加息預(yù)期再現(xiàn) 提前還貸不可盲目

[今年以來，央行已5次加息。置身于加息通道之中，加息的力量正在通過不同的方式影響到各個領(lǐng)域。

對于2007年3月中旬前按揭房貸的貸款人來說，今年的5次房貸加息效應(yīng)要在2008年1月1日起集中體現(xiàn)。臨近年底，要不要提前還貸？提前還貸要注意些什么？]

5次加息幅度接近1%

從9月15日起，中國人民銀行年內(nèi)第5次上調(diào)人民幣存貸款基準利率，5年期以上貸款利率再升0.27個百分點，調(diào)整后利率達到7.83%。尤其此次加息距離上一次僅隔25天時間。這樣的加息動作可謂歷史罕見，可見，今年央行實行緊縮性貨幣政策的決心之堅定。而2004年10月29日之前，這一利率水平為5.76%。換句話說，若購房者買房在2004年10月前，目前利息成本已經(jīng)有35%的增幅——這不是一個小數(shù)字。

即使和去年同期比，今年5次加息幅度接近1%。去年8月19日，央行將個人自營性住房貸款5年以上的利率上調(diào)至6.84%，隨后又分別于今年5次加息，個人自營性房貸利率已調(diào)至7.83%，加息的幅度非常接近1%。

加息1%意味著什么呢？

以一位去年9月份按揭了30萬元20年期的房貸客戶而言，房貸利率為6.84%時，其房貸月供額為2297.17元；而當房貸利率升至7.83%時，其房貸月供額為2477.67元，增加了180.5元。也就是說，從明年1月1日起，這位房貸客戶，其每月月供要增加180.5元，而其20年借款期限下來，房貸利息支出增加了43320元。若按揭50萬元30年期，則月供要付3609.74元；而如果5年以上房貸利率一直維持在6.84%時，那么房貸按揭者的月供為3272.96元，月供額相差336.78元。

據(jù)理財師介紹，算出利率上漲后每萬元房貸的增加額，最后將所借房貸的數(shù)額乘以這個增加額即月供增加額。例如：20年期的房貸，房貸利率為6.84%時，1萬元按揭額的月供為76.5724元，而房貸利率為7.83%時對應(yīng)的月供為82.5891元。也就是說，20年期的每萬元房貸因今年5次加息而引起的月供增加額是6.0167元，這樣我們可以算出33萬元20年期房貸的月供增加額為6.0167元×33=198.5511元，47萬元20年期房貸的月供增加額為6.0167元×47=282.7849元。

據(jù)測算，10年期、15年期、25年期、30年期的每萬元房貸因今年5次加息的月供增加額分別為5.1457元、5.5957元、6.3984元、6.7356元。如果某位房貸按揭者按揭的是10年期39萬元房貸，那么其今年5次加息的月供增加額就是5.1457元×39=200.6823元。

提前還貸流程選擇有講究

目前，各家銀行對客戶的還款金額有一定的要求，同時也要提前還房貸的客戶事先提出預(yù)約申請，而這個預(yù)約時間有長有短。在提前還房貸前，房貸客戶最好通曉銀行的提前還貸政策，以便順利還款。

要提前還房貸的各位客戶，首先要注意查看貸款合同中有關(guān)提前還貸的要求，注意提前還貸是否須交一定的違約金，如若合同上注明要收違約金，則要看清楚到底要收多少，并準備好這筆違約金；其次，客戶向貸款銀行電話咨詢提前還貸的申請時間及最低還款額度等其他所需要準備的資料；按銀行要求親自到相關(guān)部門提出提前還款申請，一般銀行會要求客戶填寫提前還款的申請單；然后，借款人攜相關(guān)證件到借款銀行，辦理提前還款相關(guān)手續(xù)；最后，客戶提交《提前還款申請表》，并在柜臺存入提前償還的款項。

銀行人士指出，在辦理提前還房貸的過程中，客戶尤其要注意帶好身份證和貸款卡(代理人代辦同時須出示代理人身份證件)；如住房貸款需一次還貸結(jié)清的，要由本人親自辦理。

兩類人不必急著還房貸

中國銀行的理財師認為，如果貸款人手頭有閑散資金，又沒有什么太好的投資方向，可以選擇提前還款。但是有兩類人不宜急著還貸：一是如果房貸還款的所剩還款項主要是本金的情況下，提前還貸意義不大；二是如果貸款人有投資創(chuàng)業(yè)的其他機會，就沒必要提前還貸，因為銀行一般商業(yè)貸款利率要遠遠高于房貸利率，再貸款不劃算，或者貸款人有其他投資機會，能拿到超過5%的收益，也沒有必要急著還款。

“如果貸款人具備以上的情況，而且又是公積金貸款，那么就更沒必要還款。公積金貸款是目前銀行貸款利率最低的?！惫ど蹄y行寧波市分行營業(yè)部阮先生說。他也提醒，如果房貸按揭戶的手頭并不寬裕，那么也沒必要東拼西湊急著還款。

有些人是因為近期股市、基金不好，而打算把原來用于投資的錢去還房貸欠款，這些人所占比例還不小。對此，浦發(fā)銀行理財中心的經(jīng)理張杰表示，“還錢容易借錢難”，如果客戶沒有未來資金需求的則可以去考慮提前還房貸，而若接下來還有資金需求的則要三思而后行，“現(xiàn)在各類的轉(zhuǎn)按揭、加按揭業(yè)務(wù)停掉了，如果客戶把資金全部用于還房貸，而接下來要用銀行資金就要付出更多的成本。他就要借款先把自己的住房貸款還清，從而再去申請利率更高的住房抵押貸款?！?/p>

把握還款時機對于采取等額本息還款法的消費者來說，月供的組成包括本金和利息，對于貸款者來說，在貸款期限的1/3－1/2年限中，償還月供中利息支出要高于本金支出，而在最后幾年中，月供支出基本以本金為主，利息很少。因此，如果貸15年，已償還6年，此時就沒太大必要提前還款。消費者可以把多余錢投入到基金、股票或其他投資產(chǎn)品中來升值。

目前，銀行業(yè)提供給客戶的提前還房貸方式主要有以下幾種。想提前還貸的貸款人還應(yīng)該根據(jù)自己的情況，選擇一種最合適的還款方式。（予 暮）