透過０７顛覆性詞匯看０８地產走勢

從1998年到2007年，中國的房地產市場經歷了長達十年的飛速發展，繁榮了經濟的同時也造就了無數的富豪。作為國民經濟的支柱產業，房地產做出了莫大的貢獻。

2007年，房地產市場驟然出現了井噴之勢，高達每平米上萬元甚至幾萬元人民幣的樓盤在各地涌現，“地王”也成為了2007年地產圈的流行詞匯。房價高企，國內投資渠道的缺乏讓資金大量流入房地產市場，再加上國際“熱錢”的涌入，房市和股市神話一樣，成為了高額回報的投資行業。

2007年中國房地產市場的泡沫化趨勢引起了各方的關注，年終中央經濟工作會議制定的貨幣從緊政策調控信號強烈，部分一線城市房價應聲而落，近日央行2007年內的第六次加息讓調控效果更加明顯。雖然國家在2007年對房地產市場的調控曾被人調侃為“空調”，但年底調控力度的驟然加強引起了人們對2008年“調空”房地產市場的擔憂：融資渠道的單一和銀根緊縮讓高負債率的房地產企業從2007年的“地王”轉而面臨2008年的“死亡”威且力；為了生存和發展，有越來越多的房地產企業加入了二三線城市的爭奪……

面對十年來首次從緊的貨幣政策和奧運經濟的周期，中國房地產企業將何去何從?地方政府的發展沖動、開發商的逐利本能和中央政府的調控將會進行怎樣的博弈?種種跡象表明，2008年的中國房地產市場，注定會與以往不同。

多方利益博弈：

調控→空調→調空?

2007午，針對國內房地產市場的無序競爭和房價的飛速上漲，國家宏觀調控重拳迭出：

1月17日，國家稅務總局下發《房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》。通知宣告自2月1日起從嚴征收土地增值稅；

3月17日，央行宣布，3月18日起，同步上調金融機構人民幣存貸款基準利率0.27個百分點，打響了全年六次加息的第一槍；

6月10日，商務部、國家外匯管理局發布《關于進一步加強、規范外商直接投資房地產業審批和監管的通知》。通知強調，外商投資內地房地產項目必須通過審批。與此同時，未來所有由地方部門審批的外資房地產公司必須上報商務部備案。四個月后，國家發改委聯合商務部發布了《外商投資產業指導目錄(2007年修訂)》，進一步限制外資進入二級市場；

9月27日，央行、銀監會共同發布《關于加強商業性房地產信貸管理的通知》，嚴格規范住房消費貸款管理，明確貸款首付款比例和利率水平應隨套數增加而大幅度提高，具體提高幅度由商業銀行根據貸款風險管理相關原則自主確定……

以12月初的中央經濟工作會議為界，國家有關部門在金融、土地、稅收、住房保障等各個方面出臺了宏觀調控的組合拳。中央調控的態度和決心毋庸置疑，但調控效果如何呢?

作為國家調控重點的房價，似乎充滿韌性，在2007年一波波的調控風暴中逆勢而行，和中國股市的火爆并肩前進。

國家發改委價格司司長曹長慶在接受中國政府網在線訪談時透露，2007年11月份，中國七十個大中城市房屋銷售價格同比上漲百分之七點五，新建商品住房銷售價格同比上漲百分之十二點二；今年1至11月，中國七十個大中城市房屋銷售價格同比上漲百分之七點三，其中，新建商品住房銷售價格同比上漲百分之七點九。

于是，有人把2007年的房地產調控稱之為“空調”。

分析人士指出，中央的調控政策如果更多地把著眼點放在遏制房價上漲上，則根本無法緩解目前供不應求的現狀。只有尊重經濟的基本供求規律，加大力度提高兩限房、廉租房、經濟適用房、小戶型等保障型住房的比例，加大打擊囤地捂盤等行為才是調控手段應該重視的根本問題。

