王石：“房地產不出拐點才是咄咄怪事！”

2008-04-12 00:00:00王石

現代營銷·學苑版 2008年2期

編者按：2007年，王石在自己的博客上發表言論，“房價飆升，富人難辭其咎，中國20%的富人大量購置房產是推高房價的重要原因。”他認為，“為什么房子賣給了富人？這其實是一個偽問題。不是因為房價太高，只有富人能買得起，所以房子都賣給了富人；恰好相反，正是因為大部分房子被富人買走，所以房價才高。”王石坦言，現在的情況是，中低收入家庭住房困難，而富人不僅買得起大房子，還能購房投資——缺少投資渠道是大量資金涌入地產投資市場的原因之一。

2007年12月23日他在《可憐天下“夾心層”》的博文中解讀《東方早報》內容：不尷不尬的中產階層。指出：以家庭為“宗教”的中國人，中產階層在家族承擔不斷救濟以血緣為紐帶的底層社會。中產階層不僅是先進文明的推動者，也是底層社會的救濟者。為社會承擔責任卻發現自己不得不同富人在一個起跑線上向政府繳納更多的稅賦。高房價帶來的負面沖擊：1）買不起房又享受不到廉租房；2）為解決居住問題，不得不放逐其他方面的生活權利，變成了所謂“夾心層”。他同時稱：“中國政府開始認真建立低收入階層的住宅保障體系。值得欣慰！”

1中國內地房價走勢正處在一個拐點上，但不是房價從上漲到下跌的拐點，更不是從大漲到大跌的拐點，而是從快速上漲到理性調整的拐點。

中國東西南北中，幅員遼闊，各地區所處的房市周期不同，調整的幅度也不同，深圳一個地區緊鄰的兩個城市表現得也不盡相同，不能一概而論。

萬科將在2009年形成住宅產業化的規模制造能力上發力，屆時市場還在盤整的話，萬科的競爭優勢將更加彰顯！

在2006年6月初，萬科的一份報告中提出了預警——2006年四季度到2007年一季度，主要城市的房價可能出現較大幅度上漲。

導致這一上漲的原因有二：一、結構性的原因，市場對大戶型住房未來供應減少的預期非常明確，導致對大戶型住房的競買，推高該部分房價，而當時市場供應以大戶型為主，因此整體統計數字將出現上漲。二、階段性的原因，90/70政策出臺后有一個規劃調整期，2006年6月到9月，大部分城市都延緩甚至停止了住房開工許可，對應在2006年10月到2007年3月之間出現一個暫時性的斷檔期，加上我國二手房交易不活躍，價格對一手房供應量高度敏感，因而將出現一個階段性的房價上漲。但是隨著小戶型住房的較大規模上市，以上兩個因素到2008年年中將基本消除。

2006年四季度到2007年一、二季度的房價上漲，是可以找到真實原因的。但2007年二季度之后，房價繼續以較高速度上漲，則帶有一定過熱因素。原因在于市場的參與者，無論是供應商還是購房者，都沒有充分認識到以上因素的階段性、暫時性，而產生了過高的上漲預期。因此不僅房價繼續上漲，地價上漲更快，部分城市在土地拍賣市場出現“面粉比面包貴”的情況。萬科管理層認為這種趨勢是不可能長期持續下去的。

2既然房價、地價的快速上漲不可持續，那么在本輪快速上漲階段之后，市場必然需要一個調整階段。另一方面，住房按揭政策的出臺，對市場預期也產生了比較明顯的降溫作用。在這些因素的作用下，部分城市的房價已經開始調整，另一些城市的供應量也已經發生調整。萬科認為，這是市場回歸理性的表現，長期來看，有利于行業的健康發展。

近期萬科在廣州等城市部分樓盤的價格，與開盤前周邊同類樓盤標價相比，確實低出10％左右。考慮到之前市場存在一定過熱因素，萬科認為這個定價是合理的，這也符合萬科快速開發、快速銷售的高周轉策略。從市場的反應來看，這些樓盤基本上在開盤當天全部銷售完畢，甚至出現了較大規模的排隊現象，這說明只要價格合理，購買力支撐還是堅實的，我們相信房價不會出現大起大落。因為，從長期來看，未來我國城市人口密度繼續上升、家庭規模繼續縮小是必然趨勢，居民財富水平提高是必然趨勢，而土地供應趨緊也是必然趨勢。從國際經驗來看，未來房價以略低于居民收入的速度增長是完全正常的，甚至單價以略高于居民收入的速度增長也是常見的情況。

