“銀根”“地根”土地調(diào)控強(qiáng)化

[對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)界來(lái)說(shuō)，近期的政策面除了像房貸新政這樣的調(diào)控政策外，日前國(guó)土資源部正式發(fā)布《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》(39號(hào)令)就不得不引起大家的重視了，而且這個(gè)規(guī)定也將于今年的11月1日起正式施行。]

建設(shè)用地被再次規(guī)范

從11月1日起開始正式施行的《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》無(wú)疑是當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱點(diǎn)話題之一，這個(gè)規(guī)定再次明確規(guī)范了土地的出讓程序，但與此同時(shí)在當(dāng)前“資本為王”的市場(chǎng)格局下，未來(lái)樓市極有可能會(huì)步入一個(gè)新的“寡頭時(shí)代”。

據(jù)了解，這一規(guī)定是根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》和《國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問題的通知》及相關(guān)法律法規(guī)的要求，對(duì)《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》中有關(guān)內(nèi)容進(jìn)行修改而成。規(guī)定對(duì)建設(shè)用地使用權(quán)的名稱和空間范圍、關(guān)于招標(biāo)拍賣掛牌出讓范圍等做出了明確界定，鑒于物權(quán)法明確將工業(yè)用地出讓納入招標(biāo)拍賣掛牌范圍，規(guī)定明確將工業(yè)用地納入招拍掛范圍。特別值得注意的是，規(guī)定還對(duì)關(guān)于掛牌出讓截止問題，關(guān)于繳納出讓價(jià)款和發(fā)放建設(shè)用地使用權(quán)證書問題等作了進(jìn)一步明確和修改。

據(jù)國(guó)土資源部有關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，鑒于《物權(quán)法》明確將工業(yè)用地出讓納入招標(biāo)拍賣掛牌范圍，因此新規(guī)定在第四條第一款中規(guī)定，“工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營(yíng)性用地以及同一宗地有兩個(gè)以上意向用地者的，應(yīng)當(dāng)以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓”，明確將工業(yè)用地納入招拍掛范圍。

此外，在招標(biāo)實(shí)踐中，一些地方存在受讓人未繳清全部出讓金但分期取得建設(shè)用地使用權(quán)證書的情況。為規(guī)范出讓管理，防止欠繳出讓金，修訂后的《規(guī)定》明確，受讓人需依照國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同的約定付清全部土地出讓價(jià)款后，方可申請(qǐng)辦理土地登記，領(lǐng)取國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)證書。未按出讓合同約定繳清全部土地出讓價(jià)款的，不得發(fā)放國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)證書，也不得按出讓價(jià)款繳納比例分割發(fā)放國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)證書。

此前發(fā)布的11號(hào)令第23條就明確規(guī)定，受讓人依照國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同約定繳清全部出讓金后，依法申請(qǐng)辦理土地登記，領(lǐng)取土地使用權(quán)證書，取得土地使用權(quán)。但在實(shí)踐中，一些地方存在受讓人未繳清全部出讓金但分割取得建設(shè)用地使用權(quán)證書的情況。為規(guī)范出讓管理，防止欠繳出讓金，此次的39號(hào)令對(duì)未繳清出讓金而發(fā)放建設(shè)用地使用權(quán)證書的情況進(jìn)行了重新明確，規(guī)定受讓人依照國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同的約定付清全部土地出讓價(jià)款后，方可申請(qǐng)辦理土地登記，領(lǐng)取國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)證書。未按出讓合同約定繳清全部土地出讓價(jià)款的，不得發(fā)放國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)證書，也不得按出讓金繳納比例分割發(fā)放國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)證書。

土地出讓和受讓是房地產(chǎn)市場(chǎng)的源頭，而其中的土地出讓金一直以來(lái)都是社會(huì)各界關(guān)注的焦點(diǎn)，其中的諸多問題始終困擾著市場(chǎng)。據(jù)審計(jì)署相關(guān)人士對(duì)媒體透露，在有些地區(qū)土地出讓環(huán)節(jié)甚至存在“兩份合同”現(xiàn)象。這種現(xiàn)象導(dǎo)致買地開發(fā)商往往只需支付一部分土地出讓金甚至分文未付，就能拿到土地使用權(quán)證，而后果則是巨額國(guó)有土地出讓金收入長(zhǎng)年掛賬，無(wú)法收回。還有就是有的地方政府不收土地出讓金，而以土地出讓純收益代之。有的地方干脆違規(guī)將土地出讓金專戶上的大量資金用于向企業(yè)返還，土地出讓金亂象依然嚴(yán)重。

地根能否收緊

其實(shí)與這次土地新規(guī)息息相關(guān)的是，過(guò)去一年多來(lái)，全國(guó)范圍內(nèi)產(chǎn)生了越來(lái)越多的“地王”，土地出讓成交價(jià)格動(dòng)輒就有數(shù)十億元之巨，但是與此同時(shí)，開發(fā)商們的大手筆購(gòu)地也讓人開始懷疑其現(xiàn)金支付能力，實(shí)際上在長(zhǎng)沙92億元“地王”產(chǎn)生后，行業(yè)間關(guān)于其土地付款問題也由此產(chǎn)生，因?yàn)閷?duì)于任何一家地產(chǎn)公司來(lái)說(shuō)，一次性付清如此巨額土地款幾乎是不可能的，且不說(shuō)是否具備如此巨量的流動(dòng)資金，就算有，也不太可能會(huì)一次性投入同一個(gè)項(xiàng)目。