在保障性住房體系建設方面，國家不可謂不重視。2007年3月5日召開的十屆全國人大五次會議開幕會上，溫家寶總理發表講話指出：房地產業對發展經濟、改善人民群眾住房條件有著重大作用，必須促進房地產業持續健康發展。業界一致認為，講話明確了2007年房地產調控的總體思路，把解決低收入家庭的住房問題放在了突出位置。

2007年8月7日，《國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》出臺。這一《意見》被業界稱為“24號文”，它標志著政府住宅調控思路的轉變，其關鍵是要建立多層次住房保障體系，加快住房分類供應體制的實施。11月，《廉租住房保障資金管理辦法》，《廉租住房保障辦法》，《經濟適用住房管理辦法》等具體操作辦法陸續出臺。

我們在為中央的調控努力擊節叫好的同時，也在關注著政策的落實。在北京，一些本來為解決中低收入家庭住房問題的經濟適用房卻成為了個別富人的賺錢工具，偽造一份假的低收入證明，購買經濟適用房之后賺取差價，已經成為部分炒房者“公開的秘密”。筆者租住的經濟適用房小區亦是如此，全部售罄的房子卻入住率很低，筆者經常存上下班高峰時獨享一部電梯，即便是小區內的居民，也有開著寶馬、奧迪、奔馳等豪華車的“中低收入”人員山入。

在很多地方，土地收益占財政收入的比例高達40％，直接導致了個別地方政府為了財政收入而和開發商聯手違規操作的現象，廣東地產巨頭碧桂園就曾因在張家界當地政府的“協助”下涉嫌“零地價”拿地遭到有關部門調查。

具體到房地產金融政策上，提高購買第二套住房的首付比例對實力雄厚的炒房團幾乎造不成什么影響，即便資金不充裕，也會通過“加按揭”的方式來買現資金剝離以投資下一套他房；一些開發商為了自身利益甚至和商業銀行“合作”實施“假按揭”，即把生產建設貸款轉為住房消費貸款來解決資金來源。央行副行長劉土余存加強商業性房地產信貸管理專題會議上鄭重提出，要堅決打擊假按揭、轉按揭和加按揭等鉆政策空子的行為。

2007年12月初，中央經濟工作會議的召開無疑是標志性的事件，2008年從緊的貨幣政策發出了強烈的調控信號。

12月11日，中國人民銀行、銀監會聯合發布《關于加強商業性房地產信貸管理的補充通知》 (以下簡稱《補充通知》)，明確了以借款人家庭為單位認定房貸次數，這更是被定義為2007年房地產調控的轉折。

連續的調控組合拳終于令深圳、上海、廣州等城市房價有所回落，交易量大幅下挫，房地產股的下跌、土地拍賣的流拍、“捂盤”“捂地”等現象退潮都讓人們看到了2008年房地產市場回歸理性的希望。

可以預見的是，2008年，存款準備金率的提高和按季度有節奏地控制貸款發放政策讓開發商迫于資金的壓力不得不加快銷售以增加市場供應來加速資金流動，炒房團為了規避風險從市場退出，保障性住房政策落實力度的加大等因素將會使房地產市場供不應求的局面得到緩解。

銀根緊縮、地根緊縮、《補充通知》等政策引起的房價松動讓人們看到了暫時的調控成效，但也有分析人士提出了對“調空”的擔憂：即大批房地產企業由于資金鏈的斷裂不得不從市場退出；房產交易量的萎縮也會讓很多以“炒房”為主要收益的房地產經紀公司難以為繼，一夜之間崩盤的深圳中天置業就是一例；銀行呆壞賬的大量出現必然會引起銀行利益的受損。

因此，2008年的中央調控政策必須要找到一個均衡各方利益的平衡點。面臨奧運經濟的拉動，既要防止經濟過熱，又要避免調控力度過大造成房地產業的崩盤，畢竟房地產作為關聯度極大的產業，牽一發而動全身。

面粉貴過面包：

地王門→生死門?

