海外買房需慎行

在各界人士對(duì)次級(jí)債危機(jī)何時(shí)結(jié)束判斷悲觀的敏感時(shí)刻，此時(shí)“抄底”海外樓市令人憂慮。如果想投資海外房產(chǎn)，還需三思而后行。

持續(xù)近一年處于“寒冬”的美國(guó)樓市，正成為中國(guó)投資者的下一個(gè)掘金地。2007年底以來(lái)，中國(guó)投資者現(xiàn)身紐約、加利福尼亞等地購(gòu)房置業(yè)。而嗅覺(jué)敏銳的美國(guó)房地產(chǎn)公司也迅速調(diào)整營(yíng)銷策略，低調(diào)飛往中國(guó)，在北京、上海等地向富人們散發(fā)樓書(shū)。越來(lái)越多的海外房地產(chǎn)項(xiàng)目來(lái)到中國(guó)，看似遙遠(yuǎn)的海外置業(yè)其實(shí)離我們很近。那么海外項(xiàng)目與國(guó)內(nèi)項(xiàng)目有哪些不同？跨越重洋去海外買房到底有多大的投資價(jià)值？在各界人士對(duì)次級(jí)債危機(jī)何時(shí)結(jié)束判斷悲觀的敏感時(shí)刻，此時(shí)“抄底”海外樓市令人憂慮。如果想投資海外房產(chǎn)，還需三思而后行。

美國(guó)樓市創(chuàng)歷史最大降幅

美國(guó)樓市“寒冬”已持續(xù)近一年時(shí)間，美國(guó)商務(wù)部日前公布的數(shù)據(jù)顯示，去年美國(guó)的新房銷售量為77.4萬(wàn)套，比上年大降26.4%，創(chuàng)歷史最大降幅。其中去年12月，美國(guó)新房銷售中間價(jià)為每套21.92萬(wàn)美元，比前一個(gè)月下降10.9%，為過(guò)去37年來(lái)最大的同比降幅。

美國(guó)樓市經(jīng)歷了長(zhǎng)達(dá)6年的牛市。在牛市持續(xù)時(shí)，幾乎所有人都在預(yù)言：美國(guó)人的房屋擁有率只有百分之六十多，還有很大的增長(zhǎng)空間，房地產(chǎn)牛市還會(huì)繼續(xù)。在牛市會(huì)一直持續(xù)下去的設(shè)想中，不少人忍不住跳入投資銀行設(shè)的低利率和低首付的圈套中，生怕自己被前進(jìn)的房地產(chǎn)市場(chǎng)拋在身后。

然而設(shè)想終歸是設(shè)想。次債危機(jī)爆發(fā)后，美國(guó)樓市整體大跌，此前被投資銀行鼓噪冒著高風(fēng)險(xiǎn)買了房的人，終于體驗(yàn)到了過(guò)度透支的痛苦。萊曼兄弟公司最近發(fā)布的一份報(bào)告顯示，美國(guó)全國(guó)有大約220萬(wàn)人將因?yàn)闊o(wú)力還貸失去住房。這220萬(wàn)炒房大軍的下場(chǎng)將是血本無(wú)歸，其中部分人會(huì)背上一身債務(wù)露宿街頭。

雖然華人受次貸危機(jī)影響的不多，但還是有人為此傾家蕩產(chǎn)。張先生是位退休商人，他在邁阿密買了兩棟公寓，每棟公寓的價(jià)格是50萬(wàn)美元。隨著次債危機(jī)的到來(lái)，不得不放棄他的20萬(wàn)美元訂金，并且償付在地產(chǎn)泡沫時(shí)所置產(chǎn)業(yè)的貸款利息，這次“炒房”給他帶來(lái)了20萬(wàn)美元的損失。

張先生還算幸運(yùn)，因?yàn)楹侠碛?jì)算了自己的支付能力而沒(méi)有破產(chǎn)之憂。但很多中低收入“炒房者”就沒(méi)那么幸運(yùn)了，房地產(chǎn)泡沫破裂不僅使他們損失金錢，還因此破產(chǎn)而失去了他們的居所。

