地產 房價拐點恐怕尚待時日等

房價拐點恐怕尚待時日

真的拐點并沒有來臨

前一度，萬科董事長王石表態，國內房地產市場出現了拐點。此番表態之后，又傳出了萬科降價售樓的舉動。一石激起千層浪，身為國內房地產界領軍企業的萬科，發出了這樣明顯的兩個信號，似乎印證了公眾的判斷：國內房地產市場終于到拐點了。

隨即，廣州、深圳等地的房價真就下降了。對于虛高不下的房價，萬科的此舉對于翹盼已久的購房者不啻于迎來了一場甘霖。

與其說是房地產市場出現了拐點，不如說是社會公眾期盼房地產市場出現拐點。然而，情感代表不了理智，愿望也不能代替客觀分析。社會學意義上的分析結論，更不能代替市場規律的作用。但輿論的喧囂和政策的密集出臺，使得不少人士對市場趨勢的判斷失去了方向感。

我們必須說明的是：在2005年“國八條”出臺的時候，人們大呼房價拐點將現；2006年“國六條”出臺后發生過同樣的情況。那些相信房價拐點將現的人得到了什么好處呢?除了房價一日高似一日，住房夢想離自己越來越遠之外，大眾并沒有得到任何好處。進入2007年以后，當人們紛紛醒悟過來去搶購房屋的時候，房價已經“高處不勝寒”。

對此，有人說道：別再忽悠我了，我怕了!

聽似揶揄的話，但也道出了百姓的無奈。個別銷售案例和單個城市的數據就能夠證明房價下降了嗎?如廣州的打折促銷，有專家通過長期跟蹤房價發現，某些實力樓盤的價格其實是在“明降暗升”，因為有前期拼命抬價作支撐，當房價達到開發商的預期目的后，再降一些，結果看似降了，實際在上漲：再如，北京市房地產交易管理網項目預售價格統計顯示，2007年11月份，北京房地產市場住宅銷售價格仍在上揚。

我們判斷城市房地產市場的興衰，一個重要的觀察窗口是看土地市場。從目前情況來看，一些城市，土地拍賣市場依然在低調之下保持著活躍，競爭十分激烈。有房地產開發商謹慎地想趁年底再拿一些土地儲備，但卻吃驚地發現，現在參與拿地競爭的有實力的開發商比過去更多了。大家都不傻，不是白癡，只要市場不出現大轉折，儲備土地就是個硬道理。

另據官方公布的數據，開發商手中的土地，完全可以支撐一個周期的開發。開發商是“慈善家”，會主動配合政府的調控?真的讓利于民?這只有讓未來說話。

此外，國內流動性過剩。在通貨膨脹預期之下，在當前的利率和匯率政策的局限空間之下，在當前流動性過剩的情況下，房地產作為一種重要的投資品，有什么理由在短期內就面臨拐點的到來呢?

不能以偏概全

不可否認，由于一些城市的房價已經出現天花板，同時，一線城市的房地產價格漲勢出現放緩，交易量也在縮小，拐點似乎出現曙光。但二、三線城市市場則依然火熱，這從發改委公布的一系例官方數據可以看到。

曙光的出現，并不意味著好天氣的來臨，或許傾刻間陰霾就會吞噬了曙光。一線城市的房地產市場是否開始萎縮?目前仍難以確定。從房價漲勢和銷售來看，似乎有這種跡象。但這離具有“趨勢反轉”意味的拐點，還有很大距離。有專家經分析后得出，一線城市的房地產市場“萎縮”也有可疑之處。據了解，在某一線大城市，政府專門成立了一個班子處理本市的房地產數據。如何統計，如何發布，如何調整，都有專門的安排。不能說是統計造假，但確定哪些屬于統計范圍，則是可以調整的。

面對如此復雜的局面，媒體與購房者跟隨地產大佬大談房價出現拐點肯定存在問題。從現有的情況來看，房價下降只是媒體的個別調查，而不是官方的正式發布數據。

這里，我們提醒大家，國家的統計倒是有兩個，但可以證明的不是房價出現下降。一是國家統計局2007年l 2月17日公布的11月份“國房景氣指數”為106.59，比10月份上升0.85點，同比上升2.67點。這是自2007年3月以來連續8個月環比攀升。二是國家發改委價格司司長曹長慶在接受中國政府網在線訪談時表示，2007年11月份，70個大中城市房屋銷售價格同比上漲10.5％，新建商品住房銷售價格同比上漲12.2％。

