對美國次按危機的再反思

易憲容

美國的次按危機已經(jīng)延續(xù)了快一年，在2007年年初的時候，我已經(jīng)看到其問題，但是當(dāng)時估計問題不會太嚴重，因為次按所涉及的貸款占整個個人按揭貸款的比重太小，但沒有想到次按的證券化會對整個國際市場產(chǎn)生如此重大的影響，而且這種影響到目前還不能說走出了盡頭。這可能與次按證券化后的金融衍生產(chǎn)品的風(fēng)險無限放大有關(guān)。

因為，從美國按揭貸款的分類來看，美國住房抵押貸款市場分3個層次：優(yōu)質(zhì)貸款市場，其貸款對象為信用評分為660分以上個人。這種按揭貸款首付比例通常為20%，月供占收入比例不高于40%，此類貸款占住房按揭貸款80%以上；次優(yōu)級按揭貸款，其貸款對象為信用評分在620-660分之間，這類貸款對象主要是指信用記錄較弱的人，如自雇以及無法提供收入證明的個人，貸款占按揭貸款比重4-5%；次級按揭貸款，其對象為信用分數(shù)低于620分的個人，其首付比例較低、月供占收入比例較高，此類貸款占按揭貸款的比重為13-15%。

還有，從美國次按產(chǎn)品的特點來看，它又可分為無本金貸款，即首付為零，以30年期分攤月供金額；可調(diào)整利率貸款，即在貸款頭兩年采取優(yōu)惠利率或低利率，2年后實行市場利率，利率逐漸提高；選擇性可調(diào)整利率貸款，允許借款人在一定時期內(nèi)按低于正常利率水平月供，差額自動計入貸款本金。因此，次按產(chǎn)品就表現(xiàn)為月供調(diào)整頻繁、還款壓力前松后緊、產(chǎn)品設(shè)計繁雜、風(fēng)險控制自我放松等。加上次按產(chǎn)品的證券化，從而使次按風(fēng)險容易無限放大。

以此來對照中國個人住房按揭貸款，盡管美國次按危機對中國金融產(chǎn)生的影響微乎其微，但是這里有許多值深入思考的問題。試想，美國次按占整個按揭貸款比重這樣低，而且次按對象也是通過信用評級進入的，但是，就是這樣一個小的問題就引起美國及國際金融市場巨大的金融危機，而且從短期來看，這種危機還一時無法化解。這就說明了以往那種個人按揭貸款為優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的神話已經(jīng)打破，個按的特殊性就是于住房按揭貸款的周期性影響，而且也說明了隨著房地產(chǎn)市場周期性變化，個人按揭貸款潛在金融風(fēng)險也很大。而且，當(dāng)房地產(chǎn)市場繁榮時，個人住房按揭貸款的風(fēng)險都會潛伏下來，但是，當(dāng)房地產(chǎn)市場出現(xiàn)周期性的變化時，其面對的風(fēng)險可大了。還有，美國的住房貸款還有按揭貸款多元化的市場體系及產(chǎn)品、嚴格的金融監(jiān)管體系及健全的個人信用系統(tǒng)等。盡管這樣，美國的個人按揭貸款同樣引發(fā)如此巨大的金融危機，當(dāng)這些基礎(chǔ)性的金融制度不足時，中國的個人按揭貸款所面臨的風(fēng)險就會更大了。

我們看到，近幾年國內(nèi)房地產(chǎn)市場出現(xiàn)前所未有的繁榮，但是這種繁榮基本上建立在銀行個人住房按揭貸款快速增長的基礎(chǔ)上的。2003年初到2006年底，個人住房消費貸款從11700億增長22500億，4年增加1萬多億，而國內(nèi)房價也在這個時期快速增長。但是，到2007年個人住房按揭貸款增長出現(xiàn)前所未有的異常現(xiàn)象，即在近一年的時間里，個人住房按揭貸款增長速度接近前四年的總和，即達到9000多億。可以說，個人住房按揭貸款的異常增長就是2007年房地產(chǎn)市場價格瘋狂上漲動力所在。

因為，從已有的數(shù)據(jù)來看，2007年1-11月商品銷售額24002億，但定金與預(yù)收款就達到9027億，再加上房地產(chǎn)企業(yè)銀行貸款6098億，僅此兩項都來自銀行的貸款，它占商品房銷售額的63%。如果加上住房公積貸款，以及其他方式進入的，那么進入房地產(chǎn)市場的資金并非是這些投資者有多少錢要進入投資，而且是在利用國內(nèi)銀行的信貸在投資。從已有的數(shù)據(jù)來看，2007年個人住房消費貸款超過9000多億，是2006年3300億的3倍以上。試想從銀行貸款9000多億進入房地產(chǎn)市場，那么國內(nèi)的房地產(chǎn)價格豈能不炒高？這就是今年下半年，銀行信貸一緊縮，房地產(chǎn)市場立馬出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)的根本所在。

可以說，2007年的房價快速上漲，就是房地產(chǎn)市場利用銀行資金炒作的結(jié)果。比如，2007年深圳與北京。從最近深圳報道來看，2007年深圳房價之所以能夠快速飚升，就在于這個市場80%以上人在利用銀行金融杠桿在投資。在北京，今年不少地方的價格也成倍的上漲，也是不少投資者炒作之結(jié)果。我們只要了解一下，各地居民持有住房空置情況也會一目了然。試想，如果不是投資者炒作者利用銀行的金融杠桿購買，有幾個自住者有能力購買這樣貴的房子。