不求最好，只求最貴?土地作為一種價格高昂的特殊商品，在2007年受到了房地產企業的熱烈追捧，天價“地王”也在各地不斷涌現。

2007年7月12日，廣東省東莞市土地交易中心，萬科以26.8億拿下東莞塘廈大坪地塊，成為廣東“新地王”；

7月24日，北辰實業聯合北京城開以92億元的天價中標湖南長沙城北新河三角洲地塊，成為“中國地王”，僅僅這一塊地王地，就給北辰帶來了380萬平方米建筑面積的土地儲備；

11月8日，上海青浦區一塊14.4公頃的地塊，被重慶龍湖地產有限公司以15.42億元一舉拍得，以高出底價11.42億元的高價成為上海郊區“地王”……

2007年，全國各地的房地產開發商們通過大肆圈地，卷入一場以土地價格大漲為賭注的豪賭。

針對開發商囤地和“地王”頻出的狀況，全國大小媒體對開發商們進行了大規模的討伐，一致認為房企的囤地不建所造成的供應量減少是房價高企的重要原因，各地“地王”的不斷涌現進一步推動了地價的上漲，形成了地價推高房價，旁價又帶動地價的惡性循環；

9月28日，國土資源部發布了《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規定》(39號令)，該《規定》強調，受讓人必須付清整宗地全部土地出讓金后，方可領取國有建設用地使用權證，未按合同繳清土地全部出讓金的，不得按出讓金繳納比例分期發放建設用地使用權證書。這一政策不僅規范了拿地程序，還將大大打擊部分開發商蓄意囤積土地行為。這一釜底抽薪的政策讓以往開發商以小博大、囤地不建的行為遭到沉重打擊。

萬科董事長王石在接受CCTV《經濟半小時》采訪時表示，萬科在2008年以后決不做“地王”，與其說是王石支持國家的調控政策，更不如說是明哲保身之舉。

有評論指出，在媒體和國家政策的雙重壓力下，房地產企業已經集體遭遇“地王門”。

事實上，開發商之所以甘冒巨大的風險高價拿地，一方面是出于對國家經濟持續高速發展的判斷，基于對未來地價上漲的良好預期，房企可以通過土地轉讓和延時開發獲取最大的收益，而且可以將成本轉嫁給市場來抵消高地價的風險；

另一方面，在面臨行業冼牌的特殊時刻，將有大量地產企業被淘汰，萬通地產董事局主席馮侖就認為未來幾年僅有3～5％的房企可以存活。所以未來的房地產市場是大象跳舞的市場，而在激烈競爭中脫穎而出的唯一辦法就是自己成為“大象”，作為房地產企業賴以生存的土地資源，必然會成為大家爭奪的焦點。

問題存于，房地產企業是否有能力承擔囤積大量土地的成本，商業銀行是否甘愿冒著巨大的風險為房企提供資金支持。隨著39號令的出臺，非上市房企購置土地的自籌資金比在不斷下降，大部分被乏自銀行貸款。由焦點房地產網委托，北京師范大學金融中心完成的《中國房地產土地囤積及資金沉淀評估報告》報告顯示，銀行每發放4元涉及房地產的貸款，就有1元被直接或者間接沉淀在土地上。一旦房地產市場出現波動，房企囤地的機會戰本大增，商業銀行的風險系數也會大大提高。

有關調查顯示，中國地產企業的平均負債率高達70％以上，遠遠高于歐美國家30％左右的比例，如果不能妥善解決融資問題，囤地不建的高昂成木和銀行緊縮的銀根將會使絕大多數地產企業陷入資金匱乏的困境。2007年風光無限的“地王”就會變成“債王”甚至直接“死亡”。

