宏觀調控下對我國房價持續上漲的思考

[摘要] 近年來，盡管國家對房地產市場出臺了一系列的宏觀調控政策，但是房價依然沒有得到有效的控制，持續上漲，嚴重影響了我國宏觀經濟的穩定運行。本文從供需、成本兩方面進行了認真的分析，并提出解決房價問題的對策建議。

[關鍵詞] 宏觀調控 房價 供需 成本

2006年5月17日，為控制房價過快上漲，國務院提出“促進房地產業健康發展”的六條意見（簡稱為“國六條”），被視為新一輪房地產宏觀調控的開始。一年多來，九部委出臺了一系列針對房地產市場的調控措施，如收緊地根、限定中心戶型比例、加強住房營業稅征收、清算土地增值稅等，在改善住房結構，抑制炒房等方面起了一定作用。但是，總體上看效果不大，房價依舊我行我素，直線上漲。本人對其原因進行了認真的思考，主要從供需求方面和房價的構成方面兩方面分析，并提出對策建議。

一、從供需方面分析

概括地說，供不應求是房地產價格上漲的核心因素。

1.需求方面。(1)住房改善需求。隨著我國經濟的快速增長，城鎮居民的收入水平也有較大的提高。收入的提高使居民對居住條件提出了更高的要求，消費重點也轉移到了住的方面。許多計劃經濟條件下建設的住房面積小、功能差、結構不合理、配套不完善的住房已經不能適應現階段居民對住房的更高要求。小房換大房，舊房換新房增加了住房的需求量。“十五”期間，我國人均住房建筑面積從20.3平方米增加到26平方米，平均每年增加1.14平方米，2006年我國城鎮人口約為5.77億，按照現有的人口規模，和人均每年1.14平方米的改善速度，保守估計，每年因改善住房需要產生的需求量是6.35億平米。（2)人口增加和城鎮化帶來的住房需求。中國傳統的城鄉分割對立的二元經濟體制將農民固化在有限的耕地上，隨著人口的增加和耕地的不斷減少，農村人地矛盾日益突出，中國農村剩余勞動力走向城市成為必然，同時帶來的是城鎮住房需要。目前，中國城鎮化水平僅為43.9%，不僅低于世界主要發達國家水平，也低于周邊一些發展中國家水平。我國“十一五”規劃綱要明確提出要“積極穩妥地推進城鎮化，逐步改變城鄉二元結構”，并預期2010年城鎮化水平達到47%。照此計算，我國每年新增城鎮人口0.16～0.18億人，按人均建筑面積25平方米計算，每年城鎮化帶來的住宅需要約為4～4.5億平方米。（3)折舊帶來的住房需求。法律規定住宅用地使用期限為70年，但實際上我國大部分住宅的平均壽命遠遠低于這個數字。造成住宅壽命短的原因之一是住宅本身設計、建造的水平較低，住宅質量低下，物理壽命低，更為重要的原因是城市頻繁改造和城市規劃的不斷調整而大規模地拆除住房，許多建筑的真實壽命大大低于其物理壽命。目前，我國住宅存量164.51億，按50年保守進行折價，則每年新增需求3.29億平方米。

以上幾種需求因素的疊加，形成了難以遏制的剛性需求，與巨大住房需求量形成鮮明對比的是每年有限的住房供給。2006年，全國住宅竣工面積僅為5.3億平方米，這還不足計算出的年需求量的一半。

2.供給方面(1)地根緊縮。地根緊縮是造成供給不足的主要原因。03年起，我國土地供給制度發生了根本性變革，國家開始壟斷土地出讓，直接導致了土地供給不足。03年之前，我國土地出讓面積增速一直維持在40%左右，原因是當時我國國有土地掌握在各類企業、軍隊、各級政府機關手中，他們都可以向房地產開發商出讓土地；同時從省、市、區甚至到鄉鎮等各級政府都可以低成本取得土地（如低價強制拆遷和征用農地），這意味著我國過去的土地供應基本上是完全彈性的。02年7月，國土資源部11號令《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》出臺，并在03年8月11日之后徹底取消了住宅用地的協議出讓，俗稱8.31大限，這標志著我國土地供應制度發生根本性變化，土地多渠道供應向(地方)政府壟斷供應轉變。03年之后，增速大幅下降，至05年已下降至0%左右。同時，土地保護也不斷被提出，目前，我國今年年初國土資源部又明確提出“死守18億耕地紅線”。“耕地保護”有著糧食安全、農民生存、糧食漲價引發通貨膨脹等戰略意義，在很長一段時間都很難改變。因此，地根緊縮在短期內看不到松動的跡象，供需矛盾仍將持續，成為未來房地產價格上升的重要因素。（2)住房供應結構不合理。目前我國居民中，中等和中等以下收入的居民占總人數的60%，然而，面向這些階層的中低價商品房、經濟適用房、廉租房的供給嚴重不足。需求結構和供應結構錯位。據統計資料顯示，2005年全國住宅竣工套數合計為3682523套，其中經濟適用房287311套，比2004年分別下降8.9%和42.2%。2006年上市的商品住房，全國40個重點城市套均面積達到113平方米，有16個城市甚至高于120平方米，中低價住房以及經濟適用房的比例明顯不足。一部分中低收入家庭被擠進購買商品房隊伍中，又促成了住房需求過旺。所以，當前住房供應結構嚴重脫離了中低收入群眾的購房需求。