人口研究結果顯示，2000年－2020年，我國城鎮人口將凈增3.6億，城市家庭將增加1.3億戶以上，其中93％為新遷入人口，按戶均80平方米計算，需要新增住宅在100億平方米以上。此外我國人口遷移明顯呈現朝向沿海發達地區的特點，目前省際遷移人口中，2/3遷入北京、上海、江蘇、浙江、福建、廣東等6省市。由此可見，我國未來城市住房的供求矛盾依然尖銳，而沿海發達地區尤其顯著。

萬科的一個基本判斷，未來十年內中國住宅行業仍然具有相當大的發展潛力。一方面中國正處于人類有史以來最快的城市化進程中，預計從2005年到2015年，全國的城鎮將增加一億人口，而且中國家庭的規模不斷縮小，由此新增的6000到7000多萬戶家庭需要住房。另一方面，中國是全球經濟最具活力的國家之一，受惠于特殊的人口結構所帶來的經濟紅利，家庭財富的積累將為住房市場的需求提供支撐。從這個意義上說，對于世界最大的住宅市場的中國來說，具備競爭力的企業，市場孕育的機會是巨大、長期的。

問題是，你做好戰略市場定位和技術能力的準備了嗎？

這一過程中，中國的房地產行業將經歷全面而深刻的變化。從制度環境上看，不斷深入的宏觀調控將促進行業秩序的進一步規范；從居住模式上看，住房保障日益得到重視，未來將會出現廉租房、公共租賃住房、經濟適用房以及商品住房（包括限價商品房）多元并存的局面；從產品結構上看，中小套型的住宅供應比例將大幅度提高，購房者將更關注居住品質，精品中小戶型將成為未來市場決勝的關鍵；從生產方式上看，行業將由手工作坊式的傳統建造方式轉變為技術含量更高的工業化生產方式，產品質量和施工效率將獲得提高；從商業模式上看，行業資源將進一步得到整合，市場可能會出現大型綜合開發商、專業制造企業、金融企業和配套服務企業并存的局面，分工將更加精細化和專業化。

3中國目前處在一個特殊的發展階段，歷史經驗表明，對于處在經濟起步和高速現代化、城市化過程中的日本所經歷的房地產長期景氣值得借鑒。

從日本上世紀后半葉的住房市場表現可以看出，從50年代中期到90年代初，盡管市場增長速度存在波動，但整體向上的趨勢從未發生改變，日本地價從1955年到1992年持續上漲37年，僅1975年出現小幅下挫。

中國房地產市場目前正處于高速經濟發展和城市化的背景下，與日本在上世紀60年代相似。中國目前的城市化率僅有43%左右，未來至少還有20%的提升空間，由于城市化和家庭小型化帶來的城市新增家庭將超過6000萬戶。此外，中國處于以勞動適齡人口為主的時期，目前撫養負擔比重約40%，低于日本在上世紀達到的最低水平。這一人口紅利至少可以延續到2020年后，在年輕人口不斷遷入的沿海城市則可以延續得更為長久。因此，可以預見的是，在相當長一段時間內，中國住房市場有望持續繁榮。

從供求關系上看，未來商品住宅供應量難以滿足居民需要。從新增土地供應角度看，2006年大部分城市都未能完成供地計劃，而隨著城市拆遷難度的不斷上升，未來土地供應的能力更加不容樂觀。而從存量土地利用角度看，2004年－2006年期間，存量土地處于較快的消化狀態，這與開發企業充分運用預售款的融資功能、提高了自有資金的運用效率有很大關系；而隨著預售融資功能的不斷弱化，未來存量土地的利用能力將遭遇嚴峻挑戰。測算表明，如果全國均采用竣工前對預售款進行全面監管的制度，房屋的供應能力將下降30％左右。在這一背景下，市場未來的主要矛盾仍是供應不足，并不存在重大調整風險。

從政策調控角度看，未來商品住房市場的制度環境將更加明晰、穩定。2007年8月，國務院發布了《關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》（24號文件），將解決城市低收入家庭的住房問題確定為調控政策的主要目標。24號文件是我國未來住房政策的綱領性文件，進一步明確了市場和政府在住房問題中各自的定位和職能。房地產市場有望獲得一個更為穩定、健康的發展環境。

綜上所述，未來相當長一段時間內，中國房地產市場尤其住房市場，仍處在顯著的向上趨勢中。

4《經濟半小時》欄目訪談進行到最后時，主持人問“對購房者有什么建議？”類似的詢問在平時也會被問及。兩年前我的回答是：選擇首期開盤第一時間買，在交付使用兩年后再居住，理由：首期開盤購買有價格優惠，選擇余地大，兩年以后再住是避開小區叮叮當當的裝修期；現在的回答則是：急什么，三四年再買不遲，理由：房價瘋漲，購房者處于焦慮狀態急于購買，助長房價上升。