因此一些未雨綢繆的房地產企業開始考慮各種辦法來拓寬融資的途徑，比如說上市。2007年股市中房地產板塊曾經表現強勁，碧桂園、遠洋地產、soho中國、奧園地產先后登陸香港聯交所；華遠地產經歷了一年多的艱苦談判，借殼SST幸福獲證監會“有條件通過”；鑫苑(中國)置業有限公司更是以黑馬姿態突然殺出，在紐約證券交易所掛牌，成功募資3億美元。

在遠洋地產上市發布會上，遠洋地產總裁李明曾經表示，遠洋地產能引來高盛及摩根士丹利作為上市保薦人和恒基兆業地產公司主席李兆基等投資者的追捧，主要是投資方看重了遠洋地產是中國+房地產+國企幾大利好標簽的結合體，這也從側面反映了國際資本對中國房地產市場的看好。

但隨著中央調控信號的發出，中國房地產金融市場的形勢早已不是一片大好，統計顯示，92只地產股在2007年12月中旬五個交易日內A股市值下降了1477.73億元，市值降幅達13.39％曾經風光無限的地產股不再堅挺。

2007年11月15日，碧桂園控股有限公司發布公告，稱“由于金融市場情況不穩定”，原定的優先票據發行計劃將被推遲，該公司發行美元債券的計劃就此擱淺。雖然不排除美國次級債對國際金融環境的負面影響，但也從側面反映了國際投資者對中國房地產市場發出的警戒。

分析人士指出，隨著中央調控力度的加強，2008年房地產行業將會陷入“寒冬”。在融資問題上，中國房地產企業可能會在2008年遭遇“生死門”。

面對房地產企業明年可能會遭遇的融資困境，國家有關部門鼓勵房地產企業通過拓寬融資渠道來解決資金問題。中國人民銀行副行長吳曉靈在2007年“中國房地產金融論壇”上明確提出，要盡快拓展房地產企業融資渠道，提高房地產企業自有資金比重，以解決現有房地產融資體系發展不平衡問題，并且鼓勵房地產企業發行項目債券來解決暫時的資金困難。

已經有部分地產企業走到了前列，在2007年年初內地金融機構獲準赴港發行人民幣債券不久，內地上市地產公司合生刨展即通過瑞信在港發行可換股的人民幣債券，開創了內地上市公司在港發行債券的先河；恒大地產、碧桂園地產等上市公司也步合生創展后塵，開始了發行國際債券的試水。

中央財經大學金融證券研究所所長韓復齡認為，我國的房地產融資應當由單純依賴銀行逐漸走向多元化，形成上市、股權融資、兼并收購、信托計劃等多元的金融支持。

美國格林證券有限公司首席經濟學家孫飛博士同時認為，必須加快房地產直接融資市場的建設，積極推進資本化、國際化。信托、REITs、銀行，再加上資本市場，應成為房地產組合融資模式的主流。

2008年，貴幣從緊的政策讓2007年風光無限的房地產企業驟然遭遇“斷奶”之虞，如何邁過“生死門”，解決明年的融資困境，是中國房地產企業必須解決的現實問題。

戰術配合戰略：

—線城市→二三線城市

北京、上海、深圳、廣州等經濟高速發展的一線城市，一直以來是房地產企業的必爭之地。全國排名前20位的房地產企業幾乎都在一線城市已經或者即將進行多個項目的開發，旺盛的需求、不斷上漲的房價是房企們看好一線城市的動力。

但隨著宏觀調控力度的加強，土地、信貸雙雙收緊，一線城市的房地產市場首當其沖的受到了強烈的沖擊，房地產企業把重心放在一線城市的競爭并非明智之舉。

其實在2007年，早已有房地產企業看到了二三線城市巨大的開發潛力，把二三線城市的布局當作企業未來的發展戰略重心。

曾有人調侃：2007年的獲得高速發展的房地產企業，不是選擇上市就是選擇了進軍二三線城市。在2008年，經濟發展潛力巨大、土地成本低廉、需求相對穩定、市場回報率高的二三線城市同樣是房企需要緊緊抓住的最后機會。

