房地產：掙扎在“拐點”

郇　麗

畸高的房價已經把眾多的消費者拋離在市場之外，行業風險是否該釋放，如何釋放，也許不僅僅表現在房價的“拐點”上

2008年1月，號稱擁有1800家門店的中國最大地產中介——創輝租售集團，被曝倒閉。創輝租售是一家總部在深圳的房產中介公司，2007年9月進入上海市場，僅用三個月便在上海開出250家門店。然而，上海的迅速擴張卻成了創輝租售的滑鐵盧。

現在，創輝租售上海分部不得不關閉90%以上門店。“創輝租售”上海分部還遭到哄搶，一夜之間門店的電腦、家具等財物和資料被損毀或搬走。

據創輝華南區總經理吳廣業介紹，在上海分部關店、裁員計劃實施前夕，上海分部一名高層帶著公司資產及部分客戶資金另起爐灶，隨后就有部分員工以及債主開始哄搶辦公室及門店設備，整個上海分部一片混亂。

創輝上海分部遭哄搶的同時，其涉嫌挪用客戶資金也被曝光。據媒體報道，創輝公司很大膽，以現金激勵員工力促購房者將定金或者購房款存入公司賬戶內，而這些公司賬戶大都是創輝高層或大區經理的私人賬戶。

中介的豪賭與脆弱

上海事件已經造成創輝租售集團8000萬元損失。創輝租售集團總裁辦企劃部經理張敏的解釋是，上海店鋪轉讓費太高，創輝拓展速度又太快，員工培訓跟不上，影響了業務開拓。

據悉，創輝租售集團總裁林鳳輝一度對樓市異常樂觀，他堅稱“中國樓市將再漲20年”，甚至喊出2008年創輝要開3000家分店的口號。但銀行并不買這個賬，據透露，自中天置業蔣飛卷款潛逃后，深圳幾乎所有銀行都將創輝列入了高風險“黑名單”，創輝旗下擔保公司的任何擔保貸款申請均被擱置，林鳳輝的資金鏈終于被逼到斷裂的邊緣。

就在創輝租售集團倒閉的一片傳言中，林鳳輝卻宣稱，將不計成本以跳樓價拋售個人及公司的商鋪和物業，收回1億多元的資金以解決危機。目前，上海和中山、佛山、珠海、南昌、東莞等地創輝的房產，均已委托各區域陸續放盤。

“創輝租售危機解決方案的公告”還聲稱，創輝將積極引進大型機構投資者入股公司。目前公司自有商鋪物業已被國土部門保全，資產處于安全狀態，不會發生私下轉移情況，公司正通過出售自有商鋪物業，在政府監控下將所得房款存入第三方監管賬戶。

但在這個多事之秋，“創輝租售危機解決方案”似乎并未能平息多少危機，客戶懷疑創輝租售在拖延還款時間，進入破產程序，先還銀行貸款、稅收、公司員工的工資，最后才是客戶欠款。很多客戶已經開始尋找律師。

而對于其中的融資方案，漢宇地產總經理施宏睿認為，今后兩個月的房產市場還會比較冷淡，融資方案有待時間和市場的考證。創輝租售的震蕩再次佐證了二手房交易市場的冷淡。

觀望，再觀望

面臨窘境的并非只是在深圳、上海的中天置業和創輝。2008年1月，北京最大二手房中介之一中大恒基，計劃將關閉100余家門店；房屋中介我愛我家則開始嘗試開網絡門店，尋找新的盈利模式；在深圳，包括世華、星彥、景河田、順馳、金地、天健、通泰、美聯、滿堂紅等多家地產中介公司的關鋪率在25%～50%不等。

“有價無市”的局面，讓中介苦苦支撐。據估計，目前北京市商品住宅成交量已下降7成。中國指數研究院北京房地產指數數據系統也顯示，2007年12月份北京商品住宅成交量比11月環比下降17%，與2006年12月同比下降42%。

從北京市房地產交易管理網的數據統計也能發現，北京商品住宅成交量下降趨勢從9月份開始蔓延。8月份北京全市商品住宅的成交量達到263.67萬平方米，9月份下降到166.64萬平方米，10月份再下降至121.57萬平方米，11月份成交量繼續萎縮，比10月份下降多達35%。

21世紀不動產中國區域市場總監林蕾表示，整個北京中介門店的實際成交量大概下降了20%到30%左右。一位售樓小姐對記者說，現在想要促成一筆買賣真難啊！以前一筆買賣兩天就搞定了，現在帶客戶看房子，不看個十套、八套不會下結論。

