中國房地產(chǎn)“拐點”迷局

兩樣?xùn)|西的漲跌，在2007年反復(fù)出現(xiàn)在媒體和公眾的視野之中。對于國際社會來說，最關(guān)注的是人民幣匯率的漲跌;而對于中國公眾來說，房價漲跌，則是更加直觀和牽動神經(jīng)的現(xiàn)實問題。

2007年歲末，深圳、廣州房價在一路飆升后遭遇了寒冬。萬科董事長王石拋出“中國的房價進入了一個拐點”的論調(diào)。此話引起軒然大波，幾欲潑糞。盡管后來王石解釋說這個拐點指的是房價從快速上漲“拐”到理性調(diào)整，但依然余波未平。

房價一直是百姓關(guān)注的話題， 在過去的2007年，房價是一路高漲。但從三季度開始，廣州、深圳的房價和交易量開始下滑，這使得人們對未來的房地產(chǎn)市場充滿了猜測，究竟房價一路高漲的原not;因是什么?廣東的房地產(chǎn)走勢究竟代表了怎樣的信號?一路高漲的房地產(chǎn)市場是否已經(jīng)出現(xiàn)拐點?

拐點詬病 房價懸念

“最近有人說房地產(chǎn)的拐點已經(jīng)到來，但我去年10月看中的樓盤卻還在漲，真不知道究竟該不該買房。”北京某傳媒公司的田先生告訴記者，他本來就猶豫，眼下則更加舉棋不定。

記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，像田先生這樣持幣觀望、期待降價的購房者并不在少數(shù)。而影響他們的，主要是時下此起彼伏的“唱空”房地產(chǎn)的“拐點論”。

在這個年終歲首，伴隨著嚴寒到來的是有關(guān)中國的房地產(chǎn)市場是否進入寒冬的爭論。

從2007年8、9月份開始，廣州、深圳的房價和交易量開始下滑，隨后，房地產(chǎn)市場低迷的氣氛也在向其它城市蔓延。人們對于曾經(jīng)not;一路高歌猛進的房地產(chǎn)市場開始觀望。

和以往不同，這次最先提出房價拐點出現(xiàn)的不是別人，而是地產(chǎn)界的領(lǐng)軍人物——萬科董事會主席王石。

王石承認“房價區(qū)域性的‘拐點’確實已經(jīng)出現(xiàn)了”。判斷的理由:第一，中產(chǎn)階層都買不起房子，這個樓市快要出問題了;第二，今年萬科不拿“地王”;第三，目前房子的性價比不高，三四年后再買房;第四，這次宏觀調(diào)控與以往不同。

但王石的判斷廣受爭議，任志強甚至在博客上用了《幾只蒼蠅》為標題，來表達不同意見。

盡管王石隨后更正說“我的拐點不是大起大落，而是這種亢奮的、非理性的這樣一個市場的瘋狂的上漲，不正常的狀況，進行理性的回歸。”但還是遭到任志強幾欲潑糞的調(diào)侃。

“北京現(xiàn)在的供應(yīng)量，完全消化掉要6個月，當然像寧波、深圳 、杭州、佛山等地方是低于6個月的，像廈門、大連、東莞，需要9個月、10個月、12.8個月甚至超過一年。王石認為，由于宏觀調(diào)控之后，現(xiàn)在旺盛的需求、消費能力和預(yù)期也不同的進行了調(diào)整，由去年連續(xù)的亢奮心態(tài)，到現(xiàn)在左右觀望甚至開始彷徨。

進入拐點的另一個現(xiàn)象就是，二手房的交易量大幅萎縮，許多二手房交易中介沒有了過去門庭若市的場面，甚至很多中介開始閉店關(guān)張。王石有足夠的證據(jù)來支撐自己的“拐點論”。“珠三角首先地震的是房地產(chǎn)中介，中天置業(yè)的老板關(guān)門卷款跑了，接著廣州、北京、上海的中介都開始出現(xiàn)大量關(guān)閉門店的類似問題。以往交易火爆的場面已是昨日黃花，二手房的購買力大大銳減，一手房一定會跟著受牽連的。”

