房貸：走向拐點(diǎn)？

北京市民李先生一家5口人住在位于崇文區(qū)40多平方米的房子里，一直感覺很局促。2008年孩子就要高考了，為了給孩子營造一個(gè)良好的學(xué)習(xí)氛圍，李先生決定換一套房子。但陸陸續(xù)續(xù)看了幾套之后，現(xiàn)在李先生決定再等等了，因?yàn)樗杏X房貸正在走向一個(gè)拐點(diǎn)?；蛟S他可以付出更少的成本去購買房子。

從緊的貨幣政策，銀行的自我求贖，多渠道解決住房，多渠道解決融資，內(nèi)外因的共同作用，將使房貸從以前的寬松走向緊縮，從需求過旺轉(zhuǎn)向趨于理智。

從緊貨幣政策收緊房貸口袋

中國十年來首次提出從緊的貨幣政策。

2007年12月5日閉幕的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議透露出重要信息：已實(shí)施了十年之久的穩(wěn)健的貨幣政策將“引退”，取而代之的是從緊的貨幣政策。中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議在部署2008年經(jīng)濟(jì)工作時(shí)明確提出，2008年要實(shí)施穩(wěn)健的財(cái)政政策和從緊的貨幣政策。這也是2004年我國實(shí)施雙穩(wěn)健的財(cái)政貨幣政策以來做山的首次調(diào)整。

“貨幣政策從‘穩(wěn)健’轉(zhuǎn)為‘從緊’，發(fā)出強(qiáng)烈的政策信號(hào)。相比前幾年，當(dāng)前中國經(jīng)濟(jì)形勢已有較大不同，這一政策的出臺(tái)也是基于政府對(duì)當(dāng)前物價(jià)連續(xù)上漲、貨幣信貸增長過快等宏觀形勢的準(zhǔn)確判斷。”中國社會(huì)科學(xué)院金融研究所貨幣理論貨幣政策研究室主任彭興在接受新華社記者采訪時(shí)分析。作為國家通過各種工具調(diào)節(jié)貨幣供求以實(shí)現(xiàn)宏觀調(diào)控目標(biāo)的方針和策略的總稱，貨幣政策走向與宏觀經(jīng)濟(jì)形勢緊密相連。

對(duì)2008年宏觀調(diào)控首要任務(wù)，這次中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議又在2007年的“一個(gè)防止”的基礎(chǔ)上增加為“兩個(gè)防止”：防止經(jīng)濟(jì)增長由偏快轉(zhuǎn)為過熱、防止價(jià)格由結(jié)構(gòu)性上漲演變?yōu)槊黠@通貨膨脹。

而中國人民銀行響應(yīng)此政策的力度之強(qiáng)出手之快還是出乎人們意料，這也是反映了央行的一個(gè)積極調(diào)控的心理。中國人民銀行2007年12月8日宣布，從2007年12月25起，上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率1個(gè)百分點(diǎn)。此次調(diào)整后，普通存款類金融機(jī)構(gòu)將執(zhí)行14.5％的存款準(zhǔn)備金率標(biāo)準(zhǔn)，該標(biāo)準(zhǔn)創(chuàng)20余年歷史新高。

調(diào)整存款準(zhǔn)備金率是傳統(tǒng)的三大貨幣政策工具之一，通常是指中央銀行強(qiáng)制要求商業(yè)銀行按照存款的一定比率保留流動(dòng)性。此次上調(diào)是央行2007年以來第10次上調(diào)人民幣存款準(zhǔn)斷金率。

與2007年以來歷次均上調(diào)0.5個(gè)百分點(diǎn)不同，此次上調(diào)1個(gè)百分點(diǎn)，力度明顯加大。央行指出，此次上調(diào)旨在貫徹中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議確定的從緊貨幣政策要求，加強(qiáng)銀行體系流動(dòng)性管理，抑制貨幣信貸過快增長。

