杭州一手房價（成交量）的動態(tài)演繹和解讀（２００６年１１月至２００７年８月）

[摘要] 本文首先通過對杭州透明售房網(wǎng)2006年11月1日至2007年8月31日期間每天成交均價和成交量相關(guān)數(shù)據(jù)的調(diào)研分析與匯總，勾勒出近一年杭州一手房價和成交量的四個動態(tài)演繹特征；其次對上述四個演繹特征進(jìn)行解讀，最后對未來杭州一手房市場作了研判。

[關(guān)鍵詞] 房價 成交量 動態(tài)演繹 解讀 自住性需求 投資性需求

杭州樓市向來吸引人們的眼球，杭州房價亦深受世人關(guān)注。從2006年第四季度到2007年8月，近一年來杭州一手房樓市所走過的先是“較為郁悶——再度爆發(fā)——微妙盡在不言中”的心路歷程將市場應(yīng)有的性格演繹的淋漓盡致。本文通過對杭州透明售房網(wǎng)2006年11月1日～2007年8月31日期間每天相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行跟蹤分析和匯總，力求勾勒出近一年杭州一手房價和成交量的動態(tài)演繹特征，并希冀為此動態(tài)演繹過程進(jìn)行解讀。因受到筆者專業(yè)水平的限制，所涉觀點(diǎn)尚存在著諸多商榷之處，敬請方家指正。

一、杭州一手房價(成交量)的動態(tài)演繹

通過對杭州透明售房2006年11月1日～2007年的8月31日每日數(shù)據(jù)的跟蹤調(diào)查，現(xiàn)將期間內(nèi)一手房價（當(dāng)月每日成交均價）和成交量（當(dāng)月日均成交套數(shù)）相關(guān)數(shù)據(jù)匯總?cè)缦拢ú话嗪紖^(qū)和蕭山區(qū)以及不包括經(jīng)濟(jì)適用房）：

1.杭州一手房樓市大盤房價與成交量的動態(tài)演繹

根據(jù)上述數(shù)據(jù)繪柱狀圖如下：

2.杭州樓市個盤成交均價的動態(tài)演繹

根據(jù)上述數(shù)據(jù)繪柱狀圖如下：

3.杭州一手房價和成交量動態(tài)演繹特征

通過對杭州透明售房網(wǎng)的跟蹤調(diào)查分析，我們可清晰地勾勒出近一年杭州一手房價和成交量的動態(tài)演繹特征：

2006年11月～2007年8月，杭州一手房市場大盤成交均價漲幅明顯滯后于個盤成交均價漲幅；

2006年11月～2007年2月，一手房市場呈現(xiàn)出成交量與成交均價表現(xiàn)出持平乃至略降的態(tài)勢；

2007年2月～2007年6月，一手房市場呈現(xiàn)出成交量與成交均價均表現(xiàn)出強(qiáng)勢走高的態(tài)勢。

2007年6月～2007年8月，一手房市場呈現(xiàn)出價升量跌的態(tài)勢。

二、對杭州一手房價和成交量動態(tài)演繹的解讀

1．對“大盤成交均價漲幅明顯滯后于個盤成交均價漲幅”的解讀

從大盤成交均價來看（見圖1），2006年11月份成交均價為9881元/平方米，2007年8月份成交均價為11019元/平方米，漲幅為6%左右。但我們認(rèn)為大盤成交均價的變化并不能真實(shí)反映杭州房價的真實(shí)變化。大盤成交均價漲幅明顯滯后于個盤成交均價漲幅，如銀馬公寓、海天城等樓盤從2006年11月的14255元/平方米、4845元/平方米分別漲到2007年8月的22843元/平方米、6926元/平方米，同期漲幅分別為60.24%、 42.95%。我們通過考察每月銷售冠軍樓盤（見表4），發(fā)現(xiàn)這是因?yàn)榻荒觌S著大量的郊區(qū)樓盤上市交易，其成交價較低，從而拉低了大盤成交均價。因此，考量房價的變化必須立足于具體的樓盤才具有相對的可比性。

