從市政規劃中尋找樓市“黑馬”

編者按：近期，廣州樓市出現降價潮，10%—30%不等的降價幅度讓擁有多套房產的投資者心驚肉跳。但是，撥開迷霧看真相，我們發現，降價的絕大多數為郊區盤和前期被爆炒的“天價”盤，而在市中心區和有概念的重點區域的房產卻依然堅挺。這再次證明了房產投資地段為王的鐵律。

好地段自然有好價格，那么，投資什么地段的房子最安全呢？套用股市的一句話，如果說房地產投資也要選“黑馬”的話，那么最大的“黑馬”促發因素無疑是政府城市建設規劃。政府規劃是城市發展的指南針，是個人投資尋寶圖。在新近出爐的廣州市政府工作報告中，提出了中心城區的四個重點發展區域，可以說這就是廣大市民樓市淘金的路線圖。

城市規劃是城市發展的風向標，自然也是人們投資置業的重要參考。歷史經驗表明，每個城市新規劃的出臺，總能成為利好，帶動地區周邊樓盤價格上升。

在新近出臺的廣州市政府在工作報告中，提出“要突出抓好中心城區四個重點區域的規劃建設：一是完善以會展經濟為核心的琶洲地區及作為珠江新城延伸區的員村地區的規劃和建設；二是加快城市新中軸線區域和珠江新城的建設，同時做好電視塔以南新中軸線地區的規劃工作；三是研究完善白鵝潭經濟圈和芳村大道等地區的規劃功能和布局，逐步搬遷工業企業，大力發展第三產業；四是加快完善白云新城及周邊地區的詳細規劃，打造新的商貿文化居住區。”

借力這次政策東風，置業參照政府規劃。一是看重點發展區域，二是看區域功能定位，前者解決的是在哪置業的問題，后者解決的是置什么業（普通商品房、公寓、商鋪、寫字樓等）的問題。而根據區域功能定位選擇投資類別，才能做到有的放矢，更好的坐享物業升值的好處。

琶洲 商用高端物業繼續發力

自從廣交會正式遷入琶洲會展中心后，廣州琶洲樓市就開始大幅升溫，其中大部分樓盤的定位都貼近會展經濟，主打商務客戶群體。而此次政府工作報告將“完善以會展經濟為核心的琶洲地區規劃和建設”，列為今年廣州突出抓好的中心城區四大重點區域之首，體現了政府促進會展行業市場化、產業化和國際化的意圖，將進一步促進琶洲會展品牌的升級。

據廣州市政協委員、規劃局局長王東表示，廣交會每年僅兩次，而且是商務部的活動。廣州并沒有自己的常規會展活動。今后廣州將把琶洲會展中心調整成以會展為主的功能區，輔助以為會展服務的酒店、商務配套，形成長期效應。據了解，中國進出口商品展覽館琶洲二期新展館今年初將正式投入使用，琶洲對超級巨展的承載力正不斷增強。

對此，廣州滿堂紅地產研究部經理周峰表示，投資琶洲板塊當圍繞會展“題材”展開，包括商務公寓、寫字樓等。其中商務公寓最為看好，寫字樓售價成本目前居于高位，短期利潤不大，但長期仍可看好。

據悉，2006年春交會來自海內外的客商達到了創紀錄的20多萬人，由于目前廣州市星級賓館酒店僅約200家，可容納客商不足10萬人，另外約10萬客商需到會展中心周邊租住商務公寓甚至到外面租住樓盤小區會所客房或小區套房——此舉給廣州房屋租賃尤其是商務公寓租賃投資催生了巨大商機。