在此背景下，一直飽受詬病的房貸將會(huì)受到極大影響。對(duì)于銀行來說，房貸將從寬松走向緊縮。

住房體制改革

將改變房貸走向

2005年以來，針對(duì)部分地區(qū)房價(jià)上漲較快、住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)性矛盾突出等問題，雖然中央出臺(tái)了一系列調(diào)控措施，并取得初步成效，但房地產(chǎn)市場上仍然存在囤積土地、囤積房源，住房建設(shè)和消費(fèi)模式不合理等亟待解決的問題。據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2007年8月份全國70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格與2006年同期相比，上漲8.2％，漲幅比上月高0.7％，環(huán)比上漲1.4％，漲幅比上月高0.2個(gè)百分點(diǎn)。房價(jià)持續(xù)走高，一次次撞擊著人們心理的承受底線，一種出于恐慌心理的購房潮導(dǎo)致購房消費(fèi)的不理性正在加劇。

中國社科院金融研究所所長李揚(yáng)在接受媒體采訪時(shí)說，判斷住房價(jià)格主要看是炒作導(dǎo)致還是需求引起的。

針對(duì)近期房地產(chǎn)漲價(jià)過快的成因，李揚(yáng)說：“我認(rèn)為主要是需求引起的，每年2000萬的新增就業(yè)人口會(huì)產(chǎn)生巨大的需求。根據(jù)統(tǒng)計(jì)，全國住房銷售率已經(jīng)連續(xù)五六年高于竣工率，這意味著市場供不應(yīng)求。再加上國內(nèi)住房需求是住房改革后最近幾年才在市場上顯現(xiàn)出來，這導(dǎo)致了市場需求短時(shí)間內(nèi)爆炸，產(chǎn)業(yè)鏈一時(shí)難以適應(yīng)。另一個(gè)角度是，住房價(jià)格上漲速度低于GDP和城鄉(xiāng)居民收入增速。因此，從平均水平上看，房價(jià)上漲速度是可以承受的?！?/p>

對(duì)于現(xiàn)在大家感受的房價(jià)難以承受的原因，李揚(yáng)認(rèn)為，從平均水平上看，房價(jià)上漲速度是可以承受的，但這只是從平均水平上進(jìn)行的觀察，而平均角度掩蓋了很多的差別：高端人群可能對(duì)房價(jià)上漲沒有感覺，而低收入人群卻已經(jīng)感到難以承受。而實(shí)際上導(dǎo)致感覺存在巨大差異的原因是收入分配不均衡。目前的儲(chǔ)蓄特點(diǎn)是政府增長特別快，呈跳躍式增長，企業(yè)穩(wěn)步增長，居民儲(chǔ)蓄則相對(duì)下降。從這個(gè)結(jié)果看，房價(jià)難以承受的原因并不在流動(dòng)性上，而是出在儲(chǔ)蓄結(jié)構(gòu)上，而儲(chǔ)蓄結(jié)構(gòu)則把問題指向了收入分配不公平。

李揚(yáng)說，針對(duì)這一問題，應(yīng)該推出結(jié)構(gòu)性解決辦法，不是靠貨幣調(diào)控政策能解決的。住房調(diào)控必須要針對(duì)不同結(jié)構(gòu)的人群推出不同種類的住房，才能解決。

對(duì)比中國人看病難、買房難、上學(xué)難和“富豪一擲千金”以及“窮人區(qū)富人區(qū)”爭論，可以看出，中國的貧富差距已不能忽視。

值得高興的是，黨的十七大已經(jīng)把收入分配不公平作為一個(gè)重要問題提了出來。

日前，胡錦濤總書記主持中共中央政治局會(huì)議，研究改革收入分配制度。強(qiáng)調(diào)要構(gòu)建科學(xué)合理、公平公正的社會(huì)收入分配體系，更加注重社會(huì)公平，使全體人民都能享受到改革開放和社會(huì)主義現(xiàn)代化建設(shè)的成果。

2005年開始，政府不斷采取措施解決這一問題，包括擴(kuò)大社保覆蓋面、提高標(biāo)準(zhǔn)；農(nóng)村推出支農(nóng)惠農(nóng)政策；城市職工推行最低工資標(biāo)準(zhǔn)、提高離退休人員養(yǎng)老金水平；住房市場上積極推廣廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房政策等。這些財(cái)政政策的實(shí)質(zhì)是將政府儲(chǔ)蓄轉(zhuǎn)化為公共消費(fèi)，只有通過這樣一些財(cái)政政策才能根本解決當(dāng)前經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中的問題。

