地產 別讓“拐點”給拐賣了等

別讓“拐點”給拐賣了

已經飽受高房價之苦的購房人開始驚呼：樓市拐點來了!不少一直堅挺的開發商也公開承認，眼下的日子不好過。霎那間，許多購房者躍躍欲試。但，感情與沖動代替不了現實，我們平心靜氣地坐下來，仔細想想吧。

市場調整已經到來

以北京為例，2007年6月到11月，北京樓市任何一個項目，幾乎平均每個月的均價都要上漲1000元?？蛇M入2007年的12月至今，從有關數字得出，樓市確實面臨一個低潮期。據了解，東四環有的項目，原訂16000元/平方米開盤，最終入市價格是13000元/平方米；北邊的項目采用有獎銷售的辦法做促銷，彩頭竟然是奧迪轎車；某開發公司銷售總監向筆者透露，現在兩天連一套房都賣不出去，愁得一點辦法沒有。顯然，不管樓市大勢如何，但就眼下而言，以前人們“搶房”、“一房難求”的局面已經一去不返。造成這種局面的原因，筆者認為“從緊的金融政策”確實發揮了很大影響。另外，“第二套房”細則的嚴厲出臺。

2008年第一周，全國主要城市商品房交易量，一周房價有較明顯的波動。

從成交量上來看，上海商品房成交量突出，共成交3430套。重慶、北京、武漢商品房成交套數也超過了千套，分別為2351套、1500套、11 50套，分別較上一周下降26.69％、27.41％、24.27％。全國主要城市中成交量最少的是杭州，只成交了191套，較上一周有明顯的下降，降幅達63％。其他城市商品房成交量也出現了明顯的下降，與上一周相比，南京、天津、深圳降幅分別達到了52.75％、48.97％、38.29％。

從成交價格上來看，商品住宅成交價格表現不一。杭州的商品住宅成交價格快速攀升，最終以16341元/平方米的成交均價居全國榜首，漲幅達15％；深圳為16027元/平方米，與上一周相比下降3.96％；北京為12342元/平方米，較上一周微漲1.33％。

從上述數據來看，交易量是下降了，可成交價格只是微弱的下降，您能說真正的拐點來了?筆者認為，這只不過是政策的張力初顯端倪而已。

房價要看真實的“點位”

這里要說明，“拐”是拐了，但最終要落在“點”上。消費者要看實實在在的點位。

開發商深知眼下消費者等待房價下降的心態，有些樓盤就用“拐點”的概念來忽悠人，先升后降，明降暗漲，所謂優惠往往是蒙人的。

“賣點”，是克服同質化營銷弊端而運用的一種差異化戰術。這種營銷戰術運用得好，著實能夠起到促進銷售的功效。譬如在市場上大打價格戰之時，如果商家另辟蹊徑，把商品的品質或服務作為“賣點”，就可避免掉入“價格戰”的陷阱。然而，許多商家包括賺得盆滿缽滿的房地產商們，似乎患上了營銷近視癥，在營銷“賣點”的問題上總存在著“盲點”，難以從虛擬降價等誘騙式營銷之中解脫出來。

同樣1平方米的房子，會因為位置、檔次不同價格差異巨大。其實，我們現在可以看到的是，即便是下降后的數字，北京、廣州、深圳的新建商品房價格仍分別是每平方米14966元、10433元和14797元。與此形成對比的是，據各地統計局最新公布的數據，當地城鎮居民每月人均可支配收入分別是1835元、1865元和2144元。也就是說，1平方米房子，在北京、廣州、深圳三地分別需要人們8.2、5.6和6.9個月的收入。

一位持幣觀望者對筆者說：“你看過趙本山的小品《賣拐》吧，我真怕所謂的‘拐點’把我拐賣了?！?/p>

購房者捂緊自己的口袋

一些房地產專家的觀點，給公眾的預降心理潑了一瓢冷水。北大房地產研究所所長陳國強堅持認為，今年雖然個別城市房價有下降，但國家宏觀經濟形勢沒變，中國快速的城市化進程沒變，所以居民的住房需求旺盛，房價全行業下降甚至出現“拐點”的可能性不會出現。

