二套房貸松動(dòng)的十字路口

孫春艷　劉　震

北京“第二套房貸政策”的確存在松動(dòng)可能，而且應(yīng)該就是以選擇“第一套房人均面積”的規(guī)定作為突破口

進(jìn)入了2008年的3月份，多個(gè)城市突然流傳出“二套房貸”松動(dòng)的消息。此前，有上海媒體報(bào)稱，由于房貸業(yè)務(wù)驟減，多家銀行對(duì)準(zhǔn)備購買第二套房的客戶給予優(yōu)惠，“如果第一套房的貸款已全部還清，那么第二套房可以按第一套房的政策進(jìn)行辦理”。而據(jù)《瀟湘晨報(bào)》報(bào)道，長沙某銀行，只要貸款人已將自己的第一套房貸還清且售出，就能按“第一套住房”貸款。《重慶晨報(bào)》近日也有報(bào)道，重慶出現(xiàn)銀行“以貴賓客戶名義等方式，仍然按照第一套房的優(yōu)惠方式進(jìn)行房屋貸款。”

“二套房貸政策松動(dòng)”的消息，令已經(jīng)壓抑?jǐn)?shù)月的購房沖動(dòng)，再度萌發(fā)。

“自2007年12月第二套房貸政策正式實(shí)施以來，截至3月初，交易量較2007年下半年減少50%。”北京房貸網(wǎng)負(fù)責(zé)人杜強(qiáng)對(duì)《中國新聞周刊》表示。

但進(jìn)入3月份以后，北京的房地產(chǎn)交易卻開始閃現(xiàn)回暖的曙光。根據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)，3月份上半月內(nèi)，二手房住宅網(wǎng)上簽約成交891套，相比2月下半月上漲了16.3%，顯示市場出現(xiàn)回暖跡象。

盡管如此，記者采訪的許多業(yè)內(nèi)人士均明確表示，在CPI屢創(chuàng)歷史新高、樓市依然偏熱的狀況下，包括“二套房貸”在內(nèi)的從緊貨幣政策尚無松動(dòng)可能。

確有銀行“出位”

這幾天，北京的邢眉悅很開心，因?yàn)榻?jīng)過多方打聽，她終于有望在中信銀行獲得一個(gè)優(yōu)惠的二套房貸利率。

邢眉悅剛剛相中了一套104平方米的三居二手房，想升級(jí)一下目前家的居住條件。現(xiàn)在，她們一家五口祖孫三代還擠在一套70平方米的小兩居里。可是這套二手房的總價(jià)在110萬元左右，房貸成了她不得已的選擇。迎面而來的難題是，自己名下這套小兩居帶來的障礙。

因?yàn)椋凑昭胄械牡诙追抠J相關(guān)規(guī)定，邢眉悅要想買下這套二手房，不僅首付比例要在總房款的四成以上，今后的利息也比第一套房貸的標(biāo)準(zhǔn)高出不少。

抱著試一試的想法，3月24日上午，邢眉悅來到中信銀行廣安門支行。這里負(fù)責(zé)個(gè)人房貸業(yè)務(wù)的銀行職員王保華告訴她，中信銀行聯(lián)網(wǎng)了央行的征信系統(tǒng)，只要系統(tǒng)上顯示買房人的第一套房貸已經(jīng)還清，該行就將視其為首次購房者。

與一套房貸的差別只在于，首付須在四成以上。如此算來，首付大約44萬元，邢眉悅的升級(jí)計(jì)劃并不難實(shí)現(xiàn)。

在走進(jìn)中信銀行之前，邢眉悅還到過上海浦發(fā)銀行宣武支行。該行的一位李姓經(jīng)理對(duì)她說，如果此前的房屋已經(jīng)交易，并出具已售房屋的結(jié)清貸款證明，可以考慮對(duì)她按首套房貸政策執(zhí)行。

經(jīng)《中國新聞周刊》記者多方了解，目前，北京市場上雖確有部分銀行在“二套房貸”的具體執(zhí)行中有所松動(dòng)，但大多還是中規(guī)中矩。