總的來說，從房地產(chǎn)市場的動(dòng)態(tài)趨勢看，來自管理部門以控制房價(jià)走勢為目的的政策措施，如加息的累加效應(yīng)、保障性住房的體制建設(shè)、打擊囤積房源的政策等等，這些政策的確在漸次地對(duì)房產(chǎn)價(jià)格趨勢形成影響。

在此方針得以逐步貫徹的情況下，普通百姓的住房問題也將會(huì)得以妥善解決。建設(shè)部有關(guān)官員表示，我國正在積極地通過“多渠道解決城市低收入家庭住房”問題，比如說要通過廉租房制度、經(jīng)濟(jì)適用房制度以及其他一些方式來解決低收入家庭住房問題。比如危舊房改造、棚戶區(qū)改造、舊小區(qū)整治等，都是可以解決低收入家庭住房問題的。這幾年通過這樣一些方式，使得相當(dāng)一部分低收入家庭住房問題得到了改善。而今后還將繼續(xù)加大力度。

在多條腿走路的情況下，以往居民購房大多數(shù)依賴房貨的狀況將得到緩解。對(duì)于房貸的需求也將減少。房貸資金將由商品房獨(dú)占走向保險(xiǎn)性房和低風(fēng)險(xiǎn)商品房。

銀行自念緊箍咒

壓縮房貸總量

2007年9月27日，中國人民銀行、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)下發(fā)了關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知(以下簡稱《通知》)，嚴(yán)格房地產(chǎn)開發(fā)貸款、土地儲(chǔ)備貸款、住房消費(fèi)貸款、商業(yè)用房購房貸款、房地產(chǎn)信貸征信、監(jiān)測和風(fēng)險(xiǎn)防范等項(xiàng)管理。《通知》對(duì)抑制房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)出了前所未有的嚴(yán)厲姿態(tài)，體現(xiàn)了有關(guān)部門宏觀調(diào)控和預(yù)防房貸風(fēng)險(xiǎn)的決心。

中國銀監(jiān)會(huì)和央行2007年12月11日在北京聯(lián)合召開了加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理專題會(huì)議，重點(diǎn)明確了以下問題：一是以借款人家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)為單位認(rèn)定房貸次數(shù)。二是已利用銀行貸款購買首套自住房的家庭，如借款人家庭人均住房面積低于當(dāng)?shù)仄骄?，再次向商業(yè)銀行申請(qǐng)住房貸款的，可比照首套自住房貸款政策執(zhí)行，但借款人須提供當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門依據(jù)房屋登記信息系統(tǒng)出具的家庭住房總面積查詢結(jié)果。其余已利用銀行貸款購買住房的家庭，再次向商業(yè)銀行申請(qǐng)貸款時(shí)，均應(yīng)按第二套房貸政策執(zhí)行。三是已利用住房公積金貸款購房的家庭，向商業(yè)銀行申請(qǐng)住房貸款時(shí)，也應(yīng)按照《通知》有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

此次政策實(shí)施過程中的一個(gè)特殊現(xiàn)象卻值得我們高度關(guān)注。與以往任何一項(xiàng)房產(chǎn)新政不同，此次新政的推動(dòng)者并非是決策部門而是市場參與者，商業(yè)銀行限制房貸的舉動(dòng)在政策的出臺(tái)之前就已經(jīng)開始進(jìn)行。早在2007年8月份，廣東、浙江、福建、重慶等地的商業(yè)銀行就已經(jīng)開始悄然提高了首付比例要求。

有數(shù)據(jù)顯示，工、中、建三大行房地產(chǎn)貸款中的個(gè)人住房貸款由2005年末的10127．23億上升N2006年底的11760.66億元。個(gè)人住房不良貸款由2005年末的184.42億上升到2006年末的192.41億元。正是由于這些因素，建行的研究報(bào)告指出，在央行近年來連續(xù)多次加息、個(gè)人房貸支出不斷增加的情況下，國內(nèi)商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款在近一個(gè)時(shí)期內(nèi)逐漸步入違約高風(fēng)險(xiǎn)期。

