上海樓市：頂級路段看漲，兩極分化加劇

在全國一片觀望氣氛中，上海高檔樓盤成交量雖然萎縮，但是價格堅定如鐵甚至逆勢上漲，更有甚者，外資進大于出，直接頂托了高檔物業(yè)的價格。

地處上海南外灘的華潤置地#8226;上海灘花園二期最近開盤，售樓處報價為35000-40000元/平方米，較一期的32000元/平方米上漲了3000元/平方米。作為上海市中心所剩不多的一片可供成片開發(fā)的高檔濱江聚居區(qū)，上海灘花園主要是精裝修兩房和三房。該售樓處人員介紹，這個樓盤升值潛力非常廣闊，吸引了很多境外人士前來購買。

上海灘花園二期相對一期不到10%的漲幅在上海沿江高檔樓盤中還算是“厚道”的。據(jù)統(tǒng)計，今年一季度在樓市整體觀望氣氛濃厚的情況下，上海高檔公寓與別墅出現(xiàn)較大幅度增長，后者達到27%。戴德梁行專家認(rèn)為，在總體房價盤整的情況下，上海高檔樓盤的價格仍在走高，這表明上海市中心與郊區(qū)房價的兩極分化正在加劇。

頂級路段依然看漲

前不久，戴德梁行發(fā)布的一份最新統(tǒng)計顯示，上海2008年第一季度高端住宅市場（單價20000元/平方米以上）成交面積為223734平方米，環(huán)比下降11%；成交均價則為29707元/平方米，環(huán)比上漲了3%。

4月上海二手房市場具體表現(xiàn)是，中心區(qū)域二手房仍維持一貫的搶眼走勢，繼續(xù)領(lǐng)漲全市。如黃浦區(qū)以2.95％的漲幅領(lǐng)漲各區(qū)，其中老城區(qū)板塊漲幅最大，為3.38％。傳統(tǒng)成熟區(qū)域二手房保持穩(wěn)定格局，自住需求較旺盛，價格穩(wěn)中有升。只有少數(shù)區(qū)域二手房價格出現(xiàn)小幅調(diào)整，屬于個別現(xiàn)象，且皆為房價連續(xù)攀升后的短期回調(diào)盤整。

房地產(chǎn)分析人士認(rèn)為，隨著人民幣兌美元不斷升值，外資熱錢進入上海投資樓市的熱情仍然高漲，滬上高檔住宅的價格還將繼續(xù)看漲，特別是市中心和靠近黃浦江的一些頂級公寓，在外資眼中儼然如古董般稀少和珍貴，這也是小陸家嘴地區(qū)的頂級樓盤湯臣一品“打死也不降價出售”的底氣所在。

高檔房受外資青睞

盡管政府針對房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策一波接著一波，但海外基金卻逆勢而上掀起又一波大規(guī)模投資上海高檔房地產(chǎn)市場的熱潮，今年前三個月就有40億元外資重金介入上海高檔樓盤。

據(jù)戴德梁行研究部透露，今年2月凱雷集團以19.9億元人民幣收購了服務(wù)式公寓項目“濟南路8號”，總面積為39814平方米，銷售均價約50000元/平方米。此前，在今年1月，英國高富諾基金以12億元人民幣收購高檔酒店式公寓“華山夏都”，成交均價40984元/平方米。而在去年，高富諾相繼收購了“翠湖天地”6、7兩幢。

青睞翠湖天地御苑的還有韓國“未來資產(chǎn)”基金，今年2月該基金以9.63億元人民幣的價格收購了被改造成酒店式公寓的翠湖天地御苑18號，成交均價約61000元/平方米。

發(fā)生在一季度的這三宗大額樓市交易全部發(fā)生在幾家外資基金公司之間。2006年被基匯資本收購所得的“翠湖天地18號”被“改裝”為頂級酒店式公寓之后，短短兩年時間，韓國未來資產(chǎn)的收購價格較上次6億元的收購價高出50%以上。

高富諾收購的“華山夏都”是摩根士丹利在2006年6月以7.6億元收購的物業(yè)，此次轉(zhuǎn)手增值額同樣超過50％。凱雷收購的“濟南路8號”的上家則是來自印度尼西亞的著名家族企業(yè)三林集團。麗晶苑在2005年開盤時，三林集團以低價購入，經(jīng)重新包裝后賣給了凱雷。

李嘉誠旗下的香港上市公司“和記港陸”（0715．HK）近日公告稱，已于5月16日與美國投資基金“亞太置地”旗下公司簽訂協(xié)議，以44.38億元人民幣（約合49.57億港元）出售位于上海長樂路的“世紀(jì)商貿(mào)廣場”寫字樓物業(yè)。2005年，和記港陸以3億美元的代價購入該物業(yè)，轉(zhuǎn)手之間預(yù)計收益為21億港元。根據(jù)高力國際公布的數(shù)據(jù)顯示，今年一季度上海甲級寫字樓平均售價在51000元/平方米左右，而以世紀(jì)商貿(mào)廣場所處的位置來看，其單價明顯低于市場售價。

有關(guān)房地產(chǎn)觀察人士表示，從去年下半年以來，第一批進入中國市場的境外公司開始逐步套現(xiàn)。此前，花旗高盛兩大投行分別出售其在上海的大型辦公物業(yè)，緊隨其后，多年來只進不出的摩根士丹利也開始將投資變現(xiàn)。而接手方依然還是境外機構(gòu)，但部分性質(zhì)已經(jīng)由純投資基金轉(zhuǎn)向偏長期持有型的基金。