國(guó)人“抄底”聚焦紐約、加州

美國(guó)樓市一降價(jià)，把中國(guó)的房?jī)r(jià)打出了原形。每套21.92萬(wàn)美元的價(jià)格，比北京、上海、深圳的房?jī)r(jià)要便宜多了，在這些地方，21.92萬(wàn)美元充其量只能買小戶型的限價(jià)房。而且，美國(guó)的房子一般都是中國(guó)所說(shuō)的別墅，是包含土地價(jià)格的，如果考慮到美國(guó)的人均收入是中國(guó)的30倍左右，美國(guó)的房?jī)r(jià)可以說(shuō)便宜到家了。也難怪中國(guó)的富人磨刀霍霍，要去美國(guó)抄一把底了。

“近些年中國(guó)富裕階層數(shù)量和資產(chǎn)規(guī)模大幅膨脹，和幾年前相比不可同日而語(yǔ)，投資眼光也更具國(guó)際性。”國(guó)際知名咨詢公司波士頓(BCG)發(fā)布的最新報(bào)告顯示，資產(chǎn)達(dá)到百萬(wàn)美元的中國(guó)家庭數(shù)量在過(guò)去5年里翻了一番，達(dá)到31萬(wàn)戶，中國(guó)成為財(cái)富增長(zhǎng)最快的國(guó)家。

事實(shí)上，去美國(guó)樓市“淘金”的不僅僅是中國(guó)投資者，湘財(cái)證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家金巖石表示：“美元的加速貶值和美國(guó)的房?jī)r(jià)下跌鼓勵(lì)海外人士赴美購(gòu)房，目前由于歐元兌美元大幅度升值，歐洲人到紐約買公寓的越來(lái)越多，大有國(guó)內(nèi)‘溫州購(gòu)房團(tuán)’的氣勢(shì)?！?/p>

去年在股市斬獲頗豐的張先生，對(duì)他剛在紐約投資的公寓頗為滿意，“離雙子大廈的遺址很近，一平方米才兩萬(wàn)美元出頭兒，比2006年至少便宜了好幾千美元”。這不是張先生的惟一一次出手，他同時(shí)還在新加坡購(gòu)置了房產(chǎn)，下一步需要做的就是等合適的時(shí)機(jī)再把房子賣出去。

記者了解到，中國(guó)投資者目前進(jìn)軍美國(guó)樓市主要集中在紐約、加州等熱點(diǎn)地區(qū)，關(guān)鍵是他們?cè)谛睦砩蠈?duì)這些地區(qū)相對(duì)熟悉。部分美國(guó)房地產(chǎn)公司也將目光投向中國(guó)，在北京、上海等地散發(fā)樓書(shū)，極力吸引中國(guó)富裕人士去美國(guó)置業(yè)。讓雙方握手的正是美國(guó)次債危機(jī)帶來(lái)的所謂抄底機(jī)會(huì)。

海外房產(chǎn)具有三個(gè)特點(diǎn)，一是風(fēng)險(xiǎn)小回報(bào)穩(wěn)定；二是永久業(yè)權(quán)，世代相傳；三是退休、度假必備居所。這些因素吸引越來(lái)越多的富裕階層嘗試了解并投資海外房產(chǎn)。

有專家預(yù)測(cè)，如果美元對(duì)人民幣的匯率下降到1比6.5，中國(guó)人到美國(guó)加州買房將“蔚然成風(fēng)”。雖然住房市場(chǎng)的國(guó)際化已經(jīng)日趨明顯，中國(guó)房?jī)r(jià)上漲和貨幣升值對(duì)應(yīng)于美國(guó)的房?jī)r(jià)下跌和貨幣貶值，已成為國(guó)內(nèi)投資者去美國(guó)置地的動(dòng)力。不過(guò)，投資者一定要對(duì)海外購(gòu)房的風(fēng)險(xiǎn)有清醒的判斷。