這種回答，會被反問：“如你建議，你不擔心萬科的房子賣不出去嗎？”我的回答：“我不擔心消費者不買房子，只擔心消費者不住房子，住到大街上、樹杈上，那樣的話，發展商就要改行啦。只要城市化繼續，大量人口移入城市，就得居住，就得租房，只要租房就會有投資者購房。”這是在搖號抽簽才能買房子的非理性狀態下，老王“三四年之后購房”的建議。

至于說三四年之后買不起房子的擔心是大可不必的，因為如果中層階級買不起房子，市場就到調整期了。

長期來看房價過快上漲無人受益，即使房地產開發企業也不例外。另一方面，居民購房困難將導致行業和社會的關系緊張，不利于房地產企業的經營和發展。因此，萬科擁護和響應為抑制房價的調控政策，在目前中國市場機制不成熟的狀態下，調控有利于市場理性回歸，有利于行業健康成長。而在實際經營活動中，萬科也做了一些探索和努力，力爭在保障投資者權益的同時，盡可能選擇社會效益最好的經營策略。

“囤地”一詞對行業來說就是“土地儲備”，是個中性詞，沒有貶義，就像火力發電廠儲煤一樣，是必需的，儲多少同經營風格和財力有關，同經營道德沒有關，亞洲國家的房地產公司普遍在乎土地儲備的多少。萬科是個例外，以土地儲備（或規劃中項目）不超過三年為限。至于2006年～2007年出現的捂盤現象，萬科是堅決反對的。目前萬科主流產品從項目獲取到開始銷售所需的時間僅為9-12個月，基本已經達到了傳統施工技術下的最高速度。預計，到2009年，隨著工廠化技術在萬科項目中的全面應用，這一速度將至少提高30%。，快速開發的利潤率可能低一點，但是資產回報率卻更高。

從2004年起，萬科的項目資源都小于未來兩年的開工量，項目資源與未來兩年開工量之比不斷下降。2007年9月底，萬科的權益項目儲備為1653萬平方米，而萬科2008年的開工量將超過1000萬平方米。

萬科一直堅持快速銷售的經營策略，2007年前三季度銷售量已經達到441萬平方米，銷售金額達到368億，既實現了自身的良好業績，也為增加市場供應作出了一定貢獻。實踐證明，通過快速周轉，像萬科這樣不囤地、不捂盤的住宅企業，可以實現更高的資產回報率，而且并不會影響公司的未來成長。

萬科最近幾年來獲取的土地，一半以上是盤活存量土地。通過與南都、朝開、恒大、杭鋼等合作伙伴的戰略合作，萬科累計激活的存量項目資源超過1000萬平方米。萬科的周轉率現在比行業平均水平差不多高一倍，也就是說，把土地變成房子的速度，比平均水平要快得多。因此，這些土地都會盡快變成房屋，并供應給市場。

5早在1997年萬科明確提出：中小戶型是未來住房趨勢，2001年萬科開始重點研究小戶型住宅。 2006年90/70政策的出臺很突然，但萬科很快制定了對應方案。十天內，萬科在蘇州、武漢和廈門分別舉牌拍得項目，是全國第一個積極響應國家政策的。萬科在杭州開發建設了全國第一個90/70項目；在上海市政府首先推出的三個90/70項目中，萬科承擔其中兩個項目的開發。目前僅廣州一地，萬科就有10個樓盤嚴格執行90/70政策，部分樓盤中90平方米以下戶型比例達到100%。

面對2007年二季度以來各主要城市地價大幅度上漲的局面，萬科在中期報告中明確指出：“萬科從不會因為市場的亢奮而轉向激進，將在市場的變化前保持冷靜，堅持萬科對行業趨勢的一貫判斷，堅持萬科既定的發展策略，更為重視成長的質量和財務的穩健性。在項目資源問題上，萬科一貫的觀點為，公司擁有的項目資源應以足夠保障公司的持續經營和增長為尺度；為防止占壓資金、降低周轉效率，萬科不主張過多的項目資源保有量。目前萬科擁有的規劃中項目資源，略低于未來兩年開工量，考慮到地價水平中含有較多的預期因素，萬科認為當前的項目資源保有量是更恰當的。萬科具有在短期內進一步擴充項目資源的能力，但管理層認為，我們可以選擇更合理的時機、以更有利的方式來體現這一能力。”萬科的這一策略在2007年得到有效的貫徹和落實。只有住宅市場回歸理性，消費者能負擔起棲息場所的費用，行業才能健康發展。

進入2008年，萬科提供的精裝修住宅將超過80％；產業化住宅開工面積將超過100萬平方米。

“大道當然、精細致遠”是萬科集團2007年的經營主題口號。我很喜歡這句話。

迎來了2008年，引用這句主題詞與同行、合作伙伴、萬科股民、業主、員工、社會各界的朋友共勉！