上市等于上岸？

地產企業新一輪上市風潮背后的隱憂

在前不久剛剛出爐的兩個最具權威的中國富豪榜——《福布斯》富豪榜和胡潤百富榜的前十名當中，地產老板分別達到7人和6人，“地產圈貢獻富豪”的說法可謂名至實歸。但這種說法成立的一個前提是，上市，上市！

是的，2007年，再沒有什么比上市更能牽動中國房地產商們的欲望神經的了。碧桂園、復星、SOHO中國、遠洋地產……僅僅這四家在香港上市成功的地產企業就已經募集到約為500億港幣，但這并不是其中的最大亮點：拋開遠洋地產這家國企不算，碧桂園、復星、SOHO中國三家民企造就的三個富豪的總身價（按掛牌當日市值核算）約為1300億港幣，而且已經看到，這個總身價在上市之后“長勢喜人”。

但是，如果僅僅把地產企業的上市看作是關于“一夜暴富”神話的個人問題，那顯然忽略了問題的實質——如何維系個人和公司暴富之后的可持續性？這正是“潘石屹們”要面對的問題。

融資悖論？

動輒上百億的融資額度，這實在是一個2007年才開始的上市神話。以萬科為例，1989年首次發行股票時，其上市前凈資產為1325萬元，首次募集資金2800萬元。隨后，萬科在證券市場進行了多次再融資，截至2004年6月底，萬科在證券市場累計融資31億元，凈資產56.4億元。直到2004年9月底，萬科再次以發行可轉債的方式融資19.9億元，公司規模才空前壯大。以2004年9月15日A、B股總流通市值計算，萬科雄踞第八。

不能說萬科沒有趕上好時候，只能說碧桂園、復星和SOHO中國正逢其時。不久前由《證券時報》發布的《2007年房地產上市公司投資策略》表明，人民幣持續穩步升值、居民收入增長及消費升級、城市化進程加快、開發投資增速高企、房地產結構性供需矛盾長期存在等因素成為支持2007年房地產市場持續走強的最大動因。

大環境的持續走強令如今的上市地產企業受益頗豐。據統計，截至2007年8月29日，已公布2007年半年報的房地產上市公司達73家。這些房地產公司共計實現營業收入436.16億元，比去年同期增長42.29%；實現營業利潤97.73億元，同比增長77.46%；完成凈利潤67.74億元，同比增長80.13%。行業總市值達到10827.79億元。公布的73份半年報 數據顯示，42家公司主營業務收入出現不同程度的增長，36家凈利潤同比增長，其中增長幅度在50%以上的達到了21家。

而在遠洋、復星、SOHO中國之后，還有一長串名單正在厲兵秣馬的同時經受上市前的最后煎熬，它們包括：華遠、中遠、恒大、旅游地產……在這些后來者（無論是民企還是國有）看來，上市不僅是募集資金那么簡單，考慮到宏觀調控政策越來越具有針對性，上市幾乎成了地產企業不被排除在游戲之外的最后希望。

9月27日中國人民銀行、銀監會共同發布的關于“商業用房購房貸款首付款比例不得低于50%，期限不得超過10年”的通知以及10月9日國土資源部發布的《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規定》兩項最新地產調控措施，被業內人士看作是“全國五萬多家房地產企業的釜底抽薪”，因為隨著上述兩項政策的出臺，“拿地赤裸裸地變成了考驗地產公司是不是大款的一種交易行為”。

以碧桂園為例，在上市融資之后的不到半年里，其土地儲備已達4500萬平方米，若以目前全年銷售200萬平方米商品房的進度計算，足夠開發20多年。難以想象，如果沒有上市籌得巨額資金，拿地還會這般瀟灑。

問題就這么簡單？當然不是。事實上，在業內人士看來，地產新政的出臺只會對那些中小型地產企業產生直接影響，這些企業由于融資渠道等實力問題，已經不可能對資金充沛的上市公司構成威脅了，但是，針對那些極具投資價值的地塊的競拍，依然是大公司之間的較量。“無論是住宅市場還是商業地產，新政的影響是普遍性的，雖然會有一些中小企業在競爭中掉隊，但實力雄厚公司之間的較量遠沒有結束。”著名地產金融專家易憲容告訴《當代經理人》，“上市之后由于資金量更加充裕，因而其競爭也就更加激烈?！?/p>

一個顯著的現象是，今年出現的圍繞“地王”的爭奪幾乎全被上市公司包攬，鮮有非上市公司的身影。今年7月，北京北辰實業聯合北京城開以92億元的天價中標湖南長沙城北新河三角洲地塊，成為“中國地王”；8月份，黃浦區163#街坊地塊掛牌出讓成功。蘇寧環球旗下的南京蘇寧房地產開發有限公司，以44.04億元人民幣的總成交價、66930元/平方米的樓板價，從層層包圍中拿下這一內地“單價地王”。而這兩起“地王”故事中的贏家，北京北辰實業股份有限公司和蘇寧環球，都是根正苗紅的地產上市公司，它們挫敗的競爭對手中則包括了北京金融街、新鴻基地產、和記黃埔、華潤置地等老牌上市公司。

如果說上市之后資金比以前多了的話，還有一點就是競爭格局更大了，也更慘烈了。

形象工程

如果說中國社會存在一股仇富思潮的話，那么，對地產富豪的不滿甚至憤恨可能就屬于矛盾中的矛盾了。事實上，這其中的一個視角需要澄清：那就是對地產商的仇恨并不在于他們的財富，甚至都不在于他們的第一桶金來自何處，而恰恰在于他們日益膨脹的財富值與不斷攀升的房價之間的某種關系。

2006年8月以前，美國房地產市場經歷過近8年的繁榮，但美國房價8年累計漲幅也僅50%左右，每年房價上漲幅度不足5%。相比之下，深圳市用半年不到的時間，就走完了美國房市的8年繁榮歷程，而這背后的推動力，除了市場需求，大部分矛頭被指向了囤地捂盤的地產商。

從這個角度看，地產商在通過上市獲得財富增量之后，如何把自己的正面形象適時、準確地表現出來，就成了一個尤為迫切的問題。另外，與國內富豪榜形成鮮明對比的是，在日前，《福布斯》雜志公布的2007年度美國400富豪排行榜上，前十名當中沒有一名地產商，而在今年的世界十大富豪中，同樣也找不出一個房地產商的身影。

2007胡潤、《福布斯》中國富豪榜揭曉之后，面對由地產商占據半壁江山的這兩個榜，輿論給出的直接評價就是“技術含量太低”。這其實引出了關于中國地產富豪形象的另一個命題：在無法像IT、互聯網富豪那樣享受通過手中的技術創造財富的時候，能否通過管理創新來提升自己的形象。

潘石屹認為自己正走在這種道路上，而他的武器也就是他最為看重的SOHO中國獨特的商業模式?！吧虡I模式最核心的方向就是別人都干的事情你別去干。”在他看來，這就是一種創新，但他同時認為，一個企業家執著地追求財富是很正當的行為，“只要不違法”。