０７年末的地產(chǎn)寒冬

07年的歲末無疑又是一個暖冬，然而對于這幾年順風順水的房地產(chǎn)開發(fā)商來說，卻是一個難熬的寒冬。

07年的歲末無疑又是一個暖冬，然而對于這幾年順風順水的房地產(chǎn)開發(fā)商來說，卻是一個難熬的寒冬。源于深圳樓市的降價潮，似乎正在向其他城市蔓延。近日，萬科在廣州、深圳乃至上海樓盤的降價，給年末正在爭議中的房地產(chǎn)市場，增加了空方的砝碼；與此同時，在貨幣政策從緊的預期下，房地產(chǎn)股也開始遭受“冷遇”。

房價漲幅趨緩 調控措施開始奏效

12月20日，國家發(fā)改委在其網(wǎng)站上公布了11月全國70個大中城市房屋銷售價格指數(shù)。統(tǒng)計顯示，11月，70個大中城市房價同比上漲10.5%，為兩年來單月最大漲幅；與此同時，環(huán)比上漲0.8%，漲幅比上月低0.8個百分點，連續(xù)第二個月出現(xiàn)明顯下降。

根據(jù)國家發(fā)改委和國家統(tǒng)計局的調查數(shù)據(jù)，10月，70個大中城市房價環(huán)比漲幅自2006年8月以來出現(xiàn)首次下挫，環(huán)比上漲1.6%，漲幅比上月低0.1個百分點。

細察部分具全國風向標意義的中心城市，其11月房價漲幅則有升有降。其中北京房價環(huán)比上漲1.2%，漲幅比上月略高0.3個百分點；上海房價環(huán)比上漲0.7%，漲幅比上月低1.2個百分點；廣州房價環(huán)比上漲0.5%，漲幅比上月略高0.1個百分點；深圳房價環(huán)比上漲1.6%，漲幅比上月略高0.1個百分點；重慶房價環(huán)比上漲0.3%，漲幅比上月大幅下降4.4個百分點。

另一個值得注意的趨向是，11月，全國70個大中城市中，有10個城市房價環(huán)比指數(shù)低于100（以上月價格為100），房價絕對值下降明顯。這十個城市分別是沈陽、南昌、鄭州、昆明、徐州、溫州、惠州、北海、三亞和瀘州。如此大面積的城市房價下跌現(xiàn)象，為2006年以來所僅見。

分析人士指出，11月全國房價一方面出現(xiàn)兩年來同比最大漲幅，表明今年前三季度，房價上漲速度明顯過快；另一方面，環(huán)比漲幅連續(xù)第二個月出現(xiàn)明顯下降，表明房價漲幅已經(jīng)明顯趨緩，加速度有所放慢。

中國樓市自去年6月以來持續(xù)“高燒”。今年以來，全國70個大中城市房價同比漲幅呈逐月加快之勢。迫于房價上漲壓力，管理部門陸續(xù)出臺了一系列金融“速凍”政策。9月27日，央行和銀監(jiān)會發(fā)布《關于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》（12月11日出臺了補充通知），從嚴收緊房地產(chǎn)開發(fā)信貸，大幅提高購買第二套房的認定標準、首付比例和利率標準，投資性需求得到一定程度的遏制。

9月28日，國土資源部發(fā)布最新修訂的《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規(guī)定》，明確規(guī)定開發(fā)企業(yè)只有繳清全部土地出讓金后，才能獲得土地使用權證，直接封堵了此前房地產(chǎn)行業(yè)普遍存在的“邊繳費、邊拿證、邊融資、邊開發(fā)”漏洞。

除了直接的金融和土地杠桿調控措施，今年8月，國務院出臺了《關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》，正式將保障性住房建設納入到各級政府公共服務的范疇，并列出了明確的時間表。雖然從建設方案出臺到形成真正的市場供應尚需一個過程，但是市場上對保障性住房的心理預期卻越來越強烈，客觀上分流或推遲了一部分自住需求。

