財事天下

關鍵詞 樓市拐點

城市化、人口紅利、剛性需求……地產商論證房價上漲的理由總是言之鑿鑿、論據多多。然而，任何商品都不可能只漲不跌，這么個簡單的道理，但囿于屁股決定腦袋的思維定律，地產商們就是不愿意承認。終于，地產大亨王石第一個站出來說，樓市出現了“拐點”，并率先垂范，謀劃了一個從南到北降價的路線圖。行動者，有未來，萬科此舉，外得人心，內得實惠，王石這個“帶頭大哥”做得好。“讓靈魂跟上腳步”，這話說得好。因為，縱觀天下，房價暴漲而不及時剎車，最后的結果只能是暴跌。

樓市拐點引發次債危機

最近，給全球經濟和金融帶來巨大陰影的美國次級債風波，實際上卻緣起于美國自2006年出現的樓市拐點。

從2001年，在9#8226;11恐怖事件及科技股泡沫破滅的雙重打擊下，美國為了刺激經濟增長，連續１３次降低利率，房地產市場受到激勵開始迅速膨脹，炒房投資盛極一時。美國平均房價０３年－０６年，漲幅超過５０％，房價10年翻了一倍多。受利益驅動，一些收入不高、有不良信用記錄的人也申請貸款買房。銀行為了獲取較高貸款利率，降低了住房貸款門檻。由于房價迅速上漲，炒房者和銀行依然有利可圖。就這樣，次級貸款和次級債規模像滾雪球一樣迅速膨脹。

２００４年開始美國連續１７次加息，貸款利率提高，使得炒房者成本一路抬高。經濟增長放緩也影響了房地產市場。從06年三季度至07年8月房價下跌就超過１０％。房價下跌，炒房者利益鏈條斷裂，貸款還不上，變賣房產又面臨損失，次級貸款風險開始暴露。美國次級房貸危機產生了220萬的“房奴”——房地產商吹出的泡泡破了。

20年 樓市遭遇兩次重大拐點

回溯近20年，英國房市遭遇到了兩次重大“拐點”。

第一次震蕩發生在1992年，當時保守黨政府堅持央行基本利率維持在10%的高位不變，這不僅讓更多的房屋按揭者無力承擔每月的房屋還款，也讓按揭機構無法向新的購房者推銷房產，越來越多的房屋空置無法售出，這樣的僵局到了1992年末終于造成全國性房價大跌。英國的平均房價在1992年末已經縮水超過1/3。

第二次拐點則是由于美國次級債危機引起。從1997-2005年的8年間，英國房價大漲125%。房價在2007年7月前一直保持強勁增長，直到美國出現次貸危機，參與資本運作頻繁的英國投資機構受牽連出現嚴重虧空，英國房市危機才終于爆發。英國去年12月份房價下降指數為49.1，而11月份，英國房價下降指數為46.1。英國皇家特許測量師學會專家稱，英國消費者對于房市的信心跌至16年來最低點。

樓市拐點造成七年之痛

加拿大房地產市場1980年駛入快車道，1980-1989年，在多倫多等大城市，標準房(33×122英尺獨立屋)價格平均上漲300%，人們爭先恐后地投身房地產和房地產經濟行業。但好景不長，隨著加拿大制造業的萎縮和經濟不景氣，加拿大樓市步入所謂“悲慘七年”，全國平均價格縮水1/3。

樓市拐點“成就”十年衰退

上個世紀80年代，日本采取了非常寬松的金融政策，大量資金流入房地產以及股票市場，房地產市場隨之急劇升溫。隨后日元大幅升值，房地產投機盛行，地價、房價飆升。1985年-1988年，東京地價漲2倍，中心區漲3倍以上，到1989年，日本地價市值總額相當于全美地價總額的4倍；到1990年，僅東京圈內的地價就相當于美國全國的土地價格。

1991年，隨著國際資本獲利后的撤離，日本房地產泡沫迅速破滅，銀行壞賬高達6000億美元。此后10年，日本迎來了歷史上最為漫長的經濟衰退，被經濟學界稱為“失去的10年”。

地產泡沫破滅導致嚴重經濟衰退

1984年以后，泰國政府為了促進當時的經濟發展，把房地產作為優先投資的領域，同時，為了發展外向型經濟，實行了金融市場開放，海外資金大量進入其房地產市場。從1990年開始，泰國的房地產開發貸款和住房貸款以20％－30％的速度高速增長。

1997年金融危機發生之前，東南亞經濟繁榮景氣、樂觀情緒彌漫，但飛速上漲的房價種下了泡沫的危機，1992年到1996年，泰國曼谷建成了76萬套新住宅，其中15萬套空置無用，而到1997年金融危機爆發的時候，泰國閑置的住宅高達85萬套，位于曼谷中心商業區的房屋價格也竟下跌了22％。1997年，東南亞金融危機爆發，泰國等東南亞國家的房地產泡沫徹底破滅，并直接導致各國經濟嚴重衰退。

房地產從“龍頭”變“龍尾”

臺灣房價在1973年、1980年、1987年有3次大漲，房地產市場被稱為拉動經濟增長的“火車頭市場”。但是經歷1987-1989年的泡沫后，從1990年到2005年，臺灣房地產市場一直停滯，反而被戲稱為“火車尾市場”。

1988年，新臺幣在美國的強大壓力下升值，這引發了國際熱錢大舉進入臺灣，先炒作股市，后轉入樓市。在1987-1989年，房價分別上漲35.87%、94.51%、41.81%，短時間內房價瘋狂上漲了4倍之多。1990年后，國際熱錢撤退，臺灣房價頓失縮水一半以上，投資者血本無歸，不少人因而自殺，臺灣房地產陷入“黑暗期”。

十幾萬人成百萬“負翁”

1984年-1997年，香港房價年平均增長超過20%。中環、尖沙咀等中心區域房價高達10幾萬港元/平方米，一些黃金地段的豪宅甚至到了每平方米20萬港元。1996年，毫宅售價平均升幅30%-40%，1997年上半年樓價升幅達3-5成，同時炒風炙熱，一個輪購的籌碼往往賣到100多萬元。

1997年，亞洲金融危機爆發，香港股市大跌，地產泡沫隨即破滅。1998年，香港私人住宅售價平均下跌35%-40%，比1997年平均下跌5成。在這場“泡沫”中，香港平均每位業主損失267萬港元，有10多萬人由百萬富翁一夜變成了百萬“負翁”，炒樓絕跡。