在美國次按危機沒有發(fā)生之前，國內(nèi)銀行業(yè)及政府監(jiān)管機構(gòu)都認為，個人住房按揭貸款是目前銀行最“優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)”，因此，千方百計來競爭這些“優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)”就成了國內(nèi)各銀行市場規(guī)模擴張的根本。但是，中國個人住房按揭貸款在沒有信用評級的情況來如何來確定它們是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)？美國住房按揭貸款在有信用評級的情況下，都出現(xiàn)問題，那么中國住房按揭貸款在沒有信用評級的情況下其風(fēng)險是不是會更高？還有，目前中國的房地產(chǎn)市場按揭貸款之所以沒有把風(fēng)險顯露出來，可以與中國房地產(chǎn)市場沒有出現(xiàn)周期性調(diào)整有關(guān)。再就是，如果中國的房地產(chǎn)市場的個人住房按揭貸款在沒有信用評級的情況下迅速擴張，那么其中的次級信用所占的比重有多高？這種信用的快速擴張能否持續(xù)或吹大房地產(chǎn)市場泡沫？如果國內(nèi)房地產(chǎn)市場泡沫吹大，國內(nèi)房地產(chǎn)市場繁榮的周期又能夠持續(xù)多久？

可以說，國內(nèi)個人住房按揭貸款除了沒有證券化讓其風(fēng)險擴展到整個金融市場之外，無論是法律制度基礎(chǔ)、信用評級體系、信用文化，還是房地產(chǎn)按揭的融資體系及不良信用所占的比重等方面來說，都遜色于美國的房地產(chǎn)市場，因此，如果不能夠?qū)鴥?nèi)個人住房按揭貸款風(fēng)險有足夠的認識，那么如果國內(nèi)房地產(chǎn)出現(xiàn)周期性的變化，所面臨的風(fēng)險可能要高于美國次按危機所引致的風(fēng)險。

因為，就目前中國個人住房按揭貸款人來說，由于只要購買都可以獲得貸款，因此，個人按揭貸款人有多少信用次級是相當(dāng)不確定的，更不知道這樣的情況發(fā)生其比重有多高。再加上，由于個人住房按揭貸款沒有信用評級，這就必然讓一些用假收入證明等虛假文件進行貸款“假按揭”，再加上2007年“循環(huán)貸”、“氣球貸”、加按揭、轉(zhuǎn)按揭等具有類似美國級按特征的房貸產(chǎn)品層出不窮，國內(nèi)個人住房按揭貸款潛在風(fēng)險逐漸在積累。同時，由于房貸快速增長，又被銀行視之為優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，這就必然導(dǎo)致不少商業(yè)銀行放松個人住房按揭市場準入，貸后又放松風(fēng)險管理。從而使得國內(nèi)房貸款的風(fēng)險進一步積累與放大。

還好，從2007年下半年開始，政府已經(jīng)意識到房地產(chǎn)市場價格快速飚升問題的嚴重性，意識到房地產(chǎn)市場泡沫吹大及銀行風(fēng)險積累，因此，在2007年下半年開始出臺一系列如何來調(diào)整房地產(chǎn)市場發(fā)展模式的政策及防范銀行信貸風(fēng)險的政策。特別359號文件對銀行房地產(chǎn)信貸管理，更是希望從根本上來改變目前房地產(chǎn)市場投資炒作十分嚴重的局面。而且，在452號文件中，最后一條特別強調(diào)商業(yè)銀行與借款人的誠信原則，誰要違反，就得要處罰。

其實，我們一直在強調(diào)國際慣例，但是為什么個人住房按揭貸款不采取國際慣例呢？因為，按照國際慣例，商業(yè)銀行對貸款人審核都要求貸款的個人，出示四證。比如，一年個人收入所交的所得稅稅單、銀行對賬單、單位工資單及個人信用記錄等。如果按照這個標準，不僅可以拒絕不少信用不足者進入貸款市場，而且也是商業(yè)銀行防范風(fēng)險有效途徑。如果不是這樣做，那么國內(nèi)個人住房按揭貸款所面臨的風(fēng)險可大了。

總之，從美國次按危機可以看，國內(nèi)個人住房按揭貸款的風(fēng)險已經(jīng)不遜色于美國次按危機了，有可能面臨風(fēng)險也許比美國次按的風(fēng)險要大，政府管理層已經(jīng)意識其問題的嚴重性，但是，我們?nèi)匀灰獜拿绹伟次C的教訓(xùn)中進行深刻地反思，真正認識到目前個人住房按揭貸款潛在風(fēng)險，并采取相應(yīng)政策。可以說，如果國內(nèi)各商業(yè)銀行能夠執(zhí)行監(jiān)管部門既定的政策，承擔(dān)社會之責(zé)任，那么，國內(nèi)房地產(chǎn)市場個人住房按揭貸款的風(fēng)險就能夠降低到最小程度，中國房地產(chǎn)市場的泡沫與股市的泡沫也就能夠在這種過程化解，否則，國內(nèi)各商業(yè)銀行僅為了一己小利，仍然希望通過各種方式來突破監(jiān)管部門所設(shè)定的信貸規(guī)模，那么中國的房地產(chǎn)市場泡沫會進一步吹大，國內(nèi)銀行的風(fēng)險就會越積越大，最后一定會傷害到整個中國經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展。到這個時候，這些商業(yè)銀行也就成了歷史之罪人了！