2007年中央經(jīng)濟工作會議確定了“雙防”調控目標和從緊的貨幣政策。雖然此次會議決議通篇沒有出現(xiàn)“房地產(chǎn)”和“房價”的字樣，但是業(yè)內人士深信，無論是決議提出的“嚴格控制新開工規(guī)模，防止投資反彈”，還是“進一步發(fā)揮貨幣政策在宏觀調控中的重要作用，嚴格控制貨幣信貸總量和投放節(jié)奏”，均將對來年房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展產(chǎn)生重大影響。

自此之后，主管部委高官們措辭強硬的調控言論屢屢見諸報道。12月11日，中國人民銀行副行長劉士余在加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理專題會議上公開表示，中國房地產(chǎn)市場存在泡沫，要求各商業(yè)銀行吸取美國次貸危機等教訓，控制房貸增長規(guī)模，堅決取消轉按揭、加按揭貸款。

國土資源部亦持續(xù)保持土地執(zhí)法高壓姿態(tài)，并有望征收土地閑置費，以抑制部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)大量囤積土地的行為。另有消息稱，中國證監(jiān)會亦已加入到調控行業(yè)，近期已加強對房地產(chǎn)上市企業(yè)的監(jiān)管，收緊房地產(chǎn)上市企業(yè)的配股、發(fā)債等再融資行為。

在多重調控措施的滯后作用和“雙防”態(tài)勢高壓下，市場上“拐點”之論漸起。在12月13日舉行的一個論壇上，中國最大的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)萬科集團董事會主席王石承認，深圳、廣州樓市已經(jīng)出現(xiàn)了拐點。不過他同時認為，中國幅員廣闊，不同地區(qū)的城市處于不同的房地產(chǎn)周期，不能一概而論。

據(jù)北京、上海、廣州、深圳等地房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，雖然部分城市房價仍在高位徘徊，但是成交量銳減，市場觀望心態(tài)濃厚，“房地產(chǎn)市場即將步入拐點”的心理預期正在形成。

萬科領跌房價

12月17日，在一連串的宏觀調整、信貸緊縮的背景下，市場傳出了萬科在廣州、深圳、上海等城市低價出售新盤的消息，當日，A股、H股市場內地主要上市房地產(chǎn)公司暴跌。其中，A股市場中的“萬保招金”地產(chǎn)“四大天王”分別下跌9.52%、6.30%、7.59%、6.82%，泛海建設等跌停;H股上市的SOHU中國、遠洋地產(chǎn)等也未能幸免，跌幅分別為6.78%、7.68%。

作為國內最大的房地產(chǎn)公司之一，萬科對政策敏感度的把握亦被業(yè)界認同。此次，萬科的低價銷售踏著前期密集的房地產(chǎn)調整政策而來，萬科董事長王石認為深圳、廣州房地產(chǎn)市場出現(xiàn)拐點的說法并非泛泛而談。

而萬科的突然出手不僅再次引發(fā)了房地產(chǎn)市場是否已經(jīng)出現(xiàn)拐點的討論，同時也將其他房地產(chǎn)企業(yè)置于兩難的被動局面——跟還是不跟，跟則要看有無足夠的降價資本，不跟則房子可能變存貨，把自己套牢。

無論如何，政策趨緊的導向已日益明顯，地產(chǎn)調控已經(jīng)進入強力做空階段， 拐點已現(xiàn)?

12月9日，位于廣州康王路的萬科金色康苑正式開盤，均價在14000元/平方米，遠遠低于宣傳階段的20000元/平方米均價，也要低于周邊樓盤17000至18000元/平方米的售價。該樓盤開盤不到兩個小時，首次推出的156套單元即全部售罄，銷售金額逾2.1億元。

此外，萬科在廣州的其他樓盤以及在深圳、上海的部分樓盤也出現(xiàn)了不同程度的降價銷售，而降價甚至在10月底就已經(jīng)開始了。隨后，招商地產(chǎn)、金地集團等大型開發(fā)商也紛紛跟進。

盡管萬科宣稱上述樓盤的降價多為尾樓，但在一系列降價動作的背后，應是萬科對行業(yè)趨勢的判斷。王石日前亦明確表示，對于深圳、廣州的樓市“同意出現(xiàn)拐點的說法”。雖然他也認為，“中國東西南北中，幅員廣闊，不同地區(qū)城市處于不同的房市周期，不能一概而論。”