而在轟轟烈烈的“地王”現(xiàn)象的背后，暴露出來(lái)的更深層次的問題是開發(fā)商的變相囤地行為，因?yàn)閿?shù)十萬(wàn)平方米的大幅地塊，在短時(shí)期內(nèi)開發(fā)商一般無(wú)法全面開工建設(shè)，必然要分期開發(fā)，并進(jìn)而影響商品房的上市供應(yīng)，這也就是為什么土地出讓增加了，老百姓還是覺得買不到房的原因之一。國(guó)家行政學(xué)院經(jīng)濟(jì)學(xué)教學(xué)部主任周紹朋教授認(rèn)為，一方面，土地實(shí)行招拍掛后有一個(gè)很大的好處就是告別了過(guò)去的暗箱操作，但是另一方面，也導(dǎo)致地價(jià)炒得太高，“地王”頻現(xiàn)并影響到房?jī)r(jià)，這與當(dāng)前的宏觀調(diào)控目標(biāo)明顯相悖。最典型的企業(yè)實(shí)屬當(dāng)年的順馳，2003～2005年，順馳到處通過(guò)公開市場(chǎng)高價(jià)拿地，競(jìng)標(biāo)時(shí)出手大方得足以嚇退對(duì)手，可事后卻跟政府重新談判付款方式，一邊施工一邊繳地款再正常不過(guò)，以至于拖得某些地方政府都怕跟順馳合作。當(dāng)然，房子已賣光地款還尚未還清的其他開發(fā)商，也大有人在。所以有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，此次土地出讓金繳納方式的新規(guī)將會(huì)終結(jié)“地王”頻現(xiàn)的神話，而其更深層含義是對(duì)囤地現(xiàn)象的抑制。

但另一方面我們必須看到的是，我國(guó)于1994年實(shí)行“分稅制”后，土地出讓金一直是地方政府的一項(xiàng)重要收入。土地出讓金收入約占地方政府預(yù)算外收入的60%以上，這部分資金大都沒有納入政府預(yù)算管理，地方政府自由支配空間很大。這本身就決定著，地方政府抬高土地價(jià)格以獲取更高收益的動(dòng)力非常強(qiáng)烈。而且，招拍掛制度為地方政府獲取更高土地出讓金提供了條件，而此次土地新規(guī)明確規(guī)定國(guó)有建設(shè)用地必須通過(guò)招拍掛公開方式出讓，也就是說(shuō)，開發(fā)商通過(guò)激烈競(jìng)爭(zhēng)拿地的局面并未有根本改善，在僧多粥少競(jìng)爭(zhēng)激烈的情況下，地價(jià)是很難真正降下去的。因此，單純依靠不準(zhǔn)分期拿證的限制，并不能終結(jié)“地王”頻現(xiàn)的神話，很難有效打擊土地囤積現(xiàn)象，也很難對(duì)地價(jià)和房?jī)r(jià)產(chǎn)生大的影響。

全方位調(diào)控正在強(qiáng)化

近期樓市的陣陣“寒意”主要源于“房貸新政”等一系列調(diào)控政策的出臺(tái)，這些政策在市場(chǎng)預(yù)期中落地，卻沒有終止預(yù)期，反而又點(diǎn)燃了再調(diào)控的強(qiáng)烈預(yù)期。

“打擊投機(jī)者，讓樓市投機(jī)甚至是投資風(fēng)退潮，改變樓市心理預(yù)期，可以說(shuō)是此次房貸新政的指向所在。”而從目前樓市來(lái)看，部分投資者的預(yù)期已經(jīng)改變。部分中介機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，10月8日-14日，北京二手房的投資購(gòu)房比例從先前的16%-18%下降至13%。

“銀根”、“地根”的兩大緊縮，進(jìn)一步的調(diào)控政策還將出臺(tái)，而目前市場(chǎng)對(duì)調(diào)控預(yù)期政策關(guān)注度最高的當(dāng)屬物業(yè)稅。在房?jī)r(jià)持續(xù)上升的過(guò)程中，政府必須通過(guò)稅制改革壓抑過(guò)度投機(jī)活動(dòng)，要增加炒房者的投機(jī)成本，只有通過(guò)房地產(chǎn)稅來(lái)限制有錢人買多套住宅。有消息稱，國(guó)家稅務(wù)總局等有關(guān)部委正積極穩(wěn)妥地進(jìn)行物業(yè)稅出臺(tái)前的準(zhǔn)備工作，在模擬試點(diǎn)基礎(chǔ)上，擬明年選部分試點(diǎn)城市進(jìn)行實(shí)轉(zhuǎn)。

另一項(xiàng)政策預(yù)期是，對(duì)保障性住房體系建設(shè)加強(qiáng)信貸支持。加強(qiáng)對(duì)保障性住房的支持力度是本輪調(diào)控的重中之重，相關(guān)信貸政策未在此次房貸新政中同時(shí)亮相使得市場(chǎng)充滿預(yù)期。此外，央行加息的預(yù)期一直強(qiáng)烈存在，貨幣緊縮政策無(wú)疑將波及資金密集型的房地產(chǎn)行業(yè)。

隨著人口結(jié)構(gòu)的變化、房地產(chǎn)調(diào)控體系的日益健全，樓市在未來(lái)幾年或?qū)⒚媾R一次調(diào)整。目前，有關(guān)政策效果的顯現(xiàn)還需要一段時(shí)間。