資本地產(chǎn)能否成就新一代富豪

“在中國，蓋上一棟樓，一家八代都吃喝不完?！币晃环康禺a(chǎn)商聲稱。也許有些過激，但是買土地，蓋房子，幾乎可以稱得上最快的致富捷徑，然而還是有人嫌它太慢，于是提出資本地產(chǎn)的理念，這個人是禹晉永?！拔乙屩袊母缓澜Y(jié)構(gòu)發(fā)生轉(zhuǎn)變”，禹聲稱，他要憑借資本地產(chǎn)的傳承，影響下一代，讓那些愿意進入地產(chǎn)業(yè)的知識份子迅速崛起，成為下一代富豪。

為了這個理念，他飽受抨擊。炒作!吹牛!吸引眼球!人們眾說紛紜。然而與通常炒概念不同的是，他真的在實踐中驗證自己的理念。

無論是最初的凱愛置業(yè)，還是轟動一時的國美置業(yè)，還有今天的天津超七星級酒店，禹晉永認為他做的每一個項目都將成為資本地產(chǎn)理念史上的一個亮點。最重要的是禹晉永確實讓自己變成了富翁。

既然他能夠通過運作資本地產(chǎn)使自己變成富富翁，那么也許資本地產(chǎn)真的會成就更多的富翁。因此在地產(chǎn)的資本來源越來越受限的情況下，我們將目光投向了資本地產(chǎn)。

資本地產(chǎn)虛實結(jié)合

其實，檢視禹晉永的資本地產(chǎn)經(jīng)歷，并不能給人踏實的感覺，一切都太出格了，凱愛置業(yè)上市幾年了，禹晉永因此大發(fā)橫財人們依然不懂他是如何運作的，國美那里禹晉永半途而退頗費猜疑，而超七星級酒店聽來頗像另一個噱頭。這是人們對禹非議的原因。

禹晉永到底在做什么?資本地產(chǎn)到底是概念還是貨真價實的新思維。

對此，禹晉永的解釋是，虛實結(jié)合。

比如希望獲得財富，這是個概念性的東西，屬于意識形態(tài)領域，比如想開個花店賺錢這只是想法，要把它資產(chǎn)化也就是物理化才行，去實施就是由虛變實的過程;賺到錢得到權益后可以拿去再投資，是權益資本化的過程;依照公司法，投資人的資本是可以相互轉(zhuǎn)讓的，把資本形成一種證券的概念，就回到一種意識形態(tài)里面去了，對資本的漲跌，要用你的意識形態(tài)去推測，這一過程是物理到虛擬化的過程。

禹晉永將以上循環(huán)總結(jié)成幾句話:項目資產(chǎn)化，資產(chǎn)權益化，權益資本化，資本證券化。

“應該說這幾句話形成了一個高度概括，總結(jié)了資本由形態(tài)到資本再到形態(tài)，整個經(jīng)濟形態(tài)完全概括進去，包括了很多資本人生和創(chuàng)業(yè)經(jīng)營的多少艱辛眼淚在里面?！庇磉@樣評價自己的理論。

“這是學術的東西，但這不同于紙上談兵，因為來自實踐。”禹稱自己的理論在國際上獲得廣泛認同，在美國資本界影響也很大。對此也許不易評價，但是短短幾個月即獲得13家外資基金的支持卻是事實，從而使禹的中國世代注資額高達10億港元。而此前獲得黃光裕的認同也是事實，否則不會把國美置業(yè)交給禹負責。

當然禹也承認，在中國資本地產(chǎn)的理論經(jīng)歷了痛苦的過程，很多人聽不進去，認為很玄。其實資本地產(chǎn)應該說是有實踐有理論，理論又回到實踐，它確實指導了我們在做地產(chǎn)業(yè)。對傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)與資本對接起到了橋梁作用。首先讓天上飛的落下來，國際投行，VC業(yè)務，讓它落地，讓它與傳統(tǒng)的地產(chǎn)相結(jié)合;地上跑的讓它飛起來，就是傳統(tǒng)的地產(chǎn)利用資本實現(xiàn)放大效應。資本地產(chǎn)來放大一個企業(yè)和企業(yè)家的時候，就是N個魅力的集成，而不只是簡單的集合了。

總之，“所謂心有多大，舞臺就有多大”，禹這樣總結(jié)。

土地+網(wǎng)絡

資本地產(chǎn)的理論既然強調(diào)實用性，那讓我們來從禹的運作個案中，窺探一下資本地產(chǎn)的魔力。

到目前為止，禹最完美的一次資本地產(chǎn)演繹是他的第一桶金——凱愛置業(yè)。當時是2004年，凱愛置業(yè)趁“8#8226;31”地產(chǎn)大限之機，看到許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)拿不出土地出讓金的窘機，一口氣收購、控股25家房地產(chǎn)企業(yè)，儲備土地接近600萬平米，涉及收購金額近50億。