隨著“90·70”政策的實施，今年越來越多新推出的商品住宅項目中，緊湊實用的中小戶型產品將大大增加，而一度大行其道的舒適大戶型則會買少見少。今年市場將出現兩極分化的景象：一方面中小戶型項目的價格會相對平穩，不會出現大幅增長；另一方面，大戶型及別墅產品的價格則會不斷上漲，總價預料會達到新的高度。

同時，今年將是大量通過公開出讓方式取得土地的項目陸續完工并推出市場的一年。由于已經知道該地塊的拿地成本，我們也就能比較容易地推算出它的銷售價格以及發展商的利潤有多少，從而使得整個商品住宅的價格透明度大大增加。不過，從另一個角度看，既然土地成本擺在那，沒人會做虧本的生意，所以指望商品住宅單價大幅下跌的想法只能是一廂情愿了。我們善意地提醒：不能指望戴著“數珠”的老虎，即開發商主動降價。

對于萬眾矚目的房價，有專家表示：“正進入調整期，但判斷房價出現拐點尚早?！眰€別城市的個別調整，根本不能說明全局性的問題。多年不見效果的各項調控政策，突然之間對房地產市場產生了巨大能量，是一件不可能的事情。以家庭為單位界定第二套房和收縮銀根的做法，固然可以被解讀為“壓倒房地產市場的最后稻草”，但面對住房的剛性需求、面對物價上漲，銀行負利率明顯的狀態、面對為了不讓自己手中的錢貶值不得不投向房地場市場的民眾、面對從來都是積極化解調控政策影響的地方政府，等等，剛剛出臺的調控政策的效力，雖然在股市中對于地產股和金融股的影響有所顯現，但在現實生活中的效力仍然有待觀察。

拐點論中受益的不是百姓

這個論點可能遭到詬病，甚至大罵。因為購房者太需要降價的聲音了。但我們不能人云亦云。

我們必須看到，房價下降的論調，可能有意無意地推動下述邏輯鏈條的出現：其一，有利于美化現有的調控政策，近期出臺更多政策似乎不再有必要；其二，民眾的心理預期發生了變化，對政府和房地產商的輿論壓力會大大減少：其三，政策調控力度和民間輿論壓力的雙雙走低，房地產商的日子當然就會好過些，因為調控政策的不可預期性會逐步減小。但其中的問題是，在房價局部性調整而不是全國性調整的情況下，房價下降論調中受益的不會是民眾。道理很簡單，房地產大佬們完全可以通過城市間的價格差來保證自己的收益。而且，有的城市房價下降，有的城市房價繼續走高的不同格局，會逐漸消解原來民間輿論的統一性，從而對政策調整的要求出現意見分裂。

人們要平心靜氣冷靜對待，不要為所謂的拐點，歡呼雀躍。對于百姓來講，拐點出現，你能買的起房子嗎?我相信許多人會說：“買不起!”事實也是如此!因為，當房價上漲到每平米8萬，即使下降50％，每平米4萬，這也是拐點。您能說，您買的起?

老百姓有理由說，我們不需要這樣的拐點。

《焦點訪談》有一句經典的開場白：“用事實說話”。這個事實不僅僅是局部性的事實，它應該是全國性的事實。要想證明房價下降，必須出具讓人信服的統計數據，而不是個別案例調查。個案能說明什么?只能說明廣州、深圳的房價已經達到了天花板，再漲還要漲上天不成?何況，全國絕大部分城市面對的是畸高的房價，為其出現一點點調整而興奮顯然為時太早。而且，物價上漲的狀態下，民眾工資并沒有上漲，其相對于房子的剩余購買力不是提高而是降低了。為什么購房的觀望情緒增加?有些人說民眾對房價下降有心理預期，其實還有一點沒有講，因為物價上漲，民眾對將來的擔憂逐漸增加，已經沒有那么多錢用來購房，這也是為什么2007年11月份儲蓄存款增加的原因之一。