以前，商業(yè)銀行把住房貸款視為“優(yōu)良資產(chǎn)”大力推廣，但是此次卻居然在無外力要求的情況下，自發(fā)地壓縮房貸投放，其背后透露出一個(gè)明顯的市場信號(hào)，那就是作為市場參與方之一的銀行，已經(jīng)開始擔(dān)憂房價(jià)飆升的風(fēng)險(xiǎn)，并且開始了通過提高首付比例來實(shí)現(xiàn)“自?！蹦康?。

事實(shí)上，銀行對(duì)于房地產(chǎn)貸款的風(fēng)險(xiǎn)擔(dān)憂是有依據(jù)的，建行的報(bào)告公開預(yù)警房地產(chǎn)價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)，而銀監(jiān)會(huì)所主導(dǎo)的房貸風(fēng)險(xiǎn)壓力測試顯示，一旦房價(jià)出現(xiàn)波動(dòng)，銀行壞賬比例將大幅度提高。當(dāng)本應(yīng)樂在其中的銀行卻開始主動(dòng)規(guī)避市場風(fēng)險(xiǎn)，這其中的信號(hào)意義要遠(yuǎn)勝于政策面的變化。

40％首付的出臺(tái)，表明國家希望通過理性消費(fèi)控制，來達(dá)到房價(jià)的理性回歸。此舉也意味著銀行今后將審慎地對(duì)待房貸，自覺緊縮房貸將成為今后銀行一個(gè)趨勢。

多渠道融資成為方向

“相比行政手段，金融杠桿對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控的效果要明顯和容易得多?！北本┞?lián)達(dá)四方房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司總經(jīng)理?xiàng)钌俜逡苍谄洳┛妥姆Q，一方面是房價(jià)過高和新政導(dǎo)致的需求銳減，銷售壓力空前加大，另一方面是資本運(yùn)作空間急劇縮小，融資難度倍增，絕大部分房地產(chǎn)公司都將面臨巨大的資金壓力，此前捂盤惜售的開發(fā)商將為此付出巨大代價(jià)。楊少峰預(yù)計(jì)，未來數(shù)月內(nèi)，房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)將蔓延。

近些時(shí)日，面對(duì)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的嚴(yán)厲姿態(tài)，面對(duì)信貸閥門的一再收緊，國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈緊張，一些中小企業(yè)局面困窘甚至退出市場，而一些大型企業(yè)則走上了直接融資之路。

數(shù)據(jù)顯示，2007年以來上市房地產(chǎn)公司通過增發(fā)、配股等方式，已合計(jì)融資逾1100億元。

例如，8月22日，金地集團(tuán)發(fā)布公告，除發(fā)行12億元的公司債進(jìn)行融資外，公司還將通過公開增發(fā)募集180億元左右的資金。而一個(gè)多月前，這家公司剛剛定向增發(fā)1.73億股A股，募得近45億元。

8月29日，萬科公告，宣布增發(fā)31715萬股A股，募資100億元，創(chuàng)下我國股市增發(fā)史上單次募資最高紀(jì)錄。

有業(yè)內(nèi)人士非常驚訝，因?yàn)闇罟墒谐闪⒁詠?，還從來沒有哪個(gè)行業(yè)像房地產(chǎn)這樣，在如此短的時(shí)間內(nèi)融得如此多的資金。

此次房貸新政希望通過控制銀行貸款的方式打壓“圈地運(yùn)動(dòng)”，降低銀行的風(fēng)險(xiǎn)，但是目前包括上市、風(fēng)投在內(nèi)的海內(nèi)外直接融資渠道的打通已經(jīng)令眾多大、中房地產(chǎn)企業(yè)具備了抵御信貸調(diào)控的能力，也在一定程度上轉(zhuǎn)移了房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)。

在多渠道融資的趨勢下，這也使得房貸從內(nèi)部需求上將從過旺轉(zhuǎn)向趨于琿智。