警惕外資在房地產弱市下的“變臉”

河豚魚以味道異常鮮美著稱，但其體內含有的天然毒性必須經過有經驗的廚師特殊處理，才可以成為餐桌上的美味佳肴。對于境外資本來說，中國的房地產市場同樣是既存在高額利潤又存在高風險的投資領域。自2002年取消內外銷房的區別以來，外資以合資、合作、直接投資等多種形式涌入國內的房地產市場。境外資本無疑是技藝高超的“廚師”，在享受高額利潤“美味”的同時，卻把“毒性”留給了中國樓市。曾有業內人士認為，分析國內房價長期居高不下的原因，國際“熱錢”的投資性炒作難辭其咎。

但在目前國內樓市受調控政策影響步入“弱市”的情況下，外資也在對中國的樓市進行重新的審視，調整自己的投資戰略。貨幣收緊、連續加息等調控手段導致的金融政策面的變化，讓2008年中國房地產市場運行環境的變化難以避免，嗅覺靈敏的境外資本迅速做出反應。專家認為，部分外資從一線城市房地產市場的撤離，碧桂園發行國際債券的一度擱淺，香港上市的國內地產股在去年年末的暴跌，以及近期恒大地產IPO的擱淺，正是外資對中國樓市泡沫化發出的警不。

首當其沖的是在香港掛牌上市的內地地產股的波動。2007年年末至2008年年初，曾經風光無限，在香港聯交所掛牌上市的遠洋地產、soho中國、碧桂園等內地房企不約而同地遭遇暴跌。soho中國聯席總裁潘石屹、張欣夫婦，碧桂園董事楊惠妍等身價短短幾個月縮水數百億港元，恒大地產香港IPO計劃更是遭到擱淺厄運，這與2007年內地房企在香港得到國外投行、香港投資基金熱烈追捧的景象恍若隔世。

深諳股市和內地樓市行情的瑞士銀行，對香港股市的內地地產板塊，也在減持一增持一減持之間飄忽不定，更加增添了投資者的猶疑。

2007年11月，碧桂園控股有限公司原定發行10億美元國際債券的計劃擱淺，固然有美國次級債危機的影響，但也難以避免地作為標志性事件被業內人士解讀為國際資本對內地樓市的警告。2008年2月，碧桂園同美林證券合作，終于成功發行國際債券，但5億美元的資金規模卻與原來的預期相去甚遠。

但需要引起人們警惕的是，“唱空”中國樓市的境外資本事實上并沒有“做空”。在目前的國際資本市場持續走低的環境下，2008年國際熱錢流入中國樓市的預期還是很大程度地存在，只是在投資形式、投資區域等方面玩起了“變臉”。

以往把投資重點放在一線城市的境外資本，已經把目光投向了增長空間更大的二線城市，重慶、杭州、西安、成都等二、三線城市成為了外資新的“掘金地”。外資在全國各地的“潛水”已經引起了監管部門的注意。從2007年12月17日到2008年1月11日，在短短不到一個月的時間里，商務部先后下發了八批“完成備案的外商投資房地產企業名單”，共涉及182家房企。分析名單后發現，外商不僅直接投資樓市，還正在通過新設、增資、并購和變更經營范圍等多種方式介入內地房企，其足跡遍布大江南北。

商務部長陳德銘在4月12日透露，去年有高達800億美元熱錢流入中國房地產市場，大陸必須加強外商投資不動產的管理。摩根士丹利中國區首席執行官孫瑋也表示，海外投資者仍特別看好中國房地產市場。由此可見，外資逐利中國樓市的勢頭依然不減，境外資本的“變臉”無非是為了規避調控政策對一線城市的影響，而二、三線城市已經成為了外資新的掘金之地。如何有效地利用外資又能規避投機性資本的乘虛而入，仍然是有關部門的一道難題。