出租當(dāng)房東并不簡(jiǎn)單

紐約是個(gè)寸土寸金的城市，當(dāng)前華人房地產(chǎn)市場(chǎng)與普通的美國(guó)人有很大的區(qū)別。華人投資美國(guó)房產(chǎn)市場(chǎng)，有的是準(zhǔn)備將來(lái)把房屋留給子女，有的則準(zhǔn)備養(yǎng)老。而在房屋空置期間，一般都打算出租給房客。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，美國(guó)出售的房屋中有近30%是被人買去作為投資，而不是自己居住。華人能在美國(guó)當(dāng)房東，多是移民時(shí)間較長(zhǎng)，工作比較穩(wěn)定，收入較高的事業(yè)成功人士。家住紐約皇后區(qū)的李先生擁有3套住房，他目前所住的一套是面積最小、質(zhì)量較差，交通也不太便利的兩層獨(dú)立小樓，而在曼哈頓島上的2套豪華公寓，則分別出租給常駐聯(lián)合國(guó)的外國(guó)外交官。根據(jù)合同規(guī)定，李先生每月能有7500美元的房租收入，而且只收現(xiàn)金，不要支票。

雖然當(dāng)房東的收入來(lái)源比較穩(wěn)定，但是許多當(dāng)了房東的人卻說(shuō)，投資房產(chǎn)賺大錢沒(méi)那么容易。華人靠出租房產(chǎn)賺錢，不僅要懂美國(guó)復(fù)雜的政策法規(guī)和投資、金融管理等條例，還要能當(dāng)水管工、泥瓦匠、電工，要會(huì)鋪地毯、修閣樓、刷墻、裝門鎖、通下水道等雜活，要百能百巧。除此之外，更要會(huì)登廣告、找房客、談條件，這些事都絕不是想象中那么簡(jiǎn)單。

投資移民不一定非要買房

前段時(shí)間在杭州亮相的一個(gè)瑞典項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)商推出的是瑞典卡爾馬市某商貿(mào)城的一個(gè)40平方米商鋪+70平方米公寓，“只要商鋪經(jīng)營(yíng)滿2年，你就可以獲得瑞典永久居留權(quán)?！蓖平槿苏f(shuō)。誘人的除了房產(chǎn)還有移民目的國(guó)：瑞典國(guó)內(nèi)有40多所高等院校，并實(shí)行免費(fèi)教育；有終生的社會(huì)福利保障；28%的基本稅率是世界上最低的公司稅率之一……這些都讓人心動(dòng)。

而事實(shí)上，申請(qǐng)移民并不一定要在國(guó)外買房子。當(dāng)記者咨詢英國(guó)駐上海領(lǐng)事館簽證處相關(guān)問(wèn)題時(shí)，工作人員發(fā)回了非常詳細(xì)的移民英國(guó)的具體條件，其中投資性移民最重要的一點(diǎn)是必須有“不少于100萬(wàn)英鎊的投資資產(chǎn)”，雖然房產(chǎn)投資也可以計(jì)入投資資產(chǎn)，但這并非是必要條件。在對(duì)移民英國(guó)條件的解答中，領(lǐng)事館有明確的回答：你不需要在英國(guó)擁有房產(chǎn)，但你必須在英國(guó)居住滿一定時(shí)間。

據(jù)了解，目前比較熱門的移民國(guó)家，如加拿大的投資移民辦理要求是3年以上經(jīng)商管理經(jīng)驗(yàn)，個(gè)人資產(chǎn)達(dá)80萬(wàn)加幣(約合人民幣500萬(wàn)元)，投資12萬(wàn)加幣(不返還)或40萬(wàn)加幣(5年后無(wú)息返還)；澳大利亞的要求是在澳洲成立公司，進(jìn)行商貿(mào)運(yùn)作或者購(gòu)買75萬(wàn)澳元4年期政府債券；德國(guó)的要求是在德國(guó)注冊(cè)公司，進(jìn)行商貿(mào)運(yùn)作，注冊(cè)資金不低于25萬(wàn)歐元。顯然，這些國(guó)家在辦理簽證時(shí)并不把在當(dāng)?shù)刭?gòu)買房產(chǎn)作為移民條件。