雖然二三線城市不是中國經濟高速發展的代表，也不會在各項城市排行榜中位居前列，但隨著全國經濟的均衡布局，以珠三角、長三角和環渤海經濟圈為代表的二三線城市集群獲得了難得的發展機遇，在新一輪的經濟增長過程中，起推動器作用的不再是一線城市，而是那些二線城市，目前一大批二線城市的經濟增長率已經躍居全國前列。房地產企業顯然不能錯過大好時機，一線城市土地的稀缺和政策風險更是讓進軍二三線城市成為現實選擇，因為這不僅是為了生存的需要，更是為了企業長遠發展的戰略考慮。

因此，房企進軍二三線城市是一種必然的趨勢。專家認為，核心城市在城市化進程中首先受益，但此后，隨著財富流動和制度建設，二三線城市的市場也開始成熟起來。首先是伴隨二三線城市經濟發展，居民財富有了積累，這就代表著房產購買力已經存在；其次是改變城市面貌已經成為城市管理者的壓力和政績考核的標準，這一切，都為房地產企業進軍二三線城市創造了條件。

從市場回報率來看，現在一線城市只有7％至8％，而二線城市可達到30％左右，與一線城市剛發展起來的水平相當。土地開發成本的低廉和地方政府對招商引資的政策優惠更是對房地產企業形成難以抗拒的誘惑。

現實情況也的確如此。整個2007年，實力雄厚的房地產企業都揮舞著資本大棒，進行大規?！叭Φ亍边\動。

作為國內較早開展品牌輸出和連鎖經營的陽光100以及中體奧林匹克花園，部在2007年加緊了地產項目的全國布局。目前，陽光100在全國12大城市完成了19個項目的開發，其中二三線城市的比例高達90％以上；從廣州走向全國的奧林匹克花園倚靠獨特的品牌輸入模式，完成了16個省市，共49個項目的戰略布局，是地產企業在二三線城市發展的成功典范。

地產大鱷們自然不遑多讓，王石一邊審視過度擴張的風險，一邊加快萬科進軍二三線城市的步伐，已經形成了珠三角、長三角、環渤海加成都、武漢的戰略布局；坐鎮中國南部的碧桂園地產，同樣把目光投向了全國。

在一線城市難以分得一杯羹的中小地產企業，更是把二三線城市當成了救命稻草。

甚至連外資地產巨頭也聞風而動。香港地產巨鱷恒基兆業，在2007年完成了在西北和東北多個二三線城市的圈地和考察，該公司執行董事張方明表示，恒基兆業在內地的戰略布局中，二三線城市將繼續占有很大的比重；新加坡嘉德置地在華的全資子公司凱德置地，也計劃在2014年前在成都開發五到七個項目。

但是值得警醒的是，二三線城市迎接地產企業的絕不僅僅是鮮花和掌聲，其中蘊藏的各種風險依然不容忽視。

首當其沖的是對城市居民容量和購買力的充分評估，同國際化的一線城市吸引來自各地的房產投資者不同，絕大多數二三線城市住房都是本地居民自住消費，銷售周期可能過長，存在著資金回籠過慢的現實風險；

人脈資源更是不容忽視，所謂強龍難壓地頭蛇，對于二三線城市來說，往往本土開發商和政府都有著良好的關系，外地開發商如果想取得和當地開發商的競爭優勢，獲取政府人脈資源是先決條件，在政府換屆時是能否取得優惠政策的延續更是充滿了不確定性；

能否在項目建設中做到和當地文化的融合，獲取當地居民的認可也越來越重要。受氣候與地域特點、歷史沿革、文化習慣等影響，房地產開發具有鮮明的地域特征，如何突破地域限制，針對南北、東西區域存在的差異是地產企業的必修課。中體奧林匹克花園副總經理史明曾經和筆者分享了一個小故事：在充滿小資情調的成都，一個實力并不強大的開發商牢牢抓住了人們的消費心理，結合當地文化并按照藝術品的要求去蓋樓，立刻得到了當地居民熱烈的追捧，該地產企業也得以一舉成名；

