

1.通過總體規劃的不斷優化和調整、通過合理的設計來節約投資；以現代科學技術為手段，提高項目建設各階段、工程各方面的科技含量，實現了項目的投資控制目標，節省了相當的建設資金。

2.通過實施項目的社會化管理、嚴密嚴格的合同管理、質量保證體系的建立、質量責任制的落實、獨立平行的質量檢測等切實和有效的方法，確保了一流的工程質量。