在2007年嚴厲的房貸新政、住房保障政策出臺后，“深圳、上海等地房價應(yīng)聲而降”的聲音迅速傳出，甚至還有人測算出了下降的數(shù)據(jù)。

問題是王石的“拐點論”并未得到官方的認可，很快就遭到一組官方數(shù)據(jù)針鋒相對的回應(yīng)。

根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，去年，全年70個大中城市房屋銷售價格比上年上漲7.6%，漲幅比上年提高2.1個百分點。而珠江三角洲及北京、上海等個別城市房價的漲幅，甚至高達40%以上，多個城市的商品房均價攀升至萬元以上。去年，全國共有7家房地產(chǎn)企業(yè)的銷售收入突破百億，是歷年來突破百億最多的一年。

國資委經(jīng)濟研究中心主任王忠明不久前在上海舉行的“主語地產(chǎn)盛典”活動上對“拐點說”加以嚴厲駁斥，“房地產(chǎn)出現(xiàn)拐點言之甚早，此種宣傳誤導(dǎo)民眾。”對于不少媒體報道的“房價下跌”和“樓市拐點來臨”，王忠明認為此雖“表達了善意”，但卻嚴重低估了宏觀調(diào)控的艱巨性，“大家應(yīng)該有足夠充分的心理準備來應(yīng)對調(diào)控的實行，如果這么輕易就能出現(xiàn)‘拐點’，那宏觀調(diào)控就根本不需要了。”但對于目前的高位房價，王忠明也表示，上漲過快意味著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展將滯緩，離頂點不遠。

不僅如此，市場價格的反應(yīng)也沒有冤枉王石。

作為地產(chǎn)風(fēng)向標的房價到底降了沒有?地產(chǎn)商所稱的地產(chǎn)“拐點”真的到了嗎?

記者來到位于北京地鐵13號線龍澤站南部一個叫做“新龍城”的樓盤。售樓小姐介紹，目前小區(qū)銷售的是期房，價格為1.3萬元/平方米。當記者問會不會降價時，售樓小姐不假思索地回答:“不會的!”她還表示，該項目已多次提價，每次幅度均在500元/平方米左右。

同是這個小區(qū)，記者發(fā)現(xiàn)，在去年4月的房展會上，售價還是6800元/平方米。僅僅8個月，房價幾乎翻了一倍。

記者隨后致電北京東部的幾個樓盤，對照以前房展會上的價格，無一例外均是價格瘋漲，近期也并未出現(xiàn)具有所謂“拐點”意味的規(guī)模降價。

不僅北京，有媒體報道稱，率先降價的廣州市實際上也并未降價。據(jù)廣州一家樓市雜志主編跟蹤房價發(fā)現(xiàn)，廣州一些樓盤的價格實際在“明降暗升”，去年國慶節(jié)開盤時是1.7萬元/平方米，然后就直線拉到現(xiàn)在的2.2萬/平方米，拉價后再給很多的折扣，如九五折、送管理費等，但最后計算出來的房價比國慶節(jié)時實際高了2000多元。

不但如此，“拐點論”在經(jīng)濟研究領(lǐng)域更是廣受責(zé)難。

中國社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究中心研究員劉治彥表示，每次調(diào)控政策發(fā)布后，就有市場發(fā)生明顯變化的信息發(fā)布。這里面有的可能是只看到片面，有的則是別有用心，甚至是在散布虛假信息。

資深證券分析人士李國旺認為，近來爭論得越來越熱烈的房地產(chǎn)“拐點”論，不過是地產(chǎn)大腕們一種營銷技巧和廣告宣傳手段而已。因為本幣升值已是國際共識，地產(chǎn)作為稀缺的投資品種將會繼續(xù)提高其內(nèi)在價值，所謂拐點，不過是地產(chǎn)行情自1998年以來“黃金十年”后的中間休息。

有關(guān)業(yè)內(nèi)人士直言，比房價拐點更可怕的是宣稱樓市拐點已經(jīng)到來。事實上，目前房產(chǎn)商們大聲嚷嚷樓市的拐點已經(jīng)出現(xiàn)，跟以往的政策出臺后稱效果立竿見影如出一轍。只不過是散布虛假信息，擾亂政府調(diào)控。真實目的是希望政府不再出臺新的調(diào)控政策。該人士進一步表示，有些調(diào)控政策仍需細化，樓市是否出現(xiàn)了“拐點”需要繼續(xù)觀察，迫不及待地夸大容易誤導(dǎo)決策層。

王石近日還繼續(xù)在博客上為拐點辯護，他稱拐點并不是萬科突然拋出的觀點，也并非在向政府表態(tài)以避免更嚴厲的政策出臺。他認為，短期內(nèi)房價超過收入水平過快上漲的現(xiàn)象不可持續(xù)，市場需要理性調(diào)整;但只要定價合理或者增速調(diào)整到合理趨勢，市場內(nèi)強勁的購買力仍會表現(xiàn)出來。

三四年后再買房?