對于房價是否下降的判定，不能只看絕對值，需要看相對值，要看是不是有更多的人可以買得起房子。退一步講，即使是房價出現拐點的說法成立，這個拐點也不是走向下降，而是趨于房價保留在現有高度，或者說是房價從“快牛走向慢?！?。因為調控政策的目的不是讓房價急速下降，否則整個經濟體系不可能承受得起，而是令其在民意壓力之下不要過于囂張，需要與社會現狀以及以民為本的執政理念協調起來。

拐點是假摔

俗話說，從南京到北京買的沒有賣的精。面對政府的一次次調控，開發商使出了渾身解數，政策不是被束之高閣，就是讓其軟著陸。此次，不能不讓人想到開發商此舉是假摔。

面對居高不下的房價，政府又一次加大了調控力度。并且明確了思路。開發商的此舉，無疑又是化解政府調控打出的“太極拳”，以柔克剛；同時，迷惑輿論，迷惑民眾。這也是開發商與政府的博弈時使出的一招：“假摔”。

近四年來，房地產價格都是在調控后出現短暫的下降，一旦房地產調控效應釋放后，房價反彈的更厲害，不知道有多少人因為觀望而延遲買貴房或買不起房，其中苦樂，只有自己心知肚明。拐點其實是開發商放下的煙幕彈，不過是為了在房產新政的緊縮下低調過冬，而真正的目的是為了在未來掀起新一輪漲價熱潮積蓄力量。

此外，近幾年，每逢歲末年初，有不少城市房子不好賣了，其實是銀行在年底收緊房地產信貸。為了控制房地產購買力過旺，所以采取一些限制措施。到年底，很多銀行的抵押貸款額度已經用完，所以年底之前不是提高首付的問題，而是沒錢貸的問題，所以目前購買力就暫時停止。會不會造成購買力萎縮?許多人覺得不會。倒是擔心春節后會有一次房價的劇烈反彈。去年也出現過這種情況，這是每年周期性的表現。

拐點是否來臨，有總比沒有好。房價沒有永遠上漲的道理，但拐點的真正來臨，則是房地產市場健康發展之時，目前大呼拐點，為時尚早。

觀點

上海證券報資深記者時寒冰：“如果房價真的持續上漲十年，那么，能買得起住房的只能是少數億萬富翁和一些年薪上千萬的高管，現在的白領階層也將面臨無家可歸、露宿街頭的窘境。當絕大多數人都因買不起房而被排擠出市場之外的時候，市場將失去效率和公平，社會將失去最起碼的溫情。這只會導致兩種結局：一是房市崩盤，房價在泡沫的破滅聲中現出本來的價值。二是社會動蕩，甚至可能兩種情形一起出現?！?/p>

中國土木工程協會會長、原建設部副部長譚慶璉：“衡量房地產業是否持續健康發展，標志是是否實現多數家庭購買和承租普通商品房。中國有80％的普通老百姓，現在房價與人們的收入不成比例。在國外，房價一般是家庭收入的5倍，而在我們很多城市，房價卻是家庭收入的10倍乃至20多倍。”

社科院金融所金融發展與金融制度研究室前主任易憲容：“國內房價暴漲已經有一個時候了，中國是不是只有上漲而不可下跌的房價，這豈不是與市場的基本規則相違背嗎?就如目前的股市一樣，早些時候不也是有多少人在說中國的股市會如何如何嗎?股市的價值應該如何來重估嗎?但市場給予的答案是誰也逃脫不了市場基本規律，市場的價格永遠是上下波動的，從來就沒有只漲不跌的價格?！?/p>

華遠集團總裁兼北京市華遠房地產股份有限公司董事長任志強：“從人口結構看中國的房價會至少再漲十年，從城市化和中國經濟的宏觀看，也許會再漲更長的一段時間。但只要人們的收入增長大大的快于房價的增長，市場就不但會健康發展，而且也是合理的?！比沃緩娺€說：“中國第一次房價暴漲來自土地實行有償出讓制度；第二次上漲來自外銷商品房推動；第三次上漲來自貨幣化改革之后的需求市場化；第四次上漲則來自土地供給制度變化(包括招拍掛制度與緊縮土地供給)?！?/p>

