建筑物是否拆除必須分類評估

[摘 要]目前，建筑物的平均使用壽命越來越短，隨意拆遷的現(xiàn)象比比皆是，由此引發(fā)的巨大浪費和社會矛盾令人觸目驚心。要解決這一難題，必須對擬拆除的建筑物進行科學(xué)分類，在分類的基礎(chǔ)上對拆遷作可行性分析，以有效遏制不斷蔓延的濫拆遷行為。

[關(guān)鍵詞]建筑物；拆除；分類評估

[中圖分類號]F292[文獻標識碼]A[文章編號]1672-2426(2008)01-0039-02

時下的中國，舊城改造一浪高過一浪，每到一個城市，幾乎都能看到大面積拆除建筑物留下的痕跡。有些走在前頭的城市，解放前的房子已經(jīng)難覓蹤跡，上世紀五六十年代的房子所剩無幾，七八十年代的房子正在大量拆除，少數(shù)只使用了十幾年時間的高樓被連根拔掉的新聞也常見報端。總之，建筑物的平均使用壽命越來越短，隨意拆遷的現(xiàn)象比比皆是，由此引發(fā)的巨大浪費和社會矛盾令人觸目驚心。面對這種情況，質(zhì)疑濫拆遷的聲浪不絕于耳，規(guī)范拆遷行為，鎖住濫拆遷這匹脫韁的野馬，已成很多民眾的強烈訴求。我國《物權(quán)法》規(guī)定：為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個人的房屋及其他不動產(chǎn)，但對于什么是“公共利益”，最后仍未明確規(guī)定。最近，杭州市在全國率先出臺文件規(guī)定：重要公共建筑如果要拆除，必須經(jīng)過嚴格論證審批并公告。未經(jīng)過專家論證和社會公告程序而擅自批準拆除重要公共建筑，其批準文件無效。上述資訊，無疑具有重要社會價值，至少給大規(guī)模的胡亂拆遷上了一道緊箍咒。但是，從具體操作的層面上來講，還有明顯的不足之處。如果不具體對建筑物進行分類評估，厘清“公共利益”的邊界，就很難制止打著“公共利益”的招牌繼續(xù)進行胡亂拆遷。杭州的做法固然有開拓性意義，對“重要公共建筑”的對象也作了明確規(guī)定，但仍有不足之處，即非重要公共建筑如一般公共建筑和民用建筑的拆除就可以隨意一些嗎?這仍然是大問題。筆者以為，要解決這類問題，必須對具體事物作具體分析，把動議中擬拆除的建筑物進行分類評估，以不同程序最后確定其是否應(yīng)該和需要拆除。

一、自然損耗型拆除

建筑物壽命已經(jīng)達到或接近設(shè)計使用年限，其實物性能已接近報廢，其使用價值已喪失殆盡，對這類建筑物進行拆除就屬于自然損耗型拆除。這種拆除應(yīng)當(dāng)說是理由最為充分，引起爭議最少的一種拆除。例如，城市棚戶區(qū)的改造；超過50年且暴露出眾多安全隱患的一般性建筑；橋梁等基礎(chǔ)設(shè)施由于過度使用(如車輛超載，流量超負荷)，雖未達到設(shè)計年限而應(yīng)提前報廢。拆除這類建筑物，從總體上來看，應(yīng)該說既合法，也合理，而且也合民心。只要對拆遷當(dāng)事人或主體分類作出必要補償和妥善安置，一般會取得他們的理解和支持，因為既符合他們的現(xiàn)實需要，也符合他們的長遠利益。城市建筑物拆除的首要目標應(yīng)當(dāng)圈定在這個范圍內(nèi)。當(dāng)然，這里也有少數(shù)例外，比如，具有典型城市歷史標記意義的建筑，具有民俗特點和文化傳承價值的民宅，具有紀念和教育意義的名人故居，這些建筑即使年久失修而破舊不堪，也不能隨意拆除，而應(yīng)重點加以保護并進行搶救性維護。