借助會展品牌的獨特優勢，琶洲板塊在此輪廣州樓市下跌的寒流中屹立不倒，表現出一幅堅挺的“白馬”相。記者了解到，位處琶洲的會展世界城去年9月毛坯房均價約1.6萬/平方米，而目前在售單位價格還漲到1.8萬元/平方米。珠江帝景的克萊國際公寓，目前戶型面積204-250平方米，均價也去到2.5萬/平方米，比之前還有所上升。而廣州大道的珠江新岸公寓，其小戶型公寓目前銷售均價1.8萬元/平方米，南向單位約1.9萬元/平方米，采用酒店式管理，估計廣交會期間日租可達1500元左右。隨著新規劃的提出，琶洲會展區域將進一步完善配套，房地產開發新一輪熱潮已掀起在即。未來，該區域樓市將繼續往高端發展，廣州德興地產總經理楊曉軍表示，相對于其他區域，會展經濟圈的樓盤會更有潛力。

員村北鄰天河公園、西倚珠江新城CBD，與琶洲會展中心僅有一江之隔。優越的地理位置加上“珠江新城延伸區” 的定位大大提高了員村的“品牌號召力”。聯想不久前恒大集團以41億拿下原員村絹麻廠地塊（折合樓面地價13016元／平方米）、造就廣州天河區新地王的事實，我們不得不佩服恒大的先見之明。

記者從多家專業地產機構了解到，無論是抗跌性還是未來升值潛力，他們都非常看好員村板塊。

滿堂紅提供的數字顯示，就住宅領域來看，員村板塊的抗跌能力較強。2008年1月份該板塊二手住宅的成交均價為7730元/平方米，較之2007年12月上升2.6%，而全市二手住宅的成交均價為6933元/平方米，環比下跌5.4%。其他各板塊的二手住宅成交均價皆有不同程度的下跌。

同時，在四個重點發展區域中，中原地產市場部總監李粵湘和滿堂紅研究部經理周峰一致認為，員村板塊的升值潛力更值得期待。

原因有三：一是，恒大集團的高價拿地為該區域未來的房價確立了重要標桿；二是，“珠江新城延伸區”的定位將使得該區域的樓價向珠江新城看齊，也就是說員村樓價仍存在一定的“補漲”空間。三是，地鐵5號線效應顯現。

就投資類型來說，周峰認為可選擇普通商品房，坐享穩定的租金和升值雙重回報。

員村板塊作為未來珠江新城的延伸區，與琶洲會展中心的橋梁搭通以及天河工業園、軟件園以及附近寫字樓的迅速大量興起，都為其所在的二手租賃物業儲備下強大的客戶群體。員村各類型檔次的盤源也都非常豐富，可滿足不同收入群體的租賃需求。如員村房改房，樓梯樓兩房單位的租金在900—1000元/月，康湖山莊的房改房單位素質較優，兩房單位租金在1400元/月。

另外，對于部分白領群體或是經濟實力較好的人士，員村大批電梯樓單位則是租賃的理想選擇，大型小區翠湖山莊目前兩房家電全齊，單位租金約1800元/月，都市蘭亭兩房單位帶家私租金約2100元/月。

目前，員村樓盤的買家主要是天河北、珠江新城一帶工作的白領人士。未來隨著連接琶洲國際會展中心與員村的大橋通車，員村樓盤更可吸納更多的高收入客源。

目前員村的盤源相當豐富。如翠湖山莊是員村板塊性價比較高的電梯樓盤，而且為次新房單位，擁有大型小區園林環境，目前電梯樓單位二手均價8500元/平方米左右；華江花園、康湖山莊、福金蓮花園二手均價在6500－7500元/平方米之間。此外，如天一莊、東璟花園、都市蘭亭等一批高質素樓盤，都為員村最新的一批電梯盤源，部分更為未來地鐵上蓋物業，具有相當強勁的升值潛力。東璟花園目前二手均價約11500元/平方米，都市蘭亭、天一莊目前二手均價在1.2萬元/平方米左右。

據了解，目前廣州市政府并未出臺“白鵝潭經濟圈”的具體規劃，根據不久前荔灣區政府所作的總體規劃圖顯示，“白鵝潭經濟圈”東起人民南路，北沿六二三路、黃沙大道、珠江大橋，南至芳村大道，東到沙涌，總面積達650公頃的區域。