深圳市社科院城市運營主任高海燕說：“我認為十七大以后，國家宏觀調控的意圖很明顯，不會允許因為銀根放松而出現樓價上漲的局面，肯定會出新的政策，2008年繼續加息是肯定的，還有物業稅一直是懸在房地產業上空的一把劍。”

商業地產：小戶型與商務公寓嫁接

去年，中國商業聯合會發布了《2006年－2007年中國商業十大熱點展望》，認為2008年前后我國商業地產開發將達到高峰，超速發展、過度開發所導致的負面效應將成為商業領域的熱點問題。很顯然，中國的商業地產已經步入了高速發展的軌道。但是，同時也面臨著發展的困境，泡沫已潛伏其中，很可能隨時破裂。有專家指出，商業地產一旦投資失敗將帶來十分可怕的后果。

據有關資料顯示，過去許多商業地產的開發，少則十幾萬平米，更有甚者達幾十萬平米。除一些少數大城市中少數的成功案例外，絕大多數因各種原因都“虛位以待”。近期，政府加大了對房地產市場的調控力度，新政頻頻出臺，雖未涉及商業地產，但眾多投資者持幣觀望加劇。有鑒于此，在風起云涌的樓市，開發商也是絞盡腦汁，以期開發出既適合市場又能盈利的項目，小戶型親密商務地產的新趨勢、新模式應運而生，趁機而舞。

小戶型商務地產面積較小，還不能完全達到開發商對投資回報的期望值。于是在做足商鋪文章的同時，開發商還向天上發展，向空中要效益。城市中心區的小戶型商務公寓模式就成為開發商的首選。小戶型商務公寓的戶型一般都在30-70平方米左右，最小的僅20多平方米。在銷售上一般都采取總價控制策略，使購房者對總價能夠接受。有專家指出，小型商務公寓必須具備以下條件，才能獲得良好的回報：

配套系統優質完善。商務公寓應處于交通便捷之處，周邊最好有軌道交通支撐，因為成長型公司的職員十分看重軌道交通的便利。周邊應有濃郁的商業、文化氛圍。

內外結構要合理。商務公寓應是專為中小公司量身打造的。其外立面簡潔現代，采用高級面墻或玻璃幕墻，與純粹的寫字樓并無二致。商務公寓的內部結構也比較合理，采用大跨度預應力結構，戶內隔墻可隨意拆改，盡量滿足辦公需求。有些商務公寓增加了衛生間的面積和數量，取消了廚房，代之以茶水間，候梯廳也變得寬敞明亮。

智能化配置與商務服務系統不能少。好的商務公寓應配合周全的商務服務系統。樓內應設立商務中心，包括訂票、訂餐、速遞等多種服務手段必須一應俱全。樓內還應配備大型會務室、多媒體、演示中心等，以供樓內公司使用。

商務公寓的智能化配置一定要到位，實現寬頻上網，這是現代化辦公的必備項目。此外，保潔、保安、電子巡更、煙感監控等，軟件手段一個也不能少。商務公寓拒絕安裝普通型民用電梯，這既關系到公司的形象，也關系到樓內縱向交通是否快捷高效。

商務樓宇的規模應在3－5萬平方米為宜，不能過小，否則難以體現出商務氛圍。3－5萬平方米是比較適宜的建筑規模。地上地下車位要充足，應至少保證每戶兩個車位以上，比住宅樓的車位數量要多。

我們應當看到，目前國內各大、中城市已形成了高級商務人士階層，這一階層擁有非?？捎^的商務消費能力，傳統的物業管理對他們來說早已不能適應其快節奏的生活，那么小戶型商務公寓應是其最佳選擇。

同時，對投資者來講，小戶型商務公寓以其靈活的銷售方式，較低的價格和較高的租金讓投資者能以低首付、高租金獲取回報。還有周邊廣泛、穩定的客源做保障，使得不少投資者對此情有獨鐘。