在國家統(tǒng)計局公布的去年12月份房屋銷售價格指數(shù)中，廣州、深圳新房銷售價格都出現(xiàn)了環(huán)比下降，深圳是新房、二手房環(huán)比雙雙下降。11月、12月維持在40萬平方米左右，基本上是全年最低水平。

一些城市的房價已經(jīng)開始“拐”了。從需求量的角度判斷，廣州萎縮了44%，北京相比去年同期下降9.2%，上海下降15%。雖然不能一概而論，確實現(xiàn)在從一種盲目的帶有亢奮的、擔(dān)心“不買價格會更貴”這樣的趨勢趨于理性。

王石堅稱中國房地產(chǎn)市場拐點已現(xiàn)，建議三四年后再買房。

王石之所以建議三四年后再買房子，主要是基于一些情況考慮:他深信現(xiàn)在房價過高，房價已經(jīng)上漲到中產(chǎn)階層都已感到買房子非常吃力，住房市場存在很大的問題，而且這些問題如果不及時解決肯定會出問題。而現(xiàn)在房價瘋漲的情況和東南亞的泡沫經(jīng)濟、和日本泡沫經(jīng)濟某個階段極其相似。

其次，他深信國家不會坐視不管，房地產(chǎn)調(diào)控措施一定會見效。他再三重復(fù)“這次調(diào)整不同以往”。國家的調(diào)整不僅僅是對房地產(chǎn)，外部通貨膨脹的壓力，投資熱錢的增多，國家一定要吸收過多流動性，要把通貨膨脹壓下來，房地產(chǎn)必將首當其沖。王石告誡和提醒開發(fā)商、消費者:“如果不看到這樣局面的話會麻煩的”。他認為，國家不會讓房價連開發(fā)商都“心驚肉跳”地漲下去。外部宏觀經(jīng)濟形勢也不允許房價再瘋漲下去。

“三四年后再買房”的建議一出，迅速被各大媒體放在頭條顯著位置。

有趣的是，王石的建議很快引來了另一地產(chǎn)大鱷潘石屹扔出的“石頭”，他回應(yīng)這一說法時認為，三年不買房的說法太武斷。房價最根本的還是取決于市場的供求關(guān)系，不是取決于輿論。不會簡化成要么都買，要么都不買這么單一。

耐人尋味的是，王石作為利益集團的領(lǐng)軍人物，卻說“房價上漲的令我心驚肉跳”，居然發(fā)出“建議三四年后再買房”的聲音。作為可以趁機大賺特賺的房地產(chǎn)大鱷，Euml;not;會買他的賬呢?

三四年不買房子，這三四年住在哪里?誰能保證三四年后的房價會降低呢?如果在這三四年內(nèi)，收入增長的速度趕不上房價上漲的速度，那么現(xiàn)在不買房就虧了。

其實，早在幾年前，就有人建議“先不要買房”，但等來的結(jié)果是房價越來越高而且越漲越快，以至于主張大家趕緊買房的“房產(chǎn)大鱷”任志強“幸災(zāi)樂禍”地說:“沒買房的人都虧了”。

“三四年之后的中產(chǎn)階層，還買不起房子的話，我覺得市場是有問題的，市場一定會懲罰房地產(chǎn)商#8943;#8943;”王石的這番補充似乎有道理。可是，房價已經(jīng)漲了三四年，肯定也有人已經(jīng)等了三四年，但被懲罰的不是開發(fā)商，而是持幣待購的消費者。

現(xiàn)在，王石又提這樣的建議，難道想讓消費者吃第二次虧嗎?