二、從房價的構成分析

房價的構成包括土地成本、建筑安裝成本、開發管理費、開發利潤、稅金、利息等。

1.土地成本。土地的價格直接影響到建成后房地產的價格。國土資源部第11號令《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》實施以來，國有土地由協議轉讓轉向公開競價拍賣，使土地的價格大幅上漲。中央政府又把土地出讓金全部劃歸為地方政府，且作為預算外收入，這部分收入占地方預算外收入的60%以上。另一方面，房地產業的繁榮給地方政府帶來的稅收占預算內收入的40%。由此，土地讓政府獲得了巨大的經濟效益，土地出讓金和相關稅費的土地收入已經成為地方政府的主要經濟來源。這種情況，無疑造成了地方政府和百姓爭利的局面。“以地生財”使政府成為房價上漲的受益者。地方政府一定會用他這只“有形的手”不斷抬高土地成本，從而推動房價上漲。

2.建筑安裝成本。近來，隨著人們生活水平的不斷提高，對住房的要求也越來越高。一些配套設施齊全的小區，如有中心綠地、鍛煉場所、業主會所、寬帶入戶、智能管理等環境優美的小區已成為人們購房的重點對象。新技術、新工藝、新材料、新設備在住宅建設中的應用，特別是綠色生態住宅和智能化住宅的建設，大大增加了房屋的建設成本。此外，鋼筋、水泥等建筑資料價格，人工成本，機械使用費的上漲，都形成了對房價上漲的推動。

3.營銷費用。如今各式各樣的巨幅樓盤廣告隨處可見。有的開發商不惜重金，請國內大牌明星為其開發的樓盤宣傳代言。專業的營銷機構人員也越來越多地參與到樓盤的推銷中，從樓盤策劃、包裝、營銷到廣告，這筆不菲的廣告營銷費用最終還是由購房者來買單。

房價的上漲原因錯綜復雜，除了上述因素外，國家利率、匯率等金融政策，房地產市場對外開放度等因素都會影響房價的波動。

三、抑制房價上漲的對策建議

保持房地產業持續、健康發展，不僅是一個經濟問題，也是一個社會問題。房價持續快速上漲嚴重影響宏觀經濟穩定運行。因此政府必須加強經濟干預，抑制房價過快增長，滿足大多數居民的基本住房需求，維護宏觀經濟穩定運行。

1.轉變政府職能。(1)正確界定地方政府的角色定位，加快政府職能轉變，實現從房地產市場經營者到監管者的轉變。地方政府不應再作為壟斷性商人在土地市場上逐利，而應真正把維護和增進公共利益作為唯一追求目標。(2)削弱地方政府與房市之間的利益聯系。對土地批租、房地產等相關的稅收在中央和地方之間重新確定合理的比例，以削弱地方政府推動房價的積極性。(3)要以“以人為本”為核心的科學發展觀的成效考核各級地方政府，尤其是考核地方政府對民生問題的解決情況。只有這樣，才能從根本上扭轉地方政府“以地生財”的模式。

2.調整土地供應結構，提高土地使用效率。國土資源管理部門應營造公開、公平、公正的土地市場，土地招標中增加普通商品房和經濟適用房的供地量，控制高檔商品住房供地，停止別墅項目供地，實行新增經營性用地計劃與存量土地消化掛鉤的辦法，制約囤積土地的行為，調整土地供應結構，提高土地實際供應總量和利用效率。

3.改善住房供給結構。控制需求的同時，改善住房供給和供應結構。政府部門應加強房地產開發審批管理，在控制非住宅和高價位商品住宅建設基礎上，著力增加經濟適用住房、廉租住房住宅供給，提高其在市場供應中比例，堅決停止高檔別墅的開發建設。全面落實廉租住房制度，保障城鎮低收入家庭住房需求。規范發展房屋租賃市場，鼓勵開發建設租賃型普通商品住宅，引導中低收入家庭通過租賃方式解決住房問題，改變“居者有其屋”傳統觀念。

參考文獻:

[1]單東:宏觀調控不會逆轉房價上漲[J].當代經濟，2006，11

[2]顧云昌:2006中國房地產市場—需求仍旺盛，房價難下跌[J].中國經濟報告，2006，7

[3]房產大腕經濟學家破解中國房價大迷局[J].新財經，2006，6

[4]馬虹:穩定房價宏觀調控需進行三大調整[J].城市開發，2006，6

[5]謝紅玲:房價猛漲地方政府難辭其咎[J].中國經營報，2006，5，8