當專家就房價升降爭論不休時，部分房地產企業的樓盤已開始降價發售。大型房地產企業萬科雖然旗下樓盤沒有全線降價，但是其深圳、廣州的樓盤已經率先降價。王石公開支持房價出現“拐點”的說法：“深圳、廣州房價出現‘拐點’是禿子頭上的虱子，還用爭論?”基于房價下降的預期，他甚至建議消費者“三四年內不要買房”。

王石此言頗讓人玩味?？闪硪晃环康禺a大佬潘石屹與王石唱起了反調，于是又有了“雙石”碰撞，讓人一頭霧水。有人說，這是唱雙簧。

房價走向一時令人看不清分不明，但是多數潛在購房者已把自己的錢袋捂緊，觀望心態非常明顯。據悉，在有購房需求的人中間，多達63.8名的持幣待購，并表示“觀望一兩年再說”。有意在今年買房的公眾只有14.3名，而打算買房用于投資的有9.3％。

事實上，近期來自市場的反饋是“有價無市”，這也許是博弈中的“冰山初露”。

房價可能出現“戰國”局面

我們不能因一葉障目，而額手相慶。

在2007年嚴厲的房貸新政、住房保障政策出臺后，“深圳、上海等地房價應聲而降”的聲音迅速傳出，甚至還有人測算出了下降的數據。

但我善意地提醒您，看看國家發改委、國家統計局聯合發布數據：去年11月份全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲10.5％。謊言不攻自破。

根據以往的經驗，每次房產新政出臺后，立即就有“效果顯著”的聲音。房價更是在這種“效果顯著”中且調且漲。

2005年3月，“國八條”剛一出來，有關“房價一夜之間下降10％”“樓市從賣方市場變為買方市場”的報道就開始見諸媒體。事實證明，房價仍以驚人速度瘋漲。正如金少山唱《霸王別姬》是滿宮滿調，房價也是滿宮滿調，漲你個沒商量!

更有戲劇性的是，曾公開表態認同“拐點論”的王石，最終忍不住第二次站出來，自我澄清，或者說是自圓其說：“不是房價從上漲到下跌的‘拐點’，更不是從大漲到大跌的‘拐點’，而是從快速上漲到理性調整的‘拐點”’。況且“中國東西南北中，幅員廣闊，不同地區、城市處于不同的房市周期，(拐點)不能一概而論”。的確，不同城市因為不同的地域特點，而會在房價上遵循不同的路線，這本就是一個普遍適用的規律。只不過，在當前的情勢之下，這種不同城市的房價路線圖差異更加顯性，甚至可以歸結為類似諸侯割據的局面，呈現出房價“戰國”狀態。

另外，中國科學院預測科學研究中心近日發布了《2008中國經濟預測與展望》，報告預測2008年我國房地產市場持續向好，預計2008年全國房地產銷售額將達到464.0417億元，房價增幅與2007年基本保持平穩，個別城市漲幅有所回落。

調控是讓房價復歸理性

也許有人說，樓市調控已經持續幾年了，而恰恰是在這幾年中，我國許多地方的樓市走出一波又一波強勢上漲行情，這使得一些開發商開始漠視政策調控的力量。而王石洞悉到了其中的不同。他說：“確實這兩年國家政策有這樣的情況，調整一次價格上升一次，我覺得這次是不同的，要清醒認識，這個是兩方面原因：一個方面是消費者已經承受不住了。這個要清醒地看到。第二個是國家的調整不僅僅是對房地產……當然房地產首當其沖?！?/p>

從王石的話語中，我們看到房地產商從調控中感到了絲絲寒意。

作為商人，房地產開發商首先關注的是利潤，而決策層首先關注的是社會穩定，關注的是民生和經濟的可持續健康發展，這一點在十七大報告中猶為明顯。房地產領域的過熱不僅是通貨膨脹的結果，更是加劇通貨膨脹的推動者。決策者調控樓市的決心通過嚴厲的房貸新政已經顯出端倪，任何漠視這種決心的態度都是危險的。