北京市房地產交易管理網的最新統計數字顯示，2008年1月份前20天成交3993套期房，平均日簽約套數為199.65套。期房住宅日平均簽約套數環比2007年12月的277.55套／日下跌了28.07%，同比2007年1月的318.55套／日下跌了37.33%。

另據統計，在剛剛過去的2008年的這些日子里，全國主要城市商品房市場整體成交量出現了大幅萎縮現象，各主要城市房價向下的趨勢非常明顯。據報道，1月12日，在南京市2008年首場二手房拍賣會上，有13套南京主城區二手房房源參與拍賣，除了一套二手房單價高于15000元／平方米外，其他房源單價都低于8000元／平方米，價格大大低于目前南京主城區新開樓盤價格。可惜歷經一個小時的競拍，僅有4套成交。

萬科董事會主席王石稱，從成交量來看，一些城市的樓市已經開始“拐”了。

仍然高居的房價

成交量萎縮，房價似乎已失去了繼續上漲的理由，開發商開始紛紛打折。當然，開發商的動作都還只是暗折，從掛牌價上并不能清晰的看見。

2008年1月19日開盤的北京朝陽區新盤“國展領寓”，至今仍未售出一套房屋，目前暗打八五折，整個樓盤價格每平方米下降三四千元。在中大恒基不動產營銷公司副總經理余旭看來，這個跌幅意義不大，因為2007年上半年漲幅太大，現在的促銷價其實還是由購房者自己埋單。

資料顯示，2007年9月份，北京五環以內房價就已接近14000元/平方米，四環以內房價則逼近15000元/平方米。據21世紀不動產的監測數據顯示，北京市漲幅最高的前10大存量房樓盤在2007年下半年內，整體價格平均上漲68.3%，其中，新世界家園、上元和新景家園半年價格漲幅分別達到91.7%、81.8%和72.7%。從全國來看，2007年下半年同樣瘋狂。顯然，以目前基礎上八折至九折的降價，房價依然處在高位。

近日，新華網進行網絡調查的結果顯示，57.65%的調查者認為，由于房價前期累積漲幅過大，即使出現小幅的房價下跌也買不起，房價虛高需要自身調節。

產品價格過高一定會削弱其市場競爭力，這是個簡單的經濟規律。據統計，到2006年10月底，中國空置房面積多達1.25億平方米，占壓資金達到2500億元，居中國各行業不良資產之首，中國沒有哪個行業有如此大的積壓產品，也沒有哪個行業的產品的漲幅和持續時間有房子這樣長。

“鏈家地產”分析認為，目前，買方“恐慌性”的購房心理儼然得到了洗禮，買賣雙方對于價格預期正在轉變，但賣方依然體現出比較強勢的“價格堅持”策略。

王石強調說，不能忽略最主要的因素是，消費者家庭收入的增長率和房價增長率之比，如果是房價增長率大大快于銷售增長率，這個市場不能持續，房地產價格自然會出現拐點。易憲容也表示，過高的房價已經將絕大多數居民拋離在了房地產市場之外。

王石表示，如果市場真沒有人買房子，任何開發企業都會出局，萬科也不例外。

政策拐點已經明確

2007年8月7日，國務院發布《關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》(24號文件)，該文件被認為是對1992年以來全國“房改”的總結，是住房新模式的轉折點。

易憲容認為，24號文說明政策拐點已出現。如果沒有1998年中國的住房制度改革，就不會有今天中國的房地產市場，如果沒有2003年《國務院關于促進房地產市場持續健康發展的通知》(18號文件)，也就不會出現房地產市場如此快速的發展。

2003年的18號文件，第一次明確房地產是支柱產業。北京市主管建委、規劃的副市長陳剛對媒體說，政府提出建立最低收入、低收入、中低收入、中等收入、高收入等三級化的保障措施，為的是底端有保障、中端有支持，高端有市場，所以我深信拐點會到來。

在萬通集團董事局主席馮侖看來，這種轉型將可能持續一段時間，大概三年后會變的非常清楚。就像新加坡80%的人住在政府的公共租屋一樣，那時30%的市場會有漲有落，70%的保障性住房會一直保持穩定。

如果這個基調是對未來市場的布局，那么影響眼下市場格局的依然是從緊的貨幣政策。2007年12月11日，央行和銀監會下發《關于加強商業性房地產信貸管理的補充通知》，要求各商業銀行應以家庭為單位執行第二套房貸政策，并且暫停“轉按揭”“加按揭”等業務，緊接著央行開始2007年度內的第六次加息，六次利率上調后，5年以上的房貸利率由2007年初的6.84%增加至7.83%，第二套住房貸款的利率為8.61%。