這種自然損耗型拆除，盡管是一種引起爭議最少，各方最容易達成共識的拆除，但也有些棘手問題需慎重處理。一是建筑物的設(shè)計使用年限和實際可使用年限在一些情況下有很大差距。設(shè)計使用年限是一個理論年限，即在設(shè)定條件下建筑物通常可以使用的年限。但事實上各種建筑物的設(shè)計水平、建筑質(zhì)量、使用情況、環(huán)境影響大不相同，這些特殊條件分別影響建筑物的實際使用壽命，從而導(dǎo)致某些建筑物設(shè)計使用年限與實際可使用年限有較大差異。因此，在制定拆除政策時，對設(shè)計使用年限這條標準要作一定程度的靈活把握，允許一定數(shù)量的建筑物超期使用或提前報廢。處理這類問題不可主觀武斷，要按照科學(xué)程序辦事，遇有爭議問題可聘請有資質(zhì)的專業(yè)權(quán)威鑒定機構(gòu)作出結(jié)論，據(jù)此以決定建筑物的存廢去留。二是困難群體問題要給予特別關(guān)注。有些困難群眾所住的房子，已經(jīng)破舊不堪，甚至已成危房，按自然損耗標準衡量，這種房子理應(yīng)拆除。但要辦好這件事，其前提條件是必須對困難群眾作出妥善安置。俗話說“窮家值萬貫”。如果不作出妥善安置，就把這個窮家給推平了，那對他們來說就是雪上加霜的災(zāi)難性后果，必然遇到巨大的阻力和反對。處理這類問題，決不能僅僅依據(jù)房子的自然損耗狀態(tài)決定是否拆除，在不具備基本的補償和安置條件的情況下，不要強行搞拆遷。與其搞一個烽煙四起的拆遷還不如不拆遷。當(dāng)然，這類問題不是不積極去解決，而是要在穩(wěn)定和諧、群眾滿意的前提下解決。東北某些資源枯竭型城市棚戶區(qū)改造的成功經(jīng)驗可資借鑒。

二、功能落伍型拆除

建筑物原有的實物使用價值仍然存在，仍可繼續(xù)使用若干年限，但由于技術(shù)進步、社會發(fā)展和城市變遷等因素的影響，其原有功能已經(jīng)不能適應(yīng)時代的需要，因此常有動議將此類建筑物拆除，這即屬于功能落伍型拆除。這類建筑物又分兩種情況。一種是使用功能不適應(yīng)時代需要。例如老式電影院多為大禮堂式，有一兩千個座位，這與當(dāng)時群眾文化生活貧乏，選擇空間狹小，每有新電影上映，幾乎全民觀看的社會背景是相適應(yīng)的。現(xiàn)在，觀眾對影視作品的需求更加多樣化、個性化，為了適應(yīng)不同觀眾群體的需要，電影放映場所的設(shè)計必須多廳化和小廳化。老電影院如不能按此進行改造，則勢必失去其存在的價值。再如商場、旅館、飯店等建筑物，其房間結(jié)構(gòu)、各種功能區(qū)布局、各種管線的鋪設(shè)，都是按照當(dāng)時的經(jīng)濟實力、技術(shù)水平、消費水平、使用習(xí)慣而設(shè)計的。對于這類建筑設(shè)施，如不能進行現(xiàn)代化改造，其使用價值必將大打折扣。另一種是空間功能不適應(yīng)時代需要。比如學(xué)校、幼兒園這類公用設(shè)施，原來還是一個相對比較安靜的場所，由于周邊區(qū)域各種商業(yè)設(shè)施的迅猛擴張，這里已經(jīng)演變成為一個晝夜難已安靜下來的鬧市區(qū)。因此，在這里繼續(xù)辦學(xué)校和幼兒園，已經(jīng)很不適宜，必須遷走。還有某些工廠因為城市格局的變遷，已經(jīng)地處城市中心區(qū)或居民居住區(qū)，與周圍的環(huán)境很不協(xié)調(diào)，必須拆除和搬遷，也屬這類情況。

像這類原有實物使用價值還在，只是由于使用功能和空間功能不適應(yīng)時代需要的建筑物，到底需不需要拆除，對此，筆者認為應(yīng)掌握兩條基本標準：第一，有些建筑物已經(jīng)成為制約城市發(fā)展的瓶頸，與城市發(fā)展規(guī)劃和整體布局很不協(xié)調(diào)，這類建筑物可考慮拆除。如污染環(huán)境的工廠和阻塞交通的卡脖子樓等。第二，空置程度和改造難度都很高的建筑物。如舊式影院、商場、飯店、旅館等，由于不適應(yīng)社會和顧客需要，長期歇業(yè)、閑置、或處于不景氣狀態(tài)，又沒有好的辦法加以改造和盤活。這類建筑物實際上已經(jīng)成為沒有多少經(jīng)濟流量的呆滯資產(chǎn)，而且占用寶貴的土地和空間資源，這類建筑物可以考慮拆除。

三、商業(yè)盈利型拆除

所謂商業(yè)盈利型拆除，是指這樣一種情況，對某些建筑物的拆除，其主導(dǎo)者的出發(fā)點和動機完全是為了追求商業(yè)利益。在動遷、拆除、房地產(chǎn)開發(fā)和銷售整個鏈條中，只要扣除各種成本，開發(fā)商還有足夠水平的盈利，他們就有很強的積極性進行這種開發(fā)。在這條利益鏈中，除了開發(fā)商之外，地方政府也是最重要的獲利方。它們從土地使用權(quán)的出讓中獲得豐厚收益，成為預(yù)算外可支配財力的主要來源。這也是很多地方政府不惜冒各種風(fēng)險大力推動拆遷和房地產(chǎn)開發(fā)的奧妙所在。