近幾年，土地價格一再攀升，開發商拿到手的商業用地幾乎都創了天價。奇高的商業用地成本，不通過提高容積率進而增大銷售面積和銷售額，是無法消化的。不過，將小戶型與商務公寓實現嫁接，體現了創造性，或可走出了一條成功道路。

建設社會主義新農村離不開金融業的支持——東麗農村合作銀行軍糧城支行支農記

東麗區共有七街一鎮一鄉，其中軍糧城鎮是東麗區重要的經濟重鎮，優越地理條件，借濱海新區開發開放的大好形勢，軍糧城目前已有極具規模的有占地25平方公里的泰達西區和占地12平方公里的軍糧城工業園區，現已入駐30家企業，形成一定的規模。同時也帶動了軍糧城鎮的中小企業的發展。中小企業逐漸成為國民經濟發展最重要的一支新生力量，而融資難又是制約和影響中小企業發展的重要瓶頸，東麗農村合作銀行軍糧城支行圍繞上級行堅持“立足社區，面向民營經濟中小企業，個體工商戶及城鎮居民”的經營方向，確立了做“社區型、小的零售銀行”的市場定位，支持中小企業及農戶發展和實現農村合作銀行與中小企業，農戶在平等的基礎上的合作，謀求共贏。

東麗農村合作銀行軍糧城支行結合天津經濟發展的要求，領會中央解決中小企業融資難的問題，運用軍糧城支行系統特有的產品大力度支持中小企業發展，帶動軍糧城鎮整體經濟的發展，截至2007年12月末東麗區農村合作銀行軍糧城支行共發放貸款229筆，金額達49552萬元，其中支持天津市麗興京津鋼鐵貿易有限公司和麗業鋼材加工有限公司，通過對上述兩公司的資助支持，麗興京津鋼鐵貿易有限公司07年預計實現銷售收入比2006年增加10億元，實現利潤增加500多萬元，新增就業人員400多人；麗業鋼材加工有限公司07年實現銷售收入比2006年增加2億元，實現利潤增加500萬元，新增就業人員200人，實現經濟效益，社會效益雙豐收，真正做到支農、惠農，一心一意為農民朋友，為天津市經濟發展作勁，為東麗區經濟增長出力，為軍糧城鎮的經濟發展鼓勁，搞活了軍糧城鎮的經濟，推動軍糧城鎮的經濟發展和農民增收，譜寫一曲新時代的和諧樂章……

東麗農村合作銀行軍糧城支行能成為本區的優秀行與行長鄭新的領導是分不開的。作為軍糧城支行黨支部書記，行長，行業“一把手”她自覺踐行“三個代表”重要思想。牢固樹立科學發展觀，用高尚的人格真誠團結“一班人”帶領廣大干部職工埋頭敬業、開拓創新，努力探索行業科學發展、和諧發展、率先發展有效途徑，用優質、文明、高效的服務把握金融，市場的先機和主動，用爭一流的精神塑造了行業品牌，贏得廣大客戶的認可。在信貸工作中，在支持中小企業發展貸款實行“三查制度”即企業提出貸款申請后，客戶經理入戶實地調查，落實情況，寫出真實、準確可信度極高的貸前調查分析報告。再由支行貸款審批小組集體審核，保證在3－7個工作日，給予企業明確答復，是否可以辦理貸款事宜，對于可行的企業及時組織材料辦手續，逐級上報審批，避免企業錯過使用資金時間造成經濟損失，貸后按時，定期指派專員隨時跟蹤企業資金流向，監督企業合理運用貸款，到期歸還，截至到2007年末，存款余額為175.000萬元，比2004年初存款余額增長98.591萬元，貸款余額為73.050萬元。比2004年初增長了34.350萬元，截止到年末，總收入達到5600萬元，實現利潤1500萬元。

新的一年是深化改革發展創新的一年，也是濱海新區開發開放關鍵的一年，京津城際列車的開通，更加推動天津經濟飛速發展，在此難得的歷史機遇面前，東麗區農村合作銀行軍糧城支行在東麗區農村合作銀行和鎮政府及有關各方大力支持下，事業會更發展，明天會更美好……