按揭貸款政策的收緊，對房地產業的打擊將是災難性的。尤其是在產品銷售上，90%以上的銷售是靠銀行按揭貸款實現，這除了說明中國目前購房者購房實力不強，嚴重透支購買力外，銀行還在挾持著這個行業。

建設部住宅及房地產研究會副會長顧云昌說，從緊的貨幣政策不是一句空話，2008年加息、提高存款準備金率、收緊銀根減少流動性仍將延續或得到加強，中小房企將面臨一個很大的生存問題。

從緊的貨幣政策“卡”住了房地產市場的“咽喉”，房地產公司的資金主要來源于銷售收入、銀行貸款、資本市場，現在后兩條已經被徹底堵死了。

記者從建設部提供的資料看到，目前全國房地產開發企業已經超過4萬家。王石分析眼下的形式說，小企業在未來會有自己的生存之道，就像美國的地產開發企業，分工非常精細，各自的專業優勢很明顯，除了做全國市場和全部產品類型的，還有大量區域性的，以及做獨棟住宅、公寓住宅、一級開發等等細分市場的企業。相信細分市場的嬗變不會太好過。

土地市場拐點已現

在房價瘋漲的日子里，土地是上市公司的最好題材，公司大量拿地、囤地，是公司業績的代名詞和搖錢樹，房地產上市公司根本沒必要考慮開發房屋的利潤。據北京師范大學金融研究中心撰寫的《中國房地產土地囤積及資金沉淀評估報告》估測，到2007年底，房地產開發商囤地約10億平方米，這些土地量足夠開發商進行4年的開發。

在建設銀行研究部發布的《2007下半年經濟金融形勢分析與預測》報告中，我們則看到，從2001年初至2007年5月份，房地產開發商累計購置土地面積21.62億平方米，但實際僅開發完成12.96億平方米，不足購置面積60%，相當數量的土地被囤積和倒賣。

然而，土地的財富之門也將關閉了。2008年1月7日，國務院發布《關于促進節約集約用地的通知》(以下簡稱“通知”)，業內評論說，這將比房貸新政發出更大的威力。

“通知”指出，土地閑置滿兩年、依法應當無償收回的，堅決無償收回，重新安排使用。土地閑置滿一年不滿兩年的，按出讓或劃撥土地價款的20%征收土地閑置費。對閑置土地特別是閑置房地產用地要征繳增值地價。這意味著開發商通過囤積土地來坐享土地升值之利的行為，不僅面臨著巨大的法律風險，還很可能替政府做嫁衣。

囤地原本就是開發商與地方政府合謀的結果，在壟斷格局與通貨膨脹的預期下，兩者都傾向于囤積土地。2007年年底，國土資源部部署的全國土地執法百日行動中，共清理出來違法違規的案件32000宗，土地違法違規的主體大多是地方政府。

因此，“通知”中規定，2008年6月底前，各省、自治區、直轄市人民政府要將閑置土地清理處置情況向國務院做出專題報告。

業內推測，6月份有關全國閑置土地調查結果出爐后，有望引發新的政策出臺，7月份很可能將再掀起土地政策調控又一高潮。

近日，在上海楊浦區房地局內，鐵獅門房地產基金以底價67.5億元成功拍得的新江灣城F地塊，據悉，這個價格折合樓板價僅為7502元/平方米，去年11月新江灣城D3地塊成交價為2萬元/平方米，而且美國鐵獅門房地產基金是當日唯一出席拍賣會的開發商。

上海佑威房地產研究中心主任薛健雄說，這是一個信號，會給上海買房者的心理預期帶來影響。

在北京，也連連遭遇住宅用地流標事件。近日，朝陽區廣渠路15號地再度流標。而在2007年北京招標出讓的13宗地塊，每一地塊參與競爭的開發商平均達到8家，超過6成的項目溢價超過100%。其中四宗掛牌地塊的溢價幅度分別高達277%、210%、198%和180%。中原地產華北區域總經理李文杰分析說，現在開發商要完全依靠自有資金買地，只有少量開發商有這個實力。

地王的神話似乎將要告一段落了，房價下行似乎可期。天津社會科學院研究員盧衛認為，迫使房價下行的政策環境和機制已形成，但在房地產復雜的利益鏈條中，開發商、銀行、已購房者和房屋出租者，他們或許不相信房價再漲，但也不希望降價，而他們的力量不可低估。