“同我們合作的13家銀行幾乎都嚴(yán)格地按照央行規(guī)定的二套房貸審核程序辦理。至今我們也沒有接到關(guān)于二套房貸新的通知和指示”，北京偉嘉安捷投資擔(dān)保有限公司企劃經(jīng)理殷麗娟對(duì)《中國新聞周刊》說。北京房貸網(wǎng)負(fù)責(zé)人杜強(qiáng)也對(duì)本刊表示，與之合作的11家銀行中，也就是中信銀行寬松一些。

被誤傷的需求

近日，“鏈家地產(chǎn)”還向《中國新聞周刊》透露，他們?cè)谂c各大銀行接觸后發(fā)現(xiàn)，北京“第二套房貸政策”的確存在松動(dòng)可能，而且應(yīng)該就是以選擇“第一套房人均面積”的規(guī)定作為突破口。

2007年11月12日，人民銀行和銀監(jiān)會(huì)曾下發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的補(bǔ)充通知》(銀發(fā)〔2007〕452號(hào)，以下簡稱《補(bǔ)充通知》)，該通知規(guī)定：“對(duì)于已利用銀行貸款購買首套自住房的家庭，如其人均住房面積低于當(dāng)?shù)仄骄剑俅蜗蛏虡I(yè)銀行申請(qǐng)住房貸款的，可比照首套自住住房貸款政策執(zhí)行”。

據(jù)銀行業(yè)內(nèi)人士介紹，目前商業(yè)銀行認(rèn)定第二套房主要依據(jù)的央行征信系統(tǒng)，僅能查到個(gè)人房屋貸款情況，卻沒有詳細(xì)房屋居住面積，個(gè)人婚育狀況以及家庭成員等詳細(xì)信息，因此尚無法界定家庭住房狀況。

央行征信中心主任戴根有解釋說，央行征信系統(tǒng)由于缺乏相應(yīng)的法律授權(quán)，暫時(shí)還無法與隸屬房管部門的房屋權(quán)屬登記機(jī)構(gòu)、隸屬公安部門的戶籍登記機(jī)構(gòu)和隸屬民政部門的婚姻登記機(jī)構(gòu)共享信息，客觀上影響了個(gè)人征信資料的完整全面。

此外，“偉嘉安捷”的殷麗娟還告訴記者，雖然國家每年都會(huì)公布全國城市居民人均住房面積和全國主要城市的人均住房面積，但迄今為止，政府有關(guān)部門一直沒有向銀行提供權(quán)威的“當(dāng)?shù)仄骄健睌?shù)據(jù)。

因此，《補(bǔ)充通知》的“人均住房面積”條款，沒有了可操作性。

正是因此，據(jù)《中國新聞周刊》了解，自《補(bǔ)充通知》出臺(tái)，至今還沒有某個(gè)家庭因?yàn)椤叭司》棵娣e低于當(dāng)?shù)仄骄健保硎艿絻?yōu)惠的二套房貸利率。

對(duì)此，“鏈家地產(chǎn)”市場研發(fā)中心認(rèn)為，政策從出臺(tái)到完全執(zhí)行到位需要一個(gè)遞進(jìn)的過程。而當(dāng)前關(guān)于“人均住房面積”相關(guān)問題的醞釀執(zhí)行，與改善群眾居住條件作為城市住房制度改革和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的根本目的相吻合，在一定程度上保護(hù)了“小房換大房”的自住需求，也更加有利于推動(dòng)二手房市場的活躍。

顯然，《補(bǔ)充通知》若能執(zhí)行，邢眉悅們“小房換大房”的夢想將更容易實(shí)現(xiàn)。據(jù)建設(shè)部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，到2007年底，全國城市居民人均住房面積已達(dá)到28平方米。即使以一家三口計(jì)算，家庭住房面積也應(yīng)達(dá)到84平方米，如若照此執(zhí)行，所釋放的消費(fèi)需求不容小覷。

“因此當(dāng)前各銀行醞釀?wù){(diào)整的也不是真正意義上的松動(dòng)，只是《補(bǔ)充通知》的一個(gè)后期延續(xù)問題。”鏈家地產(chǎn)市場研發(fā)中心張?jiān)聦?duì)本刊如此解釋。

市場人士對(duì)此認(rèn)為，第二套房貸政策本是想一箭雙雕，既改善住房條件又同時(shí)抑制炒房。但因?yàn)椤堆a(bǔ)充通知》遲遲未能落實(shí)，才誤傷了有真實(shí)需求的購房者。