王石解釋說，他建議“三四年后再買房”的意思“不是從價格角度來看，而是從性能價格比上來講”的。他認為，三四年后，中國的住宅質(zhì)量會大大提高，性價比會明顯改善。從長遠來看，這當然是有道理的。可是，消費者現(xiàn)在最關(guān)心的就是房價，而不是性價比。性價比當然重要，但考慮性價比的前提是是否買得起。

有理由相信，建議消費者三五年再買房，是王石對購房者焦慮心態(tài)的一種善意的勸解。但該買房還得買房，盡管持幣待購是一種選擇，但在已經(jīng)not;瘋漲的房價面前，在信息不對稱面前，購房者個體是無法作為的。

房地產(chǎn)市場“有問題”早已是不爭的事實。此問題顯然不是“三四年后再買房”所能解決的。

確實，針對地產(chǎn)持續(xù)高燒，這一輪政策調(diào)控的組合不同以往，但是一個基本的事實是，對土地的控制仍然是這一輪地產(chǎn)調(diào)控的中心內(nèi)容。從緊的貨幣政策，不是打壓地產(chǎn)龍頭，而是一種政策性清理，通過金融創(chuàng)新，地產(chǎn)業(yè)將會出現(xiàn)更生猛的強強聯(lián)合和寡頭壟斷集團，起碼在一些區(qū)域是如此。

該買房還是會買房，消費者已經(jīng)變得很聰明。有評論說王石建議三四年后再買房，多半是信口開河而已。

三角戀愛不好談

開發(fā)商、消費者、政府，房地產(chǎn)業(yè)的三個主角，帶著恩怨和懸疑，從2007年跨入2008年。

“房地產(chǎn)市場永遠有四種聲音存在。第一是政府的，當然是希望公平和穩(wěn)定，保障低收入人群的居住，一百年后也還是這么說。第二類就是經(jīng)not;濟學(xué)家，他們經(jīng)常在討論危機，他們的角色就是不斷發(fā)現(xiàn)問題。而第三種就是開發(fā)商，只要有市場就會有生意可做。至于第四類就是消費者，永遠嫌價錢貴，對產(chǎn)品和服務(wù)永遠不滿意。”萬通董事局主席馮倫曾這樣歸納，“各方都要用平常心看待市場和爭論。”

房地產(chǎn)開發(fā)商總是巧舌如簧，口吐蓮花，但囤地圈錢，抬高地價卻是事實。

2007年的房地產(chǎn)市場，瘋長的不僅是房價，地價漲得更是驚人。

土地，不再是散文和文學(xué)作品中謳歌農(nóng)民勞作的場所，而早已成為房地產(chǎn)開發(fā)商追求暴利的獵物。

“地王”頻現(xiàn)是去年房地產(chǎn)市場經(jīng)not;常出現(xiàn)的新聞，動輒幾十億的競拍一再將商品房用地價格推向新高。

土地價格高漲是推動房價瘋漲的重要原因之一，對于2007年土地市場的狂熱，開發(fā)商有著共識。

“如果我們以上漲50%為分界線的話，我們發(fā)現(xiàn)大部分城市的土地價格上漲超過50%，最高達到了163%。”潘石屹承認，在過去的2007年，差不多有十個月時間，中國拍賣的任何一塊土地的價格，都比周圍的房價要貴。也就是說布料的價格比衣服的價格還要貴。

既然開發(fā)商都認為土地價格高漲是導(dǎo)致房價瘋漲的主因，那么，土地價格為什么會瘋漲呢?

“各種各樣的原因，其中一個最主要的原not;因，就是土地市場和股票市場短路了。”潘石屹稱，建房子的不賺錢，倒賣土地的才賺錢。

一般來說買土地是為了建房子，建好了賣出去賺錢，結(jié)果發(fā)現(xiàn)還有一個速度更快的路，就是不用建房子，大規(guī)模圈地，圈了地以后發(fā)行股票，發(fā)行股票以后錢就直接來了，不用建房子，美其名曰土地銀行。以為有了地就跟銀行一樣，錢就可以隨便來，股票市場就開始追捧。”

潘石屹還把開發(fā)商分成兩類，第一類是不建房子，專門就是囤積土地做土地生意的，另外一批房地產(chǎn)商則是勤勤懇懇建房子的。

有評論說，現(xiàn)在變成了幾十家上市公司，然后拿了錢，先把地圈下來之后，回來再推高房價，再拿錢再去圈地，形成一個惡性的循環(huán)。

“地方政府有這個趨向，地方政府希望出名的大公司來，給你便宜的大塊土地，然后希望你拉高這個地區(qū)的土地價格和房價，地方政府就在后頭支持你去干這種事或者鼓勵你干這種事。”任志強絲毫不加掩飾的佐證了這個說法。