當然最重要的還是要有足夠的資金實力，房地產企業看中的是二三線城市的成本優勢，而地方政府看中的是開發商的資金實力以及就業和安居的保證，如果開發商大肆囤地而造成資金鏈危機，在明年貨幣從緊的政策下，反而會遇到生存之憂。

風險雖在，機遇擾存。種種跡象表明，2008年，生存和發展的沖動讓地產企業在二三線城市混戰的勢頭依然不會減緩。對于房地產企業來說，如果不進行充分的風險評估，二三線城市也許很快就會從可口的奶酪變成燙手的山芋。

“未婚女青年推高房價”：

牛市→拐點?

整個2007年，有關房價漲跌的爭論從來沒有停止過。面對無法遏制的房價“牛市”，萬通地產董事局主席馮侖甚至拋出了“未婚女青年推高房價”的言論，雖然是一句調侃，但至少說明了人們對房價持續上漲的無奈。

直到2007年年末，隨著中央發出強烈的調控信號，部分一線城市的房地產市場發生了波動。上海和廣州的房價出現下調；北京房價上漲勢頭減緩，交易量萎縮；尤其是深圳，房價不僅下挫，二手房交易量更是倒退十年，比起幾個月前創造的房價神話，恍如隔世。

于是，沉寂許久的“拐點”說再度復蘇，成為了2007年末房地產界毋庸置疑的熱門詞匯。拐點是實景還是幻象?房價是真跌還是假摔?一時間網絡上各種觀點此起彼伏。

在討論是否出現拐點之前，我們首先需要明確的是究竟什么是拐點?

其實對于開發商來說，房價的波動、融資的困難、市場需求的減少都可以稱之為拐點；對于炒房者來說，針對炒房的種種政策限制，炒房收益的減少也可以稱之為拐點；而中央政府認為房價從猛漲回歸理性，房地產市場從發展過快到保持穩定，中低收入者能獲得住房需求的滿足就是出現了理想的拐點；普通消費者卻無暇顧及什么是真正意義上的拐點，只要在自己能承受的價格范圍內買到合適的住房就會心滿意足。因此針對房地產市場，上漲速度快慢變化、消費群體組成變化、消費環境變化、政策環境變化、投資觀念變化直接都會影響房地產市場的走勢，從而出現拐點。對拐點出現的不同心理預期，也讓觀點上的分歧不足為怪。

單純對于房價來說，北京、上海、深圳、廣州等一線城市由于投資性需求受到遏制，房地產企業受到從緊貨幣政策影響加緊住房建設和供應，房價理應出現起伏；而在廣大的二三四線城市，買房自住的剛性需求占有很大的比重，受政策影響不大，房價依舊會保持平穩。更為重要的是，歷史經驗表明，我們永遠不要輕視了奧運經濟的拉動作用，更要看到中國經濟高速發展的良好預期。

目前住房消費的剛性需求主要是買房結婚的年輕人和迫切想改善住房條件的普通消費者。隨著開發商為解決資金瓶頸而增加住房供應和炒房團規避降價風險的適時拋售，再加上中央對保障型住房的重視，市場上的供應量勢必增加。如果供求恢復相對平衡，房價回調到消費者所能承受的心理預期，持觀望態度的潛在消費者會毫不猶豫地加入購房大軍。萬科近期在廣州降價開盤的項目，一開盤馬上銷售一空，這就是最新的例證。更加不容忽視的是國人的從眾心理，別人買我也買，一旦購房大軍進一步壯大，房價甚至很可能出現報復性上漲。

但從總體來講，如果中央的調控手段能保證宏觀經濟的平穩運行，開發商既能生存又能多為老百姓多造房子，國家增加兩限房、經濟適用房和廉租房的供應，并且實現房地產市場的交易完全透明化，房地產市場回歸理性并非一種奢望。