深圳市國土資源和房產(chǎn)管理局提供的數(shù)據(jù)顯示，2007年前10個月深圳市住宅銷售面積為463.76萬平方米，比2002年的735.36萬平方米縮水了200多萬平方米。結合11月、12月房地產(chǎn)交易持續(xù)低迷的現(xiàn)狀，業(yè)界預測，2007年深圳住宅房屋銷售面積將退回到2002年的水平。

對此，保利地產(chǎn)董秘岳勇堅表示，“萬科一天就賣完了那些房子，是不正常的速度，正說明其定價偏低。不過這批房子的量不大，位置也不算特別好。我不認為房價會出現(xiàn)大的逆轉，只是現(xiàn)在進入一個調整期，上漲勢頭會下降，或者說價格到膠著期。”

來自置業(yè)國際研究中心的統(tǒng)計表明，12月1-7日之間，深圳市新盤全市成交均價為13741元/平方米，環(huán)比下降25.49%，不僅一手樓盤在以明降或暗降的方式不斷調低房價，二手樓未能幸免;在廣州，各大樓盤則從11月中旬開始打折促銷，最引人注目的是富力地產(chǎn)旗下5個樓盤全部實行送60年物業(yè)費，送全額住房稅費等活動，而廣州市國土房管局最新披露的11月份樓市成交數(shù)據(jù)顯示，廣州房價猛降千元，降幅近10%，與之伴隨的是成交量的大幅萎縮，同比下降41.1%;在上海，進入12月份以來，商品房和商品住宅成交量雙雙下滑，相關數(shù)據(jù)顯示，11月30日至12月6日，全市商品房成交量環(huán)比大幅下降20.99%，僅為35.26萬平方米，商品住宅成交量更是環(huán)比下降23.34%，為25.78萬平方米，當周，商品房和商品住宅供求比分別為1:0.76和1:0.90;而在北京，雖然樓盤降價銷售狀況還未明顯出現(xiàn)，但根據(jù)北京市房地產(chǎn)交易網(wǎng)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示11月份全市期房網(wǎng)上日均簽約463套，其中，住宅日均簽約363套，相比10月份期房住宅平均日簽約404套的交易量明顯萎縮。

而在近期，由于信貸、土地、保障性住房等政策的頻繁出臺，特別是在央行聯(lián)合銀監(jiān)會下發(fā)《關于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的補充通知》后，機構對房地產(chǎn)行業(yè)的態(tài)度已開始悄然轉變——由之前的強烈看多變?yōu)椤爸斏鳌鄙踔痢盎乇堋薄?/p>

萬科相關人士表示，廣州樓盤的定價是與萬科一貫堅持的快速開發(fā)、快速銷售的經(jīng)營策略相吻合。

按照王石的說法，萬科反對囤地、反對捂盤，走的是快速開發(fā)的路子。由于房地產(chǎn)行業(yè)的資金占壓比較多，周轉比較慢，通過提高周轉率利潤率雖然可能低一點，但是資產(chǎn)回報率卻更高。數(shù)據(jù)顯示，2006年萬科的總資產(chǎn)周轉率是0.56，而行業(yè)平均水平是0.32。

在此前相當長一段時間的房價持續(xù)上漲周期中，萬科快速周轉的策略對其他房地產(chǎn)企業(yè)并沒有什么威脅，因為他們即使開發(fā)周期長，周轉慢，但彼時信貸環(huán)境較為寬松，房價仍在不斷上漲，亦可獲得高額利潤。

然而，在目前房地產(chǎn)行業(yè)走勢處于十分微妙的關口，萬科的低價銷售、快速回籠資金的做法則可能將其他房地產(chǎn)企業(yè)特別是實力稍弱的中小房地產(chǎn)企業(yè)置于兩難的境地。

