“抗跌”樓盤未必是真金

一邊是開發商愈演愈烈的降價打折風，一邊是購房者持續看低的觀望與等待，在樓市“拐點”論調盛行之際，各大城市的房價也齊齊領跌。

形形色色的“抗跌”樓盤開始成為市場新寵。但是，這些外表看起來很美的“抗跌”樓盤未必就是“真金”，如何從中篩選出金子，需要你的火眼金睛來辨別。

樓價高不一定抗跌強

3月26日，廣州市國土房管局發布的穗10區2月房地產市場分析報告，報告顯示，2月10區一手住宅成交面積為23.12萬平方米，創下近8年來月度成交量歷史新低。而這一成交，是在10區成交均價環比下滑463元/平方米，達到9303元/平方米的情況下創出的。最新資料顯示，深圳的一手房繼續下降，位于深圳市中心區福田區的某樓盤，最低價格跌破萬元，創深圳關內的樓盤新低。雖然近來樓市有回暖跡象，但有房地產人士表示，深圳樓盤整體下跌的趨勢已露端倪。

在樓市低迷期間，那些抗跌的樓盤格外引人關注，京、穗等地還有人評出了十大抗跌明星樓盤。北京的崇文區國瑞城、東直門區海晟名苑、三元橋區域鳳凰城、朝青區域遠洋天地、紫竹橋區域人濟山莊、上地區域天秀花園、團結湖區域水錐子北里、世紀城區域翠蝶園十個樓盤被評為北京的十大最具抗跌性的樓盤。

而廣州星河灣則被稱為穗十大抗跌樓盤番禺的唯一代表樓盤，北京星河灣的樓價也在寒流中屹立不動。中原地產數據顯示，廣州星河灣國際公寓投資回報率為6.1％，比廣州樓市平均投資回報率4.5％高1.6個百分點，成為廣州投資回報率最高的公寓之一。星河灣的高品質被業界認同，但高品質是否就意味著抗跌性強，能夠保證樓盤的保值投資功能呢？

廣州滿堂紅研究部經理周峰認為，星河灣定位為高端樓盤，即使價格下跌也是絕對價格的下跌，因為絕對價格本來就比較高，降價之后售價依然高企，并非就意味著星河灣的降幅最小，保值最好。所以，樓價最高并非抗跌最好。

所謂抗跌，就是不降價或者降價的幅度相對較小。因此，價格基數越低，房子的抗跌性就越好，5000元每平米的房子與4000元每平米的房子相比，在同一城區中，4000元每平米的房子具有更強的抗跌性。所以，對消費者而言，選擇抗跌性強的樓盤，不能僅僅從絕對數字上進行對比，選擇性價比高、投資收益高、未來有升值潛力的房產項目更有意義。

對于市場形形色色打著抗跌旗號的樓盤，中原地產市場總監李粵湘建議，非專業人士可以從兩個側面進行鑒別，一是對比樓盤前期與當前的樓價，看樓盤的跌幅，可以選同一區域的樓盤可以橫向比較。二是通過網上等渠道查閱相關資料，了解樓盤近期的成交量如何，抗跌性良好的樓盤一般銷售情況比較好。

好地段稀缺樓盤最抗跌

是什么因素決定了樓盤的“抗跌”性呢？記者從采訪中了解到，地段和稀缺性兩大因素是業界認同的最主要的“抗跌”因素。

滿堂紅廣州研究部經理周峰認為，稀缺性是最主要的因素，同類型的物業就要看其稀缺性，稀缺就意味著壟斷，山水等獨特的自然、人文等景觀，這些資源是稀缺而不可再生的。

中原地產市場總監李粵湘也認為，別墅雖然受到政策的限制，配套設施可能不及城區中心的房子那么完善，但由于俱備獨特的自然景觀，對于追求身心健康的現代人來說，可遇不可求，其價格不會出現大幅下降。

如一些從設計、園林上來講都很優質的別墅是不可復制的，加上國家禁批別墅用地，未來優質別墅將供不應求，這決定了別墅的價值和價格將會居高不下。東莞的汪先生去年買森林湖的別墅，價格為32000元/平方米，沿湖別墅在東莞來說應該是最后一批了。好的前景和高性價比，是森林湖比較大的優勢。中央生態區的天然環境，是森林湖環境的天然優勢，不僅園林設計精細，還有兩個保持了原有風貌的山體公園。汪先生說，這在東莞來講是比較難得的。雖然現在森林湖別墅沒有大的漲幅，但降價是不可能的。汪先生目前森林湖的別墅是用來自居的，但他認為，無論是自居條件還是投資前景，都是比較看好的。