荔灣區委書記劉平近日在接受采訪時表示，荔灣區作為廣州“西聯”戰略的橋頭堡和廣佛都市圈的連接紐帶，將致力于把白鵝潭地區打造成廣州新的CBD，為了與珠江新城CBD形成一定的差異性，劉平表示，今后白鵝潭CBD將重點發展現代商務、創意設計、信息服務、會展咨詢、酒店、休閑娛樂等現代服務業，并逐步形成新的商務、商貿中心區和近現代歷史文化風貌旅游區。“在大力發展總部經濟的同時，今后我們可能將考慮發展金融會展業。”

中原地產的專業人士認為，琶洲、員村、白鵝潭和白云新城雖然同為市級規劃區域，但由于歷史基礎和資源稟賦的差異，在具體落實上，白鵝潭經濟圈作為整體可能收效要遜色一些。“白鵝潭比較多元的重點發展對象，雖然使該區域具有更大的包容性，但是也造成了主題不夠集中，核心優勢不突出的問題，特別是與占得先機且更加成熟的珠江新城CBD相比，二者如何錯位發展，對白鵝潭經濟圈來說還是個問題。因此作為中小投資者，與其寄厚望于“白鵝潭新CBD”這一概念的兌現，不如抓住更實際的置業標桿來的實在，如地鐵附近的住宅、成熟商業區的商鋪投資。”李粵湘表示。

周峰也認為，此區域投資首選臨街商鋪，并建議從市規劃局局長王東的話中捕捉機會。王東不久前指出“芳村將主要發展旅游休閑業，酒吧一條街的定位不會改變。對于建國前遺留下來的能反映近代歷史風貌、同時又保存完好的老廠房，會租給個體戶，改造成咖啡館、畫廊或酒吧等。”

滿堂紅提供的數據表明，2006年白鵝潭經濟圈、芳村地域的二手住宅成交均價為3480元/平方米，此后最高達到6070元/平方米，2008年1月份的均價是5580元/平方米，在四個重點發展區域中最低。

規劃中的白云新城核心區東至機場跑道地界，南至機場快速路與廣園路交叉口，西北臨機場跑道西側，西南至機場快速路，北至機場跑道北端，面積約為2.79平方公里。目前的功能定位是：建設成為商貿文化居住新城。

目前，白云新城無論是人氣還是基礎設施建設都為其騰飛打下了不錯的基礎。白云新城是繼珠江新城后，廣州市政府投入建設最多的區域。這兩年陸續建成的大型建筑包括區文化活動中心、青少年活動中心、白云國際會議中心等，廣州市中醫院也將遷建到白云新城，區位優勢明顯。

廣州市城市規劃局長王東認為，未來白云新城將會朝西北部商業中心發展，靠近白云山優秀居住環境的周邊開發住宅區，并在體育館、白云國際會議中心附近建大量文化、體育設施。另一方面，廣州市80％的專業市場云集白云，為其匯集了充分的客流、物流、錢流。

此外，良好的區位優勢和交通規劃也是其進一步彰顯價值的重要支撐。作為廣州市的老八區之一的白云區，與市中心的荔灣區﹑越秀區和天河區接壤，到市中心既不需要過河亦不需要過橋。未來白云區將有地鐵2號和3號北延線及9號線經過。

滿堂紅研究部經理周峰峰為，2011年至2015年，白云新城的升值潛力才能真正顯現出來。原因一是白云新城前期大規模建設要有一個消化期，進一步的配套設施完善也需要時間；二是區域內廣大住戶和商家對其價值體驗需要一個過渡期，普遍認同的形成也需要一定的時間；三是，地鐵二號線北延線的建成預計要到2009年底。

而中原地產市場部總監李粵湘雖然也認同白云新城的價值彰顯尚需時日，特別是其具體規劃方案還在征集之中，未來如何定位布局尚需觀望，但是，她認為白云新城的價值很可能在2010年左右就會體現。

滿堂紅提供的數據顯示，2006年白云新城板塊的二手住宅成交均價為4650元/平方米，此后最高達到7130元/平方米，2008年1月份的均價是6800元/平方米。周峰建議投資者在此置業首選普通商品房和商鋪。