一位房地產(chǎn)上市公司高管表示，萬科的降價售房，是其在面對可能的行業(yè)轉折所采取的一種策略。萬科主動壓縮利潤空間，加速資金回籠，契合目前政策調控的目的，能獲得一個較好的形象。而關鍵的問題是萬科拿地成本低，手中現(xiàn)金多，耗得起一段時期內的價格戰(zhàn)。而行業(yè)內多數(shù)公司會很被動，無法跟進，而且股市一跌，融資環(huán)境改變，地產(chǎn)公司未來的資金困境可能加劇。

而對于在今年高價拿地的“地王”們則不會有這么幸運了，由于土地成本居高不下，鎖定了房價下調空間，在萬科低價賣房的打擊下處境尷尬。

上述人士表示，在調整政策的配套打壓下，不僅房地產(chǎn)企業(yè)在銀行已難以獲得貸款，而且在資本市場上，無論是股權融資還是發(fā)行債券，房地產(chǎn)上市公司的融資審批也差不多被暫停了。在這種情況下，如果其他房地產(chǎn)企業(yè)死扛價格，極有可能在未來房價下跌時砸在自己手里變成存貨，從而造成資金鏈周轉困難。

“一旦出現(xiàn)這種局面，對萬科而言則是好事。既可以在行業(yè)低潮期其他企業(yè)面臨困難時開展并購，也可以趁著其他企業(yè)手中沒錢時趁機低價獲得土地。”

廣州地價“塌陷”

一直領跑全國房地產(chǎn)價格的珠三角地區(qū)，最先出現(xiàn)了征兆。先是深圳房價從下半年就開始下跌，接著更厲害的是，廣州低價的塌陷。

12月6日，廣州市舉行今年最后一次大規(guī)模的賣地會，推出的9幅住宅地塊竟然有4幅底價成交，其他5幅競投也不算激烈。值得關注的是，該次賣出的金沙洲、花都和番禺地塊地價都大幅降低，金沙洲和花都地塊地價更比之前的區(qū)域內“地王”地價低了一半以上。業(yè)內人士認為，在樓市淡靜期業(yè)界都以這次賣地會的成交情況來預測未來樓市走勢，這次賣地結果顯示開發(fā)商對未來樓價走勢看法謹慎，所以不敢再高價拿地。

當日土地拍賣現(xiàn)場，雖然座無虛席，但是看客居多，舉牌卻并不激烈。該次賣地會共推出12幅地塊，其中3幅商業(yè)地塊，僅一幅位于番禺的商業(yè)地塊底價6.4729億元成交，另外兩幅金沙洲商業(yè)地塊流拍。推出的9幅住宅地，有4幅底價成交，其余競價也不激烈。僅一幅番禺住宅地叫價53次，其他地塊都是叫了幾口價就成交了。原定需要兩個下午進行的賣地會僅在一個小時內就完成所有交易，這與之前三四幅地塊推出都要競投一個下午的情況大相徑庭。

由于9月底金沙洲曾賣出地價高達8769元/平方米的“地王”，因此該次賣地會推出的4幅金沙洲住宅地備受關注。但是時隔不到三個月，金沙洲地價縮水近5500元/平方米。

據(jù)悉，保利集團首先以底價1.0804億元取得B3708B07地塊，樓面地價僅3324元/平方米，與“地王”地價相差5445元/平方米。

其余三幅地塊都是保利與越秀城建進行競爭。其中B3709B07地塊和B3709B08地塊兩開發(fā)商都是舉了兩三次牌就成交，最終越秀城建分別以2.65億元和2.58億元取得兩地塊，樓面地價僅3889元/平方米和3628元/平方米。

金沙洲第四幅地B3702A05地塊更是與9月賣出的金沙洲“地王”緊鄰，兩者僅是非江景地和一線江景地之差。保利和越秀城建也只是舉牌5口價，最后被保利以3.21億元取得地塊，樓面地價4241元/平方米，比“地王”地價還是低了一半有多。