“地段、地段、還是地段”，業內人士常常用這句話來表達自己對于地段因素的重視。

美聯物業深圳研究部的王中奇說，深圳羅湖的二手老房子是抗跌能力最強的，因為那里地段好，交通位置重要，處于國貿、中信廣場等購物中心地帶。

廣州中原地產市場總監李粵湘認為，決定抗跌的兩個重要因素，一個是交通，地鐵線經過的或者能夠滿足教育等特殊需求的地域保值最好；二是開發商的品牌效應，象萬科等素質較好的樓盤，抗跌性也比較好。

北京的情況也一樣，地段因素也起到重要的抗跌作用。北京民生證券房地產行業分析師韋珂嘉說，目前京滬兩地的優質樓房價格已經在逐步回升，北京四環以內的優質樓房，有逆勢上漲的趨勢。

因此，總的來說，首要考慮的是地段，地鐵線上、學校周圍和成熟商圈等地段的樓盤都是比較具有抗跌性的。

當然，購房之前，要先對房子“定性”，自住還是投資要定位清楚，如果是要出租，就要考慮用多少錢投資比較合適，一般投資小面積的戶型要比投資客戶群少、總價高的別墅容易變現。

除了地段和稀缺性的兩個因素，當然還有其他因素影響了樓盤的抗跌性。比如開發商的信譽和品牌。比如即將在香港上市的遠洋集團下的遠洋房產，在同一區域內，抗跌性就比其他樓盤好，這得益于遠洋房產開發環境的與眾不同。

看好老城區二手房

各大城市的老城區的二手物業由于其成熟的配套被譽為“抗跌”物業的典范。

首先，對比新老城區，我們可以發現，新城區的中心區域的新樓房，經過去年下半年的造熱之后，價格一度被炒得很高，所以，近來降幅也很大。就如美聯物業深圳研究部的王中奇打的比方一樣，房子好比一只股票，一旦被炒得很高，就會有大跌的風險。而老城區則不存在被炒高的問題，因此，跌幅相對就比較小。

其次，老城區具有“抗跌”的條件。老城區配套完善、交通生活便利，名校云集，成為人們居家置業的首選。近年來老城區可供開發的地塊越來越少，一手樓盤減少，但是需求卻在上升，二手房逐漸升溫。

3月份北京二手房市場交易出現了明顯的回暖態勢，大量的購房者因為婚育、子女教育、首次置業等剛性需求選擇購房。

中原房產統計，三月份廣州二手交易也有了較大幅度的上漲。另據滿堂紅置業專家介紹，廣州荔灣近期的二手房成交比前陣子活躍不少，成交單位主要集中在西華路、中山八、康王北等地段，70平方米以下小戶型單位較受青睞；越秀的二手房成交多在東風東路、淘金、小北等地，區內有不少素質頗高的市政房改單位很受歡迎，一些帶有名校單位的二手房成為很多買家的關注點。

老城區的二手房交易量和價格一直都比較平穩。去年9月底以來，老城區物業的成交價格變化并不大。滿堂紅2008年1月的成交數據顯示，老城區荔灣和越秀兩個區的二手價分別為6698元/平方米和8622元/平方米；2月成交價分別為7083元/平方米和8582元/平方米。而去年10月-12月荔灣區的二手均價在6900元/平方米，越秀區的二手價在9100元/平方米左右徘徊；而在廣州樓市最火熱的時期2007年的8-9月，荔灣和越秀的成交價格分別為6649元/平方米和8719元/平方米。

圖：廣州老城區荔灣、越秀區二手房房價走勢

從數據對比來看，2007年11月后，老城區的二手價格還有小幅的升高，到了2008年初稍微有所降低，但幅度很小。因此，從數據上看，老城區的二手房價格起伏低落并不是特別明顯，受樓市降價風的影響并不是特別大，抗跌能力與其他區域比較起來的確要小很多。

對于消費者來說，選擇一個好的樓盤當然是關鍵，但也要看準時機再下手。經過這一輪的下跌，房價基本上回歸到合理價位。據了解，現時廣州中心城區的樓盤售價在15000-16000元/平米，城郊差不多是8000元/平米，但斷言當前樓價已經是否已經處于低位，用專家的話來說則是“不好說”，因為，房價的高低是相對的，很大程度取決于個人收入的高低和心理預期。不過，房子不是普通商品，有時候是不可替代的，有購房需求者，綜合自己的承受能力、收入水平、月供水平和租金后可以購入，否則錯過自己喜歡的樓盤可能就無法彌補了。

專家認為，當前樓市已經度過最為低迷的冰冷期，此前的低迷只是房地產的周期性問題，象滬深這樣的大城市，房產并不存在供大于求的現象，只是因為開發商的促銷造成了樓價的下跌，并非樓市已經到了拐點階段，節后是購置物業的旺季，前期繼續觀望的力量開始釋放，房產后市將會逐漸回暖。