如何應對當前物業管理招投標中出現的問題

[摘要] 推行物業管理招投標，對保證房地產開發企業選聘物業管理企業行為的公開透明，維護業主自主選聘物業管理企業的權利，推動房地產開發與物業管理的分離，促進物業管理市場的公平競爭，提高物業管理行業的整體水平具有非常重要的作用。對于具體實施過程中出現的幾方面問題分析了原因，提出了初步的應對。

[關鍵詞] 物業管理招投標制度 問題 原因 應對方法

根據國外資料顯示，建筑物在建成后壽命期間的管理費用，是建設成本的7倍左右，國內則達到12倍，其中，能耗費用占比最大。由此可見物業管理與節能降耗的密切關系。物業管理涉及房屋及配套設施設備的維修、養護和管理，通過抓好管理的各個環節，達到節能、節水、節電及促進資源的循環利用，對建設節約型社會做出積極貢獻，是物業管理行業應盡的社會責任。

隨著物業管理市場的不斷發展，行業內部的市場競爭也日益激烈，而競爭中存在的許多潛規則，使不少物業管理企業在市場競爭中扮演著比較尷尬的角色。

物業管理招投標制度是《物業管理條例》確立的一項基本制度，《前期物業管理招標投標管理暫行辦法》對這項制度作了進一步的細化和明確，一些地方也以地方性文件等形式，制定了當地的物業管理招投標管理辦法，這為規范和發展物業管理招投標活動提供了有力的制度保證。在目前的實踐中，不但相當多的房地產開發企業，在前期物業管理階段按照規定以招投標的方式選聘物業管理企業，一些業主大會、業主委員會也開始以招投標的方式選聘物業管理企業。推行物業管理招投標，對保證房地產開發企業選聘物業管理企業行為的公開透明，維護業主自主選聘物業管理企業的權利，推動房地產開發與物業管理的分離，促進物業管理市場的公平競爭，提高物業管理行業的整體水平，具有非常重要的作用。但是在具體的實施過程中，還是出現了很多問題。

一、物業管理招投標活動存在的問題

1.不少地方對推行招投標制度的重要作用缺乏足夠的認識，招投標還沒有成為選聘物業管理企業的主要方式，有的地方尤其是中小城市甚至還沒有開始推行，《條例》關于前期物業管理中建設單位應當以招投標方式選聘物業管理企業的規定沒有得到很好的貫徹落實。

2.物業管理招投標活動中仍然存在不少不規范行為。

(1)招標工作的組織管理不規范。從目前物業管理的招標情況看，除了少數業主單位委托專業招標代理機構，多數單位都是自行組織物業管理招標工作。由于業主單位沒有相應的組織機構和專業人員負責招標工作，對招投標法規和組織管理工作也不熟悉，造成了物業管理招標工作不規范，操作的隨意性較大。

(2)缺少專業規范的招標文件。由于《物業管理條例》中沒有明確物業管理招標文件范本，各業主單位也缺少物業管理招標經驗，物業管理行業在國內大部分地區不夠成熟，所以業主單位根據自身的需要和想象，編制出了各式各樣的招標文件，有的服務范圍不全，有的服務標準不明確，有的評標標準不切實際等等。不規范的招標文件也導致了物業管理公司投標方案書的不規范，影響業主單位公平評標、科學決標。

(3)招標決策過程不透明。由于《前期物業管理招標投標管理暫行辦法》對物業管理評標內容和方法沒有具體規定，造成評標工作的不規范，評標結果主要受業主單位領導的意志影響。有些單位評標時，不注重對服務質量和報價的綜合評價，一味地追求低價，結果造成惡性價格競爭，導致中標單位無經濟實力保質、保量完成物業服務，物業使用人投訴不斷。個別物業管理公司通過對業主單位領導的公關來影響最終的評標結果。

3.物業管理招投標代理市場發育不成熟，專業化水平不高，代理行為不規范，影響了物業管理招投標制度在更大的范圍內推開。

4.主管部門對招投標活動的監管方式和能力還需要提高。有的過深地介入了物業管理招投標活動，甚至主管部門直接組織進行招投標行為，以行政手段干預招投標活動的正常進行;有的對物業管理招投標則不聞不問，聽任其自發進行，沒有進行必要的引導，對其中出現的違法、違規行為也沒有及時進行查處。

5.有的地方沒有出臺適合本地情況的招投標實施細則，招投標的規則尚不健全和清晰，有的地方沒有按照要求建立物業管理招投標專家庫，都給招投標活動的開展造成了困難。

二、造成這些問題的原因

1.有關方面對不正當競爭的重視程度不夠，還沒有看到這種惡性競爭所帶來的嚴重危害性。

2.沒有一個統一的評判機構?，F在進行的物業管理招投標一般是由物業發展商或業主委員會委托政府管理部門一起組織招標；或是物業發展商或業主委員會自己組織人員進行招標。由于沒有一個統一的招投標權威管理部門，對招標內容、程序、評標人員組成等沒有一個標準模式，在實際操作中受人為因素影響非常大，缺乏規范性和公正性。

3.地區間物業管理的總體水平發展不平衡。物業管理發達地區的物業管理公司到外地投標競爭物業管理權，主要為了拓展企業業務范圍，增加市場占有份額，有相當的地區對此不認同，抵制進入，形成誤解。

4.社會監督機制不健全。由于市場競爭機制的不完善，造成招投標過程中出現了一些不正之風。

三、提出應對這些問題的方法

1.提供公平競爭的外部環境。物業管理市場的培育和發展，一個重要的前提是要具有公平競爭的市場環境和機制。物業管理主管部門應注意用市場觀念、市場機制來培育和發展物業管理市場；打破地區保護和區域壟斷，把先進的物業管理理念、方法和機制推向全國，為物業發展商、業主及用戶選擇合適的管理者提供較大的空間；積極引導物業管理企業練好內功，增強綜合素質，憑企業品牌和整體實力進入市場進行公平競爭。