花都地價跳水幅度比金沙洲還要大。這次推出4幅107國道住宅地塊，全部與近日賣出的花都限價房地塊緊鄰。因此，推出的4幅地塊有3幅A、B、C地塊被雅居樂地產(chǎn)以底價取得，樓面地價分別為1482元/平方米、1522元/平方米和1829元/平方米。第四幅E地塊則是由雅居樂和保利兩開發(fā)商競爭，舉牌17口價最終被雅居樂以2.51億元取得，樓面地價也僅2173元/平方米。

據(jù)悉，今年9月花都賣出的“地王”地價5659元/平方米，而該次賣地地價最高還不到2200元/平方米。難怪雅居樂負責人奪得地塊后笑著說“價格很抵”。

在賣地會上，競投最激烈的屬于賣地會上唯一一幅番禺住宅地。該地塊與9月賣出的番禺“地王”相近，高層單位能望江景。參與競投的開發(fā)商有保利廣州公司、合生、中頤集團和奧園。四開發(fā)商都有參與舉牌，但競爭主要來自保利和合生，最后合生以3.5億元奪得地塊，樓面地價4048元/平方米。其地價同樣比番禺“地王”低了2182元/平方米。據(jù)悉，這是合生首次在廣州賣地會上奪得地塊。合生相關負責人在拿地后承認地價比較理想。

因近期廣州樓市成交慘淡，樓價更有回落的跡象，所以業(yè)界都以這次賣地會作為預測明年樓市走勢的方向標。這次賣地會地價跳水，無疑影響開發(fā)商和市民對明年樓價走勢的信心，明年廣州樓價可能有所回落。

分析人士指出，今年下半年廣州樓價漲得太快了，甚至透支了明年的樓價。而今年樓價急升的一個原因是受地價屢創(chuàng)新高的刺激，這次地價跳水也將影響開發(fā)商和市民對樓價的信心，導致樓價降低。

合富輝煌市場研究部首席分析師黎文江則表示，今年樓價的急漲是因為高價位大戶型單位占市場主導，而隨著90/70政策的實施，明年樓市大多是中低價位中小戶型單位，該批產(chǎn)品的推出必將拉低整體樓市均價。但明年樓市還會是相對平穩(wěn)的，因為市民購房需求還是很大的。

廣州市國土房管局相關負責人表示，該次賣地地價地價回落是市政府調控房地產(chǎn)市場的結果，最關鍵的是加大了住宅用地的供應量，改善了市場供求關系，有效消減了土地市場泡沫風險。據(jù)悉，今年以來廣州已經(jīng)實際供應商品住宅地2.75平方公里，已批準預售624.9萬平方米商品房住宅，另外還有0.8平方公里住宅用地正在公告出讓。

分析人士指出，本次拍地出現(xiàn)地價回落是正常的現(xiàn)象，而之前地價成倍飆升反倒是異常現(xiàn)象。一方面表明政府穗七條加大土地供應、平抑房價的措施開始收效；另一方面也反映開發(fā)商對樓市未來的預期和走向沒有之前那么樂觀。

土地年底放量

臨近年底，持續(xù)吃緊的各大城市房地產(chǎn)開發(fā)用地開始了井噴式的供應，京穗寧杭等城市紛紛打開閘門，供應土地。

但隨著國家采取從緊的貨幣政策以及央行二套房貸細則的出臺，各地的土地市場開始出現(xiàn)分化：北京土地仍延續(xù)供不應求的狀況，而廣州等地的土地市場已開始降溫。

12月供地高潮將為北京全年供地劃上圓滿句號。廣渠路15號地、南沙灘東路3號地等一批土地將在年底陸續(xù)推出。

廣渠路15號地塊原系北京化工廠所在地，規(guī)劃建筑面積約42萬平方米。該地塊位置較好，周圍的配套設施比較完善，因此備受開發(fā)企業(yè)關注。

根據(jù)最新規(guī)劃，朝陽區(qū)廣渠路15號地塊將配建2萬平方米廉租房，該項目至少可以提供400套廉租房。

去年，北京市國土局推出了18塊入圍今年兩限房的商品房備選地塊，廣渠路15號因被視為“距離CBD最近的兩限房”而備受關注。而今年，北京陸續(xù)推出的兩限房都選擇了相應的地塊，因此廣渠路15號地塊回歸商品房地塊。