2.對“2006年11月至2007年2月一手房市場呈現(xiàn)出成交量與成交均價均表現(xiàn)出持平乃至略降的態(tài)勢”的解讀

主要是這一階段深受前期一系列宏觀調(diào)控政策的影響，使的人們對房價下降的預(yù)期心理提高，持幣待購心理日漸濃厚，市場銷售形勢不容樂觀。僅自2005年到2006年下半年，國家出臺的且對樓市產(chǎn)生重大影響的相關(guān)政策就有：“國八條”、征收營業(yè)稅、“國六條”、建設(shè)部等九部委頒布的《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見》、國家稅務(wù)總局《關(guān)于住房轉(zhuǎn)讓所得征收個人所得稅有關(guān)問題的通知》，以及央行出臺的一系列加息、提高準(zhǔn)備金率、提高首付款等信貸政策都使人們對房價下降的預(yù)期提高，在“買漲不買跌”的心理作用下使的該階段市場運(yùn)作態(tài)勢表現(xiàn)出成交均價與成交持平乃至持平的特征。

同時杭州住房保障體系的逐步完善在一定程度上對住房剛性需求進(jìn)行了一定的分流，使杭州在去年漲聲一片的全國房地產(chǎn)市場中，杭州樓市卻表現(xiàn)出較為平靜。

3.對“2006年2月～2007年6月一手房市場呈現(xiàn)出成交量與成交均價雙雙表現(xiàn)出強(qiáng)勢走高的態(tài)勢”的解讀

從圖1和圖2中可看出，今年2月以來，杭州一手房銷售市場再次迎來銷售高潮，成交量與成交均價均表現(xiàn)出強(qiáng)勢走高的態(tài)勢。筆者認(rèn)為該階段表現(xiàn)出來的雙強(qiáng)勢特征除了常規(guī)的推動房價上漲的因素之外，最主要是以下四個原因造成的。

(1)土地成本飚漲推動。

以下是近期杭州宗地的幾塊土地成交的樓面地價（見表5），與鄰近宗地前兩年的成交價相比，都有一個驚人的漲幅。（見圖4）

房價從技術(shù)層面看主要由以下幾個部分組成：土地成本、各項(xiàng)規(guī)費(fèi)、建安成本、室內(nèi)外裝修和環(huán)境、營銷推廣費(fèi)用、管理成本、銀行利息和利潤。在上述成本構(gòu)成中，決定房價高低的首要因素是土地價格，土地的成本是房屋成本的重要組成部分。土地價格的飚漲無疑會推動房價上漲。如2007年7月9日浙江工商大學(xué)地塊(杭政儲出[2007]23號)出讓時，該地塊以總價14.76億元，15712元每平方米的樓面地價，創(chuàng)下了杭州文教區(qū)樓面地價新高。從已銷售樓盤看，土地成本一般占到了銷售價的40%～50%左右。如果按土地成本占房價售價的60%計，該地塊建成后樓盤售價要達(dá)到26200元/平方米。而當(dāng)時周邊在售樓盤售價為1.5萬元/平方米左右。地塊出讓后的第二天，周邊房子就開始漲價。

(2)通貨膨脹預(yù)期強(qiáng)烈

受食用油和豬肉價格領(lǐng)漲影響，食品類價格成為推動價格總水平上漲的主導(dǎo)因素。來自杭州市統(tǒng)計局消息，CPI 7月份同比漲了3.5%。7月份，在油脂、肉禽等農(nóng)副產(chǎn)品價格繼續(xù)攀升的拉動下，杭州市居民消費(fèi)價格（CPI）延續(xù)上半年較快上升走勢，同比上漲3.5%，漲幅比上月擴(kuò)大0.4個百分點(diǎn)，也是今年以來連續(xù)第2個月漲幅突破3%的國家調(diào)控目標(biāo)。

在通貨膨脹預(yù)期強(qiáng)烈的情況下，為了資金的保值增值，買房成為人們的首選。

(3)人民幣升值預(yù)期吸引國際熱錢進(jìn)入杭州房地產(chǎn)市場

人民幣自2005年以來一直處于升值通道當(dāng)中，且這種趨勢在未來幾年當(dāng)中還會繼續(xù)保持。人民幣升值將使調(diào)整中的房地產(chǎn)業(yè)面對大量熱錢惡炒的巨大壓力。國際游資投資于房地產(chǎn)業(yè)，可獲得房產(chǎn)增值與賺取匯差的雙重收益。