海外買房 功課要做足

目前，購(gòu)買或有意向購(gòu)買海外房產(chǎn)的國(guó)內(nèi)投資者正在形成一個(gè)越來(lái)越具規(guī)模的群體，但在國(guó)內(nèi)不同地域不同城市的房產(chǎn)投資差異性尚且如此巨大，海外投資更面臨國(guó)與國(guó)之間不同的政策法規(guī)環(huán)境，以及匯率變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)，投資更需要謹(jǐn)慎。

投資海外房地產(chǎn)項(xiàng)目首先要考慮房?jī)r(jià)，看價(jià)格是否在承受能力范圍內(nèi)，更要注意綜合成本。有些海外樓盤的單價(jià)雖然不貴，但由于國(guó)外購(gòu)房的按揭貸款通常采用浮動(dòng)利率，所以利率水平對(duì)于持有房屋成本的影響也是很大的。

而除了租金收入，最影響海外投資回報(bào)的就是增值能力。比如兩年前加拿大的某土地項(xiàng)目每畝售價(jià)僅14萬(wàn)元人民幣，低廉的價(jià)格曾經(jīng)引起不少投資者想到加拿大去做“地主”。實(shí)際上，雖然加拿大是一個(gè)土地私有化的國(guó)家，可以取得永久的土地和房屋的所有權(quán)，但是它的土地開(kāi)發(fā)由政府統(tǒng)一規(guī)劃，如果開(kāi)發(fā)計(jì)劃沒(méi)有延伸到你所購(gòu)買的區(qū)域，那么這塊土地就不值錢。

此外，投資者還要考慮發(fā)展商的可靠性和營(yíng)業(yè)記錄，以及當(dāng)?shù)卣畬?duì)外國(guó)人擁有當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)的產(chǎn)權(quán)管制。在某些國(guó)家，外國(guó)人買賣房地產(chǎn)都需要經(jīng)過(guò)當(dāng)?shù)卣膶徟?，而且非公民往往不?zhǔn)在當(dāng)?shù)負(fù)碛杏谰玫仄醴慨a(chǎn)。

美國(guó)樓市不好抄底

在美國(guó)，針對(duì)樓市的著名研究機(jī)構(gòu)和大牌分析師不計(jì)其數(shù)，美國(guó)人即使受次債危機(jī)沖擊，仍然是“瘦死的駱駝比馬大”，還不至于到了買不起房的地步。美國(guó)人持幣觀望本身就說(shuō)明，他們對(duì)樓市的下跌空間依然有比較大的預(yù)期。這種預(yù)期體現(xiàn)在兩個(gè)方面，一是下跌的時(shí)間，二是下跌的幅度。至少出于對(duì)這兩點(diǎn)的顧慮，才導(dǎo)致了美國(guó)樓市的低迷。

從時(shí)間上看，樓市的漲跌是有一定周期的。日本的住房市場(chǎng)從20世紀(jì)90年代開(kāi)始衰退，到真正開(kāi)始筑底，整整下跌了近15年。在美國(guó)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的漲跌周期可能更令人望而生畏。從1818年至今190年的周期來(lái)看，美國(guó)樓市價(jià)格的起伏周期平均在18年左右。簡(jiǎn)而言之，樓市在上漲周期中要延續(xù)18年左右，在下跌周期中同樣要延續(xù)18年左右。這一周期性特點(diǎn)是通過(guò)對(duì)美國(guó)最完備的房?jī)r(jià)走勢(shì)數(shù)據(jù)庫(kù)總結(jié)的?，F(xiàn)在，美國(guó)的樓市剛剛調(diào)整不到兩年，一旦進(jìn)去被套，就要老老實(shí)實(shí)地等待10多年——假如房?jī)r(jià)仍然根據(jù)歷史周期演繹的話。那么，中國(guó)那些擅長(zhǎng)炒短線，進(jìn)去后就恨不得房?jī)r(jià)連夜上漲百分之幾的投資者，有如此的耐性嗎？