另一備受關注的南沙灘東路3號地塊位于北京北四環(huán)和北五環(huán)之間，規(guī)劃建筑面積約8 萬平方米，將配建1萬平方米廉租房。該地塊曾于2006年入市，但在拍賣前被緊急叫停。

據(jù)統(tǒng)計，截至12月12日，北京正在交易的地塊達26塊，總用地面積約410公頃。

事實上，北京只是一個縮影，近期國內其他城市也呈現(xiàn)土地集中放量的態(tài)勢。12月6日，廣州市政府部門一口氣推出12塊地，是今年以來該城市第二次大規(guī)模集中出讓土地。同一天，南京也公開出讓了9幅土地，總面積逾150萬平方米。

而隨著年關臨近，杭州市也將再度開閘放出近800畝土地，以回應地荒論調。

據(jù)杭州市國土資源局的最新公告，12月24日，杭州將有9幅土地掛牌出讓，區(qū)域涉及濱江、西湖、江干、拱墅四個區(qū)域。

盡管部分城市年底土地集中供應，但市場反應卻呈現(xiàn)分化。

一位總部在香港的上市公司高管表示，北京年底集中推地肯定是“僧多粥少”，免不了一場惡戰(zhàn)。“我們對北京即將推出的地塊已研究過了，規(guī)劃、市場、財務、法務等各個部門都參與了調查，最后形成公司高層的決策意見，已報到了總公司，供他們決策參考。”這位高管說。

顯然，北京年底集中上市的土地并未改變市場競爭激烈局面。此前曾有一位業(yè)內人士表示，北京現(xiàn)在的房價是前幾年地價的顯現(xiàn)，因為幾乎每個地塊的成交背后，都有著不見硝煙的“惡戰(zhàn)”。

北京房價到了十字路口

深圳商品房環(huán)比目前已是量價齊跌，廣州也有多個樓盤低價入市或打折促銷。下一個，會是北京嗎?近幾年，每當有新的政策出臺，很多人都期望房價會下降，結果卻證明這只是購房人的一廂情愿。但是，在今年多項調控政策的累積壓力之下，北京房價走勢是否會發(fā)生某種逆轉?

根據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)統(tǒng)計的數(shù)據(jù)，11月以來，住宅期房每周成交量呈連續(xù)下滑趨勢，有價無市的表征已經(jīng)出現(xiàn)。多個高檔樓盤開始打折促銷售，最低折扣為8.82折，部分樓盤開始贈送實物促銷。雖然成交量連續(xù)下降，但北京房價仍持續(xù)呈現(xiàn)較大的漲幅。

二手房方面，北京中原三級市場部研究中心的數(shù)據(jù)顯示，11月份的成交量相比10月下降了9%左右，但房價相對平穩(wěn)，依然具備高位向上的趨勢。

這顯然是支持看漲派的論據(jù)之一。北京地產(chǎn)中介機構的觀點似乎一致偏向看漲，但都認為房價的上漲幅度會放緩。

“到目前為止北京供不應求的矛盾沒有得到緩解，所以房價上漲至今。雖然今后將加大限價房等中低價位住宅的供應，但至少兩年內還很難從根本上改變住宅市場的價格格局。”中原地產(chǎn)華北地區(qū)總經(jīng)理李文杰說。

北京思源顧問董事長李國平認為，在北京供不應求的前提下，樓盤的銷售量降低，可能只是市場的供應量減少所致，北京整體房價仍將上漲，但不排除部分超高端的樓盤項目出現(xiàn)轉折，新推出的超高端樓盤可能降價出售，在售樓盤也可能會加大打折和促銷力度。

近日，21世紀不動產(chǎn)一位已經(jīng)和買方簽訂合同的業(yè)主臨時悔約；記者一位朋友看中的一套二手房，第一次見面談定的價格，第二次見面坐地漲價15萬元。

“市場依然看好樓市上漲，才會出現(xiàn)上述毀約案例。我們認為北京供應量太少，開發(fā)商又不希望手里的房子賣得太快，因此北京房價下降的可能性非常小。加上北京城市地位特殊，對價格有很高的支撐位。”21世紀不動產(chǎn)中國區(qū)域副董事長盧航表示。