房地產(chǎn)市場之中，除了土地和開發(fā)商，購房者扮演著重要的角色，問題是普通購房者在與房地產(chǎn)開發(fā)商、政府的博弈中明顯處于劣勢，連最基本的議價能力都不具備。

于是就有了“不買房運動”。

2006年4月，市民鄒濤對深圳房價不滿，發(fā)起一場“3年內(nèi)不買房行動”號召，未買房者在網(wǎng)絡(luò)里積極回應(yīng)，不久，鄒濤莫名其妙的背著行李返鄉(xiāng)，被某些部門逼得再也不許回深圳了。

無巧不成書，2006年5月，廣東省國土資源廳廳長林浩坤在出席“民聲熱線”節(jié)目時，針對廣東各地房價持續(xù)攀升的情況稱為“虛熱”，建議市民不要急于入市，不妨3年以后再考慮買房和置業(yè)。

先后兩波不買房的號召，均化為了烏有。

2007年中央的一系列調(diào)控政策，已經(jīng)為 2008 年乃至更長時期我國房地產(chǎn)市場發(fā)展確定了明確的政策取向。而這些調(diào)控措施終于在2007年年底使樓市得以降溫。業(yè)內(nèi)專家表示，這些跡象預(yù)示著房地產(chǎn)市場將出現(xiàn)調(diào)整，房地產(chǎn)市場已走到一個臨界點，各方都在博弈中密切關(guān)注著走勢。

“在 2008 年，房地產(chǎn)調(diào)控要取得顯著效果，恐怕還得加大政策執(zhí)行力度。”北京大學(xué)副教授、中國民營經(jīng)濟研究所執(zhí)行所長黃俊立表示，究竟會有多少經(jīng)濟適用房、廉租房會投入市場?當前土地轉(zhuǎn)讓收入成為一些地方政府的主要收入來源，他們會拿出多少地，完不成任務(wù)有沒有問責(zé)，這些需要明確。

沒有人愿意心甘情愿的作房奴，期待有一套房子是每個階層的夢想，步入2008的每個人都在祈禱，祈禱在這場博弈中勝出。

房地產(chǎn)困境 值得深思

2007已經(jīng)過去，在經(jīng)歷了瘋狂的上漲和近期的觀望之后，備受關(guān)注的房地產(chǎn)市場究竟會原來怎樣的明天呢?

購房者總期望房價下跌，其實實際上2007年的房價漲得過快，峰值很高，它已經(jīng)過度透支了購房者的購買能力，2008年年初房價的小幅下跌，從房價正常上漲的角度上來考慮，其實還是上漲的。所以，2007年房價過度透支，需要在2008年花時間理性回歸。火爆了一年的北京樓市，在2007年的年尾遭遇寒流，盡管現(xiàn)在北京的樓盤還很少有大張旗鼓打出降價牌的，但各種名義的打折風(fēng)已經(jīng)悄然興起，折扣范圍和幅度越來越大。

記者了解到，北京幾乎各個城區(qū)都有一些在售樓盤出現(xiàn)了9.5折左右的較低折扣，打折隊伍里不僅有普通住宅，也有高檔公寓，北京房價已經(jīng)出現(xiàn)從火爆到蕭條轉(zhuǎn)換的跡象。

“2008年開始，單價在8000元/平方米以下房子的價格可能會出現(xiàn)拐點。”潘石屹認為。

房價要下降，這似乎是個不爭的事實。但房價目前還是很高，也是個不爭的事實。炒房客被牢牢地套死了，但有住房需求的大部分人仍然買不起房子;少數(shù)買得起房子的，懷里揣著票子，不停地觀望，不停地期望房價真的再降一些。

去年7月，在國務(wù)院新聞辦舉行的新聞發(fā)布會上，國土資源部部長徐紹史面對記者就北京房價問題進行提問時說，連他恐怕也買不起第二套房。

當前北京的住房困境并非北京一地所有，包括上海、深圳、廣州都有類似的困境。大城市的房價貴，人們都能理解，但貴到像現(xiàn)在大多數(shù)人無法承受的地步，這就需要對這個行業(yè)進行反思。

2008年樓市似乎注定要在房地產(chǎn)調(diào)控政策中煎熬。