2007年中央的一系列調控政策，已經為2008年乃至更長時期我國房地產市場發展確定了明確的政策取向。而這些調控措施終于在2007年年底使樓市得以降溫，但離調控的目標還有很大的距離。業內專家表示，這些跡象預示著房地產市場將出現調整，房地產市場是走到一個臨界關口。

觀點

中國民營經濟研究所執行所長黃俊立：2008年，房地產調控要取得顯著效果，恐怕還得加大政策執行力度。比如，究竟會有多少經濟適用房、廉租房會投入市場?當前土地轉讓收入成為一些地方政府的主要收入來源，他們會拿出多少地，完不成任務有沒有問責，這些需要明確。

經濟學家王小廣：中國樓市調整的拐點已越來越近，中國房地產市場已持續超過十年繁榮，這是全球任何國家從來沒有過的。

萬科集團董事長王石：2008年市場觀望仍會持續數月，房價如果要反彈，最快也要等到2008下半年，小漲是可能的，暴漲反彈的幾率不大。

SOHO中國有限公司董事長潘石屹：2008年北京低檔商品房價格可能會出現小幅度下跌，但從北京房地產市場整體來看，2010年可能是拐點。

北師大房地產研究中心主任董藩：2008年部分地區的房價會下降，但是這種下降只會延續到五六月份。決定房價的根本原因是供求關系，目前中國居民的住房需求仍然非常旺盛，房價在暫時下降之后，可能又將上漲。

全國工商聯房地產商會會長聶梅生：今天出政策，明天房地產就有變化，這是誤解。實際上政策有滯后性，房地產地域性比較強，時空上是有滯后的。

商業地產：社區商業，新政下的寵兒

國家嚴令收繳土地增值稅，在專家看來，嚴令征收對銷售型商業地產的確存在制約作用。但是話說回來，只要不交易，便不可能產生增值，也就無法清算征收。所以如果開發商具備一定資金實力，將商業的一部分變做自己的產業，只租不售，那么回籠的租金將變做利潤的另一種來源，卻免去了這部分商業物業土地增值稅的征收。

盡管部分開發商正在面臨利潤縮水的事實，但土地增值稅的嚴格清算帶來的連鎖效應，將對整個商業地產行業的發展是一個很大的利好。隨著開發商對商業物業持有的增多，商業地產近年來的各種矛盾將開始明顯減少，更多專業商業經營公司的涌現將漸漸把某些項目中出現的中小投資者自行招租、管理混亂的局面拋在腦后。

我們應當看到，社區商業“小”，但要“精”，一個好的社區商業，需要進行充分的分析，準確的定位。一方面，要考慮板塊特點，綜合考慮周邊商業的特征，既與周圍的整體商業氛圍和商業特色融為一體，發揮整體效應，與周邊成熟的商業形成有效互補，發揮個體效應。另一方面，要考慮消費者特征，分析周邊人群的消費需求、消費水平和消費偏好，從而整合滿足消費需求的商業類型、商業檔次、商業規模。這樣才能真正發揮小而精的社區商業的核心價值。同時基于信用考慮，又希望商業服務機構具有更強的規模性，因此多類連鎖性的社區商業品牌應該更能兼而把小精與規模的元素包容。

不可否認，社區大型化給社區型商業的發展提供了可能，一個大型居住區人口眾多，有相當的購買力，而目前的現狀是多數樓盤周邊商業配套滿足不了社區內人們的生活需求。商業的匱乏和現代業態的缺失已經影響到新建社區的入住率。同時，住宅的開發必將帶動商業的發展，繼而逐步形成一定的商業規模和區域經濟。

另外，投資者之所以鐘情于住宅社區配套商鋪，除了自身的經濟實力有限，無力承擔傳統商業街、大型商場高昂的租金外，還考慮到，隨著市中心人口外移，以及周邊地區商業的不斷繁華，同時，連鎖商業的日趨發達，城市居民在消費上，也一改過去“買東西就去大商店”的習慣，總體上呈現“休閑消費到中心商業街集聚，日常消費在住宅配套商業集聚”的特點，從這個角度想，社區商業好戲在后頭呢。