“北京目前成交量下降、價格不降的情況，在今年4月、5月的時候也出現(xiàn)過，但隨后銷售量就開始了反彈”，世茂集團華北地區(qū)總裁宋垚是高地價決定高房價論的支持者，“關鍵還是土地供應量不足。”

北京萬年長興置業(yè)房地產(chǎn)公司總經(jīng)理黃璽慶認為，未來北京住宅市場中70%以限價房和中小戶型為主的中低價位住宅，價格不會有太多的上升，而占30%的大戶型為主的高端住宅將出現(xiàn)供不應求、快速上漲的局面，從而使北京樓市整體進入一種穩(wěn)中有升的發(fā)展趨勢。

樂成國際副總經(jīng)理張榕推測寫字樓和商業(yè)可能會將是下一個上漲的物業(yè)類型。這兩類物業(yè)價值此前被大幅低估。

目前，物業(yè)稅已經(jīng)在10個城市進行試點，但具體何時“正式落地”尚無定論。而物業(yè)稅能否出臺，則是張榕對房價下行的唯一擔心。“如果物業(yè)稅正式出臺，房價可能有一個下行過程，因為很多房子會被迫集中放量。但一旦消化完畢這些房源，房價還是會繼續(xù)上漲。”張榕說。

中國住宅與房地產(chǎn)研究會副會長顧云昌也認為，北京的供不應求沒有得到解決，房價還處在上漲通道中。

今年房地產(chǎn)調控措施的出臺十分密集，先后五次加息，9月末又提高第二套以上住房抵押貸款的首付比例和利率。對于高總價房產(chǎn)的持有者而言，連續(xù)加息后的租金收益與利息支出相抵，投資風險正在加大。

因此，北京的房價將出現(xiàn)觀望和調整似乎也在情理之中。

國務院發(fā)展研究中心市場所研究員廖英敏就認為，政策疊加所顯示出的殺傷力不容忽視，目前北京樓市正處于各方力量博弈的敏感點，只要政策在落實時不打折扣，開發(fā)商肯定是扛不住的。

北京師范大學房地產(chǎn)研究中心副主任王宏新也認為，從2001年開始的這一輪房地產(chǎn)熱已經(jīng)接近尾聲。如果深入貫徹執(zhí)行政府的調控措施，屆時房價預期改變，市場需求下降，供求矛盾將會趨于緩解，北京的房價必將出現(xiàn)拐點，只不過北京的觀望期可能會更長一些。

北京市土地儲備中心評標專家?guī)斐蓡T之一的劉新虎，對當前房地產(chǎn)形勢的判斷是： “現(xiàn)在手里多余的房趕緊賣吧，以后可沒這么好的機會了。”

在開發(fā)商中，對房價走勢看淡，判斷北京房價有可能觀望調整的人似乎不多，天潤集團副總裁王哲則是最早說出“樓市冬天來了“的地產(chǎn)商之一，他認為北京房價已到了危險時期，隨時可能出現(xiàn)調整。

虎杰投資機構首席分析師張寅說，目前房價漲勢可持續(xù)到2008年一季度，二季度后，多項調控政策的效應開始顯現(xiàn)，而經(jīng)濟適用房、限價房等供應量加大，北京房價可能出現(xiàn)持平甚至可能小幅下降的局面。

某研究機構的一份分析報告預計，由于房價過高及奧運會后投資者的投資轉移，所以需求會有所減少，房價漲幅明顯降低，且奧運周邊區(qū)域的房價會出現(xiàn)區(qū)域性的小幅回落。

一位見證了北京樓市15年變遷的資深業(yè)內人士，為北京的房價繪了一個走勢圖，即成交量下降——觀望情緒很快蔓延——預期開始影響房價，房價漲幅放緩——有價無市，交投再次清淡——漫長的等待期——房價再次開始上漲。

也許，北京樓市真的走到了一個十字路口，在買賣雙方力量的博弈中，哪方力量稍有變化，房價都會波動。