對于前期進入中國市場的基金來說，由于此前收購多是用美金買入，隨著近期人民幣升值速度明顯加快，其回報更可多算一筆。2006年底，凱雷以1.2億美元的價格從中房置業(yè)手中收購中房#8226;森林別墅110套高級獨棟別墅，目前這部分別墅被用于出租，租金在4萬元/棟/月左右。凱雷收購中房項目至今，人民幣匯率對美元已經(jīng)升值接近12％，即使不計算物業(yè)增值部分，單單人民幣升值影響已經(jīng)相當(dāng)巨大。

有分析認(rèn)為，包括高盛以及花旗等近期套現(xiàn)行為并非看空上海樓市，可能受次貸危機影響，為了套現(xiàn)應(yīng)急。據(jù)了解，此類套現(xiàn)行為不光在中國，還包括日本等東南亞其他國家。由于次貸造成巨大賬面損失，這類公司名下基金正試圖套現(xiàn)旗下已增值物業(yè)，以期望取得比較好看的賬面成績。

以漲抗跌成地產(chǎn)商營銷策略

在一片喊跌聲中，上海樓市的開發(fā)商們以漲價來抵抗各方的壓力。來自官方的數(shù)據(jù)顯示，上海4月份房屋銷售價格同比上漲9.7%，環(huán)比上漲0.2%；新建住房銷售價格同比上漲9.8%，環(huán)比上漲0.1%；90平米住房價格環(huán)比上漲0.1%；二手房價格同比上漲11.0%，環(huán)比上漲0.3%。而來自民間的感覺則是，危機四伏的開發(fā)商們，仍舊選擇以漲價方式來做最后一搏。

上海樓市在近期是中國樓市中的一個“另類”。盡管唱空者越來越多，但開發(fā)商們卻如同吃了定心丸一般繼續(xù)拉升房價。據(jù)有關(guān)方面統(tǒng)計，4月份所推出的65批商品住宅房源中，除4個樓盤的報價有不同程度下滑之外，53％的房源新開盤價格比前一批次出現(xiàn)不同程度的上漲。4月份，申城商品住宅成交均價達到每平方米15120元，比上月上漲15％。

但在漲價風(fēng)潮的同時，更多的購房者給出的態(tài)度是“不買賬”。從3月中旬舉行的上海之春房交會和5月初舉行的上海二手房交易會的現(xiàn)場情況看，推介的樓盤或房源都是以總價百萬元左右的中低檔房為主，沒有一個高檔樓盤參展。受政策調(diào)控影響，購房者的觀望情緒濃厚，看多買少現(xiàn)象異常突出。4月份的成交顯示，上海住宅成交量147萬平方米，相比3月的177萬平方米下降17％；其中商品住宅成交為97.92萬平方米，環(huán)比下滑1%。4月樓市的總供應(yīng)量為198.18萬平方米，環(huán)比下滑3.2%；總成交量為181.52萬平方米，環(huán)比下滑15.8%。

分析師指出，在銀行緊縮銀根，國家對房地產(chǎn)市場調(diào)控態(tài)度堅決的情況下，開發(fā)商和購房者之間的博弈將會更加激烈。開發(fā)商故伎重演，其目的也是為了通過漲價來影響購房者的觀望情緒，只不過，現(xiàn)在的市場不同此前，剛性需求的購買力已經(jīng)很難支撐起現(xiàn)在的市場。

上海佑威房地產(chǎn)研究中心四月發(fā)布的一份研究報告認(rèn)為，未來幾年上海市有關(guān)方面對本市中低收入者的住房保障總量將會超過市場總量的50%以上；然而，這些中低價位的經(jīng)濟適用房、動遷配套房對中心城區(qū)房價幾乎沒有影響，上海中心城區(qū)與市郊房價的兩極分化或?qū)⑦M一步加劇。

據(jù)上海2009年住房建設(shè)計劃中透露，明年預(yù)計上海當(dāng)年新開工面積為1800萬平方米，其中新建經(jīng)濟適用房和廉租房400萬平方米，配套商品房400萬平方米，兩項合計達到了新開工總量的45%。而早前公布的08年住房建設(shè)計劃，預(yù)計新開工住房面積約為1800萬平方米，其中新建、配建經(jīng)濟適用住房和廉租住房400萬平方米。加之早前公布的經(jīng)濟適用房建設(shè)計劃，未來5年上海將新建2000萬平方米經(jīng)濟適用房，這就意味著未來5年內(nèi)，每年都將有400萬平方米的經(jīng)濟適用房可供應(yīng)。從以上數(shù)據(jù)來看，政府對中低購入者的住房保障能量，將在不久超過市場總量的50%以上。

在今年即將上市的房源里，黃浦、盧灣、徐匯等10個中心城區(qū)，住宅新開工和竣工面積分別占全市住房開工、竣工面積的30%左右；預(yù)計2009年全市的住宅新開工面積中，中心城區(qū)十區(qū)所占比例更是下降至28%左右。這也就意味著，作為傳統(tǒng)上海市區(qū)的外環(huán)以內(nèi)，將只有30%的新增房源，70%的新增房源將在外環(huán)線以外的郊區(qū)。

此外，從上海市房產(chǎn)部門剛剛公布的經(jīng)濟適用房建設(shè)區(qū)位來看，主要是在顧村、江橋、顓橋、周浦等外環(huán)以外區(qū)域，而之前一直在建設(shè)的動遷配套房也基本是在以上區(qū)域。從房源分布來看，這些中小戶型、中低價位房源基本上不在外環(huán)線以內(nèi)，他們首先影響到的只會是平均房價和外環(huán)外的房價。這樣的城市開發(fā)進程，對中心城區(qū)房價的影響只會越來越小。