外資推高中國內(nèi)地樓價的猜想，正在獲得有力的證據(jù)。廣東省社科院研究員黎友煥2007年初通過問卷調(diào)查、面訪了總共30多位地下錢莊操盤者之后，得出令人驚詫的結(jié)論，在地下錢莊“自招”的3000多億元入境外資中，正有相當(dāng)大的比例放棄股市，轉(zhuǎn)向樓市，“主要流向是廣州、深圳、上海、杭州”。

(4)投資需求再掀杭州樓市波瀾

引起投資需求的因素主要是該產(chǎn)品的投資收益率，而房地產(chǎn)的投資收益率主要包括以下兩部分內(nèi)容：

①租金回報率：由于統(tǒng)計平均租金的困難和不具備實(shí)際意義，我們以一個市區(qū)樓盤來進(jìn)行案例分析。按照目前的房價水平，一個物業(yè)約10000元/㎡、面積100㎡左右的市區(qū)新盤中套，月租金約3500元，物業(yè)管理費(fèi)為0.5元/㎡。則其租金回報率為（稅后月租金－物業(yè)管理費(fèi)）×12÷房屋總價，即：（3500－100×0.5）×12÷（10000×100）＝3.45%。由此可見，該投資若用于出租，則租金回報率遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于目前商品房的銀行按揭貸款5年以上利率7.83%。也就是說，房產(chǎn)的平均租金收入略低于同期銀行按揭利率。這意味著投資房產(chǎn)從租金回報率的角度來可能做的是蝕本的買賣。

(2)物業(yè)增值。但是，租金收益率并非房產(chǎn)投資收益率的惟一決定因素，在杭州，甚至不是主要因素，房產(chǎn)本身的增值才是投資收益的主要體現(xiàn)。當(dāng)人們預(yù)期他投入100萬元買了一套物業(yè)，來年其物業(yè)漲幅只要達(dá)到了他理想的下限，即使購房后寧可空著不出租，只要他有這個實(shí)力，也會選擇投資房產(chǎn)。

因此，在我們對芳滿庭等樓盤調(diào)研過程中，屢見整層或整幢購買的投資者也就不足為奇。我們對房交會期間所作的問卷調(diào)查中經(jīng)統(tǒng)計分析發(fā)現(xiàn)參加房交會的人員中只有25.3%的人沒有住房，也可見其投資需求為其自己資金四處尋找出路。2007年3月以來，房價的凌厲走勢也印證了投資者的預(yù)期。這階段房價的暴漲應(yīng)該說與投資需求的回暖有著較大的關(guān)聯(lián)。

4.對“2007年6月～2007年8月一手房市場呈現(xiàn)出價升量跌的態(tài)勢”的解讀筆者認(rèn)為在近期杭州一手房市場呈現(xiàn)出價升量跌的態(tài)勢主要基于以下兩個原因。

一方面，自住性需求作為剛性需求因受到其購買力的限制而不能轉(zhuǎn)化為有效需求，使得房價上升的同時而成交量表現(xiàn)出疲軟的態(tài)勢。這我們可從過高的房價收入比找到相應(yīng)的佐證（見表6）。盡管“杭州不僅是杭州人民的杭州，同時也是中國人民的杭州，也是世界人民的杭州”，但我們認(rèn)為本土購買者應(yīng)占到購房者的70%～80%才是合理的。

另一方面，投資性需求具有追逐利潤的天性，但其對整個市場動態(tài)最為敏感。在后市場中，國家為穩(wěn)定房價會繼續(xù)加強(qiáng)宏觀調(diào)控的取向是可期的，使得部分投資性需求先會選擇觀望態(tài)度，特別是在國家是否征收物業(yè)稅的敏感時刻。同時我們也應(yīng)清楚地認(rèn)識到投資性需求天生是個墻頭草，具有兩面性。當(dāng)其對市場預(yù)測不樂觀時，在上文的分析中，我們可以看到從租金回報率的角度，投資者作的是蝕本的買賣；如果物業(yè)增值的希望也落空，他們就會改變其對一手房“需求”的立場，轉(zhuǎn)而投入到二手房“供應(yīng)方”這一陣營中。

三、對未來杭州一手房市場的研判

2007年7月、8兩個月的價升量跌的市場運(yùn)行態(tài)勢并不能代表未來的市場趨向必定會導(dǎo)致房價的下降乃至暴跌，但筆者認(rèn)為至少說明如今的杭州一手房市場站在了一個三叉路口，往左還是往右，抑或是中間路線取決于促進(jìn)房價上漲的正反作用力或者說是供需雙方相互博弈的結(jié)果。其過程是動態(tài)的，其方向是多元的。