2.盡快制訂配套實施細則，用法規和制度來限制和約束不正當競爭行為。有關方面對不正當競爭的重視程度不夠，還沒有看到這種惡性競爭所帶來的嚴重危害性。各地主管部門應先制訂一個招投標實施細則，明確一些常規性的基本要求和操作程序，以便使參與者有章可循，同時應邀請公正機關參與招投標工作的全過程。

3.設立專門的中立機構和部門來具體組織招投標活動，確保建管分離原則的執行，確保開發商的物業管理企業與其他物業管理企業在同一起跑線上公平競爭。在這類機構成立之前，可暫由各地政府主管部門牽頭組織由房管、公安、行業協會、街道辦事處、物業管理專家及公證機關等組成的物業管理招投標考評小組，受招標物業單位的委托，全權負責組織和進行物業管理的招投標工作。

4.政府部門應多政策指導、少行政干預。地區間物業管理的總體水平發展不平衡。物業管理發達地區的物業管理公司到外地投標競爭物業管理權，主要為了拓展企業業務范圍，增加市場占有份額，有相當的地區對此不認同，抵制進入，形成誤解。物業管理招投標作為一項市場化行為，在各方面都缺乏實際操作經驗的情況下，政府主管部門的適當干預是必要的。一些成功的招投標都是在政府有關部門主持或指導下進行并取得良好效果的。但是政府的干預和指導重點應該放在理順開發商、物業管理公司和業主委員會三方面的關系上，幫助三方正確對待招投標活動，而不是對物業管理招投標進行行政干預。

5.建立和完善物業招投標仲裁機構。由于市場競爭機制的不完善，造成招投標過程中出現了一些不正之風?，F在進行的物業管理招投標一般是由物業發展商或業主委員會委托政府管理部門一起組織招標，或是物業發展商或業主委員會自己組織人員進行招標。由于沒有一個統一的招投標權威管理部門，對招標內容、程序、評標人員組成等沒有一個標準模式，在實際操作中受人為因素影響非常大，缺乏規范性和公正性。招投標市場的發育和規范化運作除了需要有一系列法規以外，還應建立解決開發商、物業管理公司和業主等多方糾紛的仲裁機構或稱之為“快速法庭”。這一機構應站在招標方和投標方的“中間”，以第三方的身份快速、專業、公正地裁斷物業管理招投標相關問題，并且輔助政府主管部門進行決策，以推動物業管理的規范化。

6.堅持信息對等原則。按照各地方的前期物業管理招投標管理規定，對要進行物業管理的物業應該在相應的媒體上進行公告，廣泛進行宣傳，公示招投標的條件等相關信息，使參與的物業管理企業都能夠在同樣的信息條件下進行公平競爭。

7.遵循公平競爭原則。增加招標過程透明度，確保招標過程的公平公正。業主單位的物業管理服務內容，質量標準，供應商資質要求等招標信息都應該在規定的時間內通過媒體對外公示，如有明顯傾向性條款，在接到投訴后應及時更改。評標專家組成人員應該由業主單位，物業使用者代表，社會專家和招標機構代表聯合組成，成員名單在開標前保密。評標專家對投標物業管理公司評價要以客觀條件為主，嚴格按照對外公示的招標條款進行。除了要運用法律和行政手段外，還須倡導建立職業道德規范。只有遵守職業道德，才能在社會上樹立良好的企業形象，建立穩固的企業信譽，自覺抵制不正當競爭，并將競爭引入法制化、規范化、科學化的軌道，創造公平、公正的物業管理招投標競爭環境。

8.物業管理公司要遵守政府法規，通過提高自身管理水平和服務質量，在激烈的市場中獲取更多的中標機會。(1)物業管理公司要遵守政府相關法規，取得參與物業管理服務的資質等級證書和其他資格證書；(2)要確實提高自己的管理服務水平，而不能把自己的生存依托在“建管不分”或“公共關系”上，物業管理服務的市場化將是不可避免的潮流；(3)物業管理服務投標是一項高技術含量的專業工作，物業管理公司應該配備專門的測量人員和投標書制作人員，使投標文件能夠響應招標文件，確實做好投標工作。

9.政府部門應進一步完善物業管理招標制度，加強對物業管理招標的監督。政府相關職能部門應進一步明確物業招投標工作的組織機構、人員配置、資質條件要求，使參加組織招標的招標代理機構有能力依法實施招標的組織工作。應參照政府采購項目的招標方法，制定物業管理招投標文件的“示范文本”，使招標代理機構和業主單位在組織實施招標時，能夠有章可循，保證物業管理招投標的規范運作。同時，政府部門也要加強對物業管理招標的監督，對一些涉及公眾利益的物業招標要實行審批制，加強對招標文件、招標組織、招標程序環節和內容的監督管理，及時糾正違規、違法現象。

10.業主單位要確實站在物業使用人的立場上，組織科學規范的招標工作。委托專業的招標組織機構招標，編制招標文件，聘請評委專家，使整個招標工作更加科學規范，又能夠使招標過程盡量的公平、公正，建立科學合理的評標體系。

四、結束語

《物業管理條例》以及自2007年10月1日起施行的《國務院關于修改〈物業管理條例〉的決定》頒布以來，物業管理在規范化、法制化發展的各方面都取得了很大的成績。我們有理由相信，物業管理招投標活動在明確規則、加強指導的前提下，一樣能夠逐步規范和完善，在推動物業管理市場化進程中發揮越來越大的作用。

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