隨后，這些土地被裝進一個叫凱愛中國的網(wǎng)絡公司。這是凱愛置業(yè)的子公司。同時，另一家叫做凱愛世界的美國公司在內(nèi)華達州成立。凱愛世界通過反向收購國內(nèi)的凱愛中國網(wǎng)絡公司，從而擁有了中國土地的權益。最終中國的土地資源在美國的公司里體現(xiàn)出來了。

當時這家凱愛世界網(wǎng)在納斯達克去上市時，禹晉永給美國投資者講述的是一個網(wǎng)絡的故事，所有的美國人都看得到，這個網(wǎng)絡的背景很強大，因為它有很多的現(xiàn)金流，還有很強大的資產(chǎn)在支撐，他可以在網(wǎng)絡業(yè)里面所向披靡，當時發(fā)起的股本也很大，五億美金，很多門戶網(wǎng)站至今股本也沒那么大。未來的贏利模式也很好，于是預期它將成為與雅虎抗衡的全球數(shù)一數(shù)二的網(wǎng)絡公司。

美國人的預期是有根據(jù)的。當時凱愛在中國、美國、日本、越南等很多國家，采用收購的方式，使很多當?shù)卮笮途C合網(wǎng)站成為凱愛網(wǎng)的經(jīng)銷站。而凱愛付出的代價是一個網(wǎng)站一百萬美金成為控股方。這是相當昂貴的價格。這樣，這些遍布世界各地的大型綜合網(wǎng)站的年收入就體現(xiàn)在凱愛世界這個上市公司的財報中。

此時，凱愛上市公司擁有了來自世界各大綜合網(wǎng)站的巨大的現(xiàn)金流和來自國內(nèi)地產(chǎn)的強大的不動產(chǎn)。雖然凱愛本身并不具備網(wǎng)絡技術，但是通過并購一下子擁有了所有網(wǎng)站必備的條件。在很短時間就實現(xiàn)了強大的網(wǎng)絡功能，當時給資本市場的感覺是，想打敗新浪搜狐這樣的門戶網(wǎng)站是輕而易舉的，雖然百度新浪們花了很長時間才建立了今天這樣一個帝國，但是他們沒有實力，房子都是租的，拿出一千萬來就是很費勁的事情，他們只有市值，沒有太多現(xiàn)金流，更沒有不動產(chǎn)，在面對資本時會很脆弱。因此，在上市路演的過程中，凱愛得到了美國投資者的認同。盡管當時凱愛中國網(wǎng)做得并不怎么樣，美國投資者看中的是前景，而不是現(xiàn)在。

上市后，禹晉永將上市公司股權轉(zhuǎn)讓給北美網(wǎng)絡，從而成功退出，獲利40億人民幣。

四兩撥千斤

很少人想到用網(wǎng)絡公司收購房地產(chǎn)權益，從而在資本市場上給投資者以良好的預期。當然這看起來有些滑頭。因為三年過去了，我們也沒有看到一個叫做凱愛的互聯(lián)網(wǎng)巨人如美國投資者期望的那樣崛起。

其實，禹在整個運作過程中的手法都是四兩撥千斤之術。

最初收購的地產(chǎn)雖然涉及金額50億，但是禹是不可能真的付出50億現(xiàn)金的。而是通過股權置換以及付定金等方式將成本降到最低。

至于以百萬美金的代價在全球收購的那些數(shù)不勝數(shù)的綜合網(wǎng)站更只是個協(xié)議就搞定了。協(xié)議規(guī)定，對方只需換個LOGO，提供一個當?shù)匕姹?，一個中文版本即可。而凱愛就開始做鏡像站將其引入中國，對方也樂于進入中國，有中國網(wǎng)民登陸他的網(wǎng)站當然是好事。其它的具體運營凱愛均不干預，所發(fā)生的人事工資等與凱愛一點關系都沒有。就等于換了個國旗一樣。當然最重要的是，承諾的100萬美金要上市之后才能支付，如果上市未成，協(xié)議自動失效。于是，在很短的時間內(nèi)凱愛就形成了一個宏大的網(wǎng)絡，因為很多網(wǎng)站愿意100萬美金換LOGO。等于凱愛分文未付就擁有了一個龐大的網(wǎng)絡以及他們的年收入，從而取信于投資者。

此后在與黃光裕的合作中，禹晉永也是這么做的，一塊當時價值8.05個多億的土地，禹晉永只交了4100萬的保證金就開始準備搏大。后來因為管理上的分歧，離開了國美置業(yè)，對于后來黃光裕全款付齊了8.05個億的全款，禹晉永頗不以為然。禹當時成立的主要部門是投行一部二部三部等。是想拿這塊地去搞資本運作的。

對于目前他正在做的超七星級酒店，禹也是打算讓它上市。

禹晉永喜歡資本地產(chǎn)，提倡資本地產(chǎn)。資本想要玩一些事情時候，傳統(tǒng)的行業(yè)是無法抗衡的，禹晉永喜歡直奔主題，既然地產(chǎn)在資本市場上最能實現(xiàn)價值，當然我們要提倡資本地產(chǎn)。禹說他會將他做的這些案例講給學生們聽，讓他們成為地產(chǎn)界的新貴。