我們認(rèn)為在現(xiàn)行的政策和制度體系下，一方面，支撐杭州房價上漲的宏觀經(jīng)濟(jì)面依然向好（2006年底杭州人均GDP到了6500美元），土地稀缺性導(dǎo)致土地成本土斷提高，通貨膨脹的預(yù)期，因人民幣升值帶來的國際熱錢的流入，城市化率水平的逐年提高，每年新增人口等因素近期并沒有改變。以及剛性需求雖不能轉(zhuǎn)化為有效需求阻卻了房價暴漲空間的同時，也阻卻了房價下行空間。從以上幾方面考慮，杭州房價近期內(nèi)暴跌的可能性并不大。另一方面，因?yàn)樽宰⌒孕枨鬅o法有效轉(zhuǎn)化為有效需求以及投資性需求因政策的不明朗性而所持的觀望態(tài)度形成房價漲的利空。在這兩種正反作用力相互博弈下，杭州未來1年的房價會可能走出一條溫和的中間路線，即不管漲跌，波動不大。最理想的結(jié)果是未來幾年，通過人們可支配收入的增加來消化房價。當(dāng)然在最近3或4個月，由于受慣性作用的影響房價可能還會沖高。

當(dāng)然，投資性需求的兩面性為將來市場運(yùn)動態(tài)勢預(yù)留了諸多不確定性，如物業(yè)稅的推出會加劇其反戈從而給市場在一定時期內(nèi)帶來較大的波動性，而國際游資會繼續(xù)為房價竄高推波助瀾。

1.杭州房價在未來1年內(nèi)可能會走出一條溫和的中間路線。但正如前面所述，高房價在一定程度上已透支了當(dāng)?shù)匾欢ǖ奈磥碣徺I力。如果通過人們可支配收入的增加來消化房價，其一手房成交量就很難突破前期的高點(diǎn)，可以預(yù)見，傳統(tǒng)的銷售旺季“金九銀十”恐怕后勁不足，好景難在。如量能整理不能配合，甚至?xí)饺胍粋€低迷期。

2.在人民幣升值處于上升通道預(yù)期的大背景下，國際游資的威力不可小覷。到目前為止，對國際游資進(jìn)入大陸房地產(chǎn)市場的量尚無精確統(tǒng)計，但若任其橫沖直撞給大陸房地產(chǎn)市場會帶來了較大的波動性。杭州樓市處于國際游資偏好的第一方陣之列。

3.投資性需求的兩面性昭示著未來的二手房市場中新房交易量所占比例會提高。而且，隨著買方市場時代的到來，未來杭州房地產(chǎn)市場中二級市場在交易份額中的龍頭地位會被三級市場所取代。

4.物業(yè)稅的推出會加劇投資性需求的變臉，從而導(dǎo)致其在制度出臺前后一段時期對房價會造成重大利空，所以物業(yè)稅是否推出對房價影響較大。當(dāng)然，從長遠(yuǎn)來看，物業(yè)稅對住房需求的自發(fā)調(diào)節(jié)機(jī)制會天然引導(dǎo)人們理性的住房需求，所以，如果說房地產(chǎn)市場健康發(fā)展需要一個內(nèi)在的穩(wěn)定器，筆者認(rèn)為其答案就是物業(yè)稅制度。

5.對未來杭州一手房市場的走勢應(yīng)密切關(guān)注兩個時間點(diǎn):一年內(nèi)房市量能整理情況決定未來市場運(yùn)行態(tài)勢；如推出物業(yè)稅，其具體的時間安排表。

參考文獻(xiàn):

[1]參見十七大期間杭州市委書記王國平在杭州電視臺北京直播室接受記者采訪時的談話

[2]本文所有數(shù)據(jù)來源于每天對杭州透明售房網(wǎng)的跟蹤調(diào)查分析

[3]丁建剛：《略論人民幣匯率升值對房地產(chǎn)市場價格的影響》，《都市快報》2007年6月7日

[4]杭州市國土資源局發(fā)布的土地成交信息

注：本文中所涉及到的圖表、注解、公式等內(nèi)容請以PDF格式閱讀原文。