在商業(yè)利益的驅(qū)動下，由于主導(dǎo)者的動機把賺錢放到了第一位，因此對拆除對象和地塊的選擇，必然把自然損耗和功能落伍這些標準放到次要的位置上，只要拆遷地塊升值潛力大，開發(fā)重建后有豐厚的利潤回報，他們就會尋找各種理由把這里夷為平地，管它地面上的建筑物還能使用多少年呢?這種拆除的推進路線基本是循著由低到高、由舊到新、由里到外的方向展開。所謂由低到高，是指開始時先拆除那些低矮的平房、棚戶，繼而拆除層數(shù)不多的樓房，然后再拆除層數(shù)較多的樓房。所謂由舊到新，是先拆除年頭較久的陳舊房屋，進而拆除不太陳舊甚至較新的房屋。所謂由里到外，是指先是從城市中心區(qū)開拆，然后像湖中投石擊水泛起的波紋那樣，一圈一圈往外擴散，直至拆到郊區(qū)去。形成這樣的拆除路線，完全不是理性安排和事先規(guī)劃的結(jié)果，而是商業(yè)利益驅(qū)使所然。因為陳舊的平房區(qū)，容積率較低，單位面積土地上的建筑物面積較少，再加上破舊，居住者改善居住條件的愿望較為強烈，因此動遷補償?shù)某杀鞠鄬^低。這些地塊的位置又相對優(yōu)越，重建后的樓盤升值空間極大，扣除成本后必然有豐厚的利潤可賺。待這樣的地塊開發(fā)完了，開發(fā)商和地方政府便把搜尋的目光轉(zhuǎn)向那些較為陳舊一些的低層樓房。開發(fā)這樣的地塊，由于容積率上升，補償和動遷成本有相當(dāng)程度的提高，但畢竟還有較大盈利空間，他們操作起來也是一件不太困難的事。像這樣不停地拆，拆了矮的拆高的，拆了舊的拆新的，拆了近的拆遠的，其不竭的動力來自于一個并不神秘的源泉，那就是基于成本和收益相比較的利潤法則。

平心而論，房地產(chǎn)開發(fā)采取商業(yè)化運作方式，其本身無可厚非。但在這個領(lǐng)域又不能完全由“看不見的手”去操縱。因為這里涉及到很多公共性問題，如土地資源的合理使用、城市發(fā)展規(guī)劃與布局、建筑物和其他不動產(chǎn)的物權(quán)歸屬與保護、居民動遷過程中引發(fā)的各種社會問題。所有這些問題，都不是單純運用商業(yè)規(guī)則所能解決的。應(yīng)該通過法律規(guī)范、社會監(jiān)督、行政干預(yù)等手段對其中違背社會公共利益的行為進行管制、處罰和糾正。需要特別提到的是，在拆遷和開發(fā)的初始階段，由于拆除的建筑物多為低矮破舊的房屋，其自然損耗和功能落伍程度都很高了，因此，對其進行拆除和重建，經(jīng)濟合理性和社會公正性都是主流，功不可沒。但是越往后來，拆除的建筑物越來越高，越來越新，問題也越來越多，爭議也越來越大。商業(yè)利益這只“看不見的手”，不停地伸向公共利益的口袋，沒完沒了地掏起來，若不通過法規(guī)對其加以有效限制，那還有什么經(jīng)濟秩序和公平正義可言。

判斷某個基于商業(yè)盈利目的而進行的拆遷和開發(fā)項目是否可行，其便于操作的衡量尺度有兩條：一是是否同時符合前述自然損耗標準和功能落伍標準，如果符合，拆除的理由就比較充足。二是如果不符合上述標準，政府、開發(fā)商、動遷戶就要在平等的基礎(chǔ)上進行協(xié)商談判，如能達成共識，形成妥協(xié)，平衡好各種利益關(guān)系，在這樣的基礎(chǔ)上搞拆遷開發(fā)就不會產(chǎn)生大的問題。但是，這樣的拆遷有時從局部上看是可行的，對各直接相關(guān)方都有好處，但從社會或更大的范圍上看問題，因為消耗資源、造成浪費、形成新的結(jié)構(gòu)性矛盾和布局不當(dāng)，其合理性仍然是個大問題。因此，作為決策當(dāng)局，處理這類問題必須站在全局和長遠的高度審慎行事。從當(dāng)前的情況看，應(yīng)當(dāng)收緊和嚴格限制這類開發(fā)。

責(zé)任編輯 荀福文