美國(guó)的房?jī)r(jià)與中國(guó)房?jī)r(jià)不同之處在于，無(wú)論其處于上漲周期還是下跌周期，其走勢(shì)都顯得比較平穩(wěn)。在到1979年見(jiàn)頂?shù)拿绹?guó)樓市周期中，整個(gè)上漲周期完成，美國(guó)房?jī)r(jià)也不過(guò)上漲15%。這一數(shù)據(jù)可能會(huì)令國(guó)內(nèi)的投資者大吃一驚。因?yàn)檫@種漲幅放在中國(guó)根本不能叫漲，深州市房?jī)r(jià)去年半年的漲幅就超過(guò)了50%。

此外，美國(guó)次貸危機(jī)正在蔓延，其影響比此前預(yù)料的嚴(yán)重，不僅引起世界股市大幅波動(dòng)，也令美國(guó)實(shí)體經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩的聲音漸增。對(duì)選擇此時(shí)投資美國(guó)房地產(chǎn)是否恰當(dāng)，業(yè)界也存在懷疑。

美國(guó)要從次貸危機(jī)中平安脫身并非易事。2007年末美國(guó)次級(jí)債總量約1.5萬(wàn)億美元左右，其中風(fēng)險(xiǎn)較高的結(jié)構(gòu)性產(chǎn)品接近50%，約7500億美元。但次級(jí)債的損失遠(yuǎn)不僅如此。2007年爆發(fā)的次級(jí)債風(fēng)暴只是信用危機(jī)的冰山一角，大量潛在的風(fēng)險(xiǎn)可能因次貸而擴(kuò)散：導(dǎo)致金融機(jī)構(gòu)資產(chǎn)狀況的進(jìn)一步惡化，危及美國(guó)公司的資本充足率等等。

對(duì)于樓市來(lái)說(shuō)，雖然它是次債危機(jī)爆發(fā)的引擎，但它也僅僅是一個(gè)開(kāi)始。沒(méi)有誰(shuí)知道未來(lái)會(huì)怎樣，在存在著巨大不確定性和風(fēng)險(xiǎn)的市場(chǎng)，暫時(shí)的逃避或許是最好的選擇。多次對(duì)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行周期發(fā)出準(zhǔn)確預(yù)言的國(guó)際投資大鱷羅杰斯，已經(jīng)將其在美國(guó)所有的房產(chǎn)都出售一空，移居到了新加坡。他的理由是，今年年底前金融市場(chǎng)會(huì)更糟糕，美國(guó)經(jīng)濟(jì)可能將陷入一段時(shí)期以來(lái)最糟糕的衰退時(shí)期，目前美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)正在經(jīng)歷美國(guó)歷史上，甚至是世界歷史上最壞的地產(chǎn)泡沫時(shí)期。他認(rèn)為還會(huì)有更多問(wèn)題揭露出來(lái)，有更多虧損的事件暴露出來(lái)。

顯然，美國(guó)樓市的底不是那么好抄的。如果美國(guó)樓市的底部形態(tài)已經(jīng)顯現(xiàn)，美國(guó)人還用千里迢迢跑到中國(guó)散發(fā)樓市廣告單？日本人過(guò)去曾經(jīng)做過(guò)到美國(guó)抄底的買賣。在日元升值的過(guò)程中，他們到美國(guó)瘋狂購(gòu)置房產(chǎn)，但最終結(jié)果不僅沒(méi)有賺到錢，反而連本都吐出來(lái)給了美國(guó)人。因此，這次美國(guó)樓市雖然下跌，美國(guó)人不斷招手讓日本投資者去抄底，日本投資者則反應(yīng)十分冷淡。根據(jù)花旗銀行的預(yù)計(jì)，美國(guó)房地產(chǎn)至少要到2009年年底才會(huì)回暖，如果想投資美國(guó